湖南東方房地產公司重整計劃草案

目錄

釋義(1)

前言(3)

特別說明(4)

一、東方公司基本情況(6)

（一）工商登記情況(6)

（二）股東及出資金額比例情況(6)

（三）東方公司重整的價值(7)

二、資產情況及負債情況(8)

（一）資產情況(8)

（二）負債情況(10)

三、經營方案(11)

（四）普通債權組（設小額債權組）(17)

（五）預計債權(18)

五、償債能力分析(19)

（一）破產重整情形下的償債能力分析(19)

（二）破產重整情形與破產清算情形的清償情況分析比較(21)

六、債權調整方案(21)

（一）特別優先債權組(21)

（二）職工債權組(22)

（三）稅款債權組(22)

方案的影響

26

八、重整計劃的表決及批準(26)

(一)分組表決(26)

（二）法院批準(27)

（三）批準的效力(27)

九、重整計劃的執行和執行監督(28)

（一）執行期限(28)

（二）執行期限的延長(28)

（三）重整計劃執行完畢的標準(28)

（四）協助執行事項(29)

（五）重整計劃執行的監督(29)

（六）監督期內東方公司的職責(29)

十、其他事項(29)

婁底中院或法院指湖南省婁底市中級人民法院

破產法指中華人民共和國企業破產法

公司法指中華人民共和國公司法

東方公司或債務人指湖南東方房地產開發有限公司

管理人指由婁底中院指定的東方公司破產管理人湖南通程

律師事務所

出資人或股東指截止至2018年4月10日在工商部門登記的東方

權

稅款債權指依據破產法第八十二條第一款第三項，東方公司所

欠稅款和為東方公司墊付稅款形成的債權

普通債權指依據破產法第八十二條第一款第四項，東方公司的

普通債權

初步確認債權指經法院裁定初步確認或者經管理人審查初步確認的

重整計劃的批準指根據破產法第八十六第二款或第八十七第三款之

規

定，重整計劃獲得法院裁定批準

重整計劃的執行期限指根據破產法第八十一條第五項之規定，在東

方公司

重整計劃中所規定的執行期限及法院裁定延長的重

整計劃執行期限

重整計劃執行的監督期限

指根據企業破產法第八十一條第六項、第九十條之規

定，重整計劃中載明的管理人監督重整計劃執行的

期限

元指人民幣元

2

前言

東方公司因資金鏈斷裂，名下的主要資產在建工程東方財富廣場項

目于2015年年底停工，東方公司經營停滯。因東方公司不能清償

2018年4月25日，婁底市公安局決定對東方公司暨謝月良等人

非法吸收公眾存款案立案偵查。中共婁底市委政法委確定刑事案件

及破產重整案件同步審理，有利于維護債權人的合法權益，確保公

平與效率。

婁底中院于2018年4月28日作出（2018）湘13破14號民事

決定書，指定湖南通程律師事務所擔任破產管理人。重整期間，管

理人在政府、法院及相關部門的大力支持和悉心關懷下，嚴格按照

破產法的規定履行相關職責，一是做好職工的穩定工作；二是做好

與重整程序相關的各項工作，一方面積極推進東方公司名下東方財

富廣場項目的招商引資，與意向投資人進行談判溝通，與山源公司

簽訂了《湖南東方房地產開發有限公司東方財富廣場項目重整投資

合同》（以下簡稱“《重整投資合同》”）及補充協議，山源公司

及湖南省第五工程有限公司（以下簡稱“五工程公司”）出具了

《承諾說明函》，另一方面做好資產、負債清理等各項基礎工作，

包括委托第三方機構進行財務審計，對

資產進行評估，對東方財富廣場項目、冷水江地區的項目進行工程

件下，根據《破產法》等相關法律規定，結合東方公司的實際情

況、投資者的引進、債務承擔能力的綜合分析，東方公司暨謝月良

等人非法吸收公眾存款案的情況，管理人制定出本重整計劃草案，

現依法提交債權人會議審議表決。

特別說明

涉非法吸收公眾存款案的受害人債權按《司法會計鑒定意見書》初

5

（二）經營風險

重整計劃執行期間，東方公司的營運及財產均自行管理，《重整投

資合同》及補充協議不能順利履行或重整計劃不能執行，不但原有

債權人的債權得不到償還，還有可能產生新的債權人加入分配。

（三）訴訟風險

東方公司目前有數起被訴和起訴、待起訴的未決訴訟案件，且重整

計劃執行中可能出現新的訴訟案件，該等案件可能會給未來經營帶

來額外的風險。

（四）不可抗力

因自然原因，如洪水、暴風、地震、干早、暴風雪等人類無法控制

