宋代土地價格(程民生)

2024年2月15日發(作者：論語十則翻譯)

宋代土地價格（1）

《宋代物價研究》第一章

程民生

自唐代中期均田制崩潰以來，以往的土地國有制再也不占統治地位，代之以土地私有制。作為不動產的土地，立即成為商品領域流通頻繁的、最主要的大宗商品。正如宋人生動表述的那樣：“古田千年八百主，如今一年換一家。”①土地私有化是歷史的進步，極大地促進了社會經濟活力，在社會生活中，土地的多少直接決定著經濟實力。受自然條件限制，土地的肥沃與否，水利設施及地理位置的便利與否，直接決定著其價格高低。同時，當地人口密度、階級關系等社會因素也起著重要作用。關于宋代地價，學術界已有不少研究，漆俠先生和朱瑞熙先生，均從不同角度對宋代土地價格做了比較透徹、比較全面的論述。②但學無止境，仍然有研究的余地。在此，筆者以本書的角度和一些新資料，分地區再做補充和概括，對前人所引用過的有關史料，取舍理解也不盡相同。

① 羅椅《澗谷遺集》卷1《田蛙歌》，第2頁。

② 漆俠《宋代經濟史》上冊，第382—383頁《宋代地價表》；朱瑞熙《宋代土地價格研究》，《中華文史論從》2006年2輯。

【一、開封府及京西】

一般來說，城市的地價普遍貴于鄉村。正如王禹偁所說的首都開封那樣：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，其來舊矣。”①正是所謂的寸土寸金。太平興國八年(983年)，曾多年擔任河南尹的向拱，“表獻西京長夏門北園，詔以銀五千兩償之”。②西京洛陽的北園，大約價值5000貫。然而，由于不知道園林的面積，所以意義不大，僅供參考。

天圣元年(1023年)，河南府報告說：鞏縣因建造宋真宗的永定陵，“占故杜彥珪田十八頃，凡估錢七十萬”。宋仁宗詔令“特給百萬”。③占用民田地18頃，估價錢70萬即700貫，每畝平均388文。而宋仁宗為顯示對先帝的孝心和皇家的慷慨、恩典，將價格提高到1000貫，即每畝555文，這顯然已不是市場價了。嘉祐八年(1063年)，京西轉運使吳充下令濟源修復了唐代溫造所建的渠堰，使當地大量土地由旱地變成了水田，重新種植水稻，土地價格隨即上漲：“向時畝為錢百余者，今幾貳千錢，則厚薄可見。”④原來每畝旱地只值100余文，此后升到了將近2貫，增值約20倍!熙寧五年(1072年)，朝廷出賣開封、京西等地的官方淤田，分為2等4級：第一等的赤淤地每畝3貫至2貫500文，第二等的花淤地每畝2貫500文至2貫。⑤淤田是將原來的“咸鹵之地”經過灌淤改造的良田，此價可視為當地良田之價。

北宋后期，京西有兩條比較含糊的地價資料，一條錢數不具體，一條畝數不具體。

元豐年間，程頤在汝州購置了一筆田產：“以錢數百千，市汝州戶絕荒田二十余頃。”⑥這條資料雖價錢含混，但仍很珍貴，不妨算出個大致價錢。若以500貫、25頃計，則每畝200余文。也即無論具體數字是多少，每畝土地不過數百文而已，最多(以900貫計)超不過500文。

河南府永安縣城的東邊，“有民田數畝，距城百步，平原爽塏，俯視郊畛，南直崧少，東走青壟，有足樂者。”崇寧年間，被人以100貫的價錢買下建筑道觀。⑦這塊地理位置極

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佳的負郭之田，可惜的是不詳具體畝數。我們再來推算：若以5畝計則是每畝20貫，若以9畝計則是每畝11貫，估計約在20貫左右，無疑是京西路最高的地價。

孟州汜水縣有個李誠莊，“方圓十里，河貫其中，尤為膏腴，有佃戶百家，歲納租課，亦皆奧族矣。”宋仁宗時，此莊因事被官府沒收，隨即予以拍賣：“前已估及一萬伍千貫，未有人承買者。”出賣前估價15000貫，因價格貴沒有成交，改為1萬貫才賣出。⑧這片土地沒有具體畝數，但可考出大概。按宋人林勛的說法：“五尺為步，步百為畝。畝百為頃，頃九為井。井方一里，井十為通，通十為成。成方十里，成十為終，終十為同。同方百里，一同之地，提封萬井，實為九萬頃。三分去二，為城郭市井、官府道路、山林川澤，與夫磽確不毛之地。”⑨方圓10里大約是9萬畝，除去三分之二，實際可耕地大約是3萬畝。考慮到這里僅是一座農莊，沒有官府、市井等建筑和公共用地，耕地面積還要再多些。若以4萬畝計，合計每畝250文。而原估價錢是每畝約375文。

京西還有租地價格。皇祐年間，地方長官陳襄在孟州河陽推廣水稻種植，“出錢十萬，僦田二頃以試之”，⑩以100貫租種民間農田2頃，每畝合500文。從這條資料還可以推知，河陽的地價肯定高于每畝500文。

① 王禹偁《小畜集》卷16《李氏園亭記》，第16頁。

② 《宋史》卷255《向拱傳》，第25冊第8910頁。

③ 《宋會要輯稿·禮》29之32，37之9。李燾《續資治通鑒長編》卷100，天圣元年六月戊申(第4冊第2324頁)載土地數為“四十八頃”。據朱瑞熙先生考證，應以《宋會要輯稿》所載為準(《宋代土地價格研究》，《中華文史論叢》2006年2輯)。

