房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

2024年3月16日發(fā)(作者：?jiǎn)T工試用期工作總結(jié))

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。因此可以通過(guò)實(shí)施適宜的貨幣政

策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于在長(zhǎng)期中貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)投資具有正向影

響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，而穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)可以

避免房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，受中國(guó)特殊國(guó)情的影

響，在短期內(nèi)，貨幣政策實(shí)施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過(guò)實(shí)施貨

幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國(guó)家還有必要采取適當(dāng)?shù)妮o助措施，以強(qiáng)化貨幣政策的實(shí)施

效果。

1.1 利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?yīng)?

利率變動(dòng)可以影響房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資

產(chǎn)負(fù)債率高決定了對(duì)銀行和客戶預(yù)付款融資的依賴，利率上升既會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的

供給即投資，因?yàn)槔噬仙龑?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，而同時(shí)利率的上升導(dǎo)致按

揭消費(fèi)者償還貸款的增加。利率變化顯著地影響消費(fèi)者需求的變化，又進(jìn)一步來(lái)影響

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期資本邊際效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的減少。而當(dāng)利率降低時(shí)情況相反

即利率下降，住房貸款成本費(fèi)用下降，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升。

1.2 貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?yīng)?

貨幣供給量的變化通過(guò)中央銀行公開(kāi)市場(chǎng)操作，再貼現(xiàn)和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣

政策的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)，而貨幣供給量的變化會(huì)改變銀行的存款和準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款

的供給能力。而貸款供給能力又同時(shí)影響消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的住房需求貸款和投資

貸款。通過(guò)影響有效需求來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。當(dāng)實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策即貨幣

供應(yīng)量增加時(shí)，銀行的存款和準(zhǔn)備金增加，準(zhǔn)備金率不變的情況下，貸款的能力增強(qiáng)，

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策相對(duì)穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產(chǎn)的有效需求也隨之增大。

房地產(chǎn)價(jià)格按照供需理論相應(yīng)上升，而當(dāng)貨幣供給量減少時(shí)，銀行貸款能力降低，住

房貸款也相應(yīng)降低，有效需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。

1.3 匯率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?yīng)?

匯率是指本國(guó)貨幣與外國(guó)貨幣折算和兌換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與

利率之間呈正相關(guān)關(guān)系。匯率下降即本國(guó)貨幣升值時(shí)，進(jìn)口大幅增加，利率下降，投

資回報(bào)率相對(duì)較高時(shí)會(huì)吸引海外投資者到本地市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)價(jià)格也

會(huì)上升。

二、物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或

所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提

高。開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，

這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走向還要受到供給和影響需

求的其他因素的影響。物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然

后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府

提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才

能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最

重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物

業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅不是在交

易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià)居高不下

情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持

有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期

待。

物業(yè)稅的影響

1.“如果開(kāi)征物業(yè)稅，將提高房地產(chǎn)公司的成本，減少盲目擴(kuò)張，增加囤房捂盤

者的持房成本，‘逼迫’炒房者降價(jià)出售存量房，這樣有利于平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。在

房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收，那么國(guó)

內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)。”

2.如果能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫減少，降低購(gòu)房成本，將有利于普通消費(fèi)者買房；

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的減少也有可能避免出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)。這是從宏觀層面

上的展望，或許也是開(kāi)征物業(yè)稅所帶來(lái)的最終影響。

3.對(duì)于房地產(chǎn)上市公司以及重倉(cāng)房地產(chǎn)公司的機(jī)構(gòu)，在未來(lái)幾個(gè)月將面臨方向性

選擇，投資者或?qū)p少對(duì)該類上市公司的盲目炒作和拉高股價(jià)。

物業(yè)稅開(kāi)征的難點(diǎn)

1．土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開(kāi)征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)

