房地產市場價格影響因素分析

2024年1月9日發(作者：老爸老媽)

房地產市場價格影響因素分析

房地產市場價格影響因素分析

摘 要：本文對影響房地產價格的因素進行了分析，并以吉林省房地產市場為例，運用系統戰略思維方式對吉林省房地產市場供需狀況進行研究，希望本文可以為吉林省房地產市場政策的制定提供借鑒意義。

關鍵詞：房地產價格；影響因素

房地產價格是房地產價值的貨幣表現形式，即在土地開發、房屋建造和經營過程中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。

一、影響房地產價格的因素

影響房地產價格的因素，可以分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

1.經濟因素，主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。

2.社會因素，包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。社會因素對房地產價格的影響作用比較復雜，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。

3.行政與政治因素。行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。

4.房地產內在因素和周邊環境因素，主要指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

二、影響房地產市場供給的因素

房地產供給是指房地產開發商和出售者）在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。在現實中，某種房地產在未來某一時間的供給量為：

1

供給量 = 存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量

+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量

影響房地產市場供給的因素有如下幾種：

1.房地產市場價格

價格是影響房地產供給的首要因素，在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定房地產開發企業有否盈利和盈利多少。一般而言，當價格低于某一特定水平，則不會有房地產供給，高于這一水平，才會產生房地產供給，而且供應量隨著價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。

2.土地價格和城市土地的數量

土地價格是房地產成本的重要組成部分，中國城市中目前土地費用約占商品房總成本的30%左右。土地價格的提高，將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會采用兩種可選對策：一是增加容積率，使單位建筑面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上升。二是縮小生產規模和放慢開發進度，從而會引起房地產供給的減少。

3.資金供應量和利率

由于房地產開發建設需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機構開發貸款的支持，房地產開發資金中直接和間接來自銀行貸款的約占60%，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產供給的影響極大。

4.稅收政策

稅收是構成房地產開發成本的重要因素，我國目前各種稅費約占房地產價格的10%～15%。如果實行優惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會降低房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給增加，會提高開發商盈利水平，從而吸引更多的社會資本從事房地產開發，最終會增加房地產的供給量。反之，則會導致房地產的供給量的減少。

5.建筑材料供應能力和建筑能力

建筑材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供應能力是制約房地產開發規模和水平的物質基礎。建筑能力包括建筑技術水平、裝備水平、管理水平以及建筑隊伍的規模等因素，是決定房地產供應水平的直接因素。

6.房地產開發商對未來的預期

2

這種預期包括對國民經濟發展形勢、通貨膨脹率、房地產價格、房地產需求的預期，以及對國家房地產信貸政策、稅收政策和產業政策的預期等，其核心問題是房地產開發商對盈利水平即投資回報率的預期。

三、影響房地產市場需求的因素

房地產需求是指房地產消費者在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。在市場經濟條件下，影響房地產市場需求有多種主客觀因素，分析這些因素，對于擴大市場需求，正確進行投資決策，積極組織供求平衡有重要意義。

1.國民經濟發展水平

經濟發展水平是影響房地產需求的決定性因素。一般來說，房地產需求水平與國民經濟發展水平呈現出一種正相關的關系，即一個國家或地區經濟發展水平高，國民經濟發展速度快，相應促使其房地產需求的水平也比較高，反之，則相反。

2.居民收入水平和消費結構

居民收入水平與房地產需求呈正方向變動的關系。從住宅消費需求的角度分析，在住房價格既定的前提下，居民的收入水平和消費結構對住房需求具有決定性作用。

3.房地產價格

房地產價格和需求量之間存在著反方向變動的關系，即在其他條件不變的情況下，房地產價格提高，會限制消費者對房地產的需求量；反之，房地產價格下降，會促使消費者對房地產商品的需求量上升。

4.城市化水平

城市化是社會經濟發展的必然趨勢。城市化水平的高低是影響房地產需求的重要因素。世界各國城市化平均水平為60%，發達國家高達80%。目前中國的城市化率約在38%左右，預計到20XX年將提高到60%，大量農村人口進城就業和生活，房地產市場的潛在需求很大，必將帶動中國房地產業長期持續發展。

5.國家有關經濟政策

房地產需求還受到國家有關經濟政策的制約。國家的土地政策、財政政策、貨幣政策和住房政策，對房地產的生產性需求和消費性需求都會產生相當大的影3

響。

6.消費者對未來的預期

這是一種消費心理對房地產需求的影響，帶有主觀的色彩，但在一定程度上也反映了對房地產價格和需求的科學預測。其中，主要是對未來經濟發展形勢的預測，若預測樂觀，對房地產需求就會增加，反之，則相反。

四、吉林省房地產市場供需狀況分析

筆者在上述分析研究的基礎上，以吉林省為例，通過選取20XX～20XX年《吉林省統計年鑒》和“中國人民銀行網站”的截面數據，經過計量分析，用線性回歸方程將其與可能的相關因素進行了擬合，經過多次因素篩選和甄別，運用spss17.0，對吉林省房地產市場的供需狀況進行分析。（表1）

由Regression Mean Square=5.766E14，Residual Mean Square=4.086E12，F=141.119，P=0.000，可知在5%的顯著水平下，線性回歸顯著。（表2）

可知，偏相關系數結果為：

常數項（Constant）= -xxxx.364；

房屋銷售價格回歸系數=7441.890，回歸系數的標準誤差（Std. Error）=626.456，回歸系數的t檢驗的t值=11.879，P=0.000，在5%的顯著水平下有效。（表3）

由Regression Mean Square=9.315E13，Residual Mean Square=1.222E11，F=762.369，P=0.000，可知在5%的顯著水平下，線性回歸顯著。（表4）

可知，偏相關系數結果為：

常數項（Constant）= -xxxx.609；

房屋銷售價格回歸系數=1520.48，回歸系數的標準誤差（Std. Error）=443.246，回歸系數的t檢驗的t值=3.430，P=0.009，在5%的顯著水平下有效；

房屋銷售價格回歸系數=611.617，回歸系數的標準誤差（Std. Error）=98.963，回歸系數的t檢驗的t值=6.180，P=0.000，在5%的顯著水平下有效。

因此，我們認為這兩個回歸系數都有顯著意義。求得回歸方程為：

D=-xxxx.609+1520.48 X1+611.617X2+ε

通過上述分析，我們會發現，方程的房地產銷售價格的系數和其經濟學意義正好相反。

4

在一般的商品市場上，由于替代效應和收入效應的作用，商品價格上升會導致需求下降，需求曲線具有負斜率而向下傾斜，而根據數據推導出來的需求曲線并非如此，這在實證上說明了近幾年房價和房地產需求同方向變動的趨勢。

在房價一直飆升的情況下，房地產市場的需求不降反升，看似違背了經濟學規律。這是因為，目前的吉林省房地產市場上不僅存在著真實需求，還存在著大量的投資需求。近年來，隨著二手房市場的活躍和銀行及其它金融機構融資的便利性，房地產市場上的投機資金呈幾何級數增長，當市場上的總需求中投資需求所占的分量越來越重，從而會導致總需求曲線失真。

作者簡介：王哲夫，吉林大學副研究員，行政管理學在讀博士。

5