疫情對上海房地產業的影響

2023年12月26日發(作者：教學設計和教案的區別)

疫情對上海房地產業的影響文/顧亦沁 任晨瑩[摘要] 2020年新冠肺炎疫情爆發并快速蔓延，對全球經濟造成巨大沖擊，我國積極采取疫情防控措施，快速穩定經濟運行，有力保障就業民生，扶持各行業回歸正軌。本文主要聚焦上海房地產業，從房地產市場各類業態及市場熱點事件的角度，分析疫情期間上海房地產市場的整體表現，最后對后疫情時代上海房地產市場的發展進行預測并提出建議。[關鍵詞] 新冠疫情；經濟形勢；房地產業；后續影響2020年，面對疫情沖擊和國內外經濟社會復雜環境的多重考驗，中國交出了一份令人民滿意、令世界矚目的答卷。各地區各部門始終堅持“穩中求進”的工作總基調，統籌安排疫情防控和經濟社會發展，扎實做好“六穩”工作，全面落實“六保”任務，快速穩定經濟運行，有力保障就業民生，實現2020年經濟社會發展主要目標，“十三五”圓滿收官。影響有限。然而第二、第三產業，雖然下半年有所好轉，但兩者在GDP中占比較大且往年增速較高，所以受疫情影響顯著，對全市整體經濟造成的直接影響也更大。一、宏觀層面的影響（一）對上海宏觀經濟的影響一季度上海GDP增速呈現斷崖式下滑、達到近六年最低點，后伴隨經濟復蘇有所好轉，呈現出“V”型態勢，但和前幾年平均6.7%的增速相比差距依然明顯，疫情對上海宏觀經濟造成了不小的影響。

其實，面對新冠疫情，上海從一開始就采取了十分嚴格的防疫措施，也因此在一季度對線下零售、餐飲、酒店、娛樂等行業造成巨大沖擊。隨著疫情緩解，第二、第三產業的恢復情況也相對樂觀，計算機、裝備制造、醫藥、金融等行業率先恢復，三季度建筑業、房地產業等開始復蘇，餐飲、旅游等服務行業雖然依然處于負增長，但形勢也有所好轉。整體來看，得益于越來越普及的電商、外賣、手游、視頻網站等線上平臺，消費需求得到有效釋放，在圖1 近六年上海GDP走勢圖2 近兩年上海三產產值同比情況GDP中占比達70%以上的第三產業受影響的時間相對較短，在2020年下半年率先實現正增長。（二）對固定資產投資及房地產開發的影響上海固定資產投資增速已經有很長一段時間保持在April

2021

分產業看，雖然第一產業的表現與2019年同期差距明顯，但其僅占上海生產總值的0.2%，所以對整體經濟13

10%以下，但面對此次疫情，為穩定整體經濟，采取了加強固定資產投資的手段。雖然信貸在房地產領域并沒有擴張且出現一定的收縮,但依靠房地產業帶動,在疫情得到有效控制后，2020年上半年上海固定資產投資增速就已經轉負為正，并且超過了2019年全年。截至2020年四季度，固定資產投資增速已經達到10.3%，而上一次超過10%還要追溯到2007年。不過，固定資產投資增長不具有可持續性。2020年施工面積保持正增長，即使在疫情最為嚴重的一季度也并未下跌，而新開工面積的增速和2019年基本一致，說明房地產業投資增速的提升主要源于既有房地產項目的開發投資,即復工復產帶來的固定資產投資增長,而不是來自新開工的房地產項目。這也說明借助此次疫情，上海經濟增長降低了對于房地產業的依賴程度。圖3 近兩年上海房地產開發情況

二、房地產各業態所受影響（一）整體市場概況1.土地市場。政策：新冠疫情的出現讓土地出讓等人群聚集性活動受到很大影響，同時影響到地方財政收入。因此，疫情期間上海針對土地出讓領域專門出臺了一些政策和措施，用以對沖疫情對土地市場正常秩序的影響。表1 土地相關政策及措施的主要內容政策/措施 主要內容