權(quán)必須明晰。 2．目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重

管理。 3．目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，面對(duì)如此繁雜的稅

費(fèi)及計(jì)征辦法，要想很快地科學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而

也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。 4．如何合理確定物業(yè)稅的征收對(duì)象，解決已購(gòu)房

產(chǎn)與新購(gòu)房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)

題。 5．開(kāi)征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過(guò)渡時(shí)期的稅收政策，而是如

何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估

開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行。物業(yè)稅其一增加了房屋保有者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，即能迫使囤積房

產(chǎn)者拋出房源，擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)量，同時(shí)由于增加了持有物業(yè)的成本，能夠抑制流動(dòng)性

泛濫的熱錢源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，減緩房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度，防止投機(jī)炒房

現(xiàn)象。其二物業(yè)稅整合了地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的稅收，降低了地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)中的

成本，打開(kāi)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌的空間。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，城鎮(zhèn)居民的住

房需求也有待改善，加之中國(guó)人普遍存在節(jié)儉現(xiàn)象，老百姓更愿意存錢而不是花錢，

使中國(guó)人有能力接受比較高的房?jī)r(jià)，在人民幣長(zhǎng)期升值的大背景下，流動(dòng)性泛濫現(xiàn)象

仍將持續(xù)，房?jī)r(jià)下跌的空間實(shí)在有限。這樣對(duì)于中國(guó)剛剛起步的金融業(yè)也是個(gè)好消息，

不會(huì)造成龐大的壞賬。總之，開(kāi)征物業(yè)稅有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的概念

稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過(guò)各種途徑將應(yīng)交稅金全部或部分地轉(zhuǎn)給他人負(fù)

擔(dān)從而造成納稅人與負(fù)稅人不一致的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

稅負(fù)歸宿是指稅收負(fù)擔(dān)的最終歸著點(diǎn)。

2.稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的基本形式有以下四種：(1)前轉(zhuǎn)，亦稱“順轉(zhuǎn)”，指納稅人在進(jìn)行

商品或勞務(wù)的交易時(shí)通過(guò)提高價(jià)格的方法將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅款向前轉(zhuǎn)移給商品或勞

務(wù)的購(gòu)買者或最終消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的形式。一般認(rèn)為，前轉(zhuǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的最典型和最普

通的形式，多發(fā)生在商品和勞務(wù)課稅上。這種形式下，名義上的納稅人是商品和勞

務(wù)的出售者，實(shí)際上稅收的負(fù)擔(dān)者是商品或勞務(wù)的消費(fèi)者。(2)后轉(zhuǎn)，亦稱“逆轉(zhuǎn)”，

指納稅人通過(guò)壓低生產(chǎn)要素的進(jìn)價(jià)從而將應(yīng)繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)要素的銷售者

或生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的形式。后轉(zhuǎn)的發(fā)生一般是因?yàn)槭袌?chǎng)供求條件不允許納稅人提高商品

價(jià)格，使之不能采取前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)所致。(3)消轉(zhuǎn)，亦稱“稅收轉(zhuǎn)化”，

即納稅人對(duì)其所納的稅款既不向前轉(zhuǎn)嫁也不向后轉(zhuǎn)嫁，而是通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理或改

進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)等方法，自行消化稅收負(fù)擔(dān)。(4)稅收資本化，亦稱“資本還原”，即

生產(chǎn)要素購(gòu)買者將購(gòu)買的生產(chǎn)要素未來(lái)應(yīng)納稅款，通過(guò)從購(gòu)入價(jià)格中扣除的方法，

向后轉(zhuǎn)移給生產(chǎn)要素的出售者的一種形式。稅收資本化主要發(fā)生在某些資本品的交

易中。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件(1)商品經(jīng)濟(jì)的存在。(2)自由的價(jià)格體制。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會(huì)主義經(jīng)

濟(jì)條件是客觀存在的，使稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件中發(fā)揮積極的作用是一個(gè)有益

的問(wèn)題：第一，可自覺(jué)地利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，實(shí)現(xiàn)一些調(diào)節(jié)目標(biāo)。第二，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對(duì)

