黃曉燕與上海巨興房地產經紀有限公司等房屋買賣合同糾紛民事二審案件民

2023年12月26日發(作者：呵斥怎么讀)

黃曉燕與上海巨興房地產經紀有限公司等房屋買賣合同糾紛民事二審案件民事判決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛 合同糾紛 房屋買賣合同糾紛

【審理法院】上海市第二中級人民法院

【審理法院】上海市第二中級人民法院

【審結日期】2022.01.04

【案件字號】(2021)滬02民終10489號

【審理程序】二審

【審理法官】丁康威徐慶王偉

【審理法官】丁康威徐慶王偉

【文書類型】判決書

【當事人】黃曉燕;張榮;上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司;上海巨興房地產經紀有限公司

【當事人】黃曉燕張榮上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司

【當事人-個人】黃曉燕張榮

【當事人-公司】上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司上海巨興房地產經紀有限公司

【代理律師/律所】許杰北京德和衡(上海)律師事務所;顏新華北京德和衡(上海)律師事務所;陳燕雯上海市金石律師事務所;肖甜上海市金石律師事務所

【代理律師/律所】許杰北京德和衡(上海)律師事務所顏新華北京德和衡(上海)律師事務所陳燕雯上海市金石律師事務所肖甜上海市金石律師事務所

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【代理律師】許杰顏新華陳燕雯肖甜

【代理律所】北京德和衡(上海)律師事務所上海市金石律師事務所

【法院級別】中級人民法院

【終審結果】二審維持原判

【原告】黃曉燕

【被告】張榮;上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司

【本院觀點】根據法律規定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。涉案居間協議確為巨興房產公司提供的樣式合同。張榮是否受新政影響導致無購房資格或貸款額度受到影響，應由黃曉燕舉證。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》當事人向人民法院提供證據，應當提供原件或者原物。

【權責關鍵詞】完全民事行為能力無效催告代理實際履行過錯證明訴訟請求維持原判發回重審

【指導案例標記】0

【指導案例排序】0

【本院查明】本院經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。 本院另查明，黃曉燕于2021年3月21日向張榮發送微信，內容為“對于3月20日19時在居間方上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司進行協商內容回復：1．我方不同意貴方的付款時間及付款方式。2．我方不同意稅費各付。我方是凈到手價從一開始就講好的，居間方也多次肯定認可。3．價格和時間沒搞清楚，我方不同意走交易流程。自昨日3月20日商談至今已超過24小時，我們的談判窗口關閉。在此我鄭重告知貴方和居間方，鑒于貴方的態度惡劣，并且無法溝通，我停止與你們的接觸，建議貴方走法律流程”。

供了承諾書及居間協議原件，歸檔于一審卷宗。

【本院認為】本院認為，根據法律規定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確

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本院再查明，黃曉燕一審中提

定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。黃曉燕與張榮就系爭房屋簽訂的居間協議雖然就過戶時間、款項支付時間未做出明確約定，但居間協議已經具備了房屋買賣的主要條款，故房屋買賣關系成立并生效。針對本案爭議焦點，現逐一分析如下： 爭議焦點一、系爭房屋的成交價1，290萬元是否是到手價。 黃曉燕認為，居間協議是格式條款協議，應為無效。對此，本院認為，涉案居間協議確為巨興房產公司提供的樣式合同。但房屋買賣雙方可以就合同的具體內容、條款予以協商確定，這從協議第六條關于中介費的負擔條款被雙方劃去并各自簽名也可以得到印證。居間協議為系爭房屋買賣雙方的真實意思表示，應為有效。 黃曉燕認為在簽訂居間協議前，其與張榮確認過1，290萬元是到手價，但張榮對此予以否認。因雙方簽訂的居間協議中明確約定“房價款1，290萬元……甲乙雙方根據法律、法規、規章、政策等規定各自承擔交易稅費”。黃曉燕作為具有完全民事行為能力的成年人，理應明確知曉合同內容后再簽約，其在載明了稅費各自承擔的居間協議上簽字，即應承擔相應的法律后果。法律規定當書面條款與口頭協商不一致時，以書面條款為準。故即便此前黃曉燕預想以1，290萬元到手價出售系爭房屋，即便雙方曾經達成過1，290萬元到手價的口頭協議，該口頭協議也被之后簽訂的書面協議予以了變更。故本院確認雙方就系爭房屋價款的約定應以居間協議的記載為準。 此后，祁建鵬于2021年1月5日在黃曉燕持有的居間協議上劃去了“各自承擔稅費”的條款，但劃去部分僅有祁建鵬和黃曉燕簽字確認。祁建鵬認為其劃去上述條款的行為得到了張榮的認可，張榮對此予以否認，又無其他相應證據對此予以佐證。鑒于此節僅有祁建鵬的陳述，而祁建鵬在系爭房屋買賣過程中的陳述反復不一，其陳述的可信度較低，不能單獨作為認定案件事實的根據。綜合上述分析，本院確認，雙方就系爭房屋的交易交款約定為1，290萬元，稅費各付。