《2020年非上海生? 將直接落戶范圍擴大至在滬“世界一流大學建設高校”，即上海交大、復旦、同濟、源應屆普通高校畢華東師大四所高校的應屆本科畢業生符合基本申報條件即可直接落戶；博士、“雙業生進滬就業申請一流”碩士符合基本申報條件即可落戶。

本市戶籍評分辦法》

《關于優化本市居? 聚焦自貿區臨港新片區。在新片區用人單位工作的各類人才，最近4年內累計36個住證轉辦常住戶口月及申報當月在本市繳納城鎮社會保險基數達到上年度本市城鎮單位就業人員平均政策的通知》 工資1倍的，在申辦居轉戶時可不受職稱或者職業資格等級的限制。

? 對張江科學城用人單位引進的人才，居轉戶年限由7年縮短為5年（其中在張江科學城工作時間不少于3年）；張江科學城重點產業的骨干人才，居轉戶年限由7年縮短為3年（其中在張江科學城工作時間不少于2年）。

? 在本市行政區域內注冊的用人單位工作并持有《上海市居住證》的境內人員，最近4年內累計36個月及申報當月在本市繳納城鎮社會保險基數達到上年度本市城鎮單位就業人員平均工資2倍的，在申辦居轉戶時可不受職稱或者職業資格等級的限制。

《上海市引進人才? 重點機構緊缺急需人才的評價標準中，增加了“具有碩士研究生學歷并取得相應學申辦本市常住戶口位的人員”。

辦法》

? 對于高技能人才，增加了“獲得中華技能大獎、全國技術能手稱號、國務院特殊津貼、世界技能大賽獎項等榮譽”這一申辦渠道。

April

2021市場：經營性用地市場并未受疫情影響而下滑，反而在政府加快推地節奏的情況下強勢回暖，2020年供應量突破1000公頃，同比增漲23%，土地出讓金超2800億元，同比增漲52%，并且由于商品住宅用地出讓條件放寬，開發商融資環境寬松，優質宅地頻出，全年居住用地平均成交溢價率升至16%。2.住宅市場。政策：因城施策仍在鋪開，各地都出臺相關政策扶持房地產企業發展，防范市場出現風險，但中央調控政策的總基調并未因疫情發生改變，底線仍是“房住不炒”，最終目的是房地產市場“走穩”。上海并沒有對住宅市場直接出手，針對性政策不多，具有相關性的除了“42號文”、居住用地出讓規則調整，主要還有人才引進方面的政策，從供給和需求兩個方面刺激樓市回暖。表2 住宅相關政策及措施的主要內容政策/措施 主要內容

《關于全力應對疫? 免除疫情期間的用地費用。

情支持服務企業發? 企業以租賃方式（含先租后讓）從政府或國有企業取得的產業用地，免除疫情期間展的若干土地利用的土地租賃費用，各區可以根據疫情具體確定免租期。

政策》（滬規劃資源? 對采取定向掛牌出讓的地塊，取消現場交易環節，直接電子掛牌交易并確認競得，用〔2020〕42號文） 出讓人可根據受讓人實際情況延遲簽訂土地出讓合同。

? 調整土地價款繳付方式和期限。

? 順延開竣工和投達產履約時間履約監管時充分考慮疫情影響。

新版《上海市土地? 根據市場主體分類分級的動態信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機制，依法交易市場管理辦限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設用地使用權出讓活動，強化對法》 市場主體的監管，推進土地交易市場信用體系建設，構建公平誠信的市場環境。

“招掛復合”細則? 有效申請人6人及以上的，地塊采用招標方式出讓；不足6人的，地塊采用掛牌方調整 式出讓。

? 參拍前一天凍結資金。

? 逐步取消15%的自持要求。

? 出讓住宅用地實行“一地一策”，根據用地招商情況可降低或不配建社會租賃住房，改為集中式建設配置，提高土地利用率，激發開發企業參與土地市場的積極性（未出紅頭文件，內部口徑）。

