不動產登記是什么意思

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不動產登記是什么意思

你們知道不動產登記是什么意思嗎?下面是由為大家整

理的“不動產登記是什么意思”，歡迎大家閱讀，僅供大家

參考，希望對您有所幫助。

指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關

不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為

物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行

為而非登記機關的行政管理行為。

例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管

理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動

產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。

不動產物權登記是權利人申請國家職能部門將申請人的不

動產物權事項進行核實，并確認其不動產物權合法性的程

式。不動產登記制度產生于歐洲。最早的登記制度就是出現

于1722年的《普魯士抵押與破產法》，之后在1795年法國

制定的《抵押法》也規定了不動產抵押的登記制度。

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土

地定著物，因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他

物。土地和房產是民眾最關注的不動產。

一、含義

1.登記是依當事人申請的行為。

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2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

4.登記事項須記載于不動產登記簿。

權利

(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取

特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)采石權。

性質

不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。

關于不動產登記的性質，大致有三種學說：(1)公法行為說、

(2)證明行為說、(3)私法行為說。

不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為

產生私法效果的事實行為。

二、主要內容

不動產登記的目的是通過登記，使潛在的交易當事人能

清晰地識別標的物上的權利內容。具體地說，不動產的登記

就是向公眾公示不動產之本身的狀態(即標示，包括面積、

位置等)與不動產物權的變動情況(即物權的設立、移轉、變

更和消滅等)，以及不動產上所成立的負擔情況等。

1.不動產之本身的狀態。不動產之狀態指用文字(圖、

表)反映一宗或數宗不動產的狀態情況。包括不動產的位置、

權屬、界限、面積和用途等基本情況。

對不動產的界定指的是在外觀上可以清楚界定，并以某

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種方式加以利用或經營的土地及其地上建筑物。但物權法中

的不動產概念除了“土地，附著于土地的建筑物及其他定著

物、建筑物的固定附屬設備為不動產”外，更重要的是法律

意義上的界定，即是一種純形式的界定。這種界定，以對不

動產之官方記錄(地籍冊)為基礎;同時此種界定自身又成為

以不動產在不動產登記簿中進行登記的基礎。因此，“法律

意義上的土地，是以地籍塊方式進行測量與標記的，并在土

地登記簿中以‘土地’進行登記的——如建立專門的土地登

記簿簿頁，或在共同登記簿簿頁中置于專門的號碼之下——

地球表面的一部分”。

2.物權的設立(取得)。不動產物權的設立或產生，是指

物權與特定主體相結合，即某一主體取得對某物的物權。不

動產物權的設立或產生，從獲得物權的主體而言，又稱物權

的取得。物權的取得包括原始取得與繼受取得兩種情況。不

同的取得其具體方式和效果也有不同。除了極少數法定物權

以外，不動產物權取得都以公示為條件，公示方法一旦不存

在，則不動產物權制度也就不存在。通過公示，公眾可以了

解物權的有無。

3.物權的移轉。物權的移轉是指已經存在的物權在民事

主體之間的流轉，即某一物權從一個權利人轉移至另一個權

利人。而物權的移轉也是通過公示體現出來的。如果某個物

權雖然已經發生移轉，但沒有通過公示予以顯示，則在法律

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上并沒有真正完成物權的移轉。從法律效果來看，只要作為

公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為物權移轉未曾發

生。反之，如果登記簿記載的某項物權已經發生移轉，而事

實上并沒有移轉，但在法律上則認為物權已經發生移轉。通

過公示，公眾可以了解物權的動態。

4.物權的變更。物權的變更從廣義上說，包含物權的主

體、客體和內容等要素的一項或數項的變更。但主體的變更

主要涉及物權的取得與喪失，故物權法上的物權變更通常指

狹義的變更，即僅指物權的客體與內容的變更。客體的變更

如建筑物的增減、用途的改變等，也需通過公示，使公眾了

