靜態盈利能力指標及其計算
一、成本利潤率與銷售利潤率（史記：都是衡量投資回報的指標；都是稅前利潤率）
（一）成本利潤率（史記：雖然開發投資項目出售、出租和經營情形均適用，但主要用于開發投資項目出售情形；不適用于置業投資項目）成本利潤率（RPC），是指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。成本利潤率的計算公式為：
式中：RPC—成本利潤率；
GDV—項目總開發價值；
TDC—項目總開發成本；
DP—開發利潤。
計算項目總開發價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營業稅金及附加后的凈銷售收入；當項目用于出租或經營時，為項目在整個持有期內凈營業收入和凈轉售收入的現值累計之和。總銷售收入的計算方法，見第八章有關內容。
史家解讀：
1．公式中的TDC（項目總開發成本）就是開發教材172頁的“開發建設投資”。
2．關于本公式中“開發利潤”內涵與本教材174頁公式對比：在開發投資項目銷售情形下，營業利潤（經營利潤）＝營業收入－營業成本－期間
費用－營業稅金及附加－土地增值稅
其中，營業收入＝銷售收入＝GDV＋營業稅金及附加（銷售稅費），營業成本＝項目總開發成本，期間費用計入項目總開發成本，不另行計算。經對比，本公式中“開發利潤”內涵與教材174頁公式中的“營業利潤（經營利潤）”內涵基本相同，除了未考慮土地增值稅，但例6－7考慮土地增值稅后與本教材174頁公式內涵完全一樣。
3．此公式是開發投資項目銷售情形下的公式。在開發投資項目用于出租或經營時，公式應為：成本利潤率＝（項目總開發價值－銷售稅費－項目總開發成本）÷項目總開發成本×100%，其中的銷售稅費
是指在房地產開發過程中的銷售稅費（即營業稅及附加），因為在開發教材中的銷售稅費是在項目總開發成本之外單列的一項成本。
4．成本利潤率的公式與理論教材284頁的成本利潤率的概念相同。
項目總開發成本是開發項目在開發經營期內實際支出的成本，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費等。具體估算方法，見第八章有關內容。
計算房地產開發項目的總開發價值和總開發成本時，可依評估時的價格水平進行估算。因為在大多數情況下，項目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長基本能抵消成本的增長。
史家解讀：通貨膨脹對項目的收入和成本的影響也大致相同，因此不必考慮通貨膨脹的影響。
開發利潤實際是對開發商所承擔的開發風險的回報。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場競爭狀況、項目開發經營期長
度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平等相關。（史記：還有一個很重要的因素就是項目風險）
一般來說，對于一個開發期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%。
成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。
【2004年試題】開發商成本利潤率是開發經營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發經營期的年數。（）
答案：√
【2007年試題】某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為（）。
A．45.05％
B．49.31％
C．5B.86％
D．63.6％
答案：B
解析：開發成本利潤率=開發利潤/項目總開發成本=（45002482600 370）/2600=49.31%。
史家解讀：個人認為，在目前我國土地增值稅預征和清算的制度下，土地增值稅屬于開發期間稅費，應計入總開發成本。
（二）銷售利潤率（史記：僅針對開發項目銷售情形而言的指標）
銷售利潤率是衡量房地產開發項目單位銷售收入盈利水平的指標。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷
售收入為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益；銷售利潤等于開發項目銷售收入扣除總開發成本和營業稅金及附加，在數值上等于計算成本利潤率時的開發商利潤。
史家解讀：
1．銷售利潤率＝DP/（GDV＋銷售稅費）×100%，銷售利潤率＝DP/（TDC ＋銷售稅費＋DP）×100%。
2．銷售利潤率的公式與理論教材283頁的銷售利潤率的概念相同。
【2010年試題】房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。
A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入
B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值
C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本
D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資
答案：A
解析：D項中的項目總投資＝項目總開發成本＋經營資金
［例6－5］某房地產開發商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000㎡的土地50年的使用權，建筑容積率為5．5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標準層），建造費用為3500元/㎡，專業人員費用為建造費用預算的8%，其他工程費為460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業人員費用和其他工程費之和的3．5%，市場推廣費、銷售代理費
和營業稅金及附加分別為銷售收入的0．5%、3．0%和5．5%，預計建成后售價為12000元/㎡。項目開發周期為3年，建造期為2年，（史記：還有1年是前期），土地費用于開始一次性投入，建造費用、專業人員費用、其他工程費和管理費用在建造期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、
標準層每層建筑面積和開發商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少？（史記：開發投資項目銷售情形）
［解］
（1）項目總開發價值（GDV）
1）項目總建筑面積：4000×5．5＝22000（㎡）
2）標準層每層建筑面積：（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡）3）項目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）
4）營業稅金及附加：26400×5．5%＝1452（萬元）
5）項目總開發價值（GDV）：26400－1452＝24948（萬元）
（2）項目總開發成本（TDC）
1）土地費用：5000萬元（史記：相當于土地取得成本）
2）建造費用：22000×3500＝7700（萬元）
3）專業人員費用（建筑師、結構/造價/機電/監理工程師等費用）：7700×8%＝616（萬元）
4）其他工程費：460萬元
5）管理費用：（5000＋7700＋616＋460）×3．5%＝482．16（萬元）6）財務費用
a）土地費用利息：
5000×［（1＋12%/4）3×4－1］＝2128．80（萬元）
b）建造費用/專業人員費用/其他工程費/管理費用利息：
（7700＋616＋460＋482．16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1］＝1161．98（萬元）
c）融資費用：（2128．80＋l161．98）×10%＝329．08（萬元）
d）財務費用總計：2128．80＋1161．98＋329．08＝3619．86（萬元）
