樣板房示范區銷售說辭

2024年3月25日發(作者：北大雙胞胎)

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接待流程表（根據行走線路及操作序列）

客戶接待動線及說辭

迎接客戶

確定客戶是

否首次來訪

區位展板

講解

沙盤講解

戶型講解 電子屏講

解

單體模型

講解

客戶資料登記 示范園林參觀

講解

樣板房參

觀講解

送客 置業商討

逼定

梯度湖景

講解

1、 迎客說辭

銷售助理基本動作

? 客戶進門，必須主動上前迎接，致歡迎辭：“您好,歡迎參觀,(加手勢)里面請”。請

問您需要什么幫助”然后安排置業顧問接待。

? 幫助客人收拾雨具、放置衣帽等

置業顧問標準說辭

? 您好，歡迎參觀！我是橘郡的置業顧問×××，請問您是第一次過來嗎？，您在我

們項目有熟悉的職業顧問嗎？

? （如果沒有）那由我先帶您參觀，并給您作一個全面的講解！您請這邊走（手勢），

首先給您講解一下橘郡的大概方位以及基本情況。（講解區位展板）

? 客服基本動作:

詢問客戶:不好意思,打擾您一下,我們這里有免費提供的咖啡、茶水、果汁，請問

需要什么呢？

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好的，請您稍等一下。

這是您的*****，請慢用

樣板房客服及保潔: “您好,歡迎叁觀橘郡禮頓山” “請慢走,歡迎下次光臨”

這是您好的*****，請慢用！

2、 區位展板說辭

我先給您/幾位介紹一下我們的區域位置吧，這邊請（伸出手，指引帶到區域圖前），

請問您是本地人么？

“是的”——您現在是住哪個區呢？（借此了解客戶來訪區域和工作區域）

區位

我們位于芙蓉南路與萬家麗路的交匯處，長株潭融城核心區域，長株潭輕軌將在此換

乘,地鐵一號線萬家麗路站離項目僅200米，從我們項目到五一大道也僅17。5公里，我

們屬于城市型別墅，交通最為便捷。出則盡享繁華便利的生活配套,入則盡享寧靜自然的

山地美景。

配套

北邊有大中信新城的SHOPPINGMALL---12萬㎡超級購物中心，薈萃了頂級百貨、大

型超市、豪華電影院、真冰溜冰場、世界美食等高端商家.

在中信新城對面有中南地區最大的奧特萊斯購物公園，囊括國際一線品牌、影院、餐飲

娛樂休閑配套設施。

文化教育配套: 離我們項目不到兩公里的地方有大同小學，怡雅中學 明德中學

公園:在項目南面5公里處有昭山國家森林公園，2公里處有野生動物園。

總結：

根據長沙市十一五規劃，城市發展重點軸是：南移北靠，在2020前長沙市城區規模將

擴充2。5倍，屆時我們項目所在暮云新區將會成為長沙市南城新CLD（高檔社區生活中心），

所以說，長沙別墅項目里我們的地段最好, 未來最具升值潛力。

來電說辭：

您好，橘郡禮頓山，很高興為您服務！

客戶：你們在什么位置？

我們項目在省政府以南5公里的中央別墅區，芙蓉南路與萬家麗路交匯處，地鐵1號

線萬家麗路站在我項目200米處。

主動介紹項目情況：

我們項目是占地500畝的山地別墅，全部保留原始地形依山而建。總建筑面積

30多萬平米，綠化率60%，建筑密度僅0.18。項目將分三期開發主要是：獨棟、雙拼、聯

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排。目前，即將開盤的產品是托斯卡納山地，看您想了解什么樣的產品？

