上訴人咸秀英與被上訴人王華、王彬、王群、趙玉琴房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書
【案由】民事 合同、無因管理、不當?shù)美m紛 合同糾紛 房屋買賣合同糾紛
【審理法院】江蘇省南京市中級人民法院
【審理法院】江蘇省南京市中級人民法院
【審結(jié)日期】2020.11.02
【案件字號】(2020)蘇01民終5691號
【審理程序】二審
【審理法官】方興宇徐松松陳曉霞
【審理法官】方興宇徐松松陳曉霞
【文書類型】判決書
【當事人】咸秀英;王華;王彬;王群;趙玉琴
【當事人】咸秀英王華王彬王群趙玉琴
【當事人-個人】咸秀英王華王彬王群趙玉琴
【代理律師/律所】方蓉江蘇蘇泓律師事務(wù)所
【代理律師/律所】方蓉江蘇蘇泓律師事務(wù)所
【代理律師】方蓉
【代理律所】江蘇蘇泓律師事務(wù)所
【法院級別】中級人民法院
【字號名稱】民終字
【原告】咸秀英
【被告】王華;王彬;王群;趙玉琴
【本院觀點】根據(jù)各方當事人的陳述，本案二審的爭議焦點為：1．上訴人咸秀英是否知道王孟生將訴爭房屋出售給被上訴人趙玉琴；2．上訴人是否以實際行為追認王孟生的售房行為；3．趙玉琴買受該房屋是否系善意取得。
【權(quán)責關(guān)鍵詞】無效欺詐脅迫惡意串通國家、集體或者第三人利益社會公共利益以合法形式掩蓋非法目的顯失公平無權(quán)處分追認代理善意取得合同合同約定第三人當事人的陳述自認質(zhì)證訴訟請求維持原判發(fā)回重審
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【本院查明】經(jīng)本院審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。 上述事實，有雙方當事人陳述、房屋買賣合同、（2019）蘇0104民初3346號民事判決書、不動產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)證實。
【本院認為】本院認為，根據(jù)各方當事人的陳述，本案二審的爭議焦點為：1．上訴人咸秀英是否知道王某將訴爭房屋出售給被上訴人趙玉琴；2．上訴人是否以實際行為追認王某的
售房行為；3．趙玉琴買受該房屋是否系善意取得。 關(guān)于咸秀英是否知道王某將509室房屋出售給趙玉琴，經(jīng)查，本案各方當事人均確認509室房屋出售前后，上訴人夫婦與王彬矛盾較大，結(jié)合王某出售房屋后即雇面包車將生活用品搬至淮安的事實，應(yīng)認定王某夫婦出售房屋系與王彬存在矛盾有關(guān)，而非上訴人在二審所述系王某本人受中介欺騙，結(jié)合一審王華、王群陳述內(nèi)容，應(yīng)認定咸秀英知道王某將509室房屋出售的事實。二審中，上訴人雖提交了接處警記錄、王華書寫的情況經(jīng)過和錄音等證據(jù)，但該情況經(jīng)過內(nèi)容系反映其家庭人際關(guān)系，王華與王某的錄音證據(jù)內(nèi)容系兩人討論認為房屋售價偏低，上述證據(jù)均不能證明咸秀英不知將509室房屋出售的事實。上訴人還提交了接處警記錄證明，報警時間為2019年7月26日，發(fā)生于王華、王彬、王群兄妹三人就賣房款達成分配協(xié)議并經(jīng)上訴人同意之后，故本院依法不予采信。 關(guān)于上訴人是否以實際行為追認王某的售房行為，經(jīng)查，2019年6月28日，王華、王彬、王群三人就賣房款等事項簽訂協(xié)議，王華將協(xié)議內(nèi)容告知咸秀英，咸秀英明確表示認可，結(jié)合上訴人明知王某將售房款轉(zhuǎn)賬給女兒而未提出異議等事實，應(yīng)認定上訴人對王某的售房行為予以認可。 關(guān)于被上訴人趙玉琴買受該房屋是否系善意取得，經(jīng)查，上訴人夫婦長期共同生活，兩人始終互相扶養(yǎng)、照顧，并無矛盾。上訴人夫婦系因與其子存在矛盾而出售房屋，故出售509室房屋系上訴人夫婦真實意思表
示，上訴人認為趙玉琴買受該房屋系惡意取得，無事實和法律依據(jù)，本院依法不予支持。 綜上，上訴人咸秀英的上訴請求依據(jù)不足，應(yīng)予駁回；一審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下
【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費17400元，由上訴人咸秀英負擔。 本判決為終審判決。
【更新時間】2021-11-03 21:13:18
【一審法院查明】一審法院認定事實：1998年9月16日，王某與南京天宇醫(yī)療器械總公司簽訂《南京市公有住房買賣契約》，南京天宇醫(yī)療器械總公司自愿將位于南京市秦淮區(qū)的公房出售給王某。王某與其妻子咸秀英共生育三個子女：王華、王彬、王群。2018年11月16日，趙玉琴與王某簽訂《南京市存量房買賣合同》，合同約定：趙玉琴購買509室房屋，總價140萬元，雙方定于2018年11月16日正式交付該房屋，王某應(yīng)在正式交付房屋前騰空房屋，合同生效之后3日內(nèi)，共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。當日，趙玉琴向王某支付140萬元，雙方辦理了房屋過戶登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)登記于趙玉琴名下。2018年11月22日，王某及妻子咸秀英搬離該房屋，兩人共同至淮安其侄子處居住，三個月
