房地產:存量市場:2021上海住宅交易市場

2023年12月26日發(作者：西林中學)

存量市場：2021上海住宅交易市場

圖：近六年全市二手住宅成交量價走勢

——多政策精準調控，存量住宅市場開始回歸理性

2021年上海存量住宅共計成交約27.8萬套，同比下跌7%，結束了四年成交量持續上行的趨勢。2020年的翹尾行情

讓2021年開了個好頭，購房

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者入市積極性高，需求被大量釋放。為了抑制非理性購房的勢頭，下半年多項政策出臺，精準打擊，頗具效果，但由于上半年交易量的有力支撐，2021年全年的成交套數與2019年相比還略勝一籌。而受“存量房掛牌價格核驗”政策以及信貸收緊的影響，二手住宅成交集中在單、總價相對較低的房源，全年成交均價基本穩定、變化不大。

不過，剔除了成交結構等影響因素的RVMS均價則出現不同的走勢。上半年順勢上行，隨后因政策落地，局部區域和個案明顯降價，全市RVMS均價環比漲幅收窄并開始進入下行通道。由于市場觀望情緒較高，短期內賣方降價意愿尚不強烈，加之年末信貸有所放松，成交小幅回暖，價格下降幅度有限。2021年RVMS均價最終以63,978元/平方米收官，同比上漲17%。

注：RVMS價格內涵——利用先進的網絡化平臺，大容量、高覆蓋度地甄選市場有效掛牌案例，并嚴格按照估價規范，運用信息技術對海量信息進行精確修正，計算結果通過與資深房地產估價師的經驗充分揉合，最終得出準確的小區價格。

——先熱后涼，季度成交量價走圖：2020-2021年各季度二手住宅成交量價走勢勢雙雙下探

2021年一季度上海存量住宅成交量超過10萬套，位居近兩年各季度之首，與歷年同期相比也處于領先地位。二季度開始成交量大幅縮減，平均季度降

幅達20%，成交均價也隨之下跌，跌幅逐步擴大。本輪存量住宅市場由熱轉涼與政策調控密切相關，尤其是“三價就低”政策（以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價三者的最低價作為貸款審批依據）的出現，杠桿作用降低，投資和改善的步伐大幅放緩。同期，掛牌核驗價的約束使得掛牌價不合規的房源難以上架，“售轉租”情況增加，供應萎縮。在供、需兩端均受到影響的情況下，存量住宅交易市場難以抵擋下行壓力，量價齊跌。

02

——外環線以內區域份額收窄，環線成交明顯外移

2021年外環線以外區域成交份額明顯增加，提升4.1%；內環內、內中環和中外環區域成交份額出現不同程度的收窄且

均達到歷史最低水平。市區成交份額的集體下降一方面是受新房價格“倒掛”的持續施壓，需求被分流，另一方面是信貸收緊，可貸款金額大幅縮水所致。在對自有資金要求大幅提升的情況下，一部分購房者選擇去新房市場試一試，而一部分急需自住的“剛需”客群在不改變戶型面積需求的情況下將置業選擇向外轉移。與之對應的供給方面，外圍區域加速產業規劃落地和人口導入、強化和提升配套設施，宜居宜業性越來越高，且早年入市的新建商品住宅以及“動遷大居”也陸續成為供應來源，其在存量住宅市場上的份額可能會持續擴大。

圖：近六年全市各環線二手住宅成交占比變化

——傳統“大”板塊遇冷，成交量大幅下降

2021年存量住宅成交套數排名靠前的板塊與上一年重合度達七成，排名上升的大部分都是價

格漲幅低于全市平均的板塊。大浦東（包含原南匯區）依然是存量住宅成交主力，在榜單中占到4席。金橋板塊首次跌出三甲，學區熱度下降、改善需求減少對其造成相對明顯的影響，與去年同期相比成交套數大幅減

