輕資產(chǎn)模式

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式分

析

的資乘出租車英語 本籌集包括自有資本的積累、權(quán)益資本的籌集和負(fù)債資本的籌集。對于

房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要融資方式是負(fù)債資本，主要途徑有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地

產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地

產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。另一方面是優(yōu)化資本運(yùn)營結(jié)構(gòu)以獲得最大的資本收益。

房地產(chǎn)企業(yè)利用資本運(yùn)營調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)，具體來說包括企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、投資結(jié)

構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營結(jié)構(gòu)、來源結(jié)構(gòu)等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負(fù)債資本

與權(quán)益資本、長期負(fù)債與短期負(fù)債、專業(yè)化經(jīng)營與多元化經(jīng)營、長期投資與短期

投資、金融資本經(jīng)營收益等構(gòu)成要素中進(jìn)行目標(biāo)結(jié)構(gòu)的選擇與合理比例的確定，

高負(fù)債化的資本結(jié)構(gòu)是以前房地產(chǎn)企業(yè)最典型的資本運(yùn)營結(jié)構(gòu)。

圖1：2000-2013年第一季度重點(diǎn)城市分用途平均地價指數(shù)資料來源：國土資源部相關(guān)數(shù)據(jù)。

周轉(zhuǎn)增值：2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這

樣的環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉(zhuǎn)的好處在于，能給

房企帶來大規(guī)模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業(yè)標(biāo)桿

企業(yè)萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快

周轉(zhuǎn)的運(yùn)營策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、

多達(dá)40余個城市的市場規(guī)模，促進(jìn)了萬科“逆勢擴(kuò)張”，用337天實(shí)現(xiàn)了1000

億的銷售規(guī)模，成為了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。高周轉(zhuǎn)加快

了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍追求的盈利模式。當(dāng)前，國

家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進(jìn)一步加大，限購限價政策深入實(shí)施，土地升值減緩、利潤

率上升空間降低，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)盈利模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。市場競爭壓

力：地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數(shù)

量眾多的地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)參與市場競爭，特別是同質(zhì)化競爭非常激

烈。以旅游地產(chǎn)為例，央企華僑城是旅游地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，其開發(fā)的歡樂谷項(xiàng)目

為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，

在準(zhǔn)一線城市的武漢，上海世茂集團(tuán)投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項(xiàng)

目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、

蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項(xiàng)目也已紛紛落地。在行業(yè)同質(zhì)化競爭的壓

力下，華僑城負(fù)債率明顯上升，2012年超過72%，已經(jīng)越過了國資委對央企

負(fù)債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競景色簡筆畫 爭格局。

企業(yè)運(yùn)營壓力：傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投

資主要由企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，證

監(jiān)會也暫停房地產(chǎn)上市公司再融資，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過

信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿率大幅

下滑，盈利水平隨之下降。重資產(chǎn)模式下的地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營核心是資金鏈，在沒有

外部資金支持的情況下，企業(yè)經(jīng)營只能局限于一定區(qū)域或開發(fā)有限的地產(chǎn)項(xiàng)目，

企業(yè)運(yùn)營受到嚴(yán)重制約。政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控日益嚴(yán)厲。

土地增值稅使地產(chǎn)企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤被稅負(fù)拿走，囤地模式行不通了；

更為嚴(yán)厲的限價政策使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現(xiàn)，囤

房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉(zhuǎn)讓政策使地產(chǎn)市場的投機(jī)需

求大幅減少，整個地產(chǎn)市場的活躍度逐漸降低。而根據(jù)上證、深證上市公司的數(shù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為稅負(fù)最高的行業(yè)，在統(tǒng)計(jì)的23個一級行業(yè)中，房

地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。通過分

析我們可以看出，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重型化模式已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)前的政策365夜睡前故事 環(huán)境和市場

形勢，單打獨(dú)斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運(yùn)作模式盈利日益困難，地產(chǎn)企業(yè)盈利模式

需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”。

二、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化的優(yōu)點(diǎn)及經(jīng)營模式分析

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式突出特點(diǎn)是投入小、風(fēng)險小；高杠桿率、高回報率；標(biāo)

準(zhǔn)化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。融資方式多樣，

有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自

有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達(dá)美國房地產(chǎn)企業(yè)通常

自身只投入約該忘了 15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他

70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基

金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于

企業(yè)順利運(yùn)營。

市場風(fēng)險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投

入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險由全社會共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)

