C h i n as t o r a g e&t r a n s p o r t m a g a z i n e 2020.08
探討與研究D I S C U S S I O N A N D R E S E A R C H
國資部和住建部按照黨中央、國務院決策部署，為貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”，逐步構建購租并舉的住房體系，并打造城鄉統一的建設用地市場。在2017年頒布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在十三個一線城市進行試點，這一試點方案的發布，進一步完善了在集體建設用地上建設租賃住房的規則。加快使用集體建設用地來建設租賃住房，不僅可以提高存量土地節約集約利用水平，增加用地供應，緩解城市內住房供需矛盾，平抑城市房價高企現象，而且還可以為民間資本投資找到出路，提高資金使用效率。共享度假小院就是在共享經濟迅速發展的背景下利用集體建設用地建設租賃住房的一種發展方式，增多了集體土地的用途，通過提高農村土地集約化水平，為農民和民間資本增加收入拓寬了渠道。共享度假小院的審批、建設、經營和監管這一系列流程有助于增加農村土地管理實踐經驗，提高土地使用效率。但是，共享度假小院的建設前期資金投入大，僅靠集體經濟組織和農民的資金進行建設運營很難實現，在發展共享度假小院的過程中，引進民間資本成為重要一環。 1.共享度假小院的概念和價值
隨著“共享”概念迅速普及，共享資源成為一種新的發展方式。共享將使用權和所有權相分離，并使很多人在一定時間一定條件下享有一定的使用權。共享度假小院是在“共享”經濟和國家鼓勵旅游實現鄉村振
興的背景下被提出來的。共享度假小院不改變農村房屋產權歸屬、不改變集體土地權屬、注重農民廣泛參與且長期受益，共享度假小院是吸引民間資本投資入股的方式將村民的閑置土地進行整合，并結合當地的發展特色進行裝飾整修，打造適宜休閑度假的田園居所，通過收取租金和項目收費的方式回籠資金。
共享度假小院的經營模式可以盤活農村周邊資源，促進農村旅游經濟發展，同時滿足向往田園生活的一部分人的消費需求，體驗精神享受的樂趣。一方面，城市家庭在共享度假小院中享受田園風光，體驗農家樂趣，感受共享農村文創、共享農事體驗、共享休閑活動的魅力。另一方面，為農村群眾創造新的收入渠道，吸引了更多的民間資本對周邊基礎設施和公共服務進行
投資，帶動了當地的就業。
2.共享度假小院的發展障礙
民間資本決定是否對共享度假小院進行投資時，主要評估投資項目未來的風險、經營收益和投入成本。因此，本文接下來將從政策制度、資金流、利益分配機制這幾個角度分析共享度假小院發展中存在的問題。
2.1產權歸屬不明晰
現階段，我國相關法律規定農民集體用地歸屬村鎮集體，不屬于個人，這也就意味著農民是無法單獨行使產權。在國家大力開展利用集體建設用地建設租賃住房中，產權歸屬不明會阻礙農村集體土地直接入市，影響利益農村集體建設用地建設租賃住房的價格形成機制，抑制共享度假小院的發展模式。產權歸屬不明確加大了農村集體土地進入市場化的難度。產權不明確農民個體無法享受收益權，所有權等，權利的損失會使房屋的價值大大低估。此外，產權不明確對承租人來說也是一大風險。當房屋出現問題或者其他事故的發生，承租人很難追究責任到個人，這會損失承租人的利益，然而這部分損失也會體現在共享度假小院的租金和需求數量上。
2.2配套基礎設施建設不完善
我國長期以來形成了城鄉二元經濟，農村的基礎設施顯著落后于城市。共享度假小村利用鄉村的環境優勢和城鎮居民的田園情懷，將農村的閑置房屋資源與城市居民的旅游消費需求結合在一起，有利于城市帶動農村、農業、農民發展。基礎設施配套不完善會抑制城市居民享受共享度假小院的消費需求，阻礙城市資金流向農村。另外，雖然國家為緩解城市的商品房供需矛盾，推動租購并舉的制度化改革，積極提倡共享度假小院這類利用集體建設用地建設租賃住房的發展方式，鼓勵在村鎮集體經濟組織的領導下，可以靈活開發共享度假小區的發展模式，但是配套設施建設政策明顯不足。利用集體建設用地來建設便利化的基礎設施的限制還沒有放開。
2.3資金回收期長、風險大
共享度假小院作為不動產行業的一部分，具有這個行業本身天然的弊端，資金前期投入多，回收期長，而且具有不確定性。
民間資本視角下共享度假小院發展障礙與對策
摘要：國土資源部和住建部聯合發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中指出，共享度假小院既可以在村鎮集體經濟的組織下自行開發運營，也可以通過聯合經營、投資入股等方式進行建設、運作經營。其中，投資者可以成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。大量閑置的民間資本在共享度假小院發展中，提供重要的資本來源。因此，本文旨在民間資本視角下，研究共享度假小院發展過程中存在的障礙以及分析原因，并據此提出相應的對策，提高共享度假小院的進一步推廣的可能性，促進共享度假小院的健康發展。關鍵詞：共享度假小院；民間資本；明晰產權；分配制度文/
曹斌
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