工程

1

土木工程項目的全過程

土木工程項目一般都是投資較大、周期較長并且較為復(fù)雜的，所以一個的土

木工程項目從開始到完成結(jié)束包括好幾個階段，很多步驟。大體上有下面四個階

段：投資決策分析階段，前期準備工作階段，建設(shè)實施階段以及租售及物業(yè)管理

階段。在土木工程項目中，又以前三個階段為重心.投資決策分析階段又分為項目

策劃和項目可行性研究兩個步驟；前期準備工作階段包括獲取土地使用權(quán),征地與

拆遷，工程勘察設(shè)計，資金籌措，施工現(xiàn)場三通一平或七通一平,工程招標等一系

列的步驟；而在建設(shè)實施階段，主要完成組織施工、工程監(jiān)理、竣工驗收工作.

一、項目策劃

項目策劃一般是開發(fā)單位進行的工作，但也屬于土木工程項目的一部分。項

目策劃是開發(fā)單位對新項目進行構(gòu)思、設(shè)計、評價和選優(yōu)的過程。項目策劃的內(nèi)

容包括：

1.項目區(qū)位的分析與選擇。

2.項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

3.項目開發(fā)時機的分析與選擇

4.項目的定位

5.項目的規(guī)劃設(shè)計

6.項目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

7.項目的營銷策劃

8.項目物業(yè)管理的前期介入

項目策劃還有以下基本特性：

1.地域性.土工工程的位置的固定性是無法改變的，因此，土木工程項目策

劃就自然的存在地域性的特征。在我國,由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟

條件、市場狀況很不一樣，要進行項目策劃就不能不考慮這些情況。要考慮土木

工程項目周圍的市場情況。

2.創(chuàng)新性。創(chuàng)新是策劃的生命所在。項目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主

題新。因為主題概念是項目的靈魂，使項目發(fā)展的指導原則，只有概念主題有了

新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次

2

表現(xiàn)為方法新、手段新.策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、不同

的地方,其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創(chuàng)造出新的方法和

手段來。

3.系統(tǒng)性。土木工程項目的策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程,各個策劃子系統(tǒng)組

成一個大系統(tǒng)，整個項目從開始到完成要經(jīng)過市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、

建筑施工、營銷推廣等幾個階段,每個階段構(gòu)成策劃的干系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)又由更

小的子系統(tǒng)組成。各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非簡單的是

各個子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。

4.前瞻性。項目策劃本身就是對“未來”的未完成的“房地產(chǎn)”進行策劃，

故它一定要超前和有預(yù)見能力；其次，土木工程項目完成的周期少則二三年，多

則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，投入不產(chǎn)出，那么造成的

損失將是巨大的。

5.操作性。項目策劃方案的實施是策劃的直接目的，因而項目策劃就應(yīng)該具

有充分的可操作性。一是在實際市場環(huán)境中有可操作的條件；二是在具體的實施

上有可操作的方法；三是策劃方案要易于操作、容易實施。

項目策劃的實質(zhì)是項目目標策劃的過程,是按一定的模式進行的。在項目策劃

過程中，策劃模式是經(jīng)過長期的實踐總結(jié)逐漸形成的。根據(jù)不同的項目目標策劃

的具體情況,將其歸類、整理，大致可分為概念策劃、“賣點群"策劃和等值策劃三

種典型模式.

項目策劃的作用，概括起來主要有以下幾點:

1.項目策劃能使企業(yè)決策準確,避免項目運作出現(xiàn)偏差。項目策劃作為“一

種理性行為”，它是項目市場調(diào)研后形成的，他是策劃人不斷面對市場而總結(jié)出來

的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為項目開發(fā)企業(yè)的參謀，使企業(yè)以及企業(yè)家決策更

為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)偏差。

2.能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人幫助項目開

發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新,就是遵循科學的策劃程序，從尋找項目的問題入手,探索解決管理