解不動產物權客體的真實情況。

5.物權的消滅。物權的消滅是指物權的終止或喪失(包

括標的物的滅失)，即物權與其主體分離。當某一項物權由

于某種原因消滅時，應當將不動產物權在不動產登記簿上注

銷。即通過公示，阻止此類物權再進入交易市場。

6.物權的負擔。物權的負擔是指在一項不動產之上設立

的其他物權(如設立抵押權、用益物權等)，導致該不動產權

利人的權利行使受到相應的限制，故也稱物權的限制。登記

提供給社會的法律訊息為全面的訊息，當然也可能包括對其

不利的內容。在德國法中，登記中就有對權利人不利的內容，

如“異議抗辯登記”、“權利限制登記”等等。這樣做的目的，

是為社會作不動產風險的警示，讓社會尤其是不動產取得人

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了解不動產的全面情況，然后自己決定是否與登記的權利人

進行有關的法律行為。這一點在不動產抵押制度中顯得非常

重要。因為，依據民事權利意思自治的原則，法律對抵押權

人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順位的抵押權人

的事宜無權做出禁止性規定;那么在抵押物之上如果已經存

在著順位優先的抵押權，或者順位優先的其他物權如用益物

權時，抵押權人權利的取得要么實現困難，要么很不經濟。

但是如果不動產登記簿已經給抵押權取得人提供了足夠的

警示，使其了解了設立后序順位抵押權的風險，這就為其判

斷形勢并做出決定提供了充分而有力的幫助。公示的警示效

力的作用就在于此——通過公示，可以向公眾發出警示。

7.物權的處分限制。物權的處分限制是指于一定范圍內

限制登記名義人任意處分其不動產之權利，以保全可能實現

之不動產權利。如一般的處分禁止、查封、扣押、破產記載，

等等。限制登記并不直接導致物權變動，只是限制了登記名

義人處分其不動產的權利。廣義上的限制登記包括異議登

記、預告登記、查封登記、扣押登記、破產登記，等等。狹

義上的限制登記主要指查封、扣押、破產等。在中國現行登

記制度下，權利人最常接觸的主要是民事訴訟中的財產保

全，即由法院在執行中實行的查封。

三、主要模式

1、契據登記制度

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契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的

變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對

抗第三人。

契據登記制度具有以下法律特征：(1)登記為物權變動

的對抗要件。(2)登記與否不予強制。(3)登記實行形式審查

主義。(4)登記無公信力。(5)登記簿采人的編成主義。(6)

登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物權的狀態，

而且登記物權變動事項。

2、權利登記制度

權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依

法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生

效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、

奧地利、匈牙利等國以及中國臺灣地區所采用。

權利登記制度具有以下法律特征：(1)登記為物權變動

的生效要件。(2)登記采實質審查主義。(3)登記具有公信力。

(4)登記采用強制主義。(5)登記簿采物的編成主義。(6)登

記以不動產權利的靜態為主。

3、托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質

審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產

物權轉移的登記制度。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：(1)登記不實行全

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面的強制主義。(2)登記采實質審查主義。(3)登記具有公信

力。(4)交付權利證書。(5)登記土地上的權利負擔。(6)設

置賠償基金。

四、條例實施

《不動產登記暫行條例》從2016年3月1日起施行。

中國全面啟用統一的不動產登記簿證樣式。作為物權歸屬根

據和不動產登記信息查詢主要內容，統一的不動產登記簿證

樣本2016年2月26日正式對外公布。今后，包括集體土地、

房屋建筑所有權等在內的十類不動產將在全國范圍內進行

統一登記。專家稱，將來樓市有望全面摸清家底。國土資源

部表示，下一步將抓緊出臺不動產統一登記實施細則，盡快

頒布使用統一的簿冊證書，同時啟動不動產統一登記信息平

臺建設。

五、登記部門

2016年1月11日，為實施以土地為核心的不動產統一

登記制度，國土資源部按中央部署，協調有關部門建立部際

聯席會議制度，加快組建不動產登記局，扎實開展不動產統

一登記。

六、職責法責

1、登記機關的職責

登記機關的職責是指登記機關在進行不動產登記時依

法享有的職權與應履行的義務。關于不動產登記機構的職

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責，不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不