議焦點二、系爭房屋買賣合同未能履行的原因。

本案的爭2021年3月，黃曉燕回國后與張榮就系爭房屋買賣的交易細節進行磋商。黃曉燕堅持認為1，290萬元為到手價，而張榮認為1，290萬元為稅費各付價。此后，黃曉燕提出要求一次性付款，張榮表示同意。而黃曉燕又提出要張榮出示資信證明，遭到張榮拒絕。此后，黃曉燕向張榮發微信表示：不同意走交易流

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程……停止與你們的接觸，建議貴方走法律流程。張榮收到后，向黃曉燕發送了解除通知書。因房屋買賣合同中，出售方取得交易價款為其訂立合同的主要目的，在張榮同意一次性付款后，黃曉燕又以價款和支付方式為由要求終止履行雙方之間的房屋買賣合同，構成違約并導致了協議無法履行。黃曉燕為收取定金的一方，因其違約導致雙方買賣合同解除，應雙倍返還定金。 黃曉燕認為由于本市出臺了房屋交易的新政，導致張榮被限購，故張榮故意制造事端致交易未成。對此，本院認為，張榮是否受新政影響導致無購房資格或貸款額度受到影響，應由黃曉燕舉證。但在本案一、二審審理中，黃曉燕均未提供張榮被限購的證據。且在張榮愿意一次性付清房款的情況下，其貸款額度是否受房地產調控新政的限制不影響系爭房屋買賣合同之履行。 此外，黃曉燕上訴提出一審將黃曉燕提供的居間協議、承諾書的原件收走。對此，本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》當事人向人民法院提供證據，應當提供原件或者原物。黃曉燕將承諾書與居間協議作為證據向法院提交，應當提交原件。此后，如黃曉燕想取回上述證據原件，應向一審法院申請，由一審法院視情況決定是否退還原件。在尚未申請、尚未獲得準許取回原件的情況下，黃曉燕可以依法申請閱卷查看上述證據。 綜上所述，黃曉燕的上訴請求不能成立；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。必須指出的是，誠信是社會主義核心價值觀的基本要求。誠信意味著市場交易必須誠實不欺、信守承諾、契約嚴守，任何一方當事人不能因為自身原因隨意變更或解除已經形成合意的房屋買賣合同。黃曉燕自日本回國希望促成系爭房屋買賣之成交，但最終在談判時未能妥善處理，導致本案糾紛。而系爭房屋的居間方，更應規范執業，提醒雙方注意合同履行中可能存在的交易風險。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