圖：2021年二手住宅成交套數前十板塊

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少。浦江板塊近幾年排名逐步后退，本年度險些跌出前十。軌道交通8號線和浦江線在提升板塊出行便捷度的同時也推動了價格的較快上行，板塊性價比降低，對于剛需的吸引力下降，已經逐漸成為改善需求的目標區域之一。受本輪調控影響板塊成交量進一步下滑，同比跌幅超過20%。

——“剛需”特征明顯，低總價房源成交增加

與2020年相比，2021年70-90平方米和150平方米以上物業成交份額分別減少0.4%和0.2%，其余各面積段小幅微增；總價段方面，100萬元以下物業成交份額維持在5%，200萬元

以上物業成交份額出現不同程度的減少。“三價就低”政策對于改善客群來說資金缺口更大，此類需求入市節奏放緩。與此同時，有迫切入市需求的“剛需”買家也會降低預算，選擇購買總價更低的房源。近兩年雖然各面

積段成交份額變化不大，但總價結構下移明顯，且從近六年的變化趨勢來看雖然全市住宅均價穩中有升，但由于受到交易稅費以及新房“低價”影響，大部分購房者對總價的接受程度還是維持在一定的范圍之內，集中在

330萬元以下，占到全市成交的七成。

圖：近六年二手住宅成交總價段份額走勢

圖：近六年二手住宅成交面積段份額走勢

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——非市場行為交易占比增加，中介企業之間差距繼續擴大

2021年非中介成交份額位居第一。上海新房搖號新增“積分制”入圍環節，部分家庭通過將名下房產在親友之間轉移獲得更高的入圍積分，此類行為增加導致非市場行為交易占比大幅提升。德佑房地產繼續位列各中介企業之首，與第二位之間的差距已經擴大到13%。關注中低端市場的我愛我家超越中原物業，升至企業排名第三。總體看來，德佑地產已經成為獨立的第一梯隊，與第二梯隊之間的差距不斷擴大。而在存量住宅市場變冷的情況下，非市場行為的占比會有提升，同時頭部中介企業因為擁有較強的運營能力和較高的市場占有率，份額也會增加。

圖：近三年全市中介成交份額排行情況

總結與展望

對于上海存量住宅市場來說，2021年是“過山車”式的一年。年初的美好“愿景”被接二連三的調控打碎，但由于政策發酵需要一定的緩沖期，上半年成交量維持在月均3萬套的高位，熱度有所維持。為了加速市場降溫，下半年調控加碼，一方面從供應入手，要求所有平臺新掛牌房源都需通過價格核驗，杜絕“虛高”掛牌，減少哄抬房價的行為，另一方面影響需求端，通過“三價就低”的貸款審核原則，提高購房者的首付款支付能力，讓其放慢入市節奏。最終，上海存量住宅市場在下半年變“涼”，連續5個月月成交量低于1.8萬套。

信貸收緊是2021年上海存量住宅市場“由熱變涼”的主要原因之一，通過抑制投資和非理

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性購房需求進場，降低市場交易熱度，引導樓市回歸理性。不過執行過程出現偏差，部分自住需求在此過程中被“誤傷”。為了對市場進行修復，年末房地產按揭額度放松，放款提速、周期明顯縮短。此外，近兩年存量住宅價格上行但新房因限價“踟躕不前”，兩者之間的價差難以消除，參與“打新”的購房者越來越多，也在一定程度上影響了存量住宅的交易。

年底，中央層面的多個會議都釋放出2022年信貸寬松的信號，并且提出在“房住不炒”的主基調下維護住房消費者合法權益。2022年房貸審批可能會繼續加速，貸款額度向剛需傾斜，對擁有“首套房資格”的家庭來說信貸環境會更加友好。而在保障合理住房需求釋放的同時，2022年上海也將著力推進郊區五大新城建設，通過結構優化吸引人、發展人、留住人，緩解市區住房壓力，同時持續規范房地交易市場，貫徹落實“分類調控”，謹防“非理性”矛頭再次出現。

（備注：2021年12月數據均為預估值）

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