深圳城市更新項目投資測算分析
PRESENTED BY劉利兵
PART ONE 房地產開發(fā)項目的核心評價指標
房地產開發(fā)項目的核心評價
指標
項目的評價
在評價一個房地產是否具備投資價值時，可對項目的經濟指標進行分析，參考項目的銷售利潤率、IRR、EBITDA等指標，以作出綜合的考慮與評判。
對項目的經濟分析可分為靜態(tài)分析與動態(tài)分析兩種。在靜態(tài)分析中，對項目的成本支出及整體收入進行靜態(tài)分析計算，通過銷售利潤判斷項目收益情況。在動態(tài)分析中，不僅考慮靜態(tài)的經濟指標，且需對項目每年或每半年的開發(fā)節(jié)奏及收支情況作出預估分析，再通過計算經濟指標判斷項目可行性。
一般的銷售項目，僅進行靜態(tài)即可大致對項目的可行性得出結論。其主要參考指標為：權益樓面地價、銷售利潤率。
對存在較大量自持經營物業(yè)（如：商場、寫字樓及酒店）的項目，則需進行動態(tài)分析。其主要參考指標為：IRR、EBITDA。
房地產開發(fā)項目的核心評價
指標
參考評價指標
權益樓面地價—指將獲取開發(fā)建設土地的總成本（包括土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等）均攤至未來項目可用于銷售或自持經營的建筑面積后，所得出的樓面地價。
銷售利潤率—項目稅前及稅后的銷售利潤和利潤率是銷售項目的兩項重要評價指標。
銷售利潤率=銷售利潤/項目銷售總收入
IRR—內部回報率（Internal rate of return），又稱內部收益率，是指項目投資實際可望達到的收益率。
實質上，它是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。是在考慮了時間價值的情況下，計算項目投資可望達到的報酬率。
房地產開發(fā)項目的核心評價
指標
參考評價指標（持有物業(yè)評價指標）
EBIT—全稱為earnings before interest and tax ，即息稅前利潤，從字面意思可知是扣除利息、所得稅之前的利潤；即未計利息、稅項前的利潤。
EBITDA—稅息折舊及攤銷前利潤，簡稱EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的縮寫，即未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤。
EBITA MARGIN—即EBITA相對于投資成本的回報率，作為持有經營物業(yè)的評判指標，一般考慮為持有物業(yè)EBITA15年平均值/持有物業(yè)總投資
