購物中心營運及招商方案

2024年3月17日發(fā)(作者：潔靜)

購物中心營運及招商方案

目錄

市場調研分析??????????????????????????????1

項目分析????????????????????????????????9

商場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位????????????????????????????14

商場經(jīng)營模式??????????????????????????????26

商場管理系統(tǒng)建立????????????????????????????30

商場包裝????????????????????????????????49

人員培訓????????????????????????????????50

商場招商計劃???????????????????????????????51

百富購物中心營運及招商方案

一、市場調研分析

1.1商業(yè)市場背景

1、米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級階段，現(xiàn)正進入快速成長期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級，從歷史

情況來看，2002年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿市場為代表（部分商場物業(yè)也采用市場型的

經(jīng)營形式，從經(jīng)營模式上我們稱為市場型物業(yè)），商品構成主要集中在市民日用品方面，包

括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限。

2、2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴

張和商業(yè)形態(tài)的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規(guī)

模同步提升。從商業(yè)形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超

市為主力的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，并成為市場消費的主體，這種情形標志著米泉商業(yè)發(fā)展進入快速

成長期。

3、米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場型商業(yè)為主體的初級發(fā)展階段，現(xiàn)正進入以超市、專賣

店、商場、集貿市場多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級和商業(yè)競爭加劇成為這一時期的

主要特征。

1.2商業(yè)市場現(xiàn)狀

1、典型的二級城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組

成的商業(yè)體系。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集

中了市場型商場、集貿市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。

2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營日用百貨、

食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業(yè)相對匱乏，主要依托愛家超市和億家

百貨，主要經(jīng)營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步

形成以品牌專賣和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營電器、皮鞋、休閑服飾等。

3、隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營

和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費品消費

規(guī)模不斷增長，在市場中已經(jīng)占有相當份額。

1.3商業(yè)市場發(fā)展趨勢預測

1、隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)開始供

應市場。當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提

升有限，商業(yè)過剩導致市場競爭加劇，經(jīng)營戶的盈利能力逐步下降。

2、從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，當?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古

牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級。尤其以百富購物中心為代表

的大型購物中心，必將徹底改變當?shù)厣虡I(yè)格局和競爭形式。

3、伴隨當?shù)厣啼佔饨鸬囊宦飞蠞q，商鋪銷售價格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營水平來看，商

業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和單品利潤并未同步提升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業(yè)經(jīng)營效益普

遍下滑，從而抑制商鋪租賃和銷售價格進一步走高，伴隨大量商鋪的開發(fā)和交付使用，商業(yè)

租賃和銷售價格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。

4、從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的重復定位和價格競爭上，

時常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營戶經(jīng)營受到損失，市場迫切需要專業(yè)化、規(guī)范化管

理的現(xiàn)代商業(yè)賣場。商業(yè)競爭逐步從硬件競爭轉向軟硬件并舉的競爭格局。

商業(yè)發(fā)展周期圖解

◆初級階段 ◆成長階段 ◆成熟階段 ◆衰

退階段

主力業(yè)態(tài) 集貿市場超市、專賣店、商場專業(yè)賣場、大型購物中心商業(yè)結構調整，

賣場空洞化

商品結構 低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔

商品、日用品

競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭

盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大

5、從上述發(fā)展趨勢圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入成長期，成長期的典型特征是消費

規(guī)模的急劇擴張和競爭的殘酷性。受市場發(fā)展利好的刺激，大量商業(yè)賣場開始營業(yè)，商業(yè)規(guī)

模急劇擴張，必然導致商業(yè)競爭的加劇，商業(yè)利潤水平下降，市場波動加劇。我們目前所處

的環(huán)境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競爭的準備。

6、伴隨著市場激烈的競爭，定位失誤和經(jīng)營管理水平低下的商業(yè)將會被淘汰出市場，而消

費者在競爭過程中，消費理念也日趨成熟，從現(xiàn)階段以價格導向消費（消費不理性的典型，

高收入階層認為價格是評判品牌和品質的唯一標準，低收入以價格低為購買目標）向價格、

品質和品牌多維度評價商品價值的方向轉變。消費開始趨于理性，消費目標性明顯，消費者

傾向于到自己認可的商場購物，消費適合自己的品牌。

1.4消費者狀況

1、中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品

消費規(guī)模逐步提升，品牌消費意識成為消費的主流意識。

2、日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當?shù)刭徺I。服裝等耐用消費品，主要在

烏魯木齊購買。伴隨著當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實施，以