某市溫泉養老項目可行性報告范本

某某溫泉養老基地項目

可行性分析報告

某市某某溫泉養老基地有限公司

年 月 日

1

目 錄

一、總論

二、需求預測和擬建規模

(一) 市場需求預測

(二) 建設規模

(三) 項目總投資、資金籌措

三、項目建設條件及公用配套設施情況

（一）項目已經具備的條件

1、項目用地資源條件

2、天然資源條件

3、公共資源條件

4、項目選址及公共設施配套情況

四、項目建設基本情況

（一）園項目已完成建設的工程

（二）項目改造計劃

（三）項目擴展計劃

五、項目投資預算

（一）改造、建設設計方案

（二）投資預算

（三）新建項目投資11億元

六、資源開發利用與環境評價

（一）溫泉資源的開發利用

（二）

生態環境影響分析

七、企業組織、勞動定員、人員培訓

（一）企業組織構架圖

（二）勞動定員

（三）人員培訓

八、經濟、社會效應分析

2

（一）經濟效應分析

（二）經營成本分析

（三）經營策略分析

（四）社會效應分析

（五）養老方式正悄然發生改變

九、投資風險分析

（一）投資風險分析

（二）政策、行業競爭等因素導致的風險

十、結論

十一、附件

1、項目單位營業執照掃描件；

2、并購企業營業執照、信用代碼證掃描件；

3、園項目的土地證；

4、用地規劃證；

5、建設規劃許可證；

6、建設施工許可證；

7、園項目的環境評價報告；

8、股權轉讓協議；

9、項目效果圖；

10、。

某某溫泉養老基地項目

可行性分析報告

一、總論

“某某溫泉養老基地”項目是某市某某溫泉養老基地有限公司經過充

分的調查研究之后，決定通過并購、改造、完善的方式投資的重大養老項

目。項目總投資達20億元。這樣的項目不僅在某市是第一家，在山東省也

是第一家，全國也是第一家。這個項目具有如下特點：

（一）利用原“溫泉度假村”項目已經建好的公寓、酒店、娛樂設施

進行改造、擴建成為養老公寓，半年時間即可投入經營； 在此基礎上，建

設一座三甲標準醫院，實現醫養結合。該項目審批手續齊全，只需重新辦

理項目立項和定點，這兩件事情都已經辦妥。

（二）某市最近10年來一直是全國“最適宜居住的城市”，享有“這

里的空氣可以原裝出口”的美譽，其生態環境、社會文明、城市管理都是

全省一流。威海溫泉更是獨此一家。這里的生態環境、氣候條件、天然資

源、人力資源優勢都十分突出。

（三）項目位置優勢突出，某市的交通方便，民航、高鐵、高速公路、

輪船四通八達，項目所在地距離機場、高鐵站、高速出口、輪船碼頭的路

程都在20分鐘內到達。

（四）市場優勢更加明顯，山東省就有65歲以上老人1400萬，需要

托管照顧的占25%以上，這些都是無子女的老人、孤寡老人、身邊無子女

4

的留守老人、自愿加入以房養老、保險養老的老人、殘障老人、榮譽

等。全國各地、世界各地可望到某市養老的客源也不少。項目公司剛剛啟

動就受到許多人的關注，紛紛表示會申請入住到基地內的養老公寓。

投資“某某溫泉養老基地”項目，實現多種安置方式并存，醫養結合

是十分必要的，可行的，不僅促進了某市的養老產業發展，為解決當地養

老難問題起到積極的促進作用和引領作用，給山東省發展養老產業提供新

的思路和榜樣，具有十分重要的現實意義。

（五）項目建設單位及項目基本情況

1、項目單位介紹

某市某某溫泉養老基地有限公司，是由四個股東（兩個自然人股東和

兩個企業法人股東）共同出資注冊成立的有限責任公司。注冊地址： 。

注冊資本 元。法人代表 。經營期限 年。

某市某某溫泉養老基地有限公司雖然在某市剛剛注冊成立，股東卻都

是具有20多年企業經營管理經驗的行家，實力雄厚，在 市乃至山東省

都享有一定知名度，旗下更是人才濟濟。