市場：因新增供應疲軟、購房行為被迫中止，上海新房市場一季度達到冰點，但隨著疫情好轉，二季度起迎來全面“爆發”。避險情緒升溫，購房者入市意愿強烈，新建商品住宅供求價創新高，高認籌率項目頻出；4-12月存量住宅月均成交量接近3萬套，部分區域和小區的住房更是在最后幾個月因學區概念而價格快速上漲。整體來看，疫情反而使得2020年成為2017年以來上海住宅交易市場表現最好的一年。此外，長租公寓因疫情遭遇經營危機，為住宅租賃市場帶來利好，疫情過后全市住宅租賃掛牌水平明顯提升，低端市場租賃需求最為旺盛，一室租金漲幅明顯高于其他戶型。3.商辦市場。政策：與商辦物業息息相關的主要是針對企業（承租方）的政策。疫情期間推出多項減負措施，使企業降低運營成本、恢復活力，一定程度上降低了企業退租的概率，從而降低商辦物業的空置率。此外，對企業在融資方面也給予了一定的支持，不過在實際執行過程中，

14

前景不明的小微企業獲得優惠貸款甚至獲得貸款的機會并不多。表3 商辦相關政策及措施的主要內容政策/措施 主要內容

《關于全力防控疫? 切實為各類企業減輕負擔，主要針對受疫情影響較大、生產經營困難的行業和中情支持服務企業平小企業，具體包括5條政策措施：減免企業房屋租金；延期申報納稅；對相關企穩健康發展的若干業和個人給予稅收優惠；免除定期定額個體工商戶稅收負擔；暫時退還旅游服務政策措施》

質量保證金和補貼文化事業建設費。

? 加大金融助企紓困力度，主要是針對受疫情影響而出現資金困難的企業，具體包括3條政策措施：加強融資擔保支持；加大對流動資金困難企業的支持力度；多途徑為企業提供資金支持。

市場：疫情使眾多中低檔次辦公物業放慢上市銷售的節奏，辦公物業成交主體向高端項目轉移，造成辦公物業市場在一季度量縮價升，在疫情得到有效控制后，二季度交易市場逐步復蘇。租賃方面，雖然上半年甲級寫字樓租賃需求大幅下挫，但由于新興產業對非核心區域寫字樓起到一定的支撐作用，所以整體空置率并未出現快速攀升。不過辦公物業租賃市場恢復相對較慢，下半年全市辦公物業租金仍處在下行區間。商業物業交易市場同樣在二季度開始恢復，推盤量強勢反彈，但受疫情影響，高端商業物業紛紛推遲上市，造成價格低位運行。同時因線下零售業受影響嚴重，全市購物中心租金持續走低，空置率快速攀升。不過，購物中心背后均有實力較為強勁的業主且多引進較有實力的品牌入駐，雖然短期空置率走高，但整體幅度可控，且上海社會消費品零售總額從5月開始已經轉負為正，各類購物節回歸，商場客流量逐步回升，消費市場逐漸回歸常態。（二）樓“事”熱點1.年度最受關注地塊誕生。2020年2月20日，上海土地市場引起全行業關注。香港置地聯合體以310.5億元的總價競得徐匯濱江大體量綜合地塊，超過2014年11月中民投用以拿下的董家渡地塊的248.5億元，也超過了2016年8月招商蛇口和華僑城聯合體用以拍得深圳新會展中心地塊的310億元。徐匯區黃浦江南延伸段28個地塊合計總建筑面積接近180萬平方米，宛如一只高跟鞋立在黃浦江畔，占據著徐匯濱江最好的位置，與世博文化公園隔江對望。依據規劃，此處未來將作為世界級金融產業發展平臺，比肩外灘和陸家嘴。需要注意的是，地塊準入門檻較高且資金沉淀壓力太大，僅小體量住宅物業以及40%的辦公物業可售，對房企的資金實力和操盤能力是不小的挑戰。從地塊分布來看，租賃住房的區位相對更好，未來應該會打造成高端江景服務公寓，而以商品住宅為主的地塊不靠黃浦江，屈居混合地塊之后。按照目前周邊高品質小區均價推測，該地塊住宅售價應該不會低于16萬元/平方米。一線城市是房企布局的首選之地，而上海又是一線城市中的翹楚，此大體量地塊在本年度順利出讓也說明資本對上海房地產市場的絕對信心。其實2020年上海土地交易市場受疫情的影響并不大，除了初期部分地塊被推遲交易外，整體較為順利，后續也沒有出現中止、流拍的地塊，反而因為疫情的關系，房企利用政策利好積極補倉，尤其是資金充裕的品牌房企持續購地、優化布局。2.一手房頻現“打新熱”。預售證停發，售樓處關閉，受疫情影響，上海新房市場整個2月零供應。直到3月底綠地海珀外灘通過“云開盤”的方式入市，才打破了新房市場僵局——作為一個均價14萬元/平方米的項目，開盤前收獲159%的認籌率，在疫情恢復初期就有如此優異的表現無疑為市場注入一劑強心劑。但這僅僅是2020年上海新房市場的“開始”。縱觀2020年，上海新房市場可以用“火爆”二字來形容，全年新增供應7萬套住宅，所有需通過搖號方式開盤的項目合計收到近8萬組認籌申請，整體新房認籌比超過1。表4 2020年全市認籌率前十樓盤樓盤名稱

