【奇創(chuàng)研究】“微度假”領(lǐng)地,都市近郊旅游地產(chǎn)的涅盤之路

2024年2月11日發(fā)(作者：電工證考試題模擬試題)

“微度假”領(lǐng)地，都市近郊旅游地產(chǎn)的涅槃之路

——以武義花田小鎮(zhèn)為例

【引言】

隨著后旅游時(shí)代的來臨，旅游更趨向于散客化、休閑化和自助化，傳統(tǒng)的觀光模式已經(jīng)不能滿足人們多元的旅游需求，短時(shí)間、近距離的“微度假”逐漸成為都市人旅游的首選，在長三角、珠三角、環(huán)渤海等人口密集的都市，“微度假”需求持續(xù)旺盛。

從特征和發(fā)展背景來看，“微度假”本質(zhì)上是旅游度假地產(chǎn)的一種升級(jí)模式。區(qū)別于傳統(tǒng)旅游度假地產(chǎn)“重地產(chǎn)、輕旅游”、“圈地賣房”的痛點(diǎn)，“微度假”強(qiáng)調(diào)的是旅游度假與地產(chǎn)如何相互滲透并形成高附加值的經(jīng)營系統(tǒng)。微度假旅游地作為一種出行更加隨意、出游更加自由、環(huán)境更加完善、體驗(yàn)更加優(yōu)良的減壓式空間，其選址和建設(shè)，宜考慮以下因素：（1）大都市圈近郊的區(qū)位，具備良好的交通和市場條件；（2）優(yōu)良的景區(qū)環(huán)境，具備優(yōu)美的風(fēng)景和完善的配套；（3）復(fù)合型的度假體驗(yàn)，具備高品質(zhì)的休閑度假系統(tǒng)；（4）合理化的商業(yè)模式，避免走旅游地產(chǎn)“圈地賣房”的老路。

【花田小鎮(zhèn)采用微度假模式的“利”與“弊”】

花田小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)園位于浙江省金華市武義縣王宅鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以北1km處，距離武義縣城約15km，距離金華市約30km。從花田小鎮(zhèn)的基地概況及外部環(huán)境來看，將其打造為微度假旅游地的有利條件主要集中在區(qū)域和市場，不利條件則主要集中在資源及旅游發(fā)展基礎(chǔ)。

1.都市近郊區(qū)位+長三角億萬級(jí)度假客源：“微度假”開發(fā)的有利條件

花田小鎮(zhèn)地處長三角都市圈，周邊有滬昆高速、長深高速、溫麗高速、臺(tái)金高速等交織形成的快速路網(wǎng)，還有滬杭高鐵、杭長高鐵、金溫高鐵直達(dá)溫州上海，可與金華、武義以及長三角各城市實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接。良好的交通區(qū)位，為開發(fā)短時(shí)間、近距離的“微度假”創(chuàng)造了條件。

與此同時(shí)，長三角作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，良好的收入水平及旺盛的休閑度假需求與壓抑的城市環(huán)境之間的落差，使得長三角游客愈來愈希望通過“5+2”的生活模式來逃離城市，享受生活。花田小鎮(zhèn)地處長三角城市群，直面如此龐大的休閑度假客源，打造微度假旅游地的條件相對(duì)成熟。

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2.非優(yōu)的資源條件+較弱的旅游基礎(chǔ)：“微度假”開發(fā)的不利條件

以資源本底而言，花田小鎮(zhèn)雖然擁有“山、水、田、林、溫泉”等自然資源以及耕讀、非遺等文化遺產(chǎn)，但從長三角范圍來看，其資源并不具有獨(dú)特性和排他性，如何塑造旅游吸引力成為難題；以旅游發(fā)展基礎(chǔ)而言，花田小鎮(zhèn)地處王宅鎮(zhèn)，其旅游尚處于初級(jí)開發(fā)階段，旅游接待、服務(wù)配套等均不完善，如何打造品質(zhì)化的環(huán)境也是微度假旅游地開發(fā)需要考慮的問題。