問題的有效途徑。

3.能有效整合項目資源，使之形成一種前所未有的趨勢.要建設(shè)好一個土木

工程項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社

會資源、等。這些資源在策劃參與之前都是分散、凌亂的,項目策劃參與到各種資

3

源中去理清他們的關(guān)系，分析它們的功能，幫助它們團結(jié)在一起，圍繞中心，形

成共同的奮斗目標，是項目建設(shè)成果。

為了保證項目策劃的合理性和科學性，在項目策劃的過程中，必須遵循以下

原則：

1.符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃.項目策劃必須在符合國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的基

礎(chǔ)上遵循區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,必須順應(yīng)國家的宏觀經(jīng)濟政策和社會發(fā)展趨勢，不能做國

家明令禁止的或與某一地區(qū)功能規(guī)劃相沖突的項目.

2.符合市場需求。一個項目開發(fā)的成功與否，關(guān)鍵在于開發(fā)項目是否有市場

和市場潛力。因此，項目目標策劃者首先要進行市場調(diào)查和預(yù)測，預(yù)測市場現(xiàn)時

需求量，預(yù)測開辟潛在市場的容量大小以及可能性，明確市場結(jié)構(gòu)分布特征和開

發(fā)市場的項目定位等.只有全面掌握市場情況，才能進行良好的項目目標策劃.

3.符合環(huán)境條件。不管項目投資者的動機如何好,愿望如何強烈，但都必須

以項目建設(shè)環(huán)境條件為前提。環(huán)境條件主要包括政策、規(guī)劃、土地、交通、通訊、

市場原材料供應(yīng)、水電氣燃料供應(yīng)、人員配備等。

4.符合技術(shù)的先進性、經(jīng)濟的合理性。為使開發(fā)的項目實現(xiàn)高起點、高水平,

必須選用先進的設(shè)備、技術(shù)和高質(zhì)量的技術(shù)管理人才。但是，技術(shù)設(shè)備的引進和

采用，又必須考慮到現(xiàn)實的人員條件、環(huán)境條件和相關(guān)的配套條件，以保證技術(shù)

設(shè)備的可操作性、適應(yīng)性及其效能的充分發(fā)揮,保證項目的經(jīng)濟合理性.

二、可行性研究

可行性研究是在投資決策前對建設(shè)項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學

方法。具體的講就是在工程項目決策投資前，對于項目有關(guān)的社會，經(jīng)濟和技術(shù)

等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或者技術(shù)方案進行

認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的

預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理

性以及建設(shè)的可能性和可行性,由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論

性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學的依據(jù)，并作為開展下一步工作

的基礎(chǔ)。可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、程序化，減少或避免

投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的作用有以下幾個方面：

4

1.是項目投資決策的依據(jù).一個開發(fā)建設(shè)項目，特別是大中型項目，花費的

人力、物力、財力很多，不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過

投資決策前的可行性研究，明卻該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與

方案等是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投

資效果如何等,從而得出這項工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時應(yīng)按哪種方案會取

得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項目投資決策的依據(jù).

2.是籌集建設(shè)資金的依據(jù).銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項

目申請貸款的先決條件。他們對可行性研究報告進行全面、細致分析評

估后，才能確定是否給予貸款。

3.是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù).項目所需的建筑材料、協(xié)作

條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部

門協(xié)作。

4.是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。在可行性研究報告中，對項目的規(guī)

模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)型式、配

套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確

定了原則，推薦了建設(shè)方案。可行性研究報告必準后，規(guī)劃設(shè)計工作就

可設(shè)計工作就可據(jù)此進行。

可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個階段：

1.投資機會研究，該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即

在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利

的投資機會.

2.初步可行性研究，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛

在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳

細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必

要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。

3.詳細可行性研究，是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目技術(shù)、

經(jīng)濟可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟.

4.項目的評估和決策.按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及

重要的小型項目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目

可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，

5

更不準組織建設(shè).