【裁判結果】駁回上訴，維持原判。

燕負擔。 本判決為終審判決。

二審案件受理費人民幣13，800元，由上訴人黃曉【更新時間】2022-09-21 19:16:15

【一審法院查明】一審法院認定事實： 2020年12月29日，張榮(乙方)、黃曉燕(甲方)與

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巨興房產公司第二分公司(丙方)簽訂了《房地產買賣居間協議》(合同編號0008095)，約定由乙方委托丙方居間購買甲方名下的系爭房屋，房價款1，290萬元，首期房價款640萬元，第二期房價款650萬元，通過銀行貸款支付，甲乙雙方根據法律、法規、規章、政策等規定各自承擔交易稅費。協議落款處由張榮、黃曉燕母親鄭某簽字，由巨興房產第二分公司蓋章，其中協議第六條中“甲、乙雙方應當分別按照本協議第3.1款約定的房價款的1％各自支付丙方傭金，且甲方同意丙方可從轉付的任何款項中扣除甲方應付的傭金?！钡膬热菀褎澣ィ⒂蓮垬s與黃曉燕在上述劃去內容的頭、尾部簽字。因黃曉燕在日本，其系通過視頻方式參與商談并委托其母親鄭某簽署協議。當晚，張榮轉賬給黃曉燕定金50萬元。 2021年3月14日，張榮及其前妻、黃曉燕、巨興房產第二分公司員工祁建鵬在巨興房產第二分公司處面談房屋買賣事宜，祁建鵬及黃曉燕均表示1，290萬元是系爭房屋的到手價，稅費應由張榮承擔，張榮表示1，290萬稅費各付，否則不會簽協議，后黃曉燕又表示要求1，290萬元全款支付。 2021年3月31日，張榮向黃曉燕發送解除通知書，要求三方簽訂的《房地產買賣居間協議》自收到解除通知之日起解除，并要求黃曉燕雙倍返還張榮購房定金100萬元。黃曉燕于2021年4月1日簽收。 2021年4月7日，黃曉燕向張榮郵寄解約告知函，一審法院另查明，黃曉要求解除《房地產買賣居間協議》，并不予退回定金50萬元。

燕處的《房地產買賣居間協議》第一聯顯示，第3.3.4條“甲乙雙方根據法律、法規、規章、政策等規定各自承擔交易稅費。待甲、乙雙方簽訂買賣合同，辦理送件手續，甲方應自行出具或委托稅務機關出具等額于買賣合同中房價款發票給乙方。”及第九條“若自本協議未實際履行或未安全實際履行六個月內，而甲、乙雙方或其代理人、代表人、承辦人等有關聯的人再行達成買賣交易的，視為丙方居間成功，甲、乙雙方應當分別按照協議第3.1款約定的房價款的1％各自支付丙方傭金?！币褎澣?，并由巨興房產第二分公司員工祁建鵬在劃去處簽名。審理中，祁建鵬與黃曉燕一致確認，系祁建鵬于2021年1月5日劃掉簽名。 巨興房產第二分公司員工祁建鵬陳述，簽約前將格式版本的《房地產買賣居間協議》拍照后微信發送給黃曉燕，2020年12月29日晚，又將簽署后的上述協議拍照微信發送給黃曉燕。

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【一審法院認為】一審法院認為，張榮、黃曉燕、巨興房產第二分公司就系爭房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》系當事人真實意思表示，合法有效，各方均應按約履行?，F張榮要求確認該協議于2021年4月1日收到解除通知之日解除，黃曉燕、巨興房產第二分公司對此均表示同意，故確認《房地產買賣居間協議》于2021年4月1日解除。 就合同解除的原因，張榮稱系因黃曉燕不愿按照居間協議約定的稅費各付及付款方式繼續進行交易，故黃曉燕違約；黃曉燕則表示按照上海的房產交易習慣及雙方的約定，稅費本應由張榮全部承擔，現張榮因房產新政購房資格及貸款均存疑，張榮故意尋找借口欲解除協議，故張榮違約。對此，一審法院認為，根據三方簽訂的《房地產買賣居間協議》第3.3.4條的約定，買賣雙方各自承擔交易稅費，此后雙方并未達成對此條款的補充或變更協議，故應按該條款履行。三方在面談房屋買賣事宜時圍繞的是稅費的負擔及付款方式，黃曉燕主張的張榮買房資格及貸款資格因新政而喪失，并未體現在面談內容中，且亦無證據證明張榮確已喪失了購房資格等，故黃曉燕的主張，不予采信，三方因對稅費負擔不能達成一致意見，即黃曉燕提出了與協議內容相悖的意見，從而導致協議無法履行，故黃曉燕應負違約責任。判決：一、張榮、黃曉燕、上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司就上海市楊浦區XX路XX弄XX號XX室房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》于2021年4月1日解除；二、黃曉燕應于判決生效之日起十日內雙倍返還張榮定金100萬元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

【二審上訴人訴稱】黃曉燕上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回張榮的第二、第三項訴訟請求或將案件發回重審。事實和理由：張榮與茅某原系夫妻，婚內在本市有兩套住房。2020年10月，張榮以離婚贈予的方式將兩套房均過戶至茅某名下。張榮凈身出戶，以獲取本市首套房購買資格。中介祁建鵬與張榮系朋友關系，之前房屋過戶買賣等均由祁建鵬辦理。黃曉燕定居日本，國內事務由母親鄭某老人代為打理。同年11月，張榮、祁建鵬找到鄭某老人，懇請購買上海市楊浦區XX路XX弄XX號XX室房屋(以下簡稱系爭房屋)。2020年12月29日下

