基于SWOT分析的煙臺(tái)市酒店式公寓發(fā)展戰(zhàn)略研究

酒店管理研究

2014年2月下半月刊

基于SWOT分析的煙臺(tái)市酒店式公寓發(fā)展戰(zhàn)略研究

林鵬飛

酒店式公寓作為酒店行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)的新型業(yè)態(tài)的重要新業(yè)態(tài)成為旅游接待的重要組成部分。隨著

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，酒店式公寓在我國(guó)的酒店業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)有著已占有一席之地。隨著眾多國(guó)際

運(yùn)動(dòng)賽事和博覽會(huì)在中國(guó)的舉行，吸引了眾多外資的入駐，促進(jìn)了酒店式公寓在中國(guó)的發(fā)展，明確了酒店

式公寓的高端規(guī)范的發(fā)展方向。這篇文章是對(duì)煙臺(tái)市的酒店式公寓進(jìn)行SWOT理論研究分析。

酒店式公寓的發(fā)展是從歐洲的度假所有權(quán)制度演變來的。

從20世紀(jì)90年代，歐洲出現(xiàn)了一種新的酒店和公寓經(jīng)營(yíng)的新

模式——酒店式公寓。酒店式公寓發(fā)展到現(xiàn)在有30年的歷史。

在上個(gè)世紀(jì)中葉，世界上的一些發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變

革。社會(huì)生產(chǎn)力的提升增強(qiáng)了人口的流動(dòng)，在城市生活的人們

生活方式有了巨大變革。商旅的日益增多為酒店業(yè)提供了新的

經(jīng)營(yíng)發(fā)展思路——酒店式公寓。酒店式公寓在亞洲的發(fā)展比較

晚，亞洲國(guó)家發(fā)展酒店式公寓的管理模式主要是在借鑒歐美國(guó)

家的發(fā)展管理模式上發(fā)展過來的。隨著亞洲國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，

酒店式發(fā)展尤為迅猛。

上個(gè)世紀(jì)末，酒店式公寓進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，其中主要集中在

中國(guó)的一線城市如北京、上海、深圳、廣東。酒店式公寓在深

圳第一次出現(xiàn)，并取得不錯(cuò)成績(jī)。北京、上海作為中國(guó)的一線

城市，中高層管理者、各界精英的涌入，也為酒店式公寓提供

了良好的生長(zhǎng)環(huán)境。目前我國(guó)的酒店式公寓已經(jīng)從一線城市發(fā)

展到各個(gè)中小城市。北上廣這些城市的酒店式公寓已經(jīng)有了充

足的發(fā)展，并且衍生出來SOHO（Small Of?ce Home Of?ce）這

種家居辦公的經(jīng)營(yíng)模式。新晉的一線城市青島、大連、杭州等

地酒店式公寓已經(jīng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)模。

經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又舒適家居的酒店式公寓將是高品位游客的不錯(cuò)選擇

第二、煙臺(tái)市酒店式公寓的供給現(xiàn)狀分析在煙臺(tái)這些城市中，

雖然名義上的酒店式公寓項(xiàng)目比較多，但是真正的成規(guī)模的酒店

式公寓的項(xiàng)目幾乎沒有。小業(yè)主持有的模式在煙臺(tái)的酒店式公寓

領(lǐng)域占巨大比例，商務(wù)客人和學(xué)生是酒店式公寓的主要租賃客戶

群體。煙臺(tái)在網(wǎng)上可查詢到的酒店式公寓只有煙臺(tái)大學(xué)城附近的

南山世紀(jì)華府、星期八酒店式公寓和蓬萊的酒店式公寓。城市中

存在這一些違法經(jīng)驗(yàn)的酒店式公寓大大危害了游客的合法權(quán)益。

有些酒店式公寓雖然打著酒店式公寓的旗號(hào)在經(jīng)營(yíng)，但是沒有辦

理正規(guī)合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。煙臺(tái)很多酒店式公寓的員工未經(jīng)過專業(yè)

禮儀和服務(wù)訓(xùn)練，提供的產(chǎn)品和服務(wù)不能令顧客得到滿意。在煙

臺(tái)酒店式公寓的設(shè)施、服務(wù)方面達(dá)不到星級(jí)酒店的要求，反而與

一些小賓館和旅館競(jìng)爭(zhēng)。

三、煙臺(tái)市投資酒店式公寓的ＳＷＯＴ可行性分析

（一）優(yōu)勢(shì)

1.綜合性強(qiáng)。公寓就是酒店式公寓的管理模式的目標(biāo)要求，

酒店式公寓的特點(diǎn)就是能將普通住宅變成具有酒店的高質(zhì)量服務(wù)