【花田小鎮(zhèn)建設(shè)微度假旅游地的“計(jì)”與“忌”】

由“微度假”旅游地的特征和基地概況來看，微度假旅游地的建設(shè)可通過“主題性景區(qū)先行引爆、復(fù)合型度假系統(tǒng)構(gòu)建、多線程經(jīng)營”等方式來實(shí)現(xiàn)，同時(shí)建設(shè)過程中還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)及商業(yè)配比進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整，避免走“圈地賣房”老路。

1.計(jì)：主題性景區(qū)先行引爆+復(fù)合型度假系統(tǒng)構(gòu)建+多線程經(jīng)營

（1）導(dǎo)入“世界田園”主題，率先開發(fā)南部旅游景區(qū)，提升環(huán)境、完善配套、激活區(qū)域。花田小鎮(zhèn)的山水田園資源，不具競爭優(yōu)勢，因此以長三角市場對(duì)時(shí)尚及國際風(fēng)情的偏好為緣起，導(dǎo)入“世界田園”主題。同時(shí)，以國家4A級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)游憩點(diǎn)、交通、管理、服務(wù)等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面打造片區(qū)的旅游引擎，另一方面為微度假旅游地的建設(shè)提供優(yōu)美的環(huán)境、完備的配套和資金支持。

（2）構(gòu)筑“景區(qū)+溫泉+酒店+營地+……”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造復(fù)合型度假系統(tǒng)。在“世界田園”景區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)上，于花田小鎮(zhèn)的北部導(dǎo)入溫泉酒店、婚慶莊園、療養(yǎng)基地、汽車營地等度假業(yè)態(tài)，將整個(gè)片區(qū)打造為以度假產(chǎn)品為核心，文化主題、觀光景區(qū)、戶外休閑等為配套的復(fù)合型度假空間，滿足“5+2”生活方式的個(gè)性化、特色化需求。

（3）構(gòu)建“景區(qū)門票+商業(yè)運(yùn)營+產(chǎn)權(quán)出售+……”的多線程經(jīng)營模式，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。微度假旅游地作為承接都市“5+2”生活方式的空間，面臨著工作日客源不足的問題，可通過景區(qū)門票、景區(qū)活動(dòng)收費(fèi)、酒店及商鋪等經(jīng)營來進(jìn)行平衡。

2.忌：盲目推進(jìn)+銷售物業(yè)比重過高，重走“圈地賣房”的老路

隨著南部“世界田園”景區(qū)的開發(fā)，花田小鎮(zhèn)區(qū)域的環(huán)境、交通、設(shè)施等條件必然會(huì)有質(zhì)的飛躍，地塊的價(jià)值也會(huì)大幅度提升，如何在此等誘人的前景下避免走“圈地賣房”的老路是微度假旅游地成功的關(guān)鍵。在“5+2”生活方式盛行以及房地產(chǎn)行業(yè)蕭條的背景下，宜通過先期開發(fā)酒店、會(huì)所、體檢機(jī)構(gòu)、商業(yè)街等經(jīng)營性物業(yè)和漸進(jìn)式推進(jìn)溫泉?jiǎng)e墅、康復(fù)公寓等銷售性物業(yè)等方式，來實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的極致融合。

【結(jié)語】

旅游業(yè)的發(fā)展和旅游市場的深度細(xì)分，使得聚焦于大都市圈周邊的“微度假”開始成為行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量；然而與強(qiáng)勢的“微度假”需求相悖的是，國內(nèi)的大多旅游地產(chǎn)開發(fā)仍然玩守正出奇，為傳奇而創(chuàng)造！ 美好生活締造者

的是“旅游搭橋炒熱地塊提升房價(jià)”的把戲，難以滿足微度假客群對(duì)旅游品質(zhì)和旅游產(chǎn)品的要求。在此背景下，花田小鎮(zhèn)以“微度假模式”搶占長三角市場的機(jī)會(huì)巨大，未來的發(fā)展?jié)摿o限。

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