遼源百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)
業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位建議書(shū)
同（百樂(lè)）字第003號(hào)自2003年4月12日我司接受貴司商業(yè)顧問(wèn)委托以來(lái)，我司董事長(zhǎng)張璋、執(zhí)行總裁陳世劍等領(lǐng)導(dǎo)均親臨遼源考察，并委派副總裁程建國(guó)到雙龍項(xiàng)目組指導(dǎo)工作，直接參與雙龍百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的前期規(guī)劃等工作。我司領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)研究中心和項(xiàng)目組成員針對(duì)雙龍百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位多次召開(kāi)專題會(huì)議，進(jìn)行了全面深入的分析、研究和討論，同時(shí)就此問(wèn)題多次與雙龍集團(tuán)董事長(zhǎng)姜玉軒、總經(jīng)理姜平進(jìn)行了深入的溝通和交流。項(xiàng)目組成員用半個(gè)月的時(shí)間，對(duì)遼源市零售業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目進(jìn)行了全方位的摸底調(diào)查，先后調(diào)查了遼源市圖書(shū)館、公安局、統(tǒng)計(jì)局、人民大街、西寧大街、世紀(jì)步行街及分布于該商圈內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（聯(lián)貿(mào)大廈、集貿(mào)商城、華泰商城、凱瑪購(gòu)物中心、恒客隆超市、第一百貨、銘旺商城、友誼商城、襪子城及專賣店和沿街店鋪），調(diào)查了健康路、文化廣場(chǎng)周邊的裝飾材料、家居、家具類店鋪、商場(chǎng)，包括東方商城、吉源家具城、建材市場(chǎng)以及遼源市的餐飲、娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，并組織商業(yè)研究中心人員、各方面專家，對(duì)實(shí)地調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行認(rèn)真科學(xué)的分析、整理和反復(fù)比較、研究，得出結(jié)論。為了充分發(fā)掘和提升雙龍百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，確保雙龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司得到良好的投資回報(bào)，
樹(shù)立良好的社會(huì)形象，我司就雙龍百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位問(wèn)題提出如下建議：
一、本建議書(shū)綜合考慮的前提和因素
考慮因素一、遼源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展進(jìn)程的需要
遼源市近幾年經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展都呈現(xiàn)出健康、快速、高效的良好勢(shì)頭，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸、郵電通訊、能源電力、商業(yè)、固定資產(chǎn)投資等都有較快的發(fā)展，2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率達(dá)到了10.6%。遼源市委、市政府把不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要作為最終目標(biāo)，致力于創(chuàng)造與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相適應(yīng)的現(xiàn)代化生活環(huán)境，為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟了巨大的發(fā)展空間，本項(xiàng)目在定位時(shí)充分考慮利用了這一有利條件。
考慮因素二、遼源市商業(yè)發(fā)展的需要
遼源市商業(yè)發(fā)展還處于相對(duì)落后的狀態(tài)，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的綜合大賣場(chǎng)、精品百貨、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)還未凸現(xiàn)，連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展也相對(duì)滯后，但遼源市沿街品牌專賣已逐漸多起來(lái)，超市業(yè)態(tài)亦深得消費(fèi)者青睞，遼源商業(yè)正處于發(fā)展初期，各商業(yè)企業(yè)在近幾年內(nèi)必將進(jìn)行調(diào)整、改造或重新整合資源，逐步朝布局合理、分類明確、形象統(tǒng)一、品牌突出的方向發(fā)展，新的商業(yè)業(yè)態(tài)必將在遼源誕生，本項(xiàng)目定
位亦必須遵循這種發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律。
考慮因素三、遼源市居民生活和消費(fèi)習(xí)慣變化的需要
在遼源市城市和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下，城市和城鎮(zhèn)居民收入有了較大提高，人民生活得到了很大改善，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增
長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類消費(fèi)及休閑娛樂(lè)類消費(fèi)比重保持平穩(wěn)、健康、快速增長(zhǎng)，人們生活消費(fèi)習(xí)慣從講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場(chǎng)需求狀況，充分滿足人們生活及消費(fèi)的需求。
考慮因素四、提升本項(xiàng)目在所在商圈發(fā)展水平和競(jìng)爭(zhēng)力的需要遼源市以世紀(jì)步行街為中心的商圈是經(jīng)過(guò)多年的演變發(fā)展逐漸形成的，輻射遼源市兩區(qū)一縣。在這個(gè)商圈內(nèi)，集中了遼源市的品牌專賣店，已開(kāi)業(yè)、未開(kāi)業(yè)和在建的商場(chǎng)，包括零售業(yè)態(tài)的市場(chǎng)、超市及家具商場(chǎng)等，但缺乏設(shè)施配套、功能齊全的購(gòu)物廣場(chǎng)，而雙龍百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)地處遼源市唯一商圈的中心，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位在考慮填補(bǔ)商圈業(yè)態(tài)空白的同時(shí)，以前瞻性的戰(zhàn)略眼光和遼源商業(yè)領(lǐng)跑者的姿態(tài)直面商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何更好地解決本項(xiàng)目自身生存和競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展的問(wèn)題，這也是本建議書(shū)需要長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的因素。