的大自然力量所引起的災害事故以及因社會原因，如戰爭、罷工、

政府禁止令等起的變化，都將有可能影響重整方案的執行。

一、東方公司基本情況

東方公司注冊資本為10000萬元，截至2018年4月10日即重

整

受理日，股東的持股情況為：

6

股東出資金額（萬元）出資比例

謝月良520052%

謝郁奇480048%

婁底龍興聯合會計師事務所于2010年8月21日出具驗資報告

2010[10A01105]號，確認實收資本為壹億元。但經審計機構湖南楚

才會計師事務所有限公司審計，謝月良未實繳到位的出資金額為

11,573,199.66元，謝郁奇未實繳到位的出資金額為10，682，

953.53元，審計機構在審計報告中將未實繳的注冊資本調整增加了

對謝月良及謝郁奇的應收。管理人將依據破產法第三十五條的規

定，依法要求謝月良、謝郁奇補繳出資。

（三）東方公司重整的價值

根據湖南楚才會計師事務所有限公司對東方公司作出的審計結

果和湖南楚才資產評估有限公司作出的資產評估結果來看，東方公

司的資產已經不足以清償全部債務。但是，根據目前的綜合情況，

東方公司仍具有重整價值：

1、東方公司的主要資產為在建工程東方財富廣場項目，位于婁星廣

場附近，地處婁底市中心，具有較大的升值空間，湖南楚才資

元，因為項目上未設抵押，屬于優質資產，項目復工建設、銷售、

運營后，價值可以大大提升。

2、東方公司的債權人群體主要為普通債權人，如果重整成功，普通

債權人能夠獲得的清償率將比在破產清算情形下能夠獲得的清償率

大大提升。

7

二、資產情況及負債情況

（一）資產情況

根據湖南楚才會計師事務所有限公司于2019年1月18日出具的

《審計報告》，湖南楚才資產評估有限公司于2019年1月18出

具的《資產評估報告》，經審計調整后，東方公司截止至2018年

4月10日總資產審計調整后賬面價值為428,247,812.86元，評

估價值為408,303,121.38元。包括：

1、銀行存款賬面值、評估價值均為178,155.09元。

其中：冷水江保證金賬戶2個，余額為165，678.78元。

2、在建工程東方財富廣場項目賬面價值為279,602,059.51元，評

估價值為335,100,981.48元。無抵押，對土地的查封已經解除。

3、冷水江存貨、固定資產(房屋、門面、車位)賬面價值為

3,893,478.51元，評估價值為9,185,450.5元。

未售的冷水江江南名都一期1803#、1806#，賬面價值為

523,105.45元，評估價值為671，543元。經管理人調查，該兩套

房產雖已辦預告登記（1803#預告登記在戴曉放名下、1806#預告登

記在金萍名下），但實際屬于東方公司資產；未售的冷水江江南名

都二期1003房，賬面價值為303,503.9元，評估價值為487,904

元，無預告登記。

江南名都二期地下車位未劃好車位，評估價值為4,479,086元。金

竹汽車站房屋一層111號，門面賬面價值為119,826.4元，評估

價值202,379.5元。因欠龔新良借款本金30萬元已抵押給龔新

良，已被冷水江市人民法院查封。

布溪居委會江南大樓二樓門面，面積為964.03平方米，審計調

8

整后賬面價值為2，947，042.76元，評估價值為3，344，538

元。均已被法院查封。

4、其他資產（家俱用具、電子設備等）賬面價值為

66,186.75元，評估價值為70,838元。

5、應收款（預付賬款、其他應收款）賬面價值為112,157,168.96

元，評估價值為31,416,932.27元。因東方公司保存的資料對付款

對象的個人信息記錄不詳細、債權已過訴訟時效或者部分付款對象

可能在東方有其他債權，最終可能會行使抵銷權等原因，故該部分

資產能夠收回的金額具有不確定性。

①預付賬款39戶，余額67,280,162.98元，賬齡三年以上的27

戶，金額為11,060,711元。該款項余額主要為工程預付款，因工

程尚未結算，不能確定應付工程款總額，故未能調整其余額。評估

價值為3,623,650元。

②其他應收賬款65戶，余額44,877,005.98元，評估價值為

27,793,282.27元。賬齡三年以上的41戶，金額為

15,460,042.11元。其中應收謝月良14,531,078.04元，應收謝