可行性研究的具體步驟有：

1.接受委托.在項目建議被批準之后,開發(fā)商即可委托評估公司對擬開發(fā)項目

進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、工

作意圖、進度安排、費用辦法以及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔單位接受委托時,應(yīng)

獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料,搞清楚委托者的目的和要求，明確

研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指導、規(guī)范、標準等基本數(shù)

據(jù)

2.調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)

測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項

目構(gòu)成.資源調(diào)查包括建設(shè)設(shè)施地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、

外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案

設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。

3.方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)項目建議書的要求,結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集

到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立若干可供選擇的開發(fā)方案,進行反復(fù)的方案論

證和比較,會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)

經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進

一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度.

4.財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案,在估算項

目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上對方案進行詳細的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟

評價.研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。進一步提出自己籌措建議

和項目實施總進度計劃。

5.編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究

報告,推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，

供決策者作為決策依據(jù)。

可行性研究的內(nèi)容有:

1.項目概況

2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇

6

5.資金供給條件分析

6.環(huán)境影響評價

7.項目開發(fā)組織機構(gòu)管理費的研究

8.開發(fā)建設(shè)計劃的編制

9.項目經(jīng)濟及社會效應(yīng)分析

10.結(jié)論及建議

三、建設(shè)用地取得

在中國，土地的所有權(quán)屬于國家和集體，不能別其他單位或個人取得，在工

程項目中，只能取得建設(shè)用地的使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有出讓、

轉(zhuǎn)讓、劃撥以及與土地使用權(quán)擁有者合作等。

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓

與土地使用者,并有土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國家按照所

有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資

源、埋藏和市政公用設(shè)施除外。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，房地產(chǎn)開發(fā)商

通過轉(zhuǎn)讓的途徑獲得土地使用權(quán),主要是從其他土地使用者手中購買土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安

置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使

用的行為。

與土地使用權(quán)所有者合作是指一些擁有資金但缺少土地的房地產(chǎn)開發(fā)商，通

過土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權(quán)擁有者合作，獲

得房地產(chǎn)開發(fā)用地的一種方式。

四、房屋拆遷

房屋拆遷是為了城鎮(zhèn)發(fā)展和建設(shè)項目的實施，由取得房屋拆遷許可證的拆遷

人，拆除城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有和集體所有土地上的房屋以及其附屬物,并對被拆遷人

進行補償、安置的行為.拆遷行為要符合《城鎮(zhèn)拆遷管理條例的規(guī)定》。房屋拆遷

必須獲得行政許可。

拆遷的方式主要有兩種

7

1.自行拆遷，是為了某項目建設(shè)需要建設(shè)單位申請領(lǐng)取的房屋拆遷許可證

后成為拆遷人，親自實施拆遷工作。

2.委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具

有拆遷資格的單位去承擔.在實踐中,由于建設(shè)單位的建設(shè)項目一般是單一的，拆

遷工作是非經(jīng)常性的工作，在拆遷過程中從事拆遷工作的人員如果對有關(guān)法律、

法規(guī)、政策生疏，對拆遷業(yè)務(wù)不熟悉，往往容易造成失誤或損失.為了適應(yīng)社會化、

專業(yè)化生產(chǎn)的要求，有專門從事房屋拆遷的單位承擔拆遷，有利于節(jié)約人力、物

力和財力，減輕建設(shè)單位前期工作的負擔，大多數(shù)拆遷人經(jīng)常采用委托拆遷的形

式。

拆遷的程序主要有:

1.確定拆遷地塊

2.調(diào)查摸底，在對備選地塊具備初步設(shè)想后，要對擬開發(fā)地段進行摸底調(diào)查，

初步判定拆遷所需費用,以便決策是作為參考。一般情況，要組織拆遷人員深入地

塊進行房屋現(xiàn)狀調(diào)查,通過現(xiàn)狀調(diào)查，應(yīng)該獲取以下數(shù)據(jù)：

2.1總戶數(shù)

2.2按房屋產(chǎn)權(quán)類別區(qū)分的戶數(shù)

2.3地塊上現(xiàn)有的房屋面積

2.4房屋間數(shù)

2.5住宅電話戶數(shù)

2.6一戶一電表戶數(shù)

2.7有線電視戶數(shù)