考慮因素五、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)巨大生存空間的吸引
嚴(yán)格的說(shuō)，遼源市現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展到目前為止，只有品牌專賣和超市，銘旺商城經(jīng)營(yíng)雖不成功，但已初開(kāi)精品百貨之先河。超市和品牌專賣在一定程度上獲得了成功，成為遼源中高收入者購(gòu)物光顧的場(chǎng)所，導(dǎo)致了消費(fèi)需求市場(chǎng)變化的加劇，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)巨大的生存和發(fā)展空間，潛在的品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)市場(chǎng)能量巨大，是本項(xiàng)目定位時(shí)必須要考慮的重要因素。
考慮因素六、最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要為了保證投資方及時(shí)回籠資金，提高投資回報(bào)率，最大限度地提
升本項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，可以在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到更好的實(shí)現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步挖掘和提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使項(xiàng)目整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)保值和逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。
考慮因素七、樹(shù)立雙龍商業(yè)地產(chǎn)品牌形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值回報(bào)的需要
本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，雙龍集團(tuán)除獲得可觀的投資回報(bào)外，更要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值，從而樹(shù)立雙龍地產(chǎn)的品牌，提升雙龍地產(chǎn)的美譽(yù)度和社會(huì)形象，因此，項(xiàng)目的定位不能簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回
報(bào)，還要充分挖掘本項(xiàng)目產(chǎn)生的社會(huì)影響和社會(huì)價(jià)值，打造雙龍地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略，這是項(xiàng)目定位時(shí)考慮的潛在因素。
二、對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)定位的建議
建議一、關(guān)于本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位
建議內(nèi)容：我司建議本項(xiàng)目整體定位為“一站式”購(gòu)物廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)主體包含8個(gè)主要業(yè)態(tài)，具體為：
1、中型標(biāo)準(zhǔn)超市。規(guī)劃負(fù)一樓約4880平方米的建筑面積，引進(jìn)
專業(yè)經(jīng)營(yíng)超市的投資商，自主經(jīng)營(yíng)，自主管理。
2、臨街精品店鋪。一樓步行街一側(cè)和富康路一側(cè)規(guī)劃為臨街店
鋪，鋪內(nèi)使用面積以30~50平方米單位為主，共規(guī)劃出鋪內(nèi)
使用面積約1100平方米，引進(jìn)中高檔品牌專賣店，出售產(chǎn)權(quán)，
業(yè)戶自主經(jīng)營(yíng)，自主管理。
3、室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品商鋪。一樓、二樓和三樓、四樓的一
部分，共計(jì)14300平方米建筑面積，經(jīng)營(yíng)代表消費(fèi)潮流和趨
勢(shì)的中低檔品牌商品，商鋪鋪內(nèi)使用面積大小以8~20平方米
為主，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。
4、個(gè)體時(shí)尚店鋪。在三樓規(guī)劃半層樓約2700平方米建筑面積，
經(jīng)營(yíng)時(shí)尚化、個(gè)性化的中低檔商品，規(guī)劃鋪內(nèi)使用面積10~15
平方米為單位，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。
5、百元街市。在四樓規(guī)劃半層樓約2700平方米建筑面積，經(jīng)營(yíng)
時(shí)尚化的小商品和飾品，價(jià)位均在100元以下，商鋪鋪內(nèi)使
用面積以4~12平方米為單位，出售產(chǎn)權(quán)或出租，業(yè)戶自主經(jīng)
營(yíng)，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。
6、家居廣場(chǎng)。五樓、六樓共11240平方米建筑面積經(jīng)營(yíng)家居類
商品，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，
業(yè)戶自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)統(tǒng)一管理。
7、餐飲廣場(chǎng)。在七樓規(guī)劃出3500平方米建筑面積經(jīng)營(yíng)中餐、小
吃、咖啡屋、茶房，租賃為主，自主經(jīng)營(yíng)，自主管理。
8、休閑娛樂(lè)城。在七~九樓規(guī)劃出約10000平方米建筑面積經(jīng)營(yíng)
洗浴、休閑、娛樂(lè)等項(xiàng)目，租賃為主，業(yè)戶自主經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一
管理。
建議理由：雙龍百樂(lè)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建筑面積55000平方米，地上九層，地下兩層，共十一層，地下有2300平方米的停車場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)，是遼源市最具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；其次，具有地理優(yōu)勢(shì)，地處世紀(jì)步行街的中段，是遼源市商圈中