郁奇12,466,745.67元。

6、長期投資32,350,764.04元。

東方公司與其他自然人合伙，以東方公司名義在冷水江市開發了東

方財富中心項目，此項目東方公司未進行賬務處理，審計機構將冷

水江項目賬上存貨-其他30,695,910元調整至長期股權投資-東方

財富中心，調整后長期股權投資-東方財富中心科目余額

32,350,764.04元。審計機構經審計，沒有發現此項目的合作開發

及最后結算的協議，

所以無法確定東方公司為此項目投資的金額。

9

根據相關人員反映，東方公司從東方財富中心項目分回的資產為該

項目第三層、第四層門面，面積3，482.35平方米，此房產的產權

人為蔣芳蘭，但未從賬務資料中發現蔣芳蘭支付與此有關的款項。

經調查，謝郁奇從華融湘江銀行股份有限公司婁底分行貸款400萬

元，以第四層門面抵押；冷水江天健經貿有限責任公司從中國工商

銀行股份有限公司冷水江支行貸款700萬元，以第三層門面抵押。

目前，第三層門面已抵償中國工商銀行冷水江支行借款本金、利息

與罰息、訴訟費、執行費等，第四層門面已被查封，故東方財富中

心三、四層門面已經基本沒有收回的可能性。

根據初步調查，謝郁奇及冷水江天健經貿有限責任公司的貸款可能

用于東方公司的經營，如最終核實貸款未用于東方公司的經營或第

四層門面最終未被拍賣的，將依法向相關責任人員追償。

（二）負債情況

1、債權申報及審核情況

截至2019年4月4日止，共有2894個單位和個人向管理人申

報債權（截止至公告債權申報截止日期2018年7月6日，共有

2495個

單位和個人向管理人申報債權），因部分債權人同時擁有不同種類

的數筆債權，故實際人數少于2894人，申報債權總額為

1,885,210,531.61元（其中本金1,157,343,372.43元、利息等

727,867,159.18元）。其中申報稅款債權9，838，345.54元（其

中本金7，141，145.54元、滯納金等2，697，200元）。

管理人聘請了湖南楚才會計師事務所有限公司對東方公司債權人申

報的債權進行了專項審計，2019年1月15日，湖南楚才會計師

事務所有限公司出具《湖南東方房地產開發有限公司債權審查報

告》

10

（湘楚專審字[2019]SZ第004-1號），因債權人提出異議或補充

提交證據或補充申報等原因，管理人與審計機構對上述債權進行重

新審查確認。對于涉非法吸收公眾存款案的受害人債權，不以上述

審查報告為準，列為暫緩債權，暫按《司法會計鑒定意見書》初步

確認的受害人及受害金額由婁底中院為其臨時確定債權額以行使表

決權，最終以刑事判決書為準。

現確認的債權合計為60,908,080.79元，其中：優先債權本金金額

為17，999，754.11元、普通債權本金金額為31，112，569.36

元、利息及其他金額為11，795，757.32元；暫緩認定的債權

2580家（其中東方財富廣場項目，湖南萬力建設集團有限公司申報

的工程款與一、二標段實際施工人申報的工程款重合），總申報金

額1,738，023，716.25元。

2、職工債權情況

管理人對職工債權進行了調查與公示，認定職工債權3，866，

734.4元，其中工資為2,970,895.80元，經濟補償金為123，855

元，社會保險費用為695，626.10元，職工報銷款為76，357.5

元。

3、環保局老家屬樓被拆遷人等以房換房審查確認情況截止至

2019年4月4日，一共有91家環保局老家屬樓被拆遷人

等進行申報，申報以房換房面積為14493.9㎡，補償車位29個；

經審核認定的以房換房面積為13,544.95㎡，經審核認定的補償車

位數為24個，未認定的面積為948.95㎡，車位5個。

三、經營方案

為使東方公司恢復持續經營能力和盈利能力，實現東方公司資產

11

價值的最大化，管理人制定如下經營方案：

（一）引入投資人，盤活東方公司主要資產在建工程東方財富廣場

項目

東方公司已經與山源公司簽訂《重整投資合同》及補充協議，五工

程公司及山源公司出具了《承諾說明函》。

1、投資人簡介

山源公司成立于2017年02月07日，注冊資本2000萬元，經

營范圍：房地產開發經營；建筑材料銷售。（依法須經批準的項

目，經相關部門批準后方可開展經營活動）。