2.8公建單位的戶數(shù)、隸屬關(guān)系、證載占地面積、建筑面積

2.9房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀：有沒有產(chǎn)權(quán)糾紛房、無主產(chǎn)權(quán)房、特殊產(chǎn)權(quán)房屋和正

在訴訟中的房屋

2.10有多少棵樹、電線桿、水表井、公共廁所等

3.預(yù)測拆遷費用及擬定拆遷安置補償方案

4.申請辦理《房屋拆遷許可證》

5.公布房屋拆遷公告。房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》時,應(yīng)當

向被拆遷人發(fā)出房屋拆遷公告。公告要明確建設(shè)項目、拆遷人、拆遷范

圍、拆遷期限等。

8

6.進行拆遷宣傳

7.簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書

8.被拆遷人騰出房屋

9.領(lǐng)取補償費用，辦理安置手續(xù)

10.拆遷爭議的處理

五、工程勘察與設(shè)計

(一)工程勘察

工程勘察是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、運營以綜合活動等

方面的需求，對地形、地質(zhì)、水文等狀況進行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)

成果和資料的活動。巖石工程中的勘測、設(shè)計、處理、檢測活動也屬于工程

勘察范疇.

勘查工作的主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)情況,因地制宜的采用科學的

勘察手段和評價方法,在保證環(huán)境的角度,做好環(huán)境地質(zhì)的評價工作。

(二)工程勘察對工程項目的主要作用

1.為土木工程項目項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計、施工、綜合治理等許多工

作提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。

2.在土木工程項目建設(shè)諸多重要環(huán)節(jié)中居先行地位。由于工程建設(shè)必須

堅持先勘察、在設(shè)計、后施工的原則,所以沒有符合要求的工程勘察成果是不

能選定建設(shè)地點、不能開展設(shè)計、更不能進行施工的。

3.未準確估計項目投資奠定基礎(chǔ)。地下設(shè)施工程和地基基礎(chǔ)工程是土木

工程項目的重要組成部分，他們的工程量大小和施工難易程度，都是與工程

地質(zhì)情況密切相關(guān)的，所以，這部分投資的多少都是需要結(jié)合工程勘察成果

來估算的。對于土木工程項目的工程勘察工作，房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司都是通

過委托和發(fā)包的方式，交由專業(yè)工程勘察單位來完成。

(三)勘察工作的主要程序

1.承接勘察任務(wù)，簽訂工程勘察合同

2.搜集已有資料，包括與該區(qū)祥林地質(zhì)資料以備校核

3.現(xiàn)場勘踏，編制勘察綱要

4.出工前的準備

9

5.野外調(diào)查、測繪、勘探

6.試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料

7.編制圖樣及編制勘察報告

(四)勘察工作的具體內(nèi)容有以下五個方面

1.地形測量

2.工程勘察

3.地下水、地表水的勘探

4.其項調(diào)查

5.開發(fā)公司對工程勘察工作的管理

六、項目工程設(shè)計

工程設(shè)計是指運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法、按照現(xiàn)行技術(shù)標準,對新

建、擴建、改建項目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護等進行綜合型設(shè)計

及技術(shù)經(jīng)濟分析,并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的活動。

(一)設(shè)計工作的原則

1.要遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和基本

建設(shè)程序，特別應(yīng)當觀測執(zhí)行提高經(jīng)濟笑一個促進技術(shù)進步的方針。

2.要采取節(jié)約能言的措施,對北方需要供暖設(shè)施的開發(fā)項目要提倡區(qū)域性供

熱,重視余熱利用。

3.應(yīng)積極改進工藝，采用行之有效的技術(shù)措施，防止各種有害因素對環(huán)境

的污染，并進行綜合治理和利用，式設(shè)計符合國家規(guī)定的標準。

4.開發(fā)項目的選址必須因地制宜、提高土地利用率。應(yīng)盡量利用荒地、劣

地、不占或少占耕地。總平面圖的布置要緊湊、合理。

5.引用國外先進技術(shù)必須符合我國國情，著眼于提高國內(nèi)技術(shù)水平和制造

能力.凡引進技術(shù)、進口關(guān)鍵設(shè)備能滿足需要的,就不應(yīng)引進成套項目；凡能自

行設(shè)計或者合作設(shè)計的，就不應(yīng)委托或者單獨依靠國外設(shè)計.