和優(yōu)良的居住環(huán)境，并且具有高質(zhì)量的管理和服務(wù)理念。因此，

酒店式公寓是具有能提供酒店式服務(wù)的用來盈利的出租型公寓，

在具備家具生活配套設(shè)施齊全的同時(shí)具有專業(yè)酒店物業(yè)管理。

2.滿足不同層次的客戶個(gè)性化需求。戶主的投資公寓的多

樣性使得公寓的面積存在較大差距。酒店式公寓面積小的只有

十幾平米，大的有上百平米。房屋的裝修風(fēng)格有按照個(gè)人的意

愿進(jìn)行裝飾。公寓面積和裝修風(fēng)格的不同能滿足不同層次不同

客戶群體的個(gè)性化需求。

3.價(jià)格便宜，方便自由。相比較于收費(fèi)昂貴的星級(jí)酒店，

游客只要花費(fèi)比較少的錢就能入住和星級(jí)酒店同等服務(wù)和住宿

的酒店式公寓。酒店式公寓在價(jià)格方面有著巨大的優(yōu)勢(shì)。

4.眾多的游客提供了巨大的客戶市場(chǎng)。煙臺(tái)市在山東省的

旅游人數(shù)和旅游收入名列第二。煙臺(tái)在2013年1月到6月份旅游

人數(shù)、旅游收入有了很大增長(zhǎng)。煙臺(tái)的上半年度接待量突破兩

千萬人次，旅游收入超過二百五十億元。

5.投資房產(chǎn)回報(bào)前景好。煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景相對(duì)穩(wěn)

定。一線城市土地資源和發(fā)展?jié)摿Χ家呀?jīng)被開發(fā)商深度挖掘，開

發(fā)商和投資商將進(jìn)軍煙臺(tái)等二線城市。國(guó)內(nèi)知名的大房地產(chǎn)開發(fā)

商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)煙臺(tái)，比如2013年火爆出售的金地格林，金地瀾悅，

萬科青年特區(qū)，中鐵逸都等。。在股市跌宕起伏和黃金外幣市場(chǎng)

的大風(fēng)大浪下，煙臺(tái)的房產(chǎn)投資成為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

（二）劣勢(shì)

1.硬件較差，軟件缺少。煙臺(tái)的酒店式公寓發(fā)展主要是個(gè)體

小業(yè)主經(jīng)營(yíng)模式，投資資本小，硬件水平弱。小業(yè)主經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)

一、酒店式公寓定義

酒店式公寓具有很強(qiáng)的投資增值空間和自我使用居住的功能。

酒店式公寓的管理模式是按照星級(jí)酒店的管理模式進(jìn)行管理，具有

住宅、酒店等多種功能，但是本質(zhì)仍然是住宅類型的公寓。

二、煙臺(tái)酒店式公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀

北京、上海、廣州這些超一線城市酒店式公寓已經(jīng)發(fā)展成

熟，競(jìng)爭(zhēng)也變得極為激烈。目前，酒店式公寓已經(jīng)在經(jīng)貿(mào)、旅

游發(fā)達(dá)的城市（比如蘇州、青島、大連等）有了迅猛的發(fā)展，

但是煙臺(tái)作為二線城市，酒店式公寓的發(fā)展卻是一片空白。酒

店式公寓作為房地產(chǎn)業(yè)投資的新興物業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商和廣大

投資者都時(shí)刻關(guān)注著這個(gè)市場(chǎng)。

以煙臺(tái)為例分析酒店式公寓在煙臺(tái)的發(fā)展現(xiàn)狀。隨著人們

消費(fèi)和收入水平的提高，酒店式公寓已經(jīng)不難成為商務(wù)旅客和

游客的選擇。煙臺(tái)市旅游業(yè)是煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之

一。煙臺(tái)的旅游業(yè)較為發(fā)達(dá)，政府也對(duì)旅游業(yè)給予重視。

2012年，煙臺(tái)市在旅游方面收入頗豐，比起2011年旅游總

收入提升了近18個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到475.51億元。國(guó)際旅游外匯比起

去年增長(zhǎng)了2.8%，已經(jīng)突破4.8億元。國(guó)內(nèi)旅游收入提升更為

顯著，增長(zhǎng)14.9%。煙臺(tái)市有著豐富的旅游資源。5A級(jí)景區(qū)，

4A級(jí)景區(qū)和3A級(jí)旅游景區(qū)一共24家。各類旅行社數(shù)量達(dá)200多

家，有資質(zhì)辦理出境旅游的旅行社有8家。全市共舉辦各類會(huì)展

活動(dòng)132個(gè)，比上年增加11個(gè)；展位總數(shù)2.65萬個(gè)，增長(zhǎng)6.0%。

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致的煙臺(tái)的酒店式公寓的服務(wù)人員素質(zhì)普遍低下，服務(wù)意識(shí)差。