④ (清)蕭應植《乾隆濟源縣志》卷6《濟水》，熙寧三年《千倉渠水利奏立科條碑記》，第3頁。

⑤ 李燾《續資治通鑒長編》卷230，熙寧五年二月壬子，第9冊第5586頁。

⑥ 方宙《請給還所奪程頤舊田奏》，《全宋文》第121冊第351頁。

⑦ 吉觀國{西京永安縣金星觀道院記)，《全宋文》第129冊第246頁。

⑧ 魏泰《東軒筆錄》卷8，第92頁。原作汜縣，按宋代并無汜縣，當為汜水縣之誤。

⑨ 羅大經《鶴林玉露》乙編卷1《本政書》，第128頁。

⑩ 陳襄《古靈集》，附葉祖洽《先生(陳襄)行狀》，第1093冊第706頁。

【二、 河東】

河東路是山區，農田資源較少，所以地價比京西貴，一般每畝數貫。

河東路太原地價，有兩例珍貴的考古資料，均為宋墓中發現的買地券所顯示的購買墓地價格。天圣十年(1032年)，有人在曲陽縣即今太原西郊5公里處的西山腳下小井峪村，“買到地一畝二分，置圍兩座，各長十一步，各闊九步，準作價錢九貫文”。①1畝地合7貫500文。明道二年(1033年)，有人在同一地點，賣“劉家地貳畝，準作價錢壹拾貳貫伍佰文市陌”。②1畝合6貫250文。由于不詳所言“市陌”是多少，所以此數不很確切。絳州正平縣的南董村，“田畝舊直三兩千，所收穀五七斗。白灌淤后其直三倍，所收至三兩石”。③每畝地價原值2至3貫，畝產糧食5至7斗。經過熙寧時的灌淤改良，畝產2至3石，增產4倍多，地價也一躍增長了3倍，每畝達到6至9貫。

紹興年間，殿帥楊沂中派人潛回老家代州，為其當兵時的老戰友衛校尉置買了“膏腴千畝”，地契上表明“厥直萬緡”。④合計每畝10貫，是目前知道的河東地價確切數字中的最高價。此時此地雖屬于金國，然距北宋不過二三十年，足資參考。

① 解希恭《太原小井峪宋、明墓第一次發掘記》，《考古》1963年5期。

② 代尊德《太原小井峪宋墓第二次發掘記》，《考古》1963年5期。

③ 李燾《續資治通鑒長編》卷277，熙寧九年八月庚戌，第11冊第6779頁；《宋會要輯稿·食貨》7之30，6l之102。

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④ 洪邁《夷堅志·三志壬》卷6《衛校尉見楊王》，第1512頁。

【三、 陜西等西北地區】

與河東路相比，陜西地價相當便宜。

治平末年，陜西“上田畝不過二千”。①上等良田的價格，每畝不超過2貫。同州沙苑擁有朝廷牧地9000頃，其中良田約6000頃。大觀元年(1107年)，“以今陜西土田中價計之，每頃可值五百余貫。”②合每畝5貫余，比治平年間的地價大大提高。

至于偏遠地區，土曠人稀，地價十分低廉。如宋神宗時陜西慶州的沿邊土地，“向來只用二千貫買地，一頃才十貫余，宜其不好”。③每畝僅值100余文。邊防地區除了地理位置不佳、安全沒有保障或土質貧瘠等因素外，還應充分考慮到當地的生產方式不同。陜西沿邊土地多為少數民族所有，然而“蕃部賤土貴貨”，④并不以土地為主要生產資料。李復也有詩句，講述了同樣道理：“蕃兵人市爭賣田，漢人要田蕃無錢。有田賣盡走蕃去，卻引生羌來寇邊。”⑤地價低賤，是多種因素造成的，不可與內地相提并論。

敦煌文書留下一份太平興國九年(984年)的賣舍契約，上寫：“政教坊巷東壁上舍壹院，內西房壹口，東西并基貳丈伍尺，南北并基壹丈貳尺三寸??斷作舍價每尺貳斗。”⑥這座敦煌城內的帶院西屋，大約兩間的面積，是按尺賣成糧食的，總數當為7石4斗6升。

以上北方地區，缺京東、河北的土地價格資料。以下南方地區的情況由于時間跨度長，加以南宋多使用紙幣，地價隋況更復雜。

① 李燾《續資治通鑒長編》卷516，元符二年閏九月甲戌注，第20冊第12269頁。

② 黃以周等輯注《續資治通鑒長編拾補》卷27，大觀元年三月乙卯，第913頁；《宋史》卷198《兵③ 李燾《續資治通鑒長編》卷232，熙寧五年四月末，第9冊第5636頁。

④ 李燾《續資治通鑒長編》卷233，熙寧五年五月辛卯，第9冊第5655頁。

⑤ 李復《潏水集》卷16《予往來秦熙汧隴間??以補秦之樂府云》，第1121冊第154頁。

⑤ 張傳璽《中國歷代契約會編考釋》(上)，北京大學出版社1995年版，第540頁。

志》12，第14冊第4945頁。

【四、兩浙】

兩浙路地價資料比較豐富，具體到可以分州郡考察。

1。杭州(臨安府)。天圣年間，劉太后賜給杭州靈隱山景德靈隱寺“直百萬，市田二十五畝以施之。”①即以錢1000貫買田25畝以施之，每畝高達40貫。此價顯然過大，已有多家用新資料考證推論其不實。漆俠先生認為田數應是15頃，所以平均每畝為666文；朱瑞熙先生認為田數應是25頃，所以平均每畝為400文。②如果宋仁宗朝初期杭州土地(太后所賜，當是良田)不過500文左右的話，那么，數十年后的價格就大不一樣了。元祐六年(1091年)，據知杭州蘇軾言：“體問民田之良者，不過畝二千。”③良田畝值達到了2貫。

南宋時期持續上升。乾道八年(1172年)，馬軍司長官李顯忠“乞兌換民田充都教場。有司申明(民?)間不愿，欲每畝支錢五貫文收買。”④每畝價值5貫，應該屬于優惠的高價。紹定元年(1228年)，右丞相史彌遠給臨安府靈芝崇福寺捐款“二百