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午，在鄭某老人的家中，祁建鵬、張榮與鄭某老人將房價款由1，300萬元談至1，290萬元，并反復確認系到手價，中介費、稅費等均由下家張榮承擔。當晚，通過微信視頻與黃曉燕連線，錄制黃曉燕同意授權其母鄭某在《房地產買賣居間協議》上代簽的錄相。因擔心居間協議設套，為了讓老人放心，祁建鵬與張榮確認后，于1月5日專程為老人寫了一份《承諾書》：“甲方黃曉燕無需支付任何中介費?！辈澣?.3.4條款的《居間協議》交由鄭某保管。祁建鵬在法庭上也陳述，1，290萬元是到手價。2021年1月21日本市48號文出臺。張榮失去購房資格。但黃曉燕并不知情。自2021年1月21日傍晚開始，張榮通過微信和微信群，持續制造事端。2021年2月5日，黃曉燕由日本啟程回國，于3月4日結束隔離，3月5日旋即來到中介店中，擬與張榮簽約。經祁建鵬電話催促，張榮拒絕來店見面。3月13日，黃曉燕向張榮發出催告函，敦促其務必于3月19日前簽約，逾期沒收50萬元定金。3月14日談判時，了解限購政策的祁建鵬表示：對于離異贈予方式獲得購房資格的，銀行口徑不發放貸款，資料也不收。雙方只能談全額購房。面談過程中，張榮提出稅費各付，并表示買與不買都可以，進行新房搖號等。因張榮缺乏購房誠意，簽約目的不可能談成。3月底至4月初，張榮與黃曉燕相互致解約通知。一審法院認定事實錯誤，未能簽訂本約的違約責任主體系張榮，黃曉燕沒有任何過錯。關于稅費的負擔，不存在任何爭議，因為2020年12月29日，張榮、祁建鵬、鄭某及黃曉燕三方反復確認1，290萬元是系爭房屋的凈到手價，不含稅費和居間費，不存在任何爭議。一審法院將黃曉燕提供的居間協議、承諾書的原件收走，拒不退還，若未歸卷或已滅失，一審法官涉嫌故意毀滅證據。張榮喪失首購房資格，銀行口徑不受理貸款申請，貸不到款，需要全款。一審法院將解除居間合同糾紛與立約定金合同糾紛捆綁處理，是錯誤的。黃曉燕為賣房漂洋過海回到祖國，克服了重重困難，體現了滿滿的誠意，不意遭此挫折，還連累耄耋多病的父母。為了糾正一審錯誤，懇請查明事實后改判。 此外，黃曉燕上訴提出一審將黃曉燕提供的居間協議、承諾書的原件收走。對此，本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》當事人向人民法院提供證據，應當提供原件或者原物。黃曉燕將承諾書與居間協議作為證據向法院提交，應當提交

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原件。此后，如黃曉燕想取回上述證據原件，應向一審法院申請，由一審法院視情況決定是否退還原件。在尚未申請、尚未獲得準許取回原件的情況下，黃曉燕可以依法申請閱卷查看上述證據。 綜上所述，黃曉燕的上訴請求不能成立；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。必須指出的是，誠信是社會主義核心價值觀的基本要求。誠信意味著市場交易必須誠實不欺、信守承諾、契約嚴守，任何一方當事人不能因為自身原因隨意變更或解除已經形成合意的房屋買賣合同。黃曉燕自日本回國希望促成系爭房屋買賣之成交，但最終在談判時未能妥善處理，導致本案糾紛。而系爭房屋的居間方，更應規范執業，提醒雙方注意合同履行中可能存在的交易風險。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