同時，山源公司的合作方五工程公司將負責東方財富廣場項目的墊

資建設。五工程公司創建于1953年，系省屬國有大型特級建筑施

工企業，隸屬于湖南建工集團，注冊資本15億元，具有較強的資

金及建設實力。

2、東方財富廣場項目的盤活方案以東方公司作為項目開發主

體，山源公司負責項目的復工建設直

至完成綜合驗收、營銷、招商運營、前期物業管理，辦好分戶房產

證、完成稅務清算等全部工作。由山源公司的合作方五工程公司墊

資建設。山源公司的所有投入后進后出，在兌付完畢應該分配給東

方公司權益之前，山源公司的所有投入只進不出，優先保障所有債

務清算。

12

3、根據《重整投資合同》及補充協議，東方財富廣場項目盤活后，

分配給東方公司的權益包括：

（1）現金23800萬元（除已支付的遴選保證金200萬元外，合同

生效后7日內支付800萬元，預售許可證重新取得之日起6個月

內、

1年內、1年半內分別支付5000萬元、12000萬元、5800萬元。

銷售、商業運營回款足夠的情況下，項目專用賬戶上只保留4000

萬元，剩余款項用于優先分配給東方公司直至兌付完全部現金）。

（2）物業總價值23872.6093萬元：商業一層的物業面積4036㎡

(產權面積)，金額131，573，600元（按均價32600元/㎡計

算），位置為以本建筑物臨賢童街水平墻體為起點水平位移20米

（如因滿足測繪分戶需要和建筑結構、使用需要，可以進行適度調

整）開始計算從賢童街往樂坪大道方向水平位移至滿4036㎡止；

商業二層整層8004.22㎡，計價為10715.2493萬元（按均價

13387元/㎡計算）。預售證重新取得之日起6個月內完成需交付

物業的預告預抵手續。分配給債權人的物業，租期為五年，無論招

商情況如何都應支付租金。第一年免租金；第二年和第三年，山源

公司按照建筑面積（產權面積）計算，一層租金90元/㎡/月，二

層租金30元/㎡/月向債權人支付租金；第四年和第五年，山源公

司按照建筑面積（產權面積）計算，一層租金99元/㎡/月，二層

租金33元/㎡/月向債權人支付租金，分配給東方公司的物業在5

年租期內產生的租金約3040.97萬元。

（3）環保局被拆遷人物業：以房換房住宅14393.22平方米、車位

24個（按住宅5825元/㎡、車位10萬元/個，計價為8624.05

萬元）。

綜上，山源公司分配給東方公司的權益價值總計為56296.6593

13

萬元。

此外，山源公司同意地下室超出規劃許可的面積（負四層除外）歸

東方公司所有，按照實際可劃分、可使用的車位每個8萬元補償現

金給東方公司，但行政處罰、整改、補交費用及后續車位完善至使

用階段的費用全部由東方公司承擔；山源公司承擔項目欠繳的政府

規費（預估為2000多萬元）。

山源公司實現權益的方式包括但不限于：

（1）提取現金并將相應物業過戶至山源公司或山源公司指定的第三

方名下。

（2）獲得東方公司的股權（最終取得股權的份額以婁底市中級人民

法院裁定的重整計劃為準）。

（3）如果山源公司未依重整計劃獲得東方公司的全部股權，山源公

山源公司承擔。

（二）對東方公司現有資產中已喪失盈利能力或盈利能力較低的低

效資產的處置方案

1、除東方財富廣場項目外，東方公司在冷水江市還有部分房產，目

前這些房產的法律狀態如下：

位置房號評估價值法律狀態

布辦布溪居委會2013，344，538查封

布辦布溪居委會202查封

冷水江江南名都487,904

1003

二期

江南名都二期地下車位4,479,086.00

2、經管理人調查，江南名都一期180

3、1806號房雖然預告登記在他人名下，但實際屬于東方公司資

產，管理人已經協調戴曉放、金萍，將落實解除預告登記。管理人

將繼續協調婁底市婁星區人民法院、冷水江市人民法院解除對東方

公司房產的查封。

權、協議轉讓等方式予以變現，程序同上述房產的拍賣、協議轉讓

程序。

（一）特別優先債權組

1、對特定財產享有擔保權的債權，包括1家債權人，為龔新良，

16

借款本金為30萬元，以產權證號714002417的房屋作抵押擔保，

評估價值為202，379.5元，因其將房屋出租獲取的租金為26，

100元，可以按照相應擔保物評估價值扣除已獲取的租金后優先受

償176，279.5元（已從評估價值中抵扣其收取的擔保物對外出租