① 夏竦《文莊集》卷2l《賜杭州靈隱山景德靈隱寺常住田記》，第1087冊第225頁。

② 詳見朱瑞熙《宋代土地價格研究》，《中華文史論叢》2006年2輯。

③ 蘇軾《蘇軾文集》卷32《乞相度開石門河狀》，第908頁。

④ 《宋史全文》卷25下，乾道八年三月己巳，第1751～1752頁；佚名《皇宋中興兩朝圣政》卷51，第1907頁。

萬，易沃壤為畝二十有五”。①每畝良田價值80貫，增長10余倍(可能是會子價)。淳祐十

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年(1250年)，臨安府撥出紙幣55000余貫給報恩光孝觀，購買仁和、德清間的閑田50余畝：“得楮五萬五千有奇，買仁和、德清閑田五十余畝，歲收粟五十余石。”②每畝紙幣1100余貫，是為已知宋代最高的土地價格。景定年間，朝廷實行公田法時，“浙西田畝有值千緡者”，每畝達1000貫(會子價)，但賈似道“均以四十緡買之”，③近似于掠奪。

2．蘇州(平江府)。蘇州沒有北宋的地價史料，所見全是南宋價格。漢代人多言關中良田畝值一金，南宋人王楙對此考證道：“按漢金一斤為錢十千，是知漢田每畝十千，與今大率相似。”無意中透露出當時的地價是每畝10貫。王楙是蘇州長洲人，終身居家著作，此話寫于宋寧宗慶元元年(1195年)至嘉泰二年(1200年)間，所以此地價屬當時蘇州的地價。他還記述了地價變遷及原因：“仆觀三十年前，有司留意征理，所在多為良田，大家爭售，

① 潛說友《咸淳臨安志》卷79《靈芝崇福寺》、第4冊第4073頁。

② 姚勉《雪坡集》卷33《重修報恩光孝觀記》，第1184冊第217頁。

③ 《宋史》卷474《賈似道傳》，第39冊第13782頁。朱瑞熙先生對此有不同看法，他引用了清代學者俞正燮的辨析：“《(賈)似道傳》言畝值千緡者，亦給四十緡。案，不當有千緡之田，《食貨志》亦不載此數。蓋凡相攻擊者，君子、小人各務構虛以相誣。此所以不足取信于人，而是非終于無定也。”認為“所謂每畝值一千緡的田是反對者捏造出來的”。然如本段前引姚勉《雪坡集》卷33《重修報恩光孝觀記》所言，購買仁和、德清間的閑田即是每畝紙幣1100余貫，可以證明有“千緡之田”。但由于是紙幣，所以實際價值并不值1000貫。當時比價，17界會I貫值50余文，18界會1貫值250文。即使按18界會計，為250貫銅錢。

至倍其直。而邇年以來，有司狃于姑息，所在習頑為風，舉向來膏腴之土，損半直以求售，往往莫敢鄉邇。世態為之一變，甚可嘆也。”①所言30年前，指的是宋孝宗乾道年間，由于官府注重發展農田水利建設等，土地質量提高，大戶人家爭相置買地產，促使一些地價上漲了1倍。至宋寧宗時，情況發生逆轉，土地減半價也往往難以出售。這個價格，大約就是畝值10貫，推算至宋孝宗乾道年間，一般地價大約是畝值15貫至20貫。慶元年間，蘇州福源寺的僧人在外地化緣時，有人“與錢三十萬歸。今之掌事慧通，戮力營置田二十一畝有奇”。②每畝14貫200余文。

嘉泰四年(1204年)，州學陸續購置了一批土地，面積及價格如下：

嘉泰四年七月內，用錢壹阡玖伯單捌貫伍伯伍拾文，九十九陌，買到??長洲縣??苗田共壹拾柒段，計壹伯叁拾陸畝叁角壹拾肆步。

嘉泰四年七月內，用錢壹阡陸拾叁貫叁伯柒拾伍文，九十九陌，買到??長洲縣??苗田計捌拾陸畝伍拾陸步捌分肆厘。

嘉泰四年七月初三日，用錢玖伯柒拾伍貫貳伯肆拾文，九十九陌，買到??長洲縣??田地計壹伯貳拾叁畝壹角壹拾肆步陸分壹厘。

嘉泰四年七月內，用錢壹伯壹拾玖貫文，九十九

① 王楙《野客叢書》卷10《漢田畝價》，第148頁。

②王公振《福源寺田記》，《全宋文》第317冊第2頁。

陌，買到??長洲縣??苗田貳段，計有柒畝壹角。

這4宗土地，平均每畝的價格分別是約l4貫足、約12貫余足、約7貫余足、約將近17貫足。①開禧元年(1205年)至二年，平江府學又買到4宗土地。據碑刻記載如下：

(開禧元年六月)節次買到??長洲縣叁契田地壹伯貳拾柒畝貳角陸步，計交易錢壹阡陸伯陸拾玖貫陸伯柒拾文，九十九陌。

七月內，用錢捌伯陸拾伍貫陸伯伍拾文，九十九陌，買到??長洲縣??苗田共伍拾陸畝肆拾捌步伍分，??共上租米陸拾碩壹斗。

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九月內，用錢叁伯叁拾肆貫叁伯貳拾文，九十九陌，買到??長洲縣??苗田及陸地壹拾叁段，計叁拾肆畝壹角肆拾伍步陸分，??共上租米貳拾柒碩捌斗陸升。

開禧二年五月內，用錢叁拾壹貫貳伯文，九十九陌，置到??吳縣??苗田捌畝貳角叁拾壹步。②

以上土地，每畝平均買賣價格分別為約13貫足、約15貫足、約9貫余足，3貫700余文足。總的來看，當時長洲地價在3貫700余文足到17貫足之間。

開禧年間，平江府上方寺僧人“頃囊尚得千緡，屬其徒可

① 繆荃孫編《江蘇金石志》卷l4《吳學續置田記》1，第6、8、9—10、13頁。

② 同上書2，第25、20、23、30頁。

任者曰元素，糾壇立局，置晦僅二百，人租斛倍之”。①用1000貫置買了將近200畝地，每畝平均5貫有余。紹定五年(1232年)，平江府“以二百萬錢俾邑(指昆山縣)士陳九皋經理其事，得積善等鄉良田六十九畝二角十四步，歲租八十九石有奇。”②每畝良田28貫余。