黃曉燕與上海巨興房地產經紀有限公司等房屋買賣合同糾紛民事二審案件民事判決書

上海市第二中級人民法院

民事判決書

(2021)滬02民終10489號

當事人 上訴人(原審被告)：黃曉燕。

委托訴訟代理人：許杰，北京德和衡(上海)律師事務所律師。

委托訴訟代理人：顏新華，北京德和衡(上海)律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：張榮。

委托訴訟代理人：陳燕雯，上海市金石律師事務所律師。

委托訴訟代理人：肖甜，上海市金石律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司，住所地上海市

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虹口區大連西路某某某某。

負責人：高季剛，總經理。

委托訴訟代理人：祁建鵬。

被上訴人(原審被告)：上海巨興房地產經紀有限公司，住所，住所地上海市楊浦區民京路某某某某某某div>法定代表人：高季剛，總經理。

審理經過 上訴人黃曉燕因與被上訴人張榮、被上訴人上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司(以下簡稱巨興房產第二分公司)、被上訴人上海巨興房地產經紀有限公司(以下簡稱巨興房產公司)房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市楊浦區人民法院(2021)滬0110民初11761號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年10月13日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

二審上訴人訴稱 黃曉燕上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回張榮的第二、第三項訴訟請求或將案件發回重審。事實和理由：張榮與茅某原系夫妻，婚內在本市有兩套住房。2020年10月，張榮以離婚贈予的方式將兩套房均過戶至茅某名下。張榮凈身出戶，以獲取本市首套房購買資格。中介祁建鵬與張榮系朋友關系，之前房屋過戶買賣等均由祁建鵬辦理。黃曉燕定居日本，國內事務由母親鄭某老人代為打理。同年11月，張榮、祁建鵬找到鄭某老人，懇請購買上海市楊浦區XX路XX弄XX號XX室房屋(以下簡稱系爭房屋)。2020年12月29日下午，在鄭某老人的家中，祁建鵬、張榮與鄭某老人將房價款由1，300萬元談至1，290萬元，并反復確認系到手價，中介費、稅費等均由下家張榮承擔。當晚，通過微信視頻與黃曉燕連線，錄制黃曉燕同意授權其母鄭某在《房地產買賣居間協議》上代簽的錄相。因擔心居間協議設套，為了讓老人放心，祁建鵬與張榮確認后，于1月5日專程為老人寫了一份《承諾書》：“甲方黃曉燕無需支付任何中介費?！辈澣?.3.4條款的《居間協議》交由鄭某保管。祁建鵬在法庭上也陳述，1，290萬元是到手價。2021年1月21日本市48號文出臺。張榮失去購房資格。但黃曉燕

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并不知情。自2021年1月21日傍晚開始，張榮通過微信和微信群，持續制造事端。2021年2月5日，黃曉燕由日本啟程回國，于3月4日結束隔離，3月5日旋即來到中介店中，擬與張榮簽約。經祁建鵬電話催促，張榮拒絕來店見面。3月13日，黃曉燕向張榮發出催告函，敦促其務必于3月19日前簽約，逾期沒收50萬元定金。3月14日談判時，了解限購政策的祁建鵬表示：對于離異贈予方式獲得購房資格的，銀行口徑不發放貸款，資料也不收。雙方只能談全額購房。面談過程中，張榮提出稅費各付，并表示買與不買都可以，進行新房搖號等。因張榮缺乏購房誠意，簽約目的不可能談成。3月底至4月初，張榮與黃曉燕相互致解約通知。一審法院認定事實錯誤，未能簽訂本約的違約責任主體系張榮，黃曉燕沒有任何過錯。關于稅費的負擔，不存在任何爭議，因為2020年12月29日，張榮、祁建鵬、鄭某及黃曉燕三方反復確認1，290萬元是系爭房屋的凈到手價，不含稅費和居間費，不存在任何爭議。一審法院將黃曉燕提供的居間協議、承諾書的原件收走，拒不退還，若未歸卷或已滅失，一審法官涉嫌故意毀滅證據。張榮喪失首購房資格，銀行口徑不受理貸款申請，貸不到款，需要全款。一審法院將解除居間合同糾紛與立約定金合同糾紛捆綁處理，是錯誤的。黃曉燕為賣房漂洋過?；氐阶鎳朔酥刂乩щy，體現了滿滿的誠意，不意遭此挫折，還連累耄耋多病的父母。為了糾正一審錯誤，懇請查明事實后改判。

二審被上訴人辯稱 被上訴人張榮答辯稱，黃曉燕對《房地產買賣居間協議》約定的稅費各擔是明確知曉的。買賣雙方及中介簽訂《房地產買賣居間協議》前，中介已將格式版本的《房地產買賣居間協議》拍照后微信發送黃曉燕，2020年12月29日晚，又將簽署后的協議拍照發給黃曉燕本人進行確認，由此可見，黃曉燕充分知曉協議內容。簽訂《房地產買賣居間協議》時，買賣雙方對其中條款進行了核對，對其中需要修改、補充的，均由買賣雙方在修改、補充的條款首尾處進行簽字確認，以確保調整的內容能體現雙方的意思表示?！斗康禺a買賣居間協議》顯示買賣雙方確認修改的條款為第六條