區域 板塊 開盤時間 認籌數（組） 認籌率

匯成南街里 徐匯 長橋 2020/12/23 3007 1269%

尚峰名邸 浦東 三林 2020/12/29 2583 1266%

尚海酈景馨瀾 浦東 洋涇 2020/7/9 915 973%

中海匯德里三期 普陀 武寧 2020/8/28 1334 946%

虹廬灣 閔行 華漕 2020/10/25 1124 899%

仁恒靜安世紀 閘北 彭浦 2020/12/24 1439 857%

中海匯德里二期 普陀 武寧 2020/7/15 746 848%

前灘三湘印象 浦東 三林 2020/6/22 955 673%

綠地海珀外灘 黃浦 黃浦濱江 2020/10/30 323 633%

格力浦江海德 浦東 三林 2020/09/07 1215 623%

新盤認籌紀錄屢創新高。今年認籌數破千的項目有26個，位于青浦徐涇的上海蟠龍天地認籌數高達3715組，打破了2018年4月由前灘中糧海景壹號創下的3127組的紀錄。徐匯長橋的加推盤匯成南街里在最后一個月將單個項目認籌率定格在了1269%，成為年度最具人氣的樓盤。憑借學區和未來規劃，前灘地區每有新盤入市都會吸引大批購房者。2020年該區域共入市4個項目，總計供應952套房源，總認籌數達7037組，平均認籌率達739%。市場的熱情也令區域價格創下新高，自6月前灘三湘印象入市后，前灘地區新房均價被帶上了12萬元/平方米。當然并非所有新盤都有亮眼表現，也不是只有遠郊的項目賣不出去。曾經的地王——中興路一號項目就沒有及時蹭上熱度，229套房源只收到69組客戶認籌，開盤認籌率僅為30%，截至2020年12月底的網簽數據顯示，April

202115

還有超過半數的房源待成交。3.社區商業崛起。2019年全市一手商業成交前十項目中社區商業占到兩席，2020年上半年升至九席。隨著疫情好轉、經濟復蘇，下半年多個商業項目恢復供應，使得全年成交前十榜單中社區商業占比降至五席。雖然下半年數量有所下降，但2020年社區商業的地位提升依然非常顯著。社區商業基本都是遠郊保障性住宅的配套，此類區域發展滯后，生活配套設施較為匱乏，線下商業需求只能依賴社區商鋪。疫情期間由于生活半徑收窄，能夠滿足基本生活需求的社區商業重要性凸顯，投資價值進一步提升。表5 2020年全市一手商業成交前十項目排行 項目 區域

成交面積 成交均價 成交金額

(平方米) (元/平方米) (億元)