6.要堅持經(jīng)濟適用，美觀實用并保證安全的原則。

7.要合理設(shè)計戶型，日照間距、外立面等居民密切關(guān)心的內(nèi)容，以有利于

將來開發(fā)物業(yè)的出租出售。

(二)工程設(shè)計的依據(jù)

10

進行工程設(shè)計、編制設(shè)計文件的主要依據(jù)是項目建議書。在有條件的情況

下，設(shè)計單位應(yīng)積極參與項目建議書的編制、建設(shè)地址的選擇、建設(shè)規(guī)劃的制

定以及實驗研究等設(shè)計的前提工作。對重點項目，在項目建議書批準前,可根據(jù)

長遠規(guī)劃的要求進行必要的資源調(diào)查、工程地質(zhì)和水文勘察、經(jīng)濟調(diào)查和多種

方案的技術(shù)經(jīng)濟比較等方面的工作，從中了解和掌握有關(guān)情況，收集必要的設(shè)

計基礎(chǔ)資料，為編制設(shè)計文件做好準備.

(三)工程設(shè)計階段及其內(nèi)容

1.工程設(shè)計階段。根據(jù)《基本建設(shè)設(shè)計工作管理暫行辦法》的規(guī)定,設(shè)計階

段可根據(jù)建設(shè)項目的復(fù)雜程度而決定。

1)初步設(shè)計.初步設(shè)計一般應(yīng)包括以下文字說明和圖樣：設(shè)計依據(jù)、設(shè)計

指導思想、產(chǎn)品方案、各類資源的用量和來源、主要建筑物和構(gòu)筑物、公用

及輔助設(shè)施、新技術(shù)采用情況、外部協(xié)作條件、占地面積和土地利用情況、

綜合利用和“三廢”治理、抗震和人防措施、各項技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)順序

和期限、總概算等。

2)技術(shù)設(shè)計。技術(shù)設(shè)計的內(nèi)容，由有關(guān)部門根據(jù)工程的特點和需要自行

制定。其深度應(yīng)滿足確定設(shè)計方案中重大技術(shù)問題和有關(guān)試驗、設(shè)備制造等

方面的要求。

3)施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計應(yīng)根據(jù)已獲批準的初步設(shè)計進行。其深度應(yīng)

能滿足以下要求:設(shè)備、材料的安排和非標準設(shè)備的制作，施工圖預(yù)算的編

制，施工要求等.

2．設(shè)計工作的基本內(nèi)容

1)總體設(shè)計

2)單體設(shè)計

3)建筑構(gòu)造設(shè)計

4)抗震設(shè)防

七、土木工程項目招投標

(一)開發(fā)項目招標方式

11

在國際市場上，招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標三種。我國

《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種,即公開招標和邀請招標。招標人

可結(jié)合項目的建設(shè)規(guī)模、復(fù)雜程度等具體情況選擇其中某種方式。

1.公開招標.公開招標是指招標人本身或其委托招標單位,通過海報、報

刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)公開發(fā)布招標公告，或直接將招標通

告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切

單位前來投標。

公開招標通常是用于工程項目的建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)

雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時招標人不易掌握確定的造價和控制工期，因而可以

可以通過公開招標方式。

總之，公開招標是目前建筑市場通行的、應(yīng)大力推行的招投標方式。投

標人盡量采用該方式發(fā)包開發(fā)項目的建設(shè)任務(wù).