2.客源市場(chǎng)不穩(wěn)定。煙臺(tái)作為一個(gè)旅游城市，經(jīng)濟(jì)水平不

如青島、大連等城市，商務(wù)群體相對(duì)薄弱。煙臺(tái)酒店的高入住

率主要集中在旅游旺季，在旅游淡季只能勉強(qiáng)達(dá)到基本的收支

平衡。在煙臺(tái)的縣城如蓬萊、海洋、長(zhǎng)島旅游更是縣里的支柱

型產(chǎn)業(yè)。煙臺(tái)的客房客源過分依賴旅游產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)極易

受到金融危機(jī)，傳染疾病的影響。

（三）機(jī)會(huì)

1.經(jīng)濟(jì)前景優(yōu)良。煙臺(tái)是中韓的交通物流樞紐城市，國(guó)內(nèi)

外知名的休閑度假城市。煙臺(tái)在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃中占重要

位置，煙臺(tái)將被打造成制造業(yè)基地。煙臺(tái)將成為韓國(guó)和中國(guó)的

重要港口城市。煙臺(tái)將成為膠東半島的區(qū)域性金融。良好的發(fā)

展前景帶動(dòng)了煙臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展

2.旅游市場(chǎng)廣闊。煙臺(tái)旅游行業(yè)的不斷壯大，會(huì)展活動(dòng)組

織頻繁對(duì)于酒店式公寓來說是很大的發(fā)展機(jī)遇。

3.酒店式公寓發(fā)展環(huán)境好。國(guó)外酒店式公寓品牌還未進(jìn)入

煙臺(tái)等中小城市，對(duì)于煙臺(tái)的本土品牌的滋生和發(fā)展提供了充

足的空間。（五）專業(yè)化、集群化

4.煙臺(tái)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。煙臺(tái)房?jī)r(jià)由2012年末的7143元到

2013年11月份的8646元。房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)而且略有上升。

5.酒店式公寓的政策優(yōu)勢(shì)。煙臺(tái)的酒店式公寓不受新政貸款

套數(shù)限制，信貸杠桿使其未來的升值受益能夠被成倍放大。公寓管理的難度。集群化酒店管理既可以提供良好的管理和服務(wù)，也可

在貸款方面不存在多購(gòu)房導(dǎo)致的貸款利息和首付增加的影響，利以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)。分散式產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓為了得到高的投資回

用信用貸款杠桿能使公寓的收益成倍放大。對(duì)于城市中為房子奔報(bào)，需要專業(yè)化的酒店管理集團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)一管理，整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。

波的普通白領(lǐng)群體來說，酒店式公寓的產(chǎn)品特色更具吸引力。（六）房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)

（四）威脅煙臺(tái)的公寓面積多數(shù)處于40平米到50平米，少數(shù)在90平米

1.現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多。煙臺(tái)有數(shù)量繁多的星級(jí)酒店，五星

級(jí)，四星級(jí)，三星級(jí)酒店數(shù)量分別為5家，18家，70家。在激化需求。顧客的選擇空間比較小。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)公

烈的星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)下，酒店的價(jià)格當(dāng)然也會(huì)受到影響。在煙臺(tái)寓住所進(jìn)行精細(xì)化細(xì)分，酒店管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行共

星級(jí)酒店居住一晚平均房?jī)r(jià)在265.6元，排在山東省酒店的第六同開發(fā)。這樣更能為顧客提供多樣性的住宅和吸引更多的酒店

位。酒店內(nèi)的家庭房，閑置住房，單身公寓等等都成為酒店式式公寓投資者。

公寓發(fā)展的制約因素。（七）利用閑置商品房

2.國(guó)外大的酒店式公寓品牌的不斷擴(kuò)張，中小城市有著不

錯(cuò)的發(fā)展前景，也將是他們的擴(kuò)展方向。它們有著充足的資閑置的商品房進(jìn)行裝修投資。閑置的商品房出租價(jià)格一般較

金，優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)這將是本土酒店式公寓最大的威脅。低，增加產(chǎn)品的多元化和差異化，煙臺(tái)的酒店式公寓市場(chǎng)也會(huì)

酒店管理研究

如煙臺(tái)的高新區(qū)、開發(fā)區(qū)等，這些區(qū)域聚集了大批的知名國(guó)內(nèi)

外企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)、私人工作室等。這些人具有較高的學(xué)歷，

消費(fèi)觀念比較超前。這類公寓主要為商人以及高級(jí)管理層提供

住所，需要較好的生活配套和居住環(huán)境、景觀等。

（三）依托高等院校

中小城市的高等院校的學(xué)生群體也是酒店式公寓的主要客

源。例如煙臺(tái)的萊山區(qū)煙臺(tái)大學(xué)，山東工商學(xué)院等，這些高校

每年有大量的考研學(xué)生以及在外獨(dú)立生活的學(xué)生。這就要求酒

店式公寓提供比較低廉的價(jià)格，生活環(huán)境比較安靜和安全。

（四）依托旅游度假區(qū)

