物業經營管理

物業管理運營方案

一、業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施

二、小區物業管理范圍內突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施

三、業主與業主、使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施

四、雨、污水管及排水管阻塞的應急措施

五、電梯、水泵等大型機電設備突然停轉或機電故障的應急措施

六、發生火警時的應急措施

七、防汛防臺應急預案

八、接報刑事、治安事件處理程序

九、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序

十、遇爆炸物或可疑物品處理程序

十一、其他突發事件的處理程序

第九章:豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施

第二章管理分析、服務理念及目標

第一節管理難度及重點分析

一、商與業戶的矛盾、大商業經營活動與業戶的矛盾

底商的經營活動對樓_上業戶的日常生活可能產生一定影響，容易產

生矛盾沖突。

()廣場大商業開業后，商業街區，居住區因為使用功能的不同，也可

能會產生比較尖銳的矛盾沖突。因此廣場底商與高層樓宇業戶、大商

業與居住區關系的協調

處理將是我們今后管理的重點。我們擬采取以下措施協調處理鄰里關

系。

(一)統一引導規劃商業經營項目。

在商鋪出租時，從居民生活需求的各個方面考慮，在引進項目時向業

戶提出合理化建議，引導其合理安排各類經營項目比例、位置、格調，

堅持大商場與小鋪面相結合，保健與娛樂相結合，專賣店與百貨店相

結合，金融與商務相結合的原則，既在商業門類_上盡量涵蓋居民生

活的需求，又能讓出租方的經濟效益得到保證，盡量避免底商經營者

與樓_上業戶發生矛盾。

(二)規范商業i店的裝修。

在商業門]店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢

查、違章處理和裝修驗收五個環節。裝修須先向公安消防部門]提出

消防申報審批的，完工后，須經公安消防部門驗收后方可營業。杜絕

越線經營等違規行為，防止餐飲油煙污染等擾民的行為發生。

(三)嚴格協議簽訂。

在商業門面轉售、轉租時，買受人或承租人須簽訂()廣場《管理規

約》《區域防火安全績任書》等協議,在享受物業服務的權利時,須自覺

履行相關義務,使商戶和業戶友好相處。

二、費標準較低、管理成本控制幼大

根據()物業管理市場現狀，普遍物業管理服務收費標準定價較低，業

戶交費自覺程度不夠。再加上項目所在地為()市近幾年拆遷、開發

的重點區域，附近交通改造，且多數業主屬投資溝買,因此在物業管

理服務實施初期可能面對入住率不高、收費較難的情況。在此種情況

下我們需要繼續保持高品質的服務輸出，管理成本壓勵較大，因此我

們考慮以下措施開源節流:

一

1.將成本控制導入目標管理，做好節流，挖掘可經營資源，廣為開

源。

2.在交驗入住期內，采取積極有效的措施，與有關部門協作,盡快完

善小區配套設施，迅速提高管理水平,營造良好的居住環境,消除未入

住業戶的后顧之憂,迅速提高入住率，增加管理費收入。

3.加強社區活動用房的管理與經營。嚴格管理,強化監督,減少人為損

壞公共設施和小區環境現象,以減少維修費用支出。合理安排園區道

路照明開關時間，節省公共水電費的開支。我們將全方位為業戶提

供多項有償特約服務，既服務于業戶,又增加了收入。另外在增收同

時，努力降低成本,反對鋪張浪費，從小處著眼，加強物流控制，提

高物資利率。采取有效節能措施，走可持續發展之路。

三、樓宇戶外廣告控制

如何控制D區底商戶外廣告也將是影響項目物業管理品質的重要因

素,需提前合理規劃。

四、安全防范任務大

從外部環境來說，項目所在地處于()中心區,外部(流動)施工人員較

多，人員繁雜。從內部環境來說，住宅項目緊鄰大商業區,因此安全

防范任務責任重大，我們必須從一開始就將安全問題提高相當的高度

來重視，從建立相關制度開始，一步一步將安全工作深入開展下去，

狠抓技防、人防兩方面工作,確保小區業戶能夠安心生活，享受服務。

第二節管理服務理念與目標

()商業廣場是第三代城市綜合體，整個項目在規劃、設計、建設上

都有全新的創意，而住宅部分更是以快捷、高效、豐富、動感的都市

時尚新派生活,打動了不少都市白領和投資人士。針對客戶定位，我

們開展了周密的市場調研，在充分了解()物業管理現狀和未來業戶、

租戶的生活需求基礎上,確立了項目的物業管理構想及物業服務定

位:.我司將現代管理服務意識與先進的管理服務理念引進()廣場管理

中，為業戶創造優雅舒適、意境獨特的生活居家環境,讓其充分感受

到物業公司每時每刻對他們的關愛,感受到社會文明與進步給個人和

家庭帶來的溫馨,使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，

使他們的儒雅風采得以充分的展現。我司將努力以高質量的物業服務,

使()廣場成為人人崇尚的理想家園，讓置業人士買得放心、住得安

心、環境舒心，促使()廣場品牌深入人心，成為社區典范。我司商

業管理目標是,與全體產權人、使用人一道，共同建造精品居住物業,

營造現代的生活氛圍，打造國內物業管理的優秀品牌。

1.樹立服務理念,提出“您的滿意，我們的追求!”的管理理念，從而

達到一流.管理、一流形象、-流效益。

2.創造良好的高檔生活環境，實行社會化、專業化、一體化管理。

3.結合商鋪的管理，體現出管理的規模效應。

4.通過對物業整體的管理和養護，創建一一個“安全、時尚、方便、

舒適”的生活環境，使業主的物業能保值、增值。

第三章物業管理服務整體設想及措施

-、物業管理服務整體設想

堅持以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以

人為本”的服務理念，形成規模優勢,優質服務，保本微利，為業主/

住戶當好管家。

(一)在小區全面導入IS09001:2009國際質量體系。

物業公司的管理運作和服務規范按照IS09001:2008質量管理體系步

建立、實施最終全面導入IS09001:2008質量管理體系。在今后的日常

管理之中，利用IS09001:2008質量標準管理體系，全面確保物業服務

質量持之以恒,保障物業公司持續改進,

規范發展。

(二)推行“全員首接責任制”。

為了充分調動各級員工的工作主動性,提升服務水平,我們將推行“全

員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，

并在第一時間傳遞到客戶服務中心，并有義務跟蹤處理結果,通知建

議人，使服務得到自始至終完整體現。

(三)智能化物業管理。

物業接管后我們將住宅實行封閉式管理,借助原來已完善的先進的樓

宇智能化系統，充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點，為業

主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。

(四)以“社區文化活動”為紐帶,融入對業主的尊重與關懷。

以人為核心,以服務為重點,以文化為主題,突出人性化管理理念,通過

超前的、創新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業公司的知名度

和美譽度,增強物業公司與業戶的友好關系。

(五)根據業球提供有償特約服務。

加大服務深度及廣度,在管理公司營造的特定氛圍之下,使業戶處處感

受到舒適、便利，溫馨和諧的生活環境，真正使業主體會到居住的快

樂。