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傭金的承擔以及第十三條補充約定交房時間。由此可見，雙方簽訂《房地產買賣居間協議》的過程十分謹慎，當時確認的稅費承擔方式就是稅費各擔。新政出臺不影響張榮繼續履行《房地產買賣居間協議》?！斗康禺a買賣居間協議》第七條明確約定：賣方及中介方同意在買賣交易條件保持不變的情形下，可以增加、減少或變更買賣合同中的“買受人”。因此，新政出臺后，無論張榮是否限購或受政策影響，均不影響繼續履行《房地產買賣居間協議》。張榮與前妻于2020年10月17日離婚，婚內兩套房產歸前妻所有，張榮名下無房。2020年11月，前妻將其中一套房產出賣，并于12月26日完成過戶手續。按照最新出臺的政策，新政實施前已過戶的房產不計入總套數，因此，張榮仍具有購房資格。3月20日雙方協商，張榮提出可以接受一次性付款，但房屋過戶前需要第三方進行資金監管，黃曉燕進一步提出無理要求，要求張榮向其出示全款資金證明。3月21日，黃曉燕明確拒絕繼續履行《房地產買賣居間協議》約定內容，拒絕簽訂《上海市房地產買賣合同》，因此，張榮有權按照“定金罰則”要求黃曉燕雙倍返還定金。中介方未盡勤勉盡責義務且在本案中受到諸多因素影響，導致其不能對案件事實做出客觀陳述。

被上訴人巨興房產第二分公司、巨興房產公司共同答辯稱，2020年12月29日簽訂《房地產買賣居間協議》時，黃曉燕的母親鄭某再次確認“是不是到手價？”，張榮回答“是的”。祁建鵬承諾書承諾的是中介費，不是稅費。因為政府出臺了文件，導致了現在的局面。

原告訴稱 張榮向法院提起訴訟，請求判令：1．請求確認雙方簽訂的《房地產買賣居間協議》自2021年4月1日解除；2．判令黃曉燕雙倍返還定金100萬元。

一審法院查明 一審法院認定事實：

2020年12月29日，張榮(乙方)、黃曉燕(甲方)與巨興房產公司第二分公司(丙方)簽訂了《房地產買賣居間協議》(合同編號0008095)，約定由乙方委托丙方居間購買

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甲方名下的系爭房屋，房價款1，290萬元，首期房價款640萬元，第二期房價款650萬元，通過銀行貸款支付，甲乙雙方根據法律、法規、規章、政策等規定各自承擔交易稅費。協議落款處由張榮、黃曉燕母親鄭某簽字，由巨興房產第二分公司蓋章，其中協議第六條中“甲、乙雙方應當分別按照本協議第3.1款約定的房價款的1％各自支付丙方傭金，且甲方同意丙方可從轉付的任何款項中扣除甲方應付的傭金?！钡膬热菀褎澣ィ⒂蓮垬s與黃曉燕在上述劃去內容的頭、尾部簽字。因黃曉燕在日本，其系通過視頻方式參與商談并委托其母親鄭某簽署協議。當晚，張榮轉賬給黃曉燕定金50萬元。

2021年3月14日，張榮及其前妻、黃曉燕、巨興房產第二分公司員工祁建鵬在巨興房產第二分公司處面談房屋買賣事宜，祁建鵬及黃曉燕均表示1，290萬元是系爭房屋的到手價，稅費應由張榮承擔，張榮表示1，290萬稅費各付，否則不會簽協議，后黃曉燕又表示要求1，290萬元全款支付。

2021年3月31日，張榮向黃曉燕發送解除通知書，要求三方簽訂的《房地產買賣居間協議》自收到解除通知之日起解除，并要求黃曉燕雙倍返還張榮購房定金100萬元。黃曉燕于2021年4月1日簽收。