我國(guó)加大對(duì)旅游業(yè)的投資與關(guān)注。最近推出的《旅游法》

更是加強(qiáng)了對(duì)旅游的管理規(guī)范。各地的旅游景點(diǎn)爆滿現(xiàn)象，更

是為酒店式公寓提供了良好的發(fā)展契機(jī)。煙臺(tái)市是一個(gè)比較人

們的旅游城市，煙臺(tái)素有葡萄酒城的美稱。延長(zhǎng)的海岸線更是

吸引了無數(shù)客人前來觀光旅游。酒店式公寓提供了良好的生活

配套設(shè)施，價(jià)格比較低廉。能夠適合散客旅游者夏季長(zhǎng)期居住

避暑。

青島專門針對(duì)游客的酒店式公寓已經(jīng)趨于成熟。

煙臺(tái)的酒店式公寓主要以小業(yè)主發(fā)展的形式為主。造成了酒

店式公寓在煙臺(tái)的不良口碑，缺乏專業(yè)化、整體化管理。零散的酒

店式公寓經(jīng)營(yíng)致使物業(yè)的管理和服務(wù)無法得到有效的提升，增加了

左右。一棟樓里面房子面積差異比較小，無法突出客戶的個(gè)性

煙臺(tái)的酒店式公寓需求相對(duì)較小。酒店管理公司可以利用

越來越完善。

（八）加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷

由于酒店式公寓主要以商務(wù)化、年輕化客戶為主，可以充分

利用網(wǎng)絡(luò)對(duì)酒店式公寓進(jìn)行營(yíng)銷。可以依托網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)如攜程，

同城等進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。在網(wǎng)絡(luò)上提供公寓位置，外觀戶型，房?jī)r(jià)裝

潢，服務(wù)設(shè)施等吸引顧客入住。煙臺(tái)這種旅游城市網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和預(yù)定

尤為重要，不僅成本低廉還增加了公寓的知名度。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)上反饋

回來的信息也可以幫助酒店式管理公司進(jìn)行改革提升。

四、煙臺(tái)酒店式公寓的ＳＯ戰(zhàn)略解決方案

煙臺(tái)是一個(gè)濱海旅游城市，與青島比鄰處于半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)

區(qū)。經(jīng)濟(jì)水平比較與青島等二線城市有些差距，但是有著良好

的發(fā)展前景。煙臺(tái)房?jī)r(jià)比較青島有著比較大的優(yōu)勢(shì)。在煙臺(tái)的

酒店式公寓市場(chǎng)容量有限，針對(duì)客戶群太比較明顯。酒店式公

寓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，應(yīng)對(duì)酒店式公寓的發(fā)展方向設(shè)立一個(gè)明確

的可行的發(fā)展目標(biāo)，才能立于不敗之地：

（一）選定目標(biāo)市場(chǎng)

酒店式公寓的市場(chǎng)定位是確定酒店式公寓項(xiàng)目成敗的關(guān)

鍵。在研究項(xiàng)目的研究階段，需要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目

進(jìn)行明確定位，使得項(xiàng)目能夠形成自身特色。其次，酒店式公

寓的落址也是決定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

酒店式公寓的目標(biāo)市場(chǎng)和區(qū)位緊密的聯(lián)系在一起。投資住

宅一般選擇在新興商圈周邊。當(dāng)商圈成熟之后不僅房屋進(jìn)行增

值，也方便酒店式公寓的出租。

（二）依托高新開發(fā)區(qū)

中小城市的高新開發(fā)區(qū)為酒店式公寓提供了發(fā)展機(jī)遇。例

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五、結(jié)束語

酒店式公寓將成為煙臺(tái)的投資和消費(fèi)熱門，遠(yuǎn)景很是光

明。隨著沿海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，煙臺(tái)的酒店式公寓將迎來一個(gè)

飛速發(fā)展的時(shí)期。如果不將在其發(fā)展過程中的一些問題及時(shí)解

決，必將導(dǎo)致其發(fā)展的滯緩。因此本文從市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)管理等方

面進(jìn)行分析總結(jié)。根據(jù)煙臺(tái)酒店式公寓發(fā)展的存在問題提出了

煙臺(tái)的發(fā)展策略，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，依托地方特色優(yōu)勢(shì)，個(gè)性

化的服務(wù)和管理以及適合的營(yíng)銷手段等。

（作者單位：山東工商學(xué)院）