后兩人回到南京租房居住，后王某因生病住院治療，咸秀英被其子王彬接回509室房屋居住至今。2019年3月18日趙玉琴訴至一審法院，要求王彬搬出509室房屋并賠償租金損失，一審法院根據(jù)查明事實，依法作出（2019）蘇0104民初3346號民事判決書，判決：一、王彬于判決生效之日起30天內(nèi)搬出位于本市秦淮區(qū)房屋。二、王彬于判決生效之日起十日內(nèi)向趙玉琴支付占用房屋期間所產(chǎn)生的房租損失16100元（自2018年11月16日起至2019年5月9日止）。王彬不服一審判決，上訴至本院，本院依據(jù)查明事實依法作出（2019）蘇01民終5857號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。
【一審法院認為】一審法院認為，《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一的合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同損害國家利益;(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。2018年11月16日，趙玉琴與王某就509室房屋簽訂《南京市存量房買賣合同》，現(xiàn)咸秀英以509室房屋系其與王某的夫妻共同財產(chǎn)，
王某未經(jīng)其同意出售該房屋，系無權(quán)處分，趙玉琴購買509室房屋的價格遠低于同時段同地區(qū)市場價，趙玉琴非善意取得，要求確認該買賣合同無效，并要求追回該房屋。首先從咸秀英與王某的三個子女即本案被告王華、王彬、王群的陳述可以認定咸秀英夫妻二人與王彬之間的矛盾很大，咸秀英本人亦陳述：“王彬把我們罵的狗血噴頭，不知道為什么罵我們"；從王群的陳述可以認定咸秀英夫妻因與王彬矛盾大，生活不愉快，在509室房屋買賣合同簽訂之前咸秀英夫妻兩人已經(jīng)決定將509室房屋出售他人，然后到淮安其侄子處生活，并委托王群通過中介尋找買房人；王華亦陳述:“母親明確告訴本人其知道賣房子的事情，并說如果不賣房子，不早點走的話，被弟弟王彬害死的可能性都有，父親也告訴本人賣房子的事情母親也知道。"，綜合以上情況，一審法院依法認定趙玉琴與王某簽訂的《南京市存量房買賣合同》系王某的真實意思表示，合法有效，咸秀英知道或者應(yīng)當知道王某與趙玉琴簽訂《南京市存量房買賣合同》，并將509室房屋出售給趙玉琴的事實；其次，即使如咸秀英所稱其對王某將509室房屋以140萬元的價格出售給趙玉琴開始是不知情的，但其后在其明知王某將售房款中的50萬元給付王群時并沒有提出異議，咸秀英起訴時亦自認其于2019年4月已知房屋出賣事宜，且在其知曉2019年6月28日王華、王彬、王群簽訂協(xié)議將售房款140萬元平均分配時，亦予以認可，綜合以上情況，一審法院依法認定對于
王某將509室房屋以140萬元的價格出售給趙玉琴，咸秀英事后是予以追認的。綜合以上情況，咸秀英的訴訟請求因無事實及法律依據(jù)，一審法院不予支持。
【二審上訴人訴稱】咸秀英上訴請求：1．撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判將本市秦淮區(qū)房屋（以下簡稱509室房屋）恢復登記至上訴人名下。2．一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：1．一審法院認定上訴人知道或應(yīng)當知道509室房屋出售，且事后追認，與實際情況不符。王華、王群曾因爭奪售房款大打出手，且不顧醫(yī)院反對催父親王某辦理銀行轉(zhuǎn)帳手續(xù)，兩人完全是為了侵占售房款而在一審法院做不實陳述。三子女平分售房款，上訴人是事后知道，并非追認；2．購房人趙玉琴系房產(chǎn)中介經(jīng)營者趙玉狼的姐姐，受讓509室房屋是惡意的，且沒有支付合理對價。該房屋至今尚未交付，上訴人至今仍居住其中。趙玉琴在一審陳述其對509室房屋市場價格、居住情況均不知情，該房屋買賣過戶由趙玉狼一手操辦，在未看房情況下，當天簽合同、當天付款、當天過戶交易，且其在庭審中陳述賣房時上訴人不在場，上訴人不需知情，對于房屋市場價不知道等，均明顯不符合常理。509室房屋經(jīng)鑒定評估價值為223.07萬元，而趙玉琴僅支付了140萬元。趙玉琴明知上訴人之夫王某出售該房屋時其妻不知情，而王某轉(zhuǎn)讓房屋時已經(jīng)80多歲高齡，被上訴人利用自己的優(yōu)勢地位哄騙老人以不合理低價轉(zhuǎn)讓房屋，明顯有違上訴人的真實意思表
示，顯失公平。二審中，上訴人提交了以下證據(jù)：1．接處警記錄證明，以證明2019年7月26日王華曾陪同上訴人去派出所報警稱王某在家人不知情的情況下將509室房屋出售給他人；2．王華書寫的情況經(jīng)過一份，內(nèi)容為照顧王某的情況經(jīng)過等，以證明該內(nèi)容與王華在一審陳述相違背，王華在一審陳述不真實；3．王華與王某的錄音證據(jù)兩份（當庭播放錄音），以證明2019年7月20日王華在與其父親交談時多次表示父親被騙，她事先不知情，也與其在一審談話筆錄內(nèi)容相違背。以上三組證據(jù)共同證明王華、王群因利益糾紛，為謀取509室房屋售房款而在一審做不實陳述，從而導致一審法院認定事實錯誤。經(jīng)質(zhì)證，趙玉琴對三組證據(jù)的真實性均不認可，認為這些證據(jù)反映的是上訴人家人之間的事情，其不清楚情況，其認為509室房屋買賣是真實的、善意的、合法的，是正常的交易。王華、王彬、王群未發(fā)表質(zhì)證意見。綜上，上訴人咸秀英的上訴請求依據(jù)不足，應(yīng)予駁回；一審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