2.邀請招標。邀請招標也稱選擇性招標，是指招標人以投標邀請書的方式

邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標.它是由招標人或其委托的招標代理機構(gòu)

向所信任的、具有相應(yīng)資格的承包商發(fā)送招標通知書或招標邀請函，要求其

參加投標的單位通常3～10個之間。

采用邀請招標方式，由于被邀請參加競爭的投標單位有限，招標人不僅

可以節(jié)省招標費用，而且可以提高招投標工作的效率，節(jié)省時間。但是這種

招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了

招標人的選擇余地。

邀請招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技

術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目；或者是公開招標

的結(jié)果未產(chǎn)生出中標單位,以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公

開招標的建設(shè)工程.

一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是上述類型的工程，所以招標人較少采用“邀

請招標”方式。

(二)招標程序

1.招標準備

招標準備階段的工作由招標人單獨完成,投標人不參與。主要工作包括以下

幾個方面：

12

(1).選擇招標方式

?根據(jù)工程特點和招標人的管理能力確定發(fā)包范圍。

?依據(jù)工程建設(shè)總進度計劃確定開發(fā)項目建設(shè)過程中的招標次數(shù)和每次

招標工作的工作內(nèi)容。

?按每次招標前準備工作的完成情況、選擇合同的計價方式.如施工招標

時，已完成施工圖設(shè)計的中小型工程,可采用總價合同；若為初步設(shè)計完

成后的大型完成后的大型復(fù)雜工程，則采用估計工程量單價合同。

?依據(jù)工程項目的特點、招標前準備工作的完成情況、合同類型等因素的

影響程度，最終確定招標方式.

2.辦理招標備案

如果土木工程項目列入城市年度開工計劃、開發(fā)商開發(fā)商獲得土地使用

權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，

施工現(xiàn)場具備了“三通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，并且施工圖紙齊

備，資金和主要建筑工程開工審批手續(xù).經(jīng)批準后持建設(shè)主管部門辦理建設(shè)

工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準后持建設(shè)主管部門同意招標的“建設(shè)工程開工審

批表”和招標申請書，開發(fā)商可向當?shù)卣型稑斯芾聿块T登記,申請招標,并領(lǐng)

取招標用表。開發(fā)商只有在獲得招標批準后，方可進行招標。

招標人向建設(shè)行政主管部門辦理申請招標手續(xù)。招標備案文件應(yīng)說明招

標工作范圍、招標方式、計劃工期、對投標人的資質(zhì)要求、招標項目的前期

準備工作的完成情況、自行招標還是委托代表代理招標等內(nèi)容。該文件獲得

認可后才可以開展招標工作。

3.編制招標有關(guān)文件

招標準備階段應(yīng)編制好招標過程中可能涉及的有關(guān)文件，保證招標活動的

正常進行。這些文件大致包括招標廣告、資格預(yù)審文件、招標文件、合同協(xié)議

書，以及資格預(yù)審和評標的辦法。

4.編制招標工程標底

編制標底是開發(fā)商招標的一項重要工作.標底是招標工程的預(yù)期價格，是審

核投標報價、評價、決標、的重要依據(jù)之一。通過制定標底，是開發(fā)商預(yù)先

明確自己在擬建工程中應(yīng)承擔的財務(wù)義務(wù)，從而安排資金計劃.

13

招標工程的標底可由開發(fā)商邀請有資格的概預(yù)算人員編制，也可委托有營

業(yè)執(zhí)照的招標代理機構(gòu)代理編制。開發(fā)商必須把工程標底送當?shù)睾贤A(yù)算審查

機關(guān)確認,密封后再經(jīng)過當?shù)卣袠斯芾磙k公室核準方能生效。

5.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

開發(fā)商完成標底編制后，即可決定采取何種招標方式，并在招標申書中提

出,經(jīng)當?shù)卣袠斯芾聿块T批準后實施.開發(fā)商根據(jù)所批準的形式，發(fā)出招標公告

或邀請招標函.

