上海二手房交易流程

上海二手房交易流程

上海二手房交易流程

20xx年上海二手房交易基本流程【1】

1.產證調查、戶口情況 (人工審核)

2.居間協議(定金協議)

3.網簽、核價、 審上下家稅、限購，首付(審上下家稅根據實際情況和各

交易中心規則而定)

4.上家還貸款(約5-30天)

5.下家申請貸款 (約10-40天)

6.下家貸款審批

7.上下家完稅

8.過戶 —> 15-20天，賣家去名字

9.拿產證 (過戶之后約15-21天)

10.銀行放貸款 (純商貸出產證5-15天左右，純公積金從預審起72天放

款)

11.交房驗收、付尾款

備注：純公積金貸款審批時間較短，請務必在居間協議(付定金)以前親自

查看 產證調查和戶口情況;各交易中心交易程序前后略有差異。

上海二手房買家注意事項

1.中介費最好在簽訂居間合同前談好。

2.特別重申 產證調查和戶口問題，和限購、貸款等問題。

(戶口是否存在非房本上的名字，請特別注意)

3.居間合同往往和買賣協議在一起捆綁，簽字前請全部看清楚。

4.房屋地址，面積，購房日期 ，驗證賣家戶口本原件，房產證原件，結

婚證(如果有)，身份證。

5.委托事宜，中介除了介紹買賣雙方認識以外，是否服務內容還包括 網

簽，貸款，過戶，交房等事宜。

6.如果賣家是要求到手價，賣家房屋是否滿2年(營業稅)，是否滿五唯一

(免營業稅，個人所得稅)，是否有繼承贈予(個人所得稅20%)。

7.關于普通住宅和非普通住宅請確認，稅費差異較大。

8.買家自己是否是第二套，契稅不同。

9.日期請確定到天：網簽日期，首付日期，戶口遷出時間(記得要寫清楚

過了某一日期，每日產生違約金)，過戶日期，交房日期。

10.金額確定：房款，首付金額，第二筆金額，尾款金額，中介費，稅費

是各自承擔還是買家承擔。

(如果賣家有繼承，滿五唯一無法確定建議稅費各自承擔，房價適當調

整)(戶口無法及時遷出的，尾款適當增加)

11.贈送情況雙方協商：家具，電器，空調，維修基金，物業費是否有拖

欠。

12.需要賣家配合：貸款，水電煤有限過戶，物業維修基金

13. 如果賣家有貸款，近期內沒有置換打算，勸服賣家同意，資金監管方

式交易，可以大幅提高交易安全.

14.如果此房屋有第三方抵押貸款(除了銀行貸款買房)，如：小額貸款公

司，個人抵押，最好是在定金或交易前讓上家把債務和相關抵押解除。

15. 定金違約金額，根據合同法規定，一般是退一賠一。

上海二手房交易流程分類

買方無需貸款的

1、 賣方到中介掛牌。

(一般賣方會在好多個中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋

的大致情況即可)

2、 買方有初步意向，中介帶其看房。

3、 買方決定購買，向中介公司交意向金，并簽意向金協議書。

(中介公司應先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應注意意向金何時轉

化為定金)

4、 中介公司聯系賣方，將產證原件即賣方身份證復印件留下。

5、 中介公司憑產證復印件去房屋所在地房地產交易中心拉“確權

單”(確認產權人基本信息、房屋是否設定抵押或租賃等)

6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起)，此時意向金在

性質上已轉化為定金。

對雙方都具有了約束力。

7、 中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項條款進行協商。

(成交價幾何、房屋內固定設施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶

期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業維修基金及過戶等);(中介公

司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協商修改)

8、 雙方達成一致意見，各自設置合同密碼，然后草案文本就轉化為正式

文本了。

然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時生效。

9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續。

領取《上海市XX區房地產交易中心收件收據》。

然后付尾款，交中介費(買賣雙方各交房價的1%)，去物業辦理過戶手續

等。

如果一方無法親自到場，需要辦理委托公證手續。

10、 20個工作日后買方新的《房地產權證》辦出。

憑《收件收據領取》。

注：涉外人士，包括港澳臺，買賣合同、借款合同須辦理公證。

買方需要貸款的

前面1-7項與無貸款的基本相同。

8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告

知合作的貸款公司，做初步評審，評審貸款人及評估房屋價格)，防止其無法貸款

或不能貸足而引發定金糾紛。

房產中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟：

A、 主貸人資信很好(年齡、學歷、工作、收入、現有資產以及配偶情

況、有無子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會先進行第8項，然

后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(若賣方有時間也愿意

配合更好)。

B、 主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。

為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發糾紛，中介公司會到第

7項后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續。

等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。

9、貸款審批下來后。

買方付足約定的首付款給賣方。

10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買賣雙方去交易中心辦理過戶手

續。

11、20個工作日后，憑《收件收據》領《房地產權證》，以及《他項權

利證明》(銀行抵押權設定憑證)。

房產證買方自己保管，同時將《他項權利證明》、及契稅單復印件盡快送

至貸款銀行。

12、 銀行放款至賣方指定帳戶。

上海二手房交易流程【2】

在上海，一手房產價格越長越高，上海的工薪階級只能退而求其次，選擇

相對實惠的二手房。

對于上海二手房產交易流程不甚了解的購房者，須明白上海二手房產交易

的整個流程大致分以下幾個階段：

(1)買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要

求賣方提供合法的證件，包括二手房房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

(2)如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納

購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣

契約)。

買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時

間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合

同。

(3)買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。

買賣雙方向上海房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證

件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又

未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

(4)立契。

房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按上海二手房

產交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手

續。

現在北京市已取消了交易過程中的.房地產賣契，即大家所俗稱的“白

契”。

同樣，在上海二手房產交易流程中也須引以為鑒。

(5)繳納稅費。

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。

比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣

的。

(6)辦理產權轉移過戶手續。

二手房產交易雙方在上海房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交

易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權

證。

(7)對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同

到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，

以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領

取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

(8)買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物

業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

上海二手房產交易流程實施注意：

上述上海二手房買賣流程的內容分為無貸款購房與需貸款購房兩種情形，

購房者需根據實際情況參考借鑒，應以當地房產局公布的規定為準。