客戶：你們現在什么價格？

我們現在推出的托斯卡納山地獨棟，起價400--500多萬，均價13000—14000元，加

上贈送面積單價11000左右，面積250—360米不等，具體位置不同價格有所區別，您可以

到現場來詳細了解，看看樣板房。您看什么時候有空，我給您預約一下，周末您看方便不？

（盡量和客戶預約具體時間）

請問您是怎么了解項目的呢？

詳細記錄。。。。。。。

客戶： 你們是什么開發商？

開發商是北京橘郡，是擁有15年高檔別墅開發經驗的專業公司。

客戶：好的，有時間我來看一下。

請問您怎么稱呼您，我是您專屬的置業顧問****，您下次過來，可以有直接找我，歡迎

您光臨現場，感謝您的來電 ，再見！

3、沙盤標準說辭

這邊看一下我們的沙盤模型吧（伸出手，指引帶到沙盤前），我們現在站在項目的西邊，

西鄰芙蓉南路，北接萬家麗路。

區位

我們位于芙蓉南路與萬家麗路的交匯處，長株潭融城的核心區域，我們現在所處的位

置營銷中心在這里（手勢引導），西邊這條路是芙蓉南路它是貫穿長沙南北的一條大動脈，

北面這條路是萬家麗路是貫穿長沙東西的主干道，地鐵一號線萬家麗路就在這里（手勢引導）

離我們項目200米距離，將來您從我們項目到達市區任何區域都相當便捷。

規劃

我們項目占地面積500畝，總建筑面積30多萬平米，綠化率60%，建筑密度僅0。18。

項目將分三期開發。有：獨棟、雙拼、聯排、洋房、商業等。500畝地塊,全部保留原始地形。

別墅全部依山而建，利用山地自然高低落差，設計不同的組團別墅，形成了錯落有致、別具

一格的半山別墅。

您再看，這塊插紅色“售罄”牌子的就是我們一期“米哈斯”組團，現在已基本售罄，它是

典型西班牙米哈斯山地小鎮風格，在深圳等海濱城市中，是別墅項目的主流風格，立面主要

是以白色墻漆及木質廊架構成，它的特色充滿浪漫清新的異域風情。

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這塊二期山頂公園組團，是由美國BLA設計公司，傾情打造的純南加州風格美式別墅，