紹定六年(1233年)，平江府常熟縣增置學田3宗：

一項，用官會叁伯伍拾貫文，買金鵝鄉田捌畝伍拾伍步叁分，每年上還租米柒碩。

一項，用官會玖伯貫玖伯文，買??彭華鄉等田貳拾玖畝叁角，并地叁角，每年上還租米貳拾捌碩。

一項，用官會柒伯玖拾叁貫伍伯文，買積善等鄉田叁拾叁畝壹角壹拾貳步，每年上還租米貳拾陸碩伍斗。③

金鵝鄉的土地每畝約官會41貫，彭華鄉的土地每畝約官會30貫，積善等鄉的土地每畝約官會23貫。數年后的嘉熙元年(1237年)，有人“得緡錢八千五百，買田以畝計者五百有二十，歲收米以斛計者三百有八十。”④以銅錢8500貫，買田520畝，每畝合l6貫300余文。同年，常熟縣“撥到官錢共二萬二千三

① 釋元肇《上方寺置田疇記》，《全宋文》第343冊第358頁。

② 鄭準《昆山縣學記租田記》，《全宋文》第319冊第192頁。

③ 繆荃孫編《江蘇金石志》卷16《平江府增置常熟縣學新田記》，第6頁。

④ 繆荃孫編《江蘇金石志》卷16《常熟縣教育言子諸孫記》，第47頁。孫應時《琴川志》卷l2《教育言氏子孫記》(第2冊第1265頁)作：“緡錢六千三百，買田以畝計者四百有五十。”

百貫文官會，約可買田八百余畝。”①每畝約官會27貫。還是這一年，有人捐贈田產給安吉州(湖州)的南林報國寺：“施財捌佰伍拾貫文，置到吳江縣界田貳拾畝，遞年收租。”②則是蘇州吳江縣的土地，每畝42貫500文。

蘇州還有典田的價格。北宋時期如呂恵卿言：“蘇州臣等皆有田莊在彼，一貫錢典得一畝”，③每畝1貫。到了南宋，與土地價格大增一樣，典田價格約增長10倍左右。如開禧二年(1206年)，平江府學“用錢貳伯肆拾貫玖伯貳拾文，九十九陌，典到??吳縣??苗田貳拾貳畝壹角壹拾玖步半，共上租米叁拾柒碩壹升”，④每畝約10貫足。

3．鎮江府。鎮江府地價史料很少，僅見一條。嘉定年間，在金壇縣，民眾以260貫買地300余畝為義役莊：“有田于此，晦盈三百??錢二百六十緡以酬”。此地“耕鑿不能周，山倍于田，樵牧不能御，官有常賦，秋而來冬而去，高下捃摭，僅足以輸官。”⑤由于土地質量不佳，每畝價值約800余文。

4．明州(慶元府)。宋仁宗時，王安石記載了鄞縣的地價：“百畝之直，為錢百千，其尤良田，乃直二百千而已”。⑥每畝1至2貫。南宋孝宗時，定海縣大部分地區的地價，每畝約20至

① 孫應時《琴川志》卷6《義役省札》，第2冊第1216頁。

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② (清)阮元《兩浙金石志》卷11《宋南林報國寺碑》，第39頁。

③ 李燾《續資治通鑒長編》卷267，熙寧八年八月戊午，第11冊第6557頁。

④ 繆荃孫編《江蘇金石志》卷14《吳學續置田記》2，第27頁。

⑤ 劉宰《漫塘集》卷21《游仙鄉二十一都義役莊記》，第1170冊第577頁。

⑥ 王安石《王安石全集》卷3《上運使孫司諫書》，第32頁。

30貫，唯有清泉鄉大不相同：“地佳者兩千，次一千，又其次舉以予人，唾去不受也。”①所謂的良田不過畝值2貫，差一些的土地1貫，再差的居然白送也沒有人要。嘉定七年(1214年)，同樣是鄞縣，“合置田一千畝，每畝常熟價直三十二貫官會，計錢三萬二千貫，每歲得谷二千四百余石”。②畝產2石4斗的農田，每畝價值32貫(會子)。同年的鄞縣，有程姓提刑官“捐緡錢千有二百，置田四十畝。”用于維護水利設施的人工費。③以1200貫買農田40畝，每畝合30貫。開慶元年(1259年)，當地有以下兩宗地產交易額：“內一契，何津之買趙念一省元地一片，計二十三畝二角四十九步，價錢六十貫足；內一契，林千十一娘男何津買葛子升戶下千十地八畝二角三十七步，價錢三十貫文，九十八陌，錢會各半。共細計一千三百四十貫四百五十五文。”④一宗為23畝2角49步，價錢60貫足，每畝約2貫600余文；一宗為8畝2角37步，價錢30貫(98陌，錢會各半)，每畝約3貫700余文。嘉熙三年(1239年)，慶元府為修它山水利買進一些土地，其中有水田29畝3角25步，“元契直錢計六百三十一貫七百文，九十八陌，每年上租米共二十一石一斗”。⑤

① 陳造《江湖長翁集》卷24《與諸司乞減清泉兩鄉苗稅書》，第1166冊第298頁。

② 羅浚《寶慶四明志》卷12《東錢湖》，第5冊第5151頁。

③ 羅浚《寶慶四明志》卷4《水》，第5冊第5035頁；卷12《東錢湖》，第5冊第5151頁。

④ 梅應發、劉錫《開慶四明續志》卷3《洪水灣》，第6冊第5953頁。

⑤ 魏峴《四明它山水利備覽》卷上《趙都承淘沙米田牒魏都大》，第576冊第28頁。

每畝21貫余足。

5．秀州。宋仁宗嘉祐七年(1062年)，秀州松陽涇有塊719畝余的土地，因爭訟連年不決，官府決定沒收，以600貫的價格賣給湖州州學，①每畝合834文。此地“當沃壤，舊無嘆潦之患。以二年之人償貸錢，然后率為學糧，歲可以食百員”。②看來是一塊質量不錯的良田。

