燕郊房地產概況分析
2006/04/04 16:04 來源：安家 0條評論
一、燕郊開發概況：
燕郊雖隸屬于河北三河市，但在北京市的規劃里，最東的正是燕郊。在很大程度上，燕郊與北京的聯系遠遠大于與三河市的聯系。燕郊與通州接壤，距北京僅30分鐘的車程，比北京很多遠郊區縣還近，是臨近北京市區發展最為成熟的外埠地區之一。燕郊依托毗臨北京得天獨厚的地域優勢，以及自身日臻完善的各項基礎配套設施，優美的環境，良好的產業發展及便捷的交通條件，吸引了周邊區域內尤其是京城高端人士愈來愈多的關注。
1992年7月，燕郊被正式批準為河北省省級經濟技術開發區。1999年12月，又被批準為省級高新技術產業園區。2001年又被批準為省級高新技術產品出口基地、河北省首家軟件產業基地和省級海外留學生創業基地，目前綜合實力在全省27個省級開發區中位居第三，在全省縣（市）域開發區中位居第一，是河北省6個重點開發區之一。經過近10年的發展，燕郊開發區正發展成為集科技、生產、旅游、度假、金融、商貿于一體的一座嶄新的現代化首都衛星城。
目前，快速上漲的房價顯示出燕郊板塊房地產發展上行的巨大空間；而基礎設施建設以及生活配套的完善也使得北京人開始有自覺移民趨勢。據統計，燕郊的商品房當中有近八成賣給了北京人，而這個比例在高檔項目中則更高，燕郊臨近京城的位置和較高的教育水平是吸引北京購房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地產市場的融合速度已經明顯加快。
二、燕郊的城市總體規劃：
目前，燕郊城市總體規劃正在由清華大學和河北省的研究院做修編，初稿已經完成。規劃的核心思路就是大力發展現代服務業，完善城市功能，把燕郊打造成為首都提供休閑娛樂、旅游度假以及醫療保健的場所。在醫療保健方面，預計投資17億人民幣建一個1200個床位的綜合性醫院，以及一個全方位的，包括心理、健康、娛樂方面的老年服務中心；規劃在高速路邊南側占地五百畝的集購物、娛樂于一體的室內主題樂園；在教育上、文化上進一步完善配套，打造精品工程，營造自然與人文的環境，大力建設適應居住的配套設施，提升整個燕郊的城市品位和居住理念。
燕郊的城市規劃，基于整體規劃布局的理念，首先作好城市的規劃和發展定位，創造一個
品質高、環境好、服務業發達的城市，在依托北京政治經濟發展、生活理念升級的基礎上，做一個高起點，高水準的規劃。
通過燕郊規劃，我們可以看到燕郊發展現狀及遠景，依靠區位優勢、超前觀念和開放的心態必將使燕郊成為京城高端人士的新寵，吸引更多的海內外企業投資興業，同時，也必將進一步帶動燕郊房地產業的發展。
三、燕郊別墅產品的市場潛力發展分析：
北京總體規劃修編確定的“兩軸-兩帶-多中心”發展方向，給京城外圍及周邊區域帶來了歷史性的發展良機，尤其東部產業發展帶的確定，使城市重心東移的趨勢成為必然。在此規劃發展主旨下，定位于北京的新城區的亦莊、通州、順義等東部區域令人期待，甚至與通州接壤的河北省燕郊經濟技術開發區，這個距離北京最近同時也是發展最為成熟的外埠地區之一，也將借助北京東部發展之勢，進入更多京城購房者的視野。尤其是這里便捷的交通、優越的自然環境、日臻完善的各種配套，使這里具備了發展別墅新區的基礎條件。
1、產業基礎支撐城市快速發展
對于一個新區的發展來說，形成雄厚的產業基礎是其發展建設的必要支撐。燕郊經濟技術開發區位于北京東部，與通州區隔潮白河相望、由京哈高速路連接。據悉，河北省有關方面已就八通線東延至燕郊與北京達成一致，工程有望在2008年前后開工。此外，還計劃在102國道的南側和北側各打通一條通往北京的通道，將燕郊軸心的迎賓路往北與順承高速連接起來，與北京之間形成東西三條、南北一條的公路網絡。對于與通州接壤的燕郊來說，這是一個地產發展的空前利好。城鐵的延長、高速公路的開通，足以加速北京與該區域地產市場之間的融合速度，這同時意味著燕郊地區更高的房價和更大的利潤空間。
2、自然條件促進別墅新區形成
轄區總面積108平方公里、總人口20萬左右的燕郊開發區，還擁有優越的自然環境。緊臨開發區西側的潮白河畔自然風光優美、生態環境良好，2008年奧運會前潮白河將改變干涸多年的局面，重新注入生機，將極大地提高燕郊的生態環境價值。
據了解，從2000年起，燕郊地區就相繼出現了以和安花園、圣得花園為代表的別墅項目。雖然擁有潮白河這樣得天獨厚的自然資源，但是素為京城地產界稱道的“一山，兩河”中的潮白河別墅帶，也只是針對潮白河的順義區流段，燕郊的別墅項目并未享受到“近
水樓臺先得月”的便利。經過近5年的發展，隨著區域建設的加速和新增別墅項目的不斷推出，京東燕郊別墅板塊雛形初現。
3、宏觀調控反成燕郊市場利好