采取公開招標方式時，招標人應(yīng)當發(fā)布招標公告。開發(fā)商可視工程性質(zhì)和

規(guī)模，通過國家制定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標公告。招標公告

應(yīng)當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及

獲取招標文件的辦法等事項。

八、土木工程項目施工

施工是土木工程項目建設(shè)的過程,可以說是把項目從圖紙變?yōu)閷嶓w的過程。

是一個非常復(fù)雜的過程。因為建筑結(jié)構(gòu)真復(fù)雜，針對每一種建筑結(jié)構(gòu)都有相應(yīng)

的施工方法。

(一)土方工程

1.機械化施工：推土機施工、鏟運機施工、單兜挖土機施工

2.爆破施工

(二)地基處理與樁基工程

1.基坑驗槽：觀察驗槽、釬探驗槽

2.地基加固處理

3.樁基施工：鋼筋混凝土預(yù)制樁錘擊法施工，靜力壓樁、振動沉樁、射水

沉樁、混凝土灌注樁施工

(三)砌體工程

1.腳手架及垂直運輸設(shè)施

2.磚砌體施工

3.石砌體施工

4.中小型砌塊砌體施工

5.拱橋砌體施工

14

(四)混凝土結(jié)構(gòu)工程

1.鋼筋工程

2.模版工程

3.混凝土工程

(五)預(yù)應(yīng)力混凝土工程

1.先張法施工

2.后張法施工

3.無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土施工

(六)結(jié)構(gòu)安裝工程

1.起重機械：桅桿式起重機、履帶式起重機、汽車式起重機、輪胎式起重

機、塔式起重機

2.索具設(shè)備：卷揚機、滑輪組、鋼絲繩、橫吊梁

3.單層廠房結(jié)構(gòu)安裝

4.裝配式框架結(jié)構(gòu)吊裝

5.大跨度結(jié)構(gòu)吊裝：分塊吊裝法、整體吊裝法、高空滑移法、整體提升法、

整體頂升法

(七)升滑法施工

1.升板法施工

2.液壓滑模施工

(八)防水工程

1.卷材防水屋面

2.涂膜防水屋面

3.剛性防水屋面

4.地下防水工程

(九)裝飾工程

1.抹灰工程

2.裱糊工程

3.飾面板工程

4.涂飾工程

5.刷漿工程

15

6.玻璃幕墻工程

(十)橋梁結(jié)構(gòu)工程

1.墩臺基礎(chǔ)施工:沉井施工、圍堰施工

2.裝配式橋梁施工：支架便橋架設(shè)法、人字扒桿懸吊架設(shè)法、聯(lián)合架橋機

架設(shè)法、雙導梁穿行式架設(shè)法

3.預(yù)應(yīng)力混凝土橋梁懸臂法施工：懸臂澆筑法、懸臂拼裝法

4.預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)梁橋頂推法施工

5.拱橋施工

6.斜拉橋施工

(十一)道路工程

1.路基工程施工

2.路面基層施工

3.水泥混凝土路面施工

4.瀝青路面施工

施工除了這些步驟和施工種類以外，還包括其他一些內(nèi)容，這些內(nèi)容也不僅

僅存在于施工過程，在項目整個過程都有涉及，但大部分的內(nèi)容還是包括在施工

過程中的：

1.項目監(jiān)理

建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項目法人）的

委托,依據(jù)國家批準的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工

程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)

實施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動。

2.建設(shè)項目質(zhì)量和安全管理

建設(shè)項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標準和設(shè)計文件及建設(shè)項

目合同中對項目建設(shè)目的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求，它通

常體現(xiàn)在實用性、可靠性、經(jīng)濟性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。

安全管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為保證生產(chǎn)順利進行，防止傷

亡事故發(fā)生，確保安全按生產(chǎn)而采取的各種對策、方針和行動的總稱

3.網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)和項目進度管理

16

網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)是一種科學的計劃管理方法。網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的基本模型是

網(wǎng)絡(luò)圖.網(wǎng)絡(luò)圖是由剪線和節(jié)點組成的,用來表示工作流程的有向、有序的網(wǎng)

狀圖形。所謂網(wǎng)絡(luò)計劃,是用網(wǎng)絡(luò)圖表達人物構(gòu)成、工作順序，并加注時間

參數(shù)的進度計劃.