6．紹興府。紹興十二年(1142年)，朝廷為昭慈圣獻皇后(隆祐太后)購買攢宮禁地，“先支還價錢，每畝三貫五伯文足，”③民間的土地每畝3貫500余文足。同年，據李心傳記載：“權攢徽宗皇帝、顯肅皇后于會稽之永固陵。懿節皇后拊陵，在昭慈圣獻皇后攢宮西北五十步，周地二百二十畝，并林木為錢三千八百緡有奇。”④如此看來平均每畝17貫余，但實際情況并不是如此。另一條史料記載的比較具體：宋徽宗顯肅皇后(鄭皇后)攢宮禁地所占民間山地共219畝57步，在昭慈圣獻皇后(隆祐太后)攢宮禁地基礎上加兩倍價錢支付，“每畝計作一十貫五百文足”。其中一塊地原有大小樹木1578棵，估價錢為1122貫100文足；另一塊地中有大小樹木1175棵，估價錢為702貫475文足。⑤平均每棵樹木662文余。按李心傳的記載，3800貫的地價包括林木，而所有林木價格是1824貫575文。此

① 談鑰《嘉泰吳興志》卷11《學校》，第5冊第4732頁。

② 呂祖謙編《宋文鑒》卷83，顧臨《湖學田記》，第5頁。

③ 《宋會要輯稿·禮》37之22。

④ 李心傳《建炎以來系年要錄》卷147，紹興十二年十月丙寅，第2360頁。

⑤ 《宋會要輯稿·禮》37之22。

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外，原隆祐太后攢宮禁地的57畝3角

【五、湖北】

湖北地價不多，只有南宋營田的資料。宋孝宗淳熙元年(1174年)，湖北路安撫使曾逮論道：“營田不可出賣，利害尤明。蓋一頃歲收谷八十余碩，若出賣，價錢止五十緡。不可以五十緡目前之利，而失八十斛每歲之人。”①畝產8斗余的農田，平均僅值500文。營田多屬無主荒田或拋荒田，土質自然不如農家多年墾種呵護的私田。但湖北路“農作稍惰，多曠土”，②其他地價也不會太高。此價可視為中下等土地價格。

蘇軾在一封書信中提到：荊南頭湖莊子“有田五百來石，厥直六百千，先只要二百來千，余可迤邐還，不知可信否?又見樂宣德，言此田甚好，但稅稍重”。③500余石是指地畝額(這種計量方法，在南方地區尤其是在南宋很普遍)，價格為600貫，平均每石1貫200文，可以分期付款。

①《宋會要輯稿·食貨》6之26。

②《宋史》卷88《地理志》4，第7冊第2201頁。

① 蘇軾《蘇軾文集》卷55《與楊元素》9，第1653頁。

【六、江南東、西】

乾道九年(1173年)，有臣僚上書說道：江南東、西路及二廣“村疃之間，人戶雕疎，彌望皆黃茅、白葦，民間膏腴之田，耕布猶且不遍”，人口也“十不及浙中之二三。米谷既平，錢貨難得”，因而地價低廉：“每畝價值，不過貫百。”②由于地廣人稀，每畝土地1貫左右。宋理宗時的吳潛也曾經寫道：江南東西兩路，“除平野上腴之外，水田多潦，山田多旱，畝直不過一二千，蓋有數年不得收者”。③這是紹定年間的中下等土地價格，而此類土地占當地墾田的多數。但具體情況復雜得多，有關的具體交易資料顯示，價格都高于普通土地價格。如建康府，紹興二十八年(1158年)，府學以秦檜所捐贈的錢1萬貫，買田1890畝，每畝合5貫300文；淳祐十一年(1251年)，為立義莊，用錢50萬貫買到湖田7278畝3角28步，④每畝68貫余，價格奇

②《宋會要輯稿·食貨》56之56至57。

③吳潛《許國公奏議》卷2《奏論計畝官會一貫有九害》，第906冊第35頁。

④周應合《景定建康志》卷28《增學記》、《立義莊》，第2冊第1808、1809頁。

高，可能是紙幣，也可能是因為湖田實屬旱澇保收的肥沃之地。

紹興三十年(1160年)，江西吉州出賣官田3650余頃，計值138萬余緡，“內已有人承佃一千三百七十頃(引按：文淵閣四庫全書本作一千三百十七頃)，計直三十一萬緡”，“無人承佃荒田、山林、陂澤二千三百四十一頃，計直六十萬余緡”。經江西路提點刑獄公事黃應南復核，認為已承佃的土地原來的估價過高，“乞減價值三分”，無人承佃的荒田價格“乞別行估定”。①所言已承佃和無人承佃的土地數字相加為3711頃，與其總數3650余頃不合，若以文淵閣四庫全書本已有人承佃的“一千三百十七頃”為準，則為3658頃，正與總數相符。以總頃數和原定價格計，每畝為3貫772文，其中已承佃的土地價格為每畝2貫260余文，無人承佃的土地價格為2貫563文，居然高于前者，顯然有誤不可信。重新估定的價格是將已承佃的1370頃原估31萬貫減去百分之三十，即21．7萬貫，則每畝1貫580余文。此數與前引史料所言的“畝直不過一二千”正相吻合，仍屬中下等土地的價格。

乾道二年(1166年)，戶部侍郎曾懷提到：“江西路營田四千余頃，已佃一千九百余頃，租錢五萬五百余貫，若出賣，可得六萬五千余貫。”②1900余頃地可賣65000余貫，每畝將近3貫。

①李心傳《建炎以來系年要錄》卷185，紹興三十年四月丁丑，第3096頁。

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②《宋史》卷173《食貨志》上1，第13冊第4192頁。朱瑞熙先生認為“這批營田的售價每畝平均僅163文”。(《宋代土地價格研究》，《中華文史論叢》2006年2輯。)是按“江西路營田四千余頃”的總數計算的，筆者認為應按“已佃一千九百余頃”計算為宜。