1 上海夢中心 徐匯 37307 59727 22.3

2 堤亞納昱墅 崇明 36242 11892 4.3

3 安亭鎮安禮路安誠路 嘉定 32987 10875 3.6

4 崧澤綠地花苑 青浦 30389 8602 2.6

5 浦航新城中城新苑 閔行 22030 9797 2.2

6 復地申公館 閔行 17368 16301 2.8

7 綠地融信國家會展中心 青浦 15953 36081 5.8

8 南北周 嘉定 15772 6321 1.0

9 周浦海印又一城 原南匯 15733 30403 4.8

10 東渡悅來城 青浦 15396 29002 4.5

新冠肺炎疫情的暴發使得很長一段時間內人們減少外出，避免長距離、大范圍的活動。生鮮電商、直播購物等在線新零售借助此次疫情大力發展，但也讓不少投資者關注到了社區商業的價值。社區商業體量小、投資少、利潤穩定，涉及服務、餐飲、零售、休閑娛樂、教育、養老等各類日常生活所需的行業，隨著城鎮化進程的推進，社區服務消費的前景非常可觀。對于房企來說，大型商業綜合體存在量大、去化困難的問題，體量較小、易于操作、具有多種物業形態及贏利模式的社區商業可以成為他們后續關注的重點。不過也需要注意它的局限性，比如服務半徑有限，大多不超過1公里，前期項目定位將決定后續經營范圍和客源流量。

三、后疫情時代預測和建議年初我們就新冠疫情對上海房地產市場的影響作過分析和預測，也提出了一些政策建議。我們認為這是一起具有突發性和偶發性的事件，短期受影響的行業要做到穩定發展；對于中長期會受到持續負面影響的個別領域，要采取更加精細的政策，幫助該領域的參與各方逐步恢復到原有狀態。回首這一整年，上海整體經濟形勢自下半年開始恢復，April

2021房地產市場更是表現出驚人的恢復力，且局部區域出現了與“平穩運行”發展相背離的情況。為保證2021年穩妥實施房地產長效機制相關方案，促進房地產市場平穩健康發展，可能需要采取一些必要的手段。（一）進一步加碼調控，抑制土地市場過快升溫寬松的土地交易市場環境令地價水平快速攀升，高溢價居住用地頻出，為此出現了溢價超過30%用地的區政府需要進行相關說明備案、三季度逐漸放緩供地節奏、增加保障屬性地塊的供應比重等情況，以期抑制市場熱度再升。“十三五”期間，上海中心城區城市更新成績斐然，將釋放出更多舊改用地，這些地塊的供應會有效地抑制市場對于土地的渴望，為收緊疫情期間放寬了的政策提供空間。（二）加強監管，防止擾亂市場秩序現象出現除一季度受到明顯影響外，疫情對上海住宅交易市場的影響是“正面”的。避險情緒加上積壓的購房需求隨著疫情被控制的進程不斷釋放，一、二手住宅交易量雙雙創下近四年來新高，年末全市住宅均價也來到了歷史最高位。2020年上海放寬和優化人才引進政策并且不斷擴大產業導入，在加大住房租賃市場需求的同時，也為住宅交易注入新的購買力。為避免短期全市整體住房價格過快上漲，可能會控制銀行的房貸規模，對需求端作一定的限制，同時進一步加強監管，控制新房入市節奏，加強中介門店管理、減少哄抬價格等擾亂市場秩序現象的出現。（三）優化營商環境，商辦市場有望復蘇通過政府主動讓利和金融機構資金幫扶，中小企業倒閉的情況得到一定的控制，辦公物業空置率得以穩定，但租金和交易仍需時間調整；商業物業市場通過鼓勵大型商業體持有者或運營方減免疫情期間租戶租金及其他費用，避免空置率過快提升，但交投活躍度較弱，租金也明顯下滑。隨著疫情緩解、整體經濟情況回暖，受疫情影響的在建工程完工逐步進入市場，房企也加快了銷售速度，商辦銷售市場在下半年已經有所恢復。后續可能需要政府進一步給予支持，為中小企業提供更好的營商環境，降低商辦空置率，提升投資者信心，使得商辦物業市場得到進一步回升。2020年最后一個月，全國個別地區再次出現了新冠肺炎本地新增病例。2021年能否徹底擺脫疫情還是一個未知數，但經過這一年的經驗積累，各層級、各部門、各行業都不斷地在困境中尋求新的發展和機遇。相信作為“十四五”規劃的起點，2021年應該會開一個好頭。（作者單位：上海城市房地產估價有限公司）

16