于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制。

簡(jiǎn)稱“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”。指稅收負(fù)擔(dān)從納稅人那里轉(zhuǎn)移到他人身上的現(xiàn)象。換句

話說(shuō)，稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人把自己繳納的稅收轉(zhuǎn)移給別人負(fù)擔(dān)的過(guò)程。稅收

負(fù)擔(dān)有廣義和狹義之分。廣義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁包括稅負(fù)轉(zhuǎn)移和最終歸宿兩個(gè)部分。狹

義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁僅指納稅人把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給負(fù)稅人的過(guò)程。西方財(cái)政學(xué)把稅收分

配的影響劃分成三個(gè)階段：第一個(gè)階段謂之“稅負(fù)沖擊”，指稅收的征收點(diǎn)或最

初納稅人；第二階段謂之“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”；第三階段謂之“稅負(fù)歸宿”。他們認(rèn)為：

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程度主要取決于二個(gè)因素：一是稅收形式，二是商品的供求彈性。就

稅收形式來(lái)說(shuō)，直接課稅是間接稅，易于轉(zhuǎn)嫁；直接課之于純收益或個(gè)人收入的

稅，即直接稅，則不易轉(zhuǎn)嫁。就商品的供求彈性來(lái)說(shuō)，如果商品的供求彈性較小，

需求彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較小；如果商品的供求彈性較小，供給彈

性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較大。

四、地租與地價(jià)的關(guān)系

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、

數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬

的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地

租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。然而，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購(gòu)買價(jià)格，而

是對(duì)土地預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來(lái)地租的資本化，即：土地價(jià)格：地

租／利率。

由此可見(jiàn)，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和

出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。

土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相

互推出。

1）絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源

絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是

劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)

的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。

2）級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素

級(jí)差地租I是因?yàn)橥恋厮幬恢玫牟煌a(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地

形成了不同的價(jià)格。級(jí)差地租Ⅱ是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，

從而形成的不同的土地價(jià)格。

3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因。壟斷地租的形成除了土地所有

權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地

租從而具有更高的價(jià)格。

五、房?jī)r(jià)收入比

所謂房?jī)r(jià)收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民

家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)

收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在

泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算

一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之

比來(lái)計(jì)算，即： 房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總

價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家

庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口

數(shù)×家庭人均全部年收入.

房?jī)r(jià)收入比與購(gòu)房無(wú)關(guān)：房?jī)r(jià)收入比

[1]

又是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述

一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這

個(gè)城市居民購(gòu)買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐

年下降的趨勢(shì)）。很難說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比高了人們就不買住宅、或房?jī)r(jià)收入比低了人們

就都去購(gòu)買住宅，因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)（或投資）傾向問(wèn)題，也就是說(shuō)居民家

庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出，而影響居民消費(fèi)（或投資）傾向的

因素就太多太復(fù)雜了。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢去買住

宅，仍然可以簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“房?jī)r(jià)高”，這顯然是不合理的。

影響房?jī)r(jià)收入比的因素：房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用

政策的影響和調(diào)控。中國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn)，其房?jī)r(jià)收入比和

住房自有化率帶有東歐國(guó)家的特點(diǎn)，因?yàn)樽≌瑑r(jià)格很快市場(chǎng)化了，但居民家庭的收入

卻要逐步市場(chǎng)化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的

結(jié)果。西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴了我們一個(gè)并不深?yuàn)W的道理，買房和租房，都是住房消費(fèi)

的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國(guó)在城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)程中，為了

把住房作為消費(fèi)品推向市場(chǎng)，采取了出售公有住房的政策，這無(wú)疑是非常正確的。但

公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費(fèi)以本來(lái)面目了呢？我認(rèn)為是時(shí)候

了，買房住和租房住都是住房消費(fèi)的合理形式，并沒(méi)有絕對(duì)的好壞之分。