淳熙年間，江西洪州官方以3700貫買田1111畝：“蓋三公所捐，皆四方之聘幣不以人于家者，合之為錢三百七十萬，所買三墅，為田千有一百十一畝，歲人租為谷九百八十三斛有奇。”①平均每畝3貫300文。

至于膏腴之地，有江東江寧府的圍田為例。紹定年間，江寧府溧陽縣令陸子遹，曾強制將福賢鄉的圍田6000余畝獻給時相史彌遠，史彌遠“以十千一畝酬之”。但陸子遹卻以“一千二畝”的價格支付田主，結果引起軒然大波。②所言圍田價格為每畝10貫，但以史彌遠之奸貪，當會以低于市價的價格支付所掠奪的圍田，所以其價應當在10貫以上。淳祐十一年(1251年)，建康府學增購一批學田，“今用錢五十萬貫，回買到制司后湖田七千二百七十八畝三角二十八步，歲收四千三百余石市斗，米、麥相半，發下本學置簿樁管。”③每畝68貫余。

山地價格也有三例，都在徽州。淳祐八年(1248年)，徽州胡夢斗的賣地契約顯示：山地3畝，賣與同鄉李武成，價錢為17界官會200貫：“計叁畝??十七界官會貳佰貫”。④每畝合66貫600余文。寶祐三年(1255年)，徽州休寧縣的一份賣地契表明：

??都周文貴??愿將本都六保地名??山三畝一角二十步，??今將前項四至內山地，并大小杉苗，一

① 朱熹《朱熹集》卷79《江西運司養濟院記》，第4102頁。

②俞文豹《吹劍錄·外集》，第2878冊第25頁。

③周應合《景定建康志》卷28《立義莊》，第2冊第1809頁。

④中國社會科學院歷史研究所編《徽州千年契約文書·宋元明編》卷1《淳祐八年祁門胡夢斗賣山赤契》，第1冊第6頁。

并出賣與休寧縣三十乙都張伸文名下，三面評值，價錢十八官會七十三貫文省。??寶祐三年八月十五曰，周文貴。書契，見交錢人言無圭(押字)。

這塊山地連同生長的杉苗，每畝值18界官會23貫余省。①咸淳六年(1270年)，徽州祁門縣的另一份賣地契中說：吳運干在當地有山地6畝，賣出的價錢是18界官會110貫省。②每畝18界官會18貫300余文。

嘉定年間，趙與時曾說道：“貢禹被征，賣田百畝，以供車馬。以今江、淛田賈會之，不減二三千緡。車馬之費，當不至是。則當時田賈，亦非今比。”③說明當時江、浙地區的農田價格，每畝一般在20貫到30貫之間。

①北京大學圖書館藏《周文貴賣地契》，轉引自朱瑞熙《宋代土地價格研究》，《中華文史論叢》2006年2輯。按朱瑞熙先生作“每畝21922文省”，不知是如何計算的，與我的數字不同。

②中國國家圖書館藏契，轉引自姜錫東《宋代買賣契約初探》，《中日宋史研討會中方論文集》，河北③趙與時《賓退錄》卷3，第36頁。

大學出版社1991年版；朱瑞熙《宋代土地價格研究》，《中華文史論叢》2006年2輯。

【七、福建】

宋仁宗天圣四年(1026年)，福州要出賣官莊，面積為“熟田千三百七十五頃八十四畝??共估錢三十五萬貫”。每畝平均2貫559文。其中7縣的官田土質“中下相半”，5縣的官田“田色低下”，①所以其價是以下等土地為主的中下等土地的平均價格。與江南東西路的同類地價相比，高出60％左右，原因在于福建地狹人稠，“畝直浸貴”，②地價在不斷升高。

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到了南宋，福建土地價格大增。南宋中期，大約是福建的沿海某地，有人以100貫買田3畝余：“以錢十萬，買其田三畝有奇”，③每畝約30貫。福建興化軍有艾軒先生林光朝祠，城南專有田地以供贍。后來其家衰落，祀田出賣為兩家所得。宋理宗時，其孫林鈞上訴要求收回。長官方大琮喟然長嘆道：“鬻祀田，非法也。沒價返田，法也。吾使鄉部，寧厚毋薄。”于是“檄郡丞，以窠名錢酬元直之半，俾復其舊”。但因很快就被調離，此事被擱置，林鈞只好繼續投訴。新長官楊棟對購買其地的兩家說：“先生在，不殖寸產，沒豈與鄉人較數畝之田者?雖然，諉先生之廉讓，利故家之清貧，取而有之，此名不可安也。方公去矣，窠名錢不可覬。其以郡鏹十有二萬酬若等??核其田，凡八畝三角三十一步，歲得穀十七斛有奇，錢千。”④所要支付的120貫，應是因循前任“以窠名錢酬元直之半”，也即是半價。全價應是240貫，平均每畝約29貫。

①《宋會要輯稿·食貨》1之23，63之175；梁克家《淳熙三山志》卷1l《官莊田》，第8冊第7882—7883頁。

②《宋史》卷89《地理志》5，第7冊第2210頁。

③陳藻《樂軒集》卷5《送方孺春赴仙游簿序》，第1152冊第75頁。

④劉克莊《后村先生大全集》卷89《修復艾軒祠田記》，第13頁。

【八、四川】

紹興十一年(1141年)，夔州路梁山軍軍學的經費不足，新任學官杜莘老為從根本上解決問題，招集生員，“愿輸家余為之，緡二千二百有奇，公乃市田六百畝”。①捐錢2200余貫，置買了學田600畝，每畝約3貫666余文。四川地區是鐵錢行使區，此價應是鐵錢的價格。按當時銅、鐵錢的比價大約是1：2，則此數約合銅錢1貫833文。

