房地產(chǎn)行業(yè)2023年2月上海住宅買賣市場(chǎng):新房成交分化明顯,均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)

2023年12月26日發(fā)(作者：通告怎么寫)

2023年2月上海住宅買賣市場(chǎng)

——新房成交分化明顯，均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降——

年初上海新房供應(yīng)整體偏少，成交量也難有釋放空間，2月份上海新建商品住宅供求量均跌至近半年低點(diǎn)。

去年年底以來樓市政策

利好頻出，推動(dòng)上海新房市場(chǎng)

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升溫，部分樓盤出現(xiàn)“千人搖號(hào)”的場(chǎng)景。但目前新房市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征，中心城區(qū)和熱門板塊的中高端改善產(chǎn)品交易表現(xiàn)突出，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目依然去化困難。

價(jià)格方面，本月市區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)下降，大量新增房源位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，成交集中在外圍中端產(chǎn)品，成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。

2月上海新房市場(chǎng)推盤節(jié)奏放緩，開盤項(xiàng)目數(shù)量降至12個(gè)，超過半數(shù)開盤時(shí)間集中在2月下旬，所有項(xiàng)目中僅三成為純新盤。

新盤之間分化加劇。外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目普遍表現(xiàn)較好，均觸發(fā)搖號(hào)積分制。外環(huán)外區(qū)域中，徐涇板塊和吳涇板塊表現(xiàn)出

色，板塊內(nèi)項(xiàng)目開盤當(dāng)月網(wǎng)簽率均超過90%；其余板塊表現(xiàn)欠佳，當(dāng)月去化率偏低。

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整體來看，中心城區(qū)和外圍熱門板塊的項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，多數(shù)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化情況較差。

面積段方面，90平方米以下戶型成交占比明顯增加；總價(jià)段方面，1000萬元以下物業(yè)成交份額全線提升。綜合來看，本月入市項(xiàng)目集中在外圍區(qū)域，成交總價(jià)結(jié)構(gòu)有所下移。

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——成交量升價(jià)穩(wěn)，二手住宅市場(chǎng)繼續(xù)回溫——

2月，上海二手住宅市場(chǎng)活躍度提升顯著，成交套數(shù)接近2萬套，高于2022年平均水平。成交均價(jià)并未隨成交量反彈出現(xiàn)上漲， 成交外移導(dǎo)致均價(jià)小幅下跌0.6%。

春節(jié)過后上海二手住宅

市場(chǎng)釋放出相對(duì)積極的復(fù)蘇信號(hào)，市場(chǎng)信心有所提振。不過目前二手住宅市場(chǎng)只是局部回溫，購(gòu)房需求集中在剛需樓盤和中高端改善市場(chǎng)，遠(yuǎn)郊區(qū)域以價(jià)換量的情況較為明顯。

由于年初新房供應(yīng)較少，二手房率先回暖。但全市整體掛牌量增加在一定程度上對(duì)價(jià)格形成了壓制，目前上海二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)局部?jī)r(jià)格止跌微漲，整體走勢(shì)趨穩(wěn)的行情。

2月，全市各區(qū)成交量均出現(xiàn)明顯反彈，近五成區(qū)域環(huán)比增幅超過150%。黃浦、靜安等中心城區(qū)改善型需求旺盛，本月成交量提升顯著；金山區(qū)以價(jià)換量，成交大幅提

升。

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2月成交量環(huán)比增幅前十的板塊中，八成板塊位于外圍區(qū)域，且所有上榜板塊環(huán)比增幅均超過200%。

馬橋板塊雖然交通便利度一般，但周邊聚集了較多的

高等院校和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需求

客群穩(wěn)定，相對(duì)較低的價(jià)格水平也受到部分剛需客群青睞。2月份，依靠多個(gè)配套商品房小區(qū)集中成交，該板塊成為榜單中同環(huán)比增幅均最高的板塊。楓林板塊是唯一進(jìn)入榜單的內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，擁有多條軌交線路，生活配套完善。近期該板塊二手住宅市場(chǎng)升溫，不僅成交量環(huán)比增幅明顯，總價(jià)相對(duì)較低的售后公房小區(qū)成交均價(jià)也創(chuàng)下近一年來新高。

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近三個(gè)月二手住宅成交熱門小區(qū)主要集中在外環(huán)外區(qū)域，占比達(dá)到95%。

靜安區(qū)的海防邨是榜單中唯一一個(gè)位于中心城區(qū)的小區(qū)，網(wǎng)簽套均總價(jià)為431萬元，共成交11套。成交量最高的小區(qū)為朱家角的泖峰苑，網(wǎng)簽套均總價(jià)為100萬元，共成交105套。榜單中配套商品房小區(qū)數(shù)量超過一半，售后公房小區(qū)數(shù)量接近四

總價(jià)段相對(duì)較低，成交主要集中在這兩類物業(yè)中。

成。目前剛需客群依然是二

手住宅市場(chǎng)的主力購(gòu)房群體，中心城區(qū)的售后公房和遠(yuǎn)郊區(qū)域的配套商品房近幾個(gè)月掛牌量較多且06

總價(jià)段方面，330萬元以下物業(yè)成交份額有所增加；面積段方面，90平方米以下戶型占比提升顯著。綜合來看，中低端購(gòu)房需求受信貸影響較大，貸款提速后交易量增加明顯，成交結(jié)構(gòu)顯著下移。

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