近期，以“國八條”為代表的房地產政策頻繁出臺，尤其集中對一線城市的市場投機行為進行抑制，受金融政策嚴控特別是對按揭貸款的嚴格審核的影響，很多購房者持幣觀望，尤其一些高端住宅和別墅項目銷售速度驟減。然而，與北京接壤的京東燕郊區域房地產市場受宏觀調控政策的影響卻并不明顯。購買者仍多為在北京工作的置業者。除了燕郊房地產價格相對合理，售價比通州低許多外，主要還是因為這里的住宅項目較北京有更多優惠條件。一方面，選擇到燕郊置業的人群基本以自住為主，他們既看中這里完善的城市配套，更看好目前相對低廉的房價在未來的上漲空間。另一方面，相對寬松的按揭貸款政策大大降低了購房者的門檻。經燕郊開發商介紹，目前在河北省境內，購買別墅類物業基本在3~4天就可發放按揭貸款，最長不會超過一周，而在北京等一些城市，放款周期至少會在15天左右，甚至更長。
二次宏觀調控給燕郊區域帶來的反而是一種機會，從長遠來看，能得到購買者認可的還是
產品質量和市政交通。“除了宏觀調控政策給燕郊別墅市場帶來的意外利好外，燕郊目前良好的發展勢頭也與北京城區便利的交通，以及修編之后的北京城市中心東移有巨大關聯。”中國房地產及住宅研究會人居環境委員會專家組組長開彥告訴記者，北京市城市規劃和交通改善雙重利好逐漸加快了燕郊市場融入北京的速度，現在的燕郊已被稱作是北京的“編外郊縣”。
4、北京總體規劃對燕郊利好
鑒于北京東部地區城市發展的良好空間，2004年在北京城市新規劃修編過程中，CBD已被明確定位為中央商務區，大量的商務活動、密集的人流，需要大片的腹地區域為之提供住宅配套。而毗鄰CBD的通州和燕郊開發區則為北京經濟帶的東移奠定了良好的基礎。
大北京是一個編織了多年的美麗愿景，對一線城市的集中調控雖然從客觀上刺激了“大北京”概念之下的地產先行。北京市規委委員邢玉海對大北京，以及大北京區域地產市場的先行融合給予了足夠的信心，去年進行修編的北京市城市發展總體規劃特意強調了與周邊省市的協調與分工：“因為北京目前的市域已經很難滿足現實的發展需求，因此，大北京遲早會實現，在經濟融合的背景下，地產市場的現行融合順理成章。”此外，邢玉海還解讀了大
北京率先向東南方向“突圍”的原因。他認為，從世界各國城市發展的經濟規律來看，向出海口方向擴展是必然的趨勢。而北京要尋找的出海口恰恰是在東南方向的天津。因此，大北京的擴展一定會繼續發展下去。首都規劃建設專家咨詢組專家開彥認為，燕郊的發展可以得到北京市總體規劃的助力，但是又不受北京市規劃的管束，有相當大的自由度，未來發展前景十分看好。
四、現階段京城媒體對燕郊的評論分析：
下面是北京晚報對近期燕郊涌現越來越多的高檔別墅項目發表的一則軟文，文章較深刻的描述了當前燕郊的房地產市場的整體發展勢態--
“2005年是京城地產轉折年，政策的調整，京城以及全國地產業都進入一片蕭條的景象，在京城地產尤其是別墅市場，走出觀望成為業內和開發商的期盼。而卻在此時，近郊的別墅卻異軍突起，除了8000套超大別墅體-津京新城，大肆的宣傳，洶涌而來，如他們所說，“他要搶走北京的風頭！”，通州向東，“燕郊”別墅更像一匹黑馬，進入京城地產：7月份，“那片海的別墅”東方夏威夷掀起燕郊的紅蓋頭！9月份，500多套規模的和安花園二期達觀別墅以“年輕人”的獨棟”推波助瀾。東方夏威夷一亮相，便在北青報上刊登5個整版廣告，
震撼出擊。達觀別墅也以“從國貿到燕郊”、“從聯排到獨棟”、“從不惑到而立”北晚四聯版的形式強勢跟進，面對來勢洶洶的燕郊，一時間，業內驚呼：燕郊怎么了？燕郊真要飛躍通州？燕郊是否會成為北京新的高檔別墅區域？
燕郊是一個區位非常獨特的地區，從燕郊到首都機場只有25公里，按經濟學家的觀點，300公里的距離是港口的范圍，從燕郊到港口300公里的距離內有四個，一個是天津港，178公里，一個是秦皇島崗260公里，唐山125公里，所以是被經濟學家們看好的京津唐金三角經濟區域腹地，燕郊是最核心的地區。
現在對于越來越多的人，可能在經濟實力的提升可能會想擁有別墅這樣的生活。因為對于北京來講，真正的擁有消費別墅能力的，和我們說的中產階級的人群，CBD只是僅僅占一小部分。像北京在中高端住宅市場消費能力比較強的人群，主要是集中在東部和西部，尤其向中央行政區，國家部位，機關，包括軍隊這些機構，還有高校比較集中的區域，都擁有大量的具有高消費能力的人群，而燕郊的別墅恰恰對這些人群非常有吸引力。
燕郊這個地方的發展前景是非常樂觀的。北京向東拓展要把北京區做大，這肯定是一個趨勢。北京市的發展一直要向東擴展，因為西邊是山，北面是生態區，不允許有大量的建設，
而北京城市的東移，必將帶動燕郊地區近一步的發展。”
總之，燕郊地區的房地產市場發展是具有非常大的競爭力，這個競爭力體現在文化設施、配套設施、環境景觀、交通位置、價格及區域升值潛力等各個方面。目前，燕郊房地產市場的發展前景十分看好，市場上正不斷涌現出了新的高檔精品項目，吸引著越來越多的北京人來此安家置業。相信不久的將來，隨著燕郊房地產市場的發展，一個嶄新的京東別墅帶將隨之崛起。