宋孝宗淳熙元年(1174年)，成都的金繩禪院收到布施田地3宗：“鄧景亨者施十四畝有奇，直一百四十萬錢；成都李元有施二十六畝，直一百八十萬錢，潼川僧曰道方施二十畝，直四十萬錢。”②每畝價格依次為近100貫、69貫200文、20貫，差別很大。四川尤其是成都府路“地狹而腴，民勤耕作，無寸土之曠”，③“蜀地膏腴，畝千金”，④地價之高，勢在必然。但每畝高達1000貫，則是令人難以置信的。這些都是鐵錢數，按當時比價，實際每畝約合銅錢50貫、34貫600文、10貫。淳熙年間，成都府路官員徐朗離任前，曾“盡捐公錢七千余緡，市田一百六十畝，以稟成都之府學。”⑤每畝鐵錢43貫750余文，約合銅錢21貫875文。嘉泰三年(1203年)，綿州魏城縣官員“樽節浮費，得錢一千九百緡，買中田一頃，而置之學”。⑥則是當地中等農田的價格是每畝19貫，約合銅錢9貫500文。

①杜大珪編《名臣碑傳琬琰之集》中卷54，查鑰《杜御史莘老行狀》，第450冊第632頁。

②扈仲榮等編《成都文類》卷41，姜如晦《金繩禪院增廣常住田記》，第1354冊第743頁。

③《宋史》卷89《地理志》5，第7冊第2230頁。

④《宋史》卷344《王覿傳》，第31冊第10944頁。

⑤楊萬里《誠齋集》卷125《朝議大夫直徽猷閣江東運判徐公墓志銘》，第35頁。

⑥范于進《魏城徐邑侯捐置學田記》，《全宋文》第297冊第83頁。

【九、兩廣】

乾道九年(1173年)，有臣僚上書說道：江南東、西及二廣“村疃之間，人戶雕跊，彌望皆黃茅、白葦，民間膏腴之田，耕布猶且不遍”，人口也“十不及浙中之二三。米谷既平，錢貨難得，”因而地價低廉：“每畝價值，不過貫百。”①也即1貫左右。然而不能一概而論，正好是同一年代的廣西地價，有的價格就高出一倍多：乾道年間，廣西地方官“得錢八千緡，置田三十頃”。②以8000貫錢買田30頃，合每畝2貫666文。

淳祐元年(1241年)，靜江府臨桂縣一名婦女捐田給佛寺：

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昭州都監楊忠訓宅孺人李氏二娘舍□□一百七十貫文錢，收置臨桂縣西鄉曹□□□田二十畝，入亡夫墳所寺內永充常住。③

朱瑞熙先生指出：“此處‘一百七十貫文錢’前空缺二字，不知是‘官會’，還是其他，但不大可能是‘幾千’。依此計算，這批田平均每畝為8500文。”④這一分析是正確的，其價格平均8貫500文。淳祐七年(1247年)，方大琮在《廣州丁未勸農文》中透露：“向聞南田膏腴彌望，畝直不多，今或十貫，不為甚低。然比閩、浙間，食貴米，耕貴田，費與勞又幾倍。”⑤則是廣州的良田，畝值10貫。

①《宋會要輯稿·食貨》56之56至57。

②韓元吉《南澗甲乙稿》卷22《龍圖閣待制知建寧府周公墓志銘》，第1984冊第447頁。

③桂林市文物管理委員會編《桂林石刻》上冊《宋李二娘捐田地碑記》，第296頁。

④朱瑞熙《宋代土地價格研究》，《中華文史論叢》2006年2輯。

⑤①方大琮《宋忠惠鐵庵方公文集》卷33《廣州丁未勸農文》，第89冊第727頁。

【十、其他地價】

作為商品的土地，不只是農田，還有池塘、柴蕩、墓地、山洞等。

1．池塘。蘇州州學的旁邊，有處數頃大小的積水，蘇舜欽記載道：“縱廣合五六十尋，三向皆水也。杠之南，其地益闊，旁無民居，左右皆林木相虧蔽。訪諸舊老，云：錢氏有國，近戚孫承右之池館也。坳隆勝執，遺意尚存。予愛而徘徊，遂以錢四萬得之，構亭北碕，號滄浪焉。”②慶歷年間，蘇舜欽被貶于蘇州，以40貫將此地買下居住，并于水邊建筑了著名的滄浪亭。南宋慶元年間據洪邁所說，此地歸韓世忠家所有：“今為韓蘄王家所有，價值數百萬矣。”③價格達到了數千貫，l50年間增值數十上百倍。惠州某寺院旁有處陂塘，“詰曲群山間，長一里有余”，蘇軾欲買下此陂，稍加葺筑，改作一放生池。“屬百姓見說，數十千可得??囊中已竭，輒欲緣化。老兄及子由，各出十五千足，某亦竭力，共成此一事。”④則此山間長1里余的陂塘，價值大約30貫以上。

②蘇舜欽《蘇舜欽集》卷13《滄浪亭記》，第158頁；參見龔明之《中吳紀聞》卷2《滄浪亭》，第34頁。

② 洪邁《容齋隨筆·三筆》卷9《鈷鉺滄浪》，第530頁。

④蘇軾《蘇軾文集》卷54《與程正輔》23，第1598頁。

2。柴蕩。南宋乾道三年(1167年)，蘇州靈巖山顯親崇報福院用600貫足錢，在昆山購買了柴蕩500畝：“計陸百貫文足，添置柴蕩伍伯畝”。①每畝1貫200文。紹熙四年(1193年)，秀州拍賣一片柴蕩，官方估價每畝700文，但“貪民挾多貲，志于必得，增畝錢三千三百一十有一。”②競價的結果使地價增長4倍多。官方所估價格肯定偏低，但最終的成交價每畝3貫311文，價格偏離了實際價值。