2021年4月7日，黃曉燕向張榮郵寄解約告知函，要求解除《房地產買賣居間協議》，并不予退回定金50萬元。

一審法院另查明，黃曉燕處的《房地產買賣居間協議》第一聯顯示，第3.3.4條“甲乙雙方根據法律、法規、規章、政策等規定各自承擔交易稅費。待甲、乙雙方簽訂買賣合同，辦理送件手續，甲方應自行出具或委托稅務機關出具等額于買賣合同中房價款發票給乙方?！奔暗诰艞l“若自本協議未實際履行或未安全實際履行六個月內，而甲、乙雙方或其代理人、代表人、承辦人等有關聯的人再行達成買賣交易的，視為丙方居間成功，甲、乙雙方應當分別按照協議第3.1款約定的房價款的1％各自支付丙方傭金?！币褎澣?，并由巨興房產第二分公司員工祁建鵬在劃去處簽名。審理中，祁建鵬與

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黃曉燕一致確認，系祁建鵬于2021年1月5日劃掉簽名。

巨興房產第二分公司員工祁建鵬陳述，簽約前將格式版本的《房地產買賣居間協議》拍照后微信發送給黃曉燕，2020年12月29日晚，又將簽署后的上述協議拍照微信發送給黃曉燕。

一審法院認為 一審法院認為，張榮、黃曉燕、巨興房產第二分公司就系爭房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》系當事人真實意思表示，合法有效，各方均應按約履行。現張榮要求確認該協議于2021年4月1日收到解除通知之日解除，黃曉燕、巨興房產第二分公司對此均表示同意，故確認《房地產買賣居間協議》于2021年4月1日解除。

就合同解除的原因，張榮稱系因黃曉燕不愿按照居間協議約定的稅費各付及付款方式繼續進行交易，故黃曉燕違約；黃曉燕則表示按照上海的房產交易習慣及雙方的約定，稅費本應由張榮全部承擔，現張榮因房產新政購房資格及貸款均存疑，張榮故意尋找借口欲解除協議，故張榮違約。對此，一審法院認為，根據三方簽訂的《房地產買賣居間協議》第3.3.4條的約定，買賣雙方各自承擔交易稅費，此后雙方并未達成對此條款的補充或變更協議，故應按該條款履行。三方在面談房屋買賣事宜時圍繞的是稅費的負擔及付款方式，黃曉燕主張的張榮買房資格及貸款資格因新政而喪失，并未體現在面談內容中，且亦無證據證明張榮確已喪失了購房資格等，故黃曉燕的主張，不予采信，三方因對稅費負擔不能達成一致意見，即黃曉燕提出了與協議內容相悖的意見，從而導致協議無法履行，故黃曉燕應負違約責任。判決：一、張榮、黃曉燕、上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司就上海市楊浦區XX路XX弄XX號XX室房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》于2021年4月1日解除；二、黃曉燕應于判決生效之日起十日內雙倍返還張榮定金100萬元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院查明 本院經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。

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本院另查明，黃曉燕于2021年3月21日向張榮發送微信，內容為“對于3月20日19時在居間方上海巨興房地產經紀有限公司第二分公司進行協商內容回復：1．我方不同意貴方的付款時間及付款方式。2．我方不同意稅費各付。我方是凈到手價從一開始就講好的，居間方也多次肯定認可。3．價格和時間沒搞清楚，我方不同意走交易流程。自昨日3月20日商談至今已超過24小時，我們的談判窗口關閉。在此我鄭重告知貴方和居間方，鑒于貴方的態度惡劣，并且無法溝通，我停止與你們的接觸，建議貴方走法律流程”。

本院再查明，黃曉燕一審中提供了承諾書及居間協議原件，歸檔于一審卷宗。

本院認為 本院認為，根據法律規定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。黃曉燕與張榮就系爭房屋簽訂的居間協議雖然就過戶時間、款項支付時間未做出明確約定，但居間協議已經具備了房屋買賣的主要條款，故房屋買賣關系成立并生效。針對本案爭議焦點，現逐一分析如下：

爭議焦點一、系爭房屋的成交價1，290萬元是否是到手價。

黃曉燕認為，居間協議是格式條款協議，應為無效。對此，本院認為，涉案居間協議確為巨興房產公司提供的樣式合同。但房屋買賣雙方可以就合同的具體內容、條款予以協商確定，這從協議第六條關于中介費的負擔條款被雙方劃去并各自簽名也可以得到印證。居間協議為系爭房屋買賣雙方的真實意思表示，應為有效。