動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利

之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。

中國物權法既沒有去試圖界定什么是實質審查，什么是

形式審查，更沒有去回答物權法要求不動產登記機構去進行

實質審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎上，

針對中國不動產登記的實際情況，對不動產機關應當履行的

職責作出原則性規定。該法第12條規定：“登記機構應當履

行下列職責：

1.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

2.就有關登記事項詢問當事人;

3.如實、及時登記有關事項;

4.法律、行政法規規定的其他職責。

具體來說，物權法要求中國的登記機構在進行不動產登

記時應當履行下列職責：

(1) 查驗申請人提供的必要材料。

(2)詢問申請人有關登記事項。

(3)如實、及時進行登記。

(4)法律法規規定的其他職責。

為保證登記機關更好地履行登記職責，物權法在規定登

記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作

出明確規定。

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2、登記機關的法律責任

(1)登記機關法律責任概述。登記機關的法律責任，是

指登記機關因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔

的民事賠償責任。

(2)登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原

則，就是指歸責的一般規則，是據以確定行為人承擔民事責

任的根據和標準，也是貫穿于侵權行為法之中，對各個侵權

行為規則起著統帥作用的立法指導方針。

(3)登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的

歸責原則，中國不動產登記機關承擔賠償責任須具備以下要

件：

1.存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄

虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬于登記

錯誤。

2.存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事

件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影

響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提，“無損害

即無賠償”。

3.損害事實與登記錯誤之間有因果關系。

3、登記機關賠償范圍及其追償。登記機關賠償責任的

范圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括

主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關系人主張權利

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的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費

用，等等。

七、登記范圍

納入登記的不動產權利包括：集體土地所有權;房屋等

建筑物、構筑物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草

地等土地承包經營權;建設用地使用權;宅基地使用權;海域

使用權;地役權;抵押權;法律規定需要登記的其他不動產權

利。

八、特殊類型

更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記

與實體權利關系原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部

進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的

登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定

與交易安全。

根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：

(1)不動產登記事項記載錯誤。

(2)須權利人或利害關系人申請。

(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確

有錯誤。

異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產

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登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的

目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真

正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：

(1)不動產登記事項被認為錯誤。

(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

(3)須權利人或利害關系人向不動產登記機關申請。

異議登記并非不動產物權變動的登記，而只是一種對登

記事項存在異議而異議記載于登記簿的制度。但是該制度具

有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權

利保全效力。(2)風險警示效力。

回復登記

回復登記，是指與實體權利關系一致的登記，因不當原

因而從登記簿上消滅，對消滅的登記予以回復，以保持原有

登記的效力。回復登記氛圍滅失回復登記和涂銷回復登記。

滅失回復登記是指登記薄的全部或一部因地震，水災等原因

發生物理上的滅失，而予以回復的登記。滅失回復登記是對

滅失的登記的一種回復保存行為，不設計新的權利義務的變

動，權利順位而不發生變動，涂銷回復登記是指因登記的全

部或一部被不合法涂銷，而使登記回復到涂銷前的狀態而為

的一種記載。涂銷回復登記，是對錯誤登記的矯正，也未有

新的權利關系的變動，其順位依被涂銷的登記為準，但因登

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記的公信力，在回復登記以前，得有第三人善意取得的保護。

預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要

的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項發生的不動產

物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最

早為德國中世紀民法所創， 《德國民法典》加以繼承，并

為瑞士、日本民法和中國臺灣地區“民法”所繼受。

因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原

則，預告登記必須具備如下要件：(1)經預告登記的不動產

物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本

登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立

的效力，只有在進行本登記后，才能發生當事人所期待的物

權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效

力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。

九、登記時間表

國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志2016年8

月27日表示，2017年不動產登記實現信息共享，依法公開

查詢。

從2016年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責

整合和基礎制度建設;2年左右時間逐步銜接過渡，統一規范

實施;3年左右時間全面建立并完善各項制度;4年左右時間

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建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平臺。即2016年

基本完成各級職責整合，建立基礎性制度;2016年健全配套

制度，平穩有序實施;2016年全面形成制度體系，正常有效

運行;2017年實現信息共享，依法公開查詢。

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