3．墓地。有確切畝數的墓地，已在第一章敘述，此處所言均為泛指的墓地。熙寧初，郢州京山縣有位官員，在翻車村為其母親置買一塊墓地，花了25貫：“以二十五貫市之。”③北宋末，婺源一官員家東山的土地旁，經高人指點是塊風水上好的墓地，于是以5貫買下：“以五千買諸鄰”。④乾道九年(1173年)，有人在湖州武康金雞峰上買了一塊墓地，“商價須百千，喜而酬之”。⑤價值100貫。舒州望江的一塊山林，面積多大不詳，若將其樹木砍伐為木柴，價值不超過1貫，被人以燒木炭為借口花30貫買下。買主實際上是看中了這塊風水寶地，要在此埋葬長輩。若按墓地價格購買的話，則不少于300貫。⑥

①釋德新《靈巖山顯親崇報福院為前住當山廣照和尚忌辰追修請公據狀》，《全宋文》第225冊第269頁。

②(元)徐碩《至元嘉禾志》卷16，宋·尚樸《府學承置柴蕩記》，第5冊第4530頁。

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③張師正《括異志》卷6《楊道人》，第64頁。

④洪邁《夷堅志·支庚志》卷6《胡宏休東山》，第1182頁。

⑤洪邁《夷堅志·支景志》卷4《金雞老翁》。第913頁。

⑥岳珂《程史》卷2《望江二翁》，第20頁。

4。山林。臨安府富陽縣縣治東100余步，有一孤峰高聳，山頂曾經建有道觀，因名觀山，又叫石頭山。此山屬于民間，由于過度砍伐木柴，林木資源及景觀遭到嚴重破壞。南宋中期，縣令曾治風動用官庫錢將此山買歸官有：“出公帑錢六萬，易而屬之官，竹木茂蔚”。①此處的“六萬”，可能是文，即60貫。由此休養生息，環境得到恢復。

5．山洞。元豐年間，池州齊山風景區中，一處名為石燕的山洞出售，“不過三數十緡可得爾”，②可以用30余貫買到。

依據上述史料，可知北方地區地價最高者約20貫(河南府永安縣)，最低者僅100余文(京西濟源、陜西慶州)，北宋中期中上等土地價格在2貫左右。南方各地在北宋時，地價最高為2貫540文(福建福州)，最低為834文(兩浙秀州)，北宋中期中上等地價在1至2貫之間，與北方相差不多。南方地區地價資料主要集中在南宋時期，除四川地區鐵錢外，最高為紙幣1100貫(兩浙臨安府)，最低為834文(兩浙秀州)。南方地區南宋時的地價無法與北方時的北方地區地價相比，尤其是兩浙路。葉適曾指出：“夫吳、越之地，自錢氏時獨不被兵，又以四十年都邑之盛，四方流徙盡集于千里之內，而衣冠貴人不知其幾族，故以十五州之眾當今天下之半。計其地不足以居其半，而米粟布帛之值三倍于舊，雞豚菜菇、樵薪之鬻五倍于舊，田宅之值十倍于舊，其便利上腴爭取而不置者數十百倍于舊”。③前文所述杭州地價南宋時猛增約40倍，證明葉適之言是有根據的，因為人口劇增，物價上漲，兼并激烈。

① 潛說友《咸淳臨安志》卷27《觀山》，第4冊第3615頁。

② 張舜民《畫墁集》卷7《郴行錄》，第1117冊第47頁。

③葉適《葉適集·水心別集》卷2《民事》中，第654頁。

從上可知，在一般情況下，宋代農民購買一塊土地并不難。一方面是便宜，一方面也確實存在著大量的荒閑土地。如京西路位于京師開封的腹地，無論地理位置還是政治地位，都是當然的中心地區。然而，令人奇怪的是，此地卻長期以地曠人稀而著名，與京師腹地的地位毫不相稱。“唐、鄧、汝、蔡率多曠田，蓋自唐季之亂，土著者寡。”①到了南宋，京西只有少部分地區歸宋管轄，由于淪為邊防前線，受戰爭的破壞和威脅，重新成為荒涼之地。如襄陽即是“地廣人稀，自城之外，彌望皆黃茅白葦。”②京東路也有類似情況。宋仁宗時的張方子說：“東平、巨野，至于彭城，率多閑田，民力不贍。”③景祐年間，京東轉運司又報告說：“濟、兗間素多閑田”。④就是說，在京東路西部、西南部的廣大地區，荒閑土地很多。湖北與京西的情況很相似：“農作稍惰，多曠土”。⑤南宋時仍是如此：“湖北地廣人稀，耕種滅裂”。⑥北宋時的淮南，像京西一樣有許多荒地，如宋仁宗時的張方平說：“今淮、揚、

①《宋史》卷85《地理志》1，第7冊第2117頁。

②(明)黃淮、楊士奇編《歷代名臣奏議》卷260，蔡戡奏，第4冊第3405頁。

③張方子《張方平集》卷14《食貨論·屯田》，第173頁。

④李燾《續資治通鑒長編》卷114，景祐元年六月丁酉，第5冊第2678頁。

⑤《宋史》卷88《地理志》4，第7冊第2201頁。

⑥彭龜年《止堂集》卷6《乞權住湖北和糴疏》，第2024冊第86頁。

許昌、汝南之域、人稀土曠，地力不盡”。①至南宋成為邊防地區，情況更荒涼。廣南東西兩路，長期人口稀少，大部分地方最稱荒蕪。“廣南兩路，自潮州而南，居民鮮少，山荒甚

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多。”②有的地方財政收入微薄，甚至不能支付地方官吏俸祿等費用。這些地方的地價十分低廉，是因為土地增殖少，如江南東西兩路，“除平野上腴之外，水田多潦，山田多旱，畝直不過一二千，蓋有數年不得收者。”③這樣產出很少的土地，當然就不值錢了。但是，若想購買一塊良田就比較貴了。

①張方平《張方子集》卷14《食貨論·屯田》，第173頁。

②曹勛《松隱集》23《上皇帝書十四事》，第1129冊第468頁。

③吳潛《許國公奏議》卷2《奏論計畝官會一貫有九害》，第906冊第35頁。

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