黃曉燕認為在簽訂居間協議前，其與張榮確認過1，290萬元是到手價，但張榮對此予以否認。因雙方簽訂的居間協議中明確約定“房價款1，290萬元……甲乙雙方根據法律、法規、規章、政策等規定各自承擔交易稅費”。黃曉燕作為具有完全民事行為能力的成年人，理應明確知曉合同內容后再簽約，其在載明了稅費各自承擔的居間協議上簽字，即應承擔相應的法律后果。法律規定當書面條款與口頭協商不一致時，以書面

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條款為準。故即便此前黃曉燕預想以1，290萬元到手價出售系爭房屋，即便雙方曾經達成過1，290萬元到手價的口頭協議，該口頭協議也被之后簽訂的書面協議予以了變更。故本院確認雙方就系爭房屋價款的約定應以居間協議的記載為準。

此后，祁建鵬于2021年1月5日在黃曉燕持有的居間協議上劃去了“各自承擔稅費”的條款，但劃去部分僅有祁建鵬和黃曉燕簽字確認。祁建鵬認為其劃去上述條款的行為得到了張榮的認可，張榮對此予以否認，又無其他相應證據對此予以佐證。鑒于此節僅有祁建鵬的陳述，而祁建鵬在系爭房屋買賣過程中的陳述反復不一，其陳述的可信度較低，不能單獨作為認定案件事實的根據。綜合上述分析，本院確認，雙方就系爭房屋的交易交款約定為1，290萬元，稅費各付。

本案的爭議焦點二、系爭房屋買賣合同未能履行的原因。

2021年3月，黃曉燕回國后與張榮就系爭房屋買賣的交易細節進行磋商。黃曉燕堅持認為1，290萬元為到手價，而張榮認為1，290萬元為稅費各付價。此后，黃曉燕提出要求一次性付款，張榮表示同意。而黃曉燕又提出要張榮出示資信證明，遭到張榮拒絕。此后，黃曉燕向張榮發微信表示：不同意走交易流程……停止與你們的接觸，建議貴方走法律流程。張榮收到后，向黃曉燕發送了解除通知書。因房屋買賣合同中，出售方取得交易價款為其訂立合同的主要目的，在張榮同意一次性付款后，黃曉燕又以價款和支付方式為由要求終止履行雙方之間的房屋買賣合同，構成違約并導致了協議無法履行。黃曉燕為收取定金的一方，因其違約導致雙方買賣合同解除，應雙倍返還定金。

黃曉燕認為由于本市出臺了房屋交易的新政，導致張榮被限購，故張榮故意制造事端致交易未成。對此，本院認為，張榮是否受新政影響導致無購房資格或貸款額度受到影響，應由黃曉燕舉證。但在本案一、二審審理中，黃曉燕均未提供張榮被限購的證據。且在張榮愿意一次性付清房款的情況下，其貸款額度是否受房地產調控新政的限制不影響系爭房屋買賣合同之履行。

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此外，黃曉燕上訴提出一審將黃曉燕提供的居間協議、承諾書的原件收走。對此，本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》當事人向人民法院提供證據，應當提供原件或者原物。黃曉燕將承諾書與居間協議作為證據向法院提交，應當提交原件。此后，如黃曉燕想取回上述證據原件，應向一審法院申請，由一審法院視情況決定是否退還原件。在尚未申請、尚未獲得準許取回原件的情況下，黃曉燕可以依法申請閱卷查看上述證據。

綜上所述，黃曉燕的上訴請求不能成立；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。必須指出的是，誠信是社會主義核心價值觀的基本要求。誠信意味著市場交易必須誠實不欺、信守承諾、契約嚴守，任何一方當事人不能因為自身原因隨意變更或解除已經形成合意的房屋買賣合同。黃曉燕自日本回國希望促成系爭房屋買賣之成交，但最終在談判時未能妥善處理，導致本案糾紛。而系爭房屋的居間方，更應規范執業，提醒雙方注意合同履行中可能存在的交易風險。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

裁判結果 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣13，800元，由上訴人黃曉燕負擔。

本判決為終審判決。

落款

審 判 長 丁康威

審 判 員 徐 慶

審 判 員 王 偉

二〇二二年一月四日

法官助理 張文如

書 記 員 鄭文浩

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附法律依據附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；……

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