外墻采取stucco手工工藝粗顆粒涂料,加文化石裝飾，局部窗臺設置了純木質百頁，整體立

面效果非常大氣奢華。于去年12月開盤，已全部售罄。

園林

接著，再跟您介紹一下我們園林：

我們園林是泛地中海原生態風格，它是利用山地，打造錯落有致，曲徑通幽的，溪谷

山地美景，每個組團均設有主題公園及水系,精彩紛呈。

（手勢引導講解）

我們小區設置有五個主題公園三大水系：

1）、這是一期10000平米的梯度湖景公園，利用上下湖4米高的梯度落差形成一個疊水景

觀，沿湖設置了一些鳶尾水榭、布萊恩橋是平時休閑散步的最佳場所。

2）、這是二期3000平米的山頂公園，設置了登山小徑，亭臺樓閣，休閑時登上山頂公園，

小區美景一覽無遺。

3）、這塊也是二期的一個，1萬平米的濕地溪谷公園, 水岸線達1公里，它是利用山頭的天

然山泉，依山勢蜿蜒而下，打造了一個“泉水潺潺，山花爛漫的生態美景”。

4）、這塊是田原暢想主題公園，里面設置了觀景平臺，宮廷花壇，休閑會客區，這里，是您

和朋友喝茶，聊天的最好去處。

5）、這是三期1萬平米的夢幻湖景公園，沿途還設置了極富山野情趣的摩爾花園、健身步

道。

三大水系，是一期近20000多平米的萊夢湖與茵夢湖，二期的10000多平米的林蹤溪谷，

和三期10000多平米的天鵝湖，總面積近3萬多平米。

您看到的這塊半島區域，就是我們現在即將開盤的第二期升級產品，“佛輪羅薩組團”，

是意大利托斯卡納風格的山地獨棟，現在推出的第一批是前兩排的12套房源。

是由四條環形的景觀大道包圍的獨立區域，私密性最好，100多畝地僅做了72棟別墅，

大部地塊用于做公共園林，擁有一個1萬平米的濕地溪谷公園，3000平米的山頂公園，及

田原暢想公園，是我們整個項目景觀面最好的區域。

我們這期有三種戶型，面積從250—360不等，戶均贈送花園面積300平米，看您需要

哪種戶型？

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4、 開發團隊說辭

我們項目是由北京橘郡城鎮置業投資有限公司開發，是一家立足于北京、擁有15年

高檔別墅開發經驗的專業公司。2002--2006年在北京成功開發北京王府花園、橘郡、托斯

卡納，水映長灘等項目，目前，橘郡。禮頓山是我公司在長沙開發的第一個戰略性項目，后

續我公司還會在長沙推出其它新項目。

【規劃設計】

規劃設計公司是美國B.L.A

B.L.A是專門從事建筑規劃設計的國際著名設計事務所，尤其擅長于高尚生活社區的規

劃營造，所設計的房產產品遍及北美大陸，獲得過包括美國建筑界最高榮譽在內無數各項獎

項。北京橘郡也是B.L.A設計規劃的。

【物業管理】

龍鼎物業，提供的管家式服務，中高級管理人員都是來自從綠城、戴得梁行等知名物

業公司。

5、 單體模型說辭

您看，這就是托斯卡納獨棟單體模型，是合院式的布局,外墻立面鋪裝到頂，每棟僅石

材鋪裝就5噸，局部以stucco工藝的質感彈性涂料，部分木質百葉、歐式鐵藝構成，屋面

是純手工銅瓦，整體立面效果非常沉穩、奢華大氣。

它通過花園式走廊，連接南北兩部份，保證每間房都能做到南北透通，推窗即景，八

面采光，將建筑與自然有機融合，戶型極具奢華大氣，且戶均贈送面積達20%-30%。

我們每棟都是雙車位設計(即一車庫、一停車位),花園面積都有300平米左右，前花園

是由六重景觀及歐式矮墻組成的精裝花園，后花園是由綠籬分隔圍合。也是合院式布局，利

用率非常高。大部分產品設計有下沉式坡地花園，您還可以做私家泳池，兒童樂園、極具情

趣性及私密性。

251、34平米

四房二廳 三層半 帶獨立車庫及停車位

六房三廳 三層半 帶獨立車庫及停車位 （341。85平米）

入戶：由于我們是山地別墅，因此設計是從二層入戶，首先您看到的是超大的入戶門廊及玄

關，在長沙別墅市場是非常少見的，這樣的設計非常尊貴，大氣。

車庫：這邊是一個車庫，您以后停車從車非常便捷庫內入室，私隱性強。

次臥室：是帶衛生間的套房設計，以后，您作老人房及客房的話，互不干擾，私隱性極強。

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過道：通過這陽光走廊，可以直接進入客廳，這樣的設計理念是：讓您入戶后首先映入眼簾

的是窗外炫麗多姿的庭院美景，然后，沐浴在明媚的陽光下，踏入客廳，這就是優雅、浪漫

的法式高尚生活，目前這種產品在長沙市場上絕無僅有的。（重點強調：并且這里一半面積

的都贈送的）

客廳：客廳是全南向，大落地玻璃窗，且與餐廳相邊，總面積近50平米，非常奢華大氣，

您以后坐在客廳里，抬頭即是窗外私家庭院美景，猶如置身于綠色的森林里，這就是自然、

生態的居家典范。

餐廳：這里設計了一個非常獨特的八角窗，采光面非常好，同時又極具了趣味性。

廚房：3。5米*2。4米，非常寬敞使用。

主臥室：全南向、完全南北通透，帶獨立的衣帽間及超大的衛生間，含露臺總面積近50平

米，這里近10平米的露臺全贈送，并且是與主臥相連接，私密性極強，您以后可以在此設

置一個空中花園，泡杯咖啡，躺在藤椅上里曬曬太陽、看看書，那將非常的愜意。

次臥室；您以后可作為小孩房，它也是全套房設計，使用面積與主臥差不多，不同之外是有

雙陽臺及超大露臺，其中這個小陽臺可以改造為陽光書房。

三層閣樓：這是個30多平米的獨立套房，您以后，可以作為自己的個工作室或書房，由于

在三樓，登高遠眺，視野非常開闊景觀絕佳，同時，私密性最好。

地下部分

一層：是一個私家會所，私密性很強，在國內外豪宅里是必不可少的配套。它與花園同一平

面，推開客廳落地窗即可邁入私家花園，因此，采光通風面非常好。

多功能廳：面積近40平米，開間6米，南向是一個大落地窗，推窗即景，您以后，可以設

置成第二會客廳，或家庭影院。

臥房：由于我們設計有下沉庭院，一樓采光與二樓沒有任何差異，舒適性極強，您以后，可

以作客戶，或老人房。

363.35平米

六房三廳 三層半 帶獨立車庫及停車位

入戶：由于我們是山地別墅，因此設計是從二層入戶，首先您看到的是超大的入戶門廊及玄

關，在長沙別墅市場是非常少見的，這樣的設計非常尊貴，大氣。

車庫：這邊是一個車庫，您以后停車從車非常便捷庫內入室，私隱性強。

次臥室：是帶衛生間的套房設計，以后，您作老人房及客房的話，互不干擾，私隱性極強。

過道：通過這陽光走廊，可以直接進入客廳，這樣的設計理念是：讓您入戶后首先映入眼簾

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的是窗外炫麗多姿的庭院美景，然后，沐浴在明媚的陽光下，踏入客廳，這就是優雅、浪漫