在公會曾建設(shè)中，為了控制工程項目進度,合理安排各項工作，建設(shè)單位、

設(shè)計單位、施工單位、材料和設(shè)備供應(yīng)單位、項目管理咨詢單位等均要編制

進度計劃。

4.建設(shè)項目投資控制

建設(shè)投資，是指進行一個工程項目的建造所需要花費的全部費用，即從

建設(shè)項目確定建設(shè)意向直至建成竣工驗收為止的整個建設(shè)期間所支出的總

費用.

建設(shè)項目投資控制就是指以建設(shè)項目為對象,為在投資計劃值內(nèi)實現(xiàn)項

目而對工程建設(shè)活動中的投資所進行的規(guī)劃、控制和管理.項目投資的目的，

就是在建設(shè)項目的實施階段,通過投資規(guī)劃與動態(tài)控制，將實際發(fā)生的投資

額控制在投資計劃值以內(nèi),以使建設(shè)項目的投資目標盡可能實現(xiàn)。

5.建設(shè)項目采購管理

建設(shè)項目的采購有廣義和狹義之分。狹義的采購是指購買工程實施所需

要的材料、設(shè)備等物資。而廣義的采購則包括委托設(shè)計單位、委托咨詢服務(wù)

單位、工程施工任務(wù)的發(fā)包等.采購的目的是通過適當?shù)牟少彸绦蚝筒少彿?/p>

法，經(jīng)濟、高效的獲得滿足要求的采購對象。為了實現(xiàn)這個目的，需要通過

適當?shù)母偁幮圆少彸绦?并且要保證采購過程的公開、公平和公正，即采購

的基本原則是公開、公平和公正.

施工過程還包括其他很多重要的內(nèi)容,就不一一贅述了,我相信，在將來學習

和工作中，通過知識的豐富，會對施工的認識更加全面。

九、工程竣工驗收

竣工驗收也可是當作施工的最后一個步驟來看待。但是由于它是項目建設(shè)周

期的終結(jié)階段，同時與施工其他過程有很大的不同，所以單獨列出。

17

建設(shè)項目按設(shè)計要求建設(shè)完成，符合規(guī)定的建設(shè)項目竣工驗收標準呢，可由

發(fā)包人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行施工項目竣工驗收,單獨簽訂施工合同的

公會層，竣工后可單獨進行竣工驗收.

竣工驗收的程序有：

1.圍繞著工程實物的硬件方面和工程竣工資料的軟件方面，業(yè)主編制竣工

驗收工作計劃，承包單位項目經(jīng)理部落實竣工驗收準備工作.

2.承包單位內(nèi)部組織自驗收或初步驗收，確認工程竣工、具備竣工驗收各

項條件

3.承包單位向監(jiān)理工程師或業(yè)主方代表提出工程竣工驗收申請

4.監(jiān)理工程師經(jīng)過預(yù)驗和核查，簽署認可意見后，向業(yè)主提交工程驗收報

告

5.業(yè)主收到工程驗收申請后，在約定的時間和地點，組織勘察、設(shè)計、施

工、監(jiān)理等有關(guān)單位及質(zhì)量監(jiān)督部門進行竣工驗收

6.通過各單位分別匯報工程合同履約情況和工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、

法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準的情況；審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位

的工程檔案資料;實地查驗工程質(zhì)量；對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量

和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，并形成竣工驗收報告，參與竣工驗收的各

方負責人應(yīng)在竣工驗收報告上簽字并蓋上單位公章。

7.通過竣工驗收程序，完成竣工結(jié)算后,承包人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向業(yè)主辦理

工程移交手續(xù)。

結(jié)語：

竣工驗收合格結(jié)束后，整個土木工程項目就算是結(jié)束了。土木工程項目一般

投資都比較大，而且在社會生活中起到的作用也很重要，所以，在建設(shè)土木工程

項目時一是要符合市場經(jīng)濟的規(guī)律，不能盲目的進行開發(fā)，二是要嚴格按照土木

工程項目的步驟、技術(shù)規(guī)范以及法律法規(guī)來進行建設(shè)。