商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理分析

商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理分析

摘要：近些年來，隨著全球化趨勢的加快，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，在我國

經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有十分重要的地位，其中商業(yè)綜合體也發(fā)揮著不可忽視的作用。商

業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)能夠獲得豐厚收益的同時(shí)也會(huì)面臨很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，管理難度

大，影響深遠(yuǎn)，為此還需要采取合理化措施策略，對商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)

險(xiǎn)進(jìn)行全面、科學(xué)的管理。本文主要對商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理狀況進(jìn)

行闡述分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；項(xiàng)目建設(shè)；風(fēng)險(xiǎn)管理

商業(yè)綜合體項(xiàng)目的出現(xiàn)與建設(shè)極大的推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引

游客，塑造良好的城市形象。但是由于商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大、周期長、

功能要求多、施工難度大等，也讓其風(fēng)險(xiǎn)管理的難度增加，若管理不善、不當(dāng)，

就必然會(huì)對工期、成本目標(biāo)等實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響，為此需要對商業(yè)綜合體項(xiàng)目建

設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理研究，采取科學(xué)化的風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行防范和控制。

一、商業(yè)綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的典型問題

1、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)問題

商業(yè)綜合體項(xiàng)目一般建設(shè)周期長，甚至長達(dá)一年以上，特別是在雨水較多的

南方地區(qū)，夏季容易遭遇暴風(fēng)暴雨等自然災(zāi)害。由于風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別較低，在項(xiàng)目管理

中往往被掉以輕心。該風(fēng)險(xiǎn)問題通常是不可控的，一旦發(fā)生，造成的影響是不可

預(yù)估的。

例如：廣州市某廣場項(xiàng)目，占地面積500畝，商業(yè)面積100萬平方米。其中

廣場地下室基坑開挖本于2020年5月11日完成基坑邊坡噴錨。在項(xiàng)目管理過程

中，突遇自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)——廣州突降超百年一遇的暴雨，項(xiàng)目地3小時(shí)累計(jì)降雨

量達(dá)297mm，導(dǎo)致市政停電、雨水倒灌，已開挖的地下室基坑全部被淹沒，基坑

進(jìn)水量達(dá)50000m3左右。可見，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)問題是不容小覷的。

2、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)問題

設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)問題往往存在于商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)期的勘察設(shè)計(jì)階段中，如

區(qū)域環(huán)境條件預(yù)估不準(zhǔn)確、規(guī)劃定位偏離市場，設(shè)計(jì)嚴(yán)重缺陷，導(dǎo)致項(xiàng)目造價(jià)增

加等問題。譬如：在廣東省中山市某項(xiàng)目，設(shè)計(jì)工作經(jīng)招標(biāo)由上海市某設(shè)計(jì)院承

接，該設(shè)計(jì)院不熟悉廣東珠三角區(qū)域的地質(zhì)情況，設(shè)計(jì)樁基采用灌注樁樁基，該

設(shè)計(jì)樁基不適用項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況，導(dǎo)致工程造價(jià)增加730萬元。

3、市場與金融風(fēng)險(xiǎn)問題

商業(yè)綜合體項(xiàng)目多數(shù)存在以高價(jià)競得地塊、公寓與寫字樓等產(chǎn)品以低價(jià)出售

的問題，從而形成投資收益風(fēng)險(xiǎn)。其次，容易受國內(nèi)外市場供需和宏觀政策等因

在商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)中，環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)是無法準(zhǔn)確預(yù)測的。在項(xiàng)目管理中，

需要對建設(shè)期中可能遭遇的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)判并制定相應(yīng)的可行措施，切忌

以“過往沒有遭遇過就忽略”的態(tài)度預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，并在管理過程中及時(shí)、實(shí)時(shí)的對

環(huán)境的變化情況進(jìn)行跟蹤，對無法承受的風(fēng)險(xiǎn)、不必要的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)避。

必要時(shí)，可以采用工程保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

前文所述的“廣州市突降暴雨導(dǎo)致項(xiàng)目基坑淹沒”案例，項(xiàng)目管理方在暴雨

停止后當(dāng)天組織施工單位調(diào)配500Kw柴油發(fā)電機(jī)一臺(tái),立即恢復(fù)施工現(xiàn)場用電，

迅速組織挖機(jī)三臺(tái)，沿基坑周邊開挖臨時(shí)排水溝，新調(diào)配200m3/h水泵4臺(tái)抽排

基坑積水，由于項(xiàng)目管理方前期作了預(yù)判及準(zhǔn)備充分且調(diào)配物資及時(shí)，歷時(shí)一周

就恢復(fù)正常施工。

2、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施

第一，在商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)之前，建設(shè)方需要從自身出發(fā)制定短

期以及長期的發(fā)展目標(biāo)，制定科學(xué)合理的工程項(xiàng)目規(guī)劃，將不同階段工程項(xiàng)目的

建設(shè)時(shí)間、進(jìn)度、質(zhì)量以及成本、盈利等情況進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，確保項(xiàng)目規(guī)劃

[1]

定位切合市場。

第二，強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理者水平，提高其設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、市場以及成

本等能力。設(shè)計(jì)管理者能夠及時(shí)鑒別設(shè)計(jì)缺陷，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對設(shè)計(jì)

[2]

進(jìn)行優(yōu)化，減少不必要的資源、成本等浪費(fèi)，確保企業(yè)能夠獲得最大的回報(bào)。。

3、市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

第二，科學(xué)合理制定融資需求，如融資的具體資金以及需要的時(shí)間

等，避免籌資過多或不足的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

第三，對于把控資金的問題，建設(shè)方需要有一定的償債能力，使項(xiàng)

目在前期負(fù)債經(jīng)營以及后期可以做到盈利平衡，避免資金鏈出現(xiàn)斷裂，出現(xiàn)無法

挽回的損失。

4、完善風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)及系統(tǒng)

第一，建設(shè)方要與其他各方有效合作，形成優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，需要有完善

的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)及制度，建立公開透明的信息分享平臺(tái)，確保整個(gè)工程項(xiàng)目的建

設(shè)中，參與的各方都能夠在相互合作中獲得統(tǒng)一的、科學(xué)的規(guī)范，約束自身行為，

保證所有工作都是有效的。

第二，建立考核與獎(jiǎng)懲制度，明確責(zé)任，落實(shí)到人。企業(yè)應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)

意識(shí)滲透給員工，提高員工對風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重視，使其樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，

確保每個(gè)員工都能夠及時(shí)的預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，提出科學(xué)化的措施有效應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。并將績

效與獎(jiǎng)懲相掛鉤，確保責(zé)任到人，進(jìn)而提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

總而言之，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建設(shè)能夠創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，所以對

于商業(yè)綜合體而言，其升值潛力是極大的。但是商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)由于

周期長、功能需求多、影響力大，因而也具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。為此作為建設(shè)方應(yīng)提

高對商業(yè)綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，采取多元化的措施對商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)

險(xiǎn)問題進(jìn)行處理，保證商業(yè)綜合體項(xiàng)目的價(jià)值順利實(shí)現(xiàn)。

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