的法式高尚生活，目前這種產品在長沙市場上絕無僅有的。（重點強調：并且這里一半面積

的都贈送的）

客廳：客廳是全南向，大落地玻璃窗，且與餐廳相邊，總面積近50平米，非常奢華大氣，

您以后坐在客廳里，抬頭即是窗外私家庭院美景，猶如置身于綠色的森林里，這就是自然、

生態的居家典范。

餐廳：這里帶有一個近15平米的露臺，且與餐廳直接相邊，您以后可以設計成一個花園餐

廳，在一個花香四溢的露天餐廳里，吃飯、喝酒、乘涼那是多么的愉悅。

主臥室：屬于奢華型的臥室空間，您只將過廳適當的調整，全部可以改為臥室帶書房的，1+1

超豪華總統套房。

地下室也屬于升級版的私家會所，功能性更強，臥室做到了三面采光，且空間尺度更大，另

配有獨立的家底影院、儲藏室。

樣板房示范區銷售說辭

看房路線圖：

入口示范園林

沿58級臺階返回

售樓部

梯度萊蒙湖湖

與茵夢湖

樣板房參觀路線圖：

走出售樓部

私家花園 私人會所 二樓臥室、露臺一樓臥室

外立面 入戶門庭 客廳、餐廳 起居室

路行參觀M3

區示范區

坐參觀車沿

雅致區繞行

參觀M3示

范區

參觀B6區

樣板房

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芙蓉南路對面是國土資源廳，北面500米是地鐵一號線萬家麗路起始站，我們項目所在地

位于長珠潭融城核心,未來長株潭城際鐵路輕軌將在萬家麗上換乘，因此，我們項目屬于長

沙唯一資源型城市別墅，出則盡享繁華、便利的生活配套，入則坐擁綠草花香的坡地美景。

M3區示范區

這塊是我們二期的園林效果，講究的五重立體園林景觀，綠化栽植率達到每平米120株，

優秀園林的標準是每平米60-80株，而我們完全超過這個標準，并且在樹種是我們采用很

多名貴品種，比如像這些銀杏樹、桂花樹、櫻花、海藻、紫薇等等，不過，三期的園林是整

個小區最核心的景觀區,它擁有濕地溪谷公園，法式皇家園林,所以,比現在您看到園林效果更

好.

雙湖景區

這是我們項目一期1萬平米的萊蒙湖，您現在看到的是下湖區。中間有個4米的落差，很

巧妙的利用一座拱橋及一座平臺形成了上下疊水湖景，除了您的私家花園，這里也是您及家

人戶外休閑、散步的最愜意活動場所之一。

米哈斯鐘樓

這個是我們項目的一個標志性建筑及特色景觀，寓意著幸福的鐘聲時刻為您祈禱，祝您永遠

是平安歸來，同時，讓您在回家途中一看到鐘樓就有一種特別的親切感。

次入口

這里是我們次入口的步行道——58級臺階，象征著步步高升，財氣享通.