的租金），其余未優先受償本金部分97，620.5元參加普通債權

組。如擔保物最終變現價值高于評估價值，則以變現價值抵扣其已

收取的擔保物對外出租的租金后的余額為限進行優先受償。

2、建設工程款優先債權，其中建設工程款優先債權可以按照相應建

設工程價值優先受償，其余未優先受償部分參加普通債權組。

已認定的建設工程款優先債權為6，845，300元。

暫緩認定建設工程款優先債權預估為97，637，854.07元（其中東

方財富廣場項目工程款，暫按第三方工程造價結算審計機構湖南省

湘軍項目管理有限責任公司審定的金額122，136，805.82元扣除

已付款項、材料款等進行初步預估，尚存在爭議，管理人已另行聘

請造價結算審計機構再次審計，應以管理人最終認定金額為準）。

（二）職工債權組

職工債權為3，866，734.4元，其中工資為2,970,895.80元，經

濟補償金為123，855元，社會保險費用695，626.10元，職工報

銷費用76，357.5元。

（三）稅款債權組

稅款債權組包括3家債權人，稅款債權本金7,111,440.21元。

（四）普通債權組（設小額債權組）

普通債權組債權，包括涉非法吸收公眾存款案受害人債權、冷水

江業主合同債權、喪失優先權的建設工程款債權、其他債權等，本

金

17

預估為572，959，785.43元，包括：

1、已認定的普通債權本金為31，112，569.36元；

2、暫緩認定的普通債權本金為503,803,136.19元，其中涉非法吸

收公眾存款案受害人債權按《司法會計鑒定意見書》初步確認的結

果，受害人的涉刑事案件債權金額預估為401,812,169.94元，受

害人非涉嫌刑事案件債權本金預估為8,613,448.94元，其他暫緩

認定的普通債權本金預估為93，377，517.31元；

3、未申報的普通債權本金預估為38，044，079.88元。

普通債權組設小額債權組，以本金為10萬元以下（含10萬元）

的債權金額作為小額債權組，預估為1669人，債權本金總額預估

為117，451，312.57元。

（五）預計債權

1、暫緩認定的債權本金總額預估為601,440,990.26元，包括暫緩

認定的建設工程款優先債權（預估為97，637，854.07元）及暫緩

認定的涉非法吸收公眾存款案受害人債權（預估為410，425，

618.88元）及暫緩認定的其他普通債權（本金預估為93，377，

517.31元）；目前因訴訟未決暫緩認定的債權共1起，為長沙市

天心區固源鋼材經營部訴湖南萬力建設集團有限公司、東方公司買

賣合同糾紛一案，正在長沙市天心區人民法院審理，暫未判決，因

此暫緩認定，

申報金額為10，393，220元，其中本金為4，519，804元，按

4,307,254元予以預留。

2、未申報的債權本金金額按照賬面記載及訴訟情況本金預估為

38，044，079.88元。

債權人會議由特別優先債權組、職工債權組、稅款債權組和普通

18

債權組（設小額債權組）對重整計劃草案進行分組表決，預計債權

中除婁底中院能夠為其行使表決權臨時確定債權額的外，不參加表

決。

五、償債能力分析

（一）破產重整情形下的償債能力分析

根據已有投資人的報價，除兌付環保局被拆遷人以房換房面積

14393.22㎡，車位24個之外（計價為86，240，500元），東方

公司還能夠從東方財富廣場項目獲得的權益總額為476，726，093

元，東方財富廣場項目以外的其他財產的評估價值為

73,202,139.90元，假定能夠重整成功，東方財富廣場項目順利引

入投資人，實現復工建設、銷售、運營，其他資產均能夠按評估價

值變現，則資產總價值可以達到636,168,732.90元。湖南楚才資

產評估有限公司對東方公司長期投資的評估價值為32,350,764.04

元，但此部分資產基本已無收回可能性，因此在測算清償率時暫予

以剔除（如最終收回將用于向普通債權人追加分配）。按照破產法

規定的清償順序，在建工程東方財富廣場項目所得收益優先用于兌

付環保局老家屬樓被拆遷人物業，償還建設工程款款優先債權，冷

水江江南名都項目未售房產變現所得優先償還建設工程款優先債

權，擔保財產金竹汽車站111號房屋變現所得優先用于償還對特定

財產享有擔保權的債權；資產在支付破產費用和共益債務，并清償