險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于國

內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于國內(nèi)企業(yè)，根據(jù)最近20年

的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%～13%之間，其波動幅度遠(yuǎn)

小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。“輕資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點(diǎn)是市場高

度細(xì)分，專業(yè)化非常高。房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，

加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策

劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企

業(yè)，這些企中處 業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭

力、最強(qiáng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的企業(yè)。通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進(jìn)的“輕資產(chǎn)

模式”，結(jié)合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“輕資產(chǎn)”運(yùn)營，

可以選取以下模式。

金融化———以小投入撬動大資本。這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過

組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等）將社會上的資金集中起來進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)營。

目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導(dǎo)演+制

片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實(shí)踐。2013年萬通地產(chǎn)將依托正

奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為

北京中服Z3地塊。目前，萬通地產(chǎn)Z3項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因?yàn)橛?/p>

物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內(nèi)的Z3項(xiàng)目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解

決。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物

業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運(yùn)營模式，而地產(chǎn)金融化還

包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運(yùn)作模式，他們的共性都是運(yùn)用

杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險分散，獲取相對較高的收益。

標(biāo)準(zhǔn)化———把單商品做成大規(guī)模。產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)

的基礎(chǔ)是標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰就擁

有行業(yè)的未來。標(biāo)準(zhǔn)化其實(shí)就是管理的專業(yè)化、精細(xì)化，其核心是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。

即從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，即從“客戶細(xì)分—價值細(xì)分—居住要

求—技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)—設(shè)計(jì)模塊—標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”體系的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細(xì)分，劃分出不同客戶的價值

關(guān)注點(diǎn)，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標(biāo)

等方面的居住要求，進(jìn)而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)的模塊，形成

部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團(tuán)的模塊化等，經(jīng)過大量的沉

淀最終構(gòu)成一個標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開

發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城

系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

專業(yè)化———由運(yùn)營型轉(zhuǎn)為服務(wù)型。地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運(yùn)

營轉(zhuǎn)為專業(yè)服務(wù)也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務(wù)

相當(dāng)于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當(dāng)可觀。這一模式國內(nèi)做得比較

好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房

產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)神速，不到半

年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項(xiàng)目就達(dá)到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平

方米，已成功進(jìn)入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代

建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點(diǎn)和未來轉(zhuǎn)型的方向。

目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項(xiàng)目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保

障房等政府代建項(xiàng)目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。通過經(jīng)驗(yàn)積累和專業(yè)培

育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

三、地產(chǎn)企業(yè)響亮的近義詞 資產(chǎn)輕型化經(jīng)營需要培育的基本能力

中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍

大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至

偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越

來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來的

行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上

的專業(yè)公司來負(fù)責(zé)，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實(shí)現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公

司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力。一是卓越的組織管理能力。資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模

式使房地產(chǎn)企業(yè)不再全部運(yùn)作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的

公司參與運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其一個中國夢 具備卓越

的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。二是突出的

資本運(yùn)作能力。輕資產(chǎn)運(yùn)作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)不

但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強(qiáng)地資本經(jīng)營運(yùn)作能力，加快資本周

轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風(fēng)險的防范，使企業(yè)資金流始

終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。三是強(qiáng)大的科研支撐能力。在輕資產(chǎn)運(yùn)作模式中，

由于分工進(jìn)一步精細(xì)化，要在每一個細(xì)分市場中取得競爭優(yōu)勢，就需要企業(yè)具有

獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，因此，每個細(xì)分市場中的企業(yè)都要在從事的領(lǐng)域具有強(qiáng)大的科

技支撐實(shí)力，形成難以復(fù)制的核心大班保育工作總結(jié) 技術(shù)優(yōu)勢。四是專業(yè)的品牌經(jīng)營能力。按照國

外發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，成熟的房地產(chǎn)市場往往只有3～5家品牌卓越、

聲譽(yù)良好的企業(yè)，對于輕資產(chǎn)模式來說，每個產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上也只存在3～5家專

業(yè)企業(yè)，因此企業(yè)品牌經(jīng)營尤其重要，品牌經(jīng)營與運(yùn)作有望成為企業(yè)未來競爭中

制勝的根本。