B6區銷售答客問：

開盤時間

法式獨棟于7月3日開盤全部售罄,目前推出的12套托斯卡納佛輪羅薩組團,預計在今年9

月底10月初開盤，

現交十萬可以預定房源

VIP卡優惠

優惠30萬），

花園面積

300—400平米

二B6區期地塊占地面積，容積率

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占地面積100多畝，容積率0。18

花園是否精裝

花園全部是由草皮、局部有灌木、喬木組成，交花園是六重景觀的精重花園

1、 產品：

1） 三種戶型：F9 ：368。53平米 B9：275.。34平米 F1：251。05

2） 入口朝向：F9南入口

F1北入口

B9 北入口

層高：一層3.3~3.9米；地上二層3.0米；地上三3.9層。

車庫：南入口戶型：4.4m(高)3.2m(寬)6.4m（長）

2、 園林：

1）綠化率：60%

3）道路寬度：徑端路5米；組團外圍干道：6米；次入口車行道：7米

3、 私家庭院：

2）臨路部分：“禮儀式入戶花園”。三大特色：地面硬質鋪裝，景觀墻，六重景觀設計。

3）花園圍欄：綠籬形式做花園圍欄，根據地勢不同。

4、 外墻進口黃銹石干掛，stucco工藝粗顆粒質感彈性涂料，部分木質飄窗、百葉、歐式鐵

藝，成品構架。

5、 間距：側最小的近4米左右，最大的近30米；前后20米左右

6、 外墻保溫處理？本工程主要由住宅組成，按照《湖南省居住建筑節能設計標準》

DBJ43/001-2004節能的設計要求。外墻類型（外墻內保溫系統，自外至內，僅含參與

熱工計算的構造層）：水泥砂漿（20mm）+燒結多孔磚（200mm）+無機保溫砂漿（35mm）

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+耐堿玻纖網布抗裂砂漿（5mm）

14、電壓？電路？根據《全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇-電氣》和長沙市供電部

門的要求用電指標確定為：

低層住宅15~20KW/戶，室外照明：2W/m，電力負荷按實計。

15、給排水？采用城市自來水為供水水源，雙水源供水,分別從芙蓉南路和高原路市政給水管

上引入,引入管管徑為DN300的給水管。市政水壓供水壓力為0.22Mpa。M1、M3、B、C區

采用無負壓加壓設備加壓供水，并在該區室外形成環狀,環管管徑為DN250。小區采用雨、

污分流制。室內糞便污水和生活廢水合流排出，經化糞池處理后排入市政污水管網，室外雨

水經明溝或雨水口收集排入小區內雨水管網后排入市政雨水管網。

17、小區工程部的變電站是否是臨時變電站？

是

18、小區的化糞池、變電站、垃圾站分別在什么位置？

外圍隱蔽位置，小區西北角有一個垃圾站。B39-101房西側及7-101房南側各一個化糞

池。6-101房東側及B34-102房東側各一個配電間。

19、地塊西側的高壓線以后會不會存在？

不會

20、 PVC下水管裸露在外面，以后會不會隱蔽起來？

會

21、 一樓花園交房時會不會有柵欄圍起來？什么材料

裝飾景觀隔墻+歐式側院墻+封閉式綠化帶

22、 省直公積金（市直公積金）能不能做？

不能

2

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23、 屋頂防水隔熱處理？屋面類型（自上而下，僅含參與熱工計算的構造層）：細石混

凝土(內配筋)（40mm）+擠塑聚苯板（40mm）+水泥砂漿（20mm）+鋼筋混凝土

（120mm）+混合砂漿（20mm）

24、 交房時房內門寬多少？

同M3區，室內門寬0.8-0.9M,入戶門門寬1.2M。

25、 園林公司名稱

重慶金喆內,曾經是龍湖定點園林設計公司

26、 施工單位

上海舜元

27、 涂料品牌

28、

29、

30、

31、

入戶門品牌

室內電線品牌：

金杯

32、 室內水管材質及品牌：

顧地、聯塑

37 車庫是否配有電控門

B6區玻璃規格：

鋁合門窗品:

美心 （手動、自動兩控）

33、 室內能否自行裝電梯

A8戶型可以，但只能裝液壓式電梯

38 車庫是否配有電控門

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有

39 室外附送停車是否要收管理費

30元/月

40 物業費收費標準

3元/平米

41 維修基金收費標準，能否交房時再交

不能,按長沙縣統一收費標準

42 產權證能否自行辦理

不能,

43 小區分幾期開發，后期是什么產品

分三期開發，三期是疊墅

44 會所在那個區域

在高云路與芙蓉南路交匯處

45

在高云路與芙蓉南路沿線

46 輕軌在我們項目是否有站 ，在芙蓉南路上是否高架

沒有，在動物園有上站，下一站是中信新城，我們這只有地鐵一號線，萬家麗路站，

在芙蓉南路上有高架，但沒有任何影響，首先它是封閉式沒有噪音干擾，并且外線

非常美觀。

47、小區智能安防系統

按合同書交房標準

48、公共停車位收費標準

露天車位120元/月

商業配套在那個區域

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