某市某某溫泉養老基地有限公司是為了投資某市的某某溫泉養老基地

項目而專門成立的。公司的宗旨：創建一流的養老養生基地，全心全意地

為老人服務，為國家繁榮、社會和諧作貢獻。公司的經營范圍：養老服務，

醫療服務，住宿服務，餐飲服務，水果蔬菜種植、銷售，水產養殖、銷售，

會議服務，展覽展示服務。公司將以經營溫泉養老公寓、康復醫院、老年

人休閑旅游為主業，兼營溫泉酒店。

某市某某溫泉養老基地有限公司的股東早就看中了 項目，雙方在

5

年 月就公司股權并購事宜進行了積極的溝通磋商，并達成并購協

議，基本完成并購之前的全部準備工作。

2、項目要達到的目的

某市某某溫泉養老基地有限公司的股東具有雄厚的實力，投資某市的

溫泉養老基地項目，目的是搞活國內養老產業市場，創建新型養老體系，

把養老行業做好做大做強，吸引國內外的老人到某市來養老、療養、休閑、

娛樂。從而打造世界一流的養老基地。

3、投資養老項目的重要意義

眾所周知，全世界老人比例逐年提高，尤其是中等以上發達國家的老

人比例更高。2015年山東省的老年人（65歲以上）達到1200萬，占人口

比例的25%，比其他省份的還要高一些，僅次于上海、江蘇。老年人養老

的安置能力嚴重不足，不到應安置老人的15%，而且管理粗放，導致社會

矛盾也日益突出。因此，滿足老年人的需要，增加養老設施的供給，打造

一批專門為老年人服務的管理人才成為當務之急。

某市某某溫泉養老基地有限公司通過并購魯能海源置業有限公司及其

“溫泉度假村”項目，就是要憑借某市良好的自然生態環境、良好的社會

環境，以最快捷的途徑進入養老產業。根據國家標準對該項目進行改造、

建設，使之成為符合國家標準的養老公寓；還配套建設一座三甲醫院和急

救中心（含直升飛機的）。全部項目建成之后，這個養老基地將成為國內外

一流的養老養生、康復療養、度假旅游、休閑娛樂的圣地！某市某某溫泉

養老基地有限公司將成為世界一流的養老行業之航空母艦！

6

二、需求預測和擬建規模

（一）市場需求預測

山東省現有65歲以上的老人約1350萬，其中某市就超過了30萬，這

么多的老年人，如何解決老有所養、老有所醫、安度晚年的問題，關系到

國家的長治久安和社會和諧。引起了黨中央和國務院的高度重視，國家為

了鼓勵各種渠道的資金進入養老產業，采取寬進嚴管、民辦公助的扶助政

策，完全放開投資準入。某市的養老產業跟山東省其他地方一樣，也迎來

了快速發展期，可以預料，產業的前景十分誘人。

據調查得到數據表明，需要進入養老機構安度晚年的老人占總數的25%

左右，也就是說興辦5000張床位的養老基地，僅僅某市就得投資15個才

能滿足安置需要。

目前在某市，能集中安置1000人以上的養老機構還沒有。環境優美配

套齊全的能夠提供優質服務的養老機構，成為迫切需要。

調查得到的數據還表明，對于養老安置有三種需求：基本型養老，對

那些孤寡老人、享受低保的老人，他們需要基本的養老安置；委托照顧型

養老，指那些無子女的老人，或者子女不在身邊的留守老人，榮譽等，

這些老人對養老的要求會高一些；享受型養老的老人，他們是一些參加了

以房養老、保險養老、異地養老、療養計劃的老人，他們對居住的環境、

提供的服務要求較高，對于不同需求的客人，基本型養老的需求較大，但

是會逐漸減少；委托養老的需求會越來越大，逐漸成為主導；享受型養老

的需求穩定增長，尤其是環境優美的養老機構越來越受到青睞，成為爭相

前往的地方。

7

（二）建設規模

“某某溫泉養老基地”項目占地199.06畝，其中的99.06畝已經取得

土地使用證，需要新征地100畝（已經列入政府規劃），計劃建設：

1、養老公寓15萬m,設床位5000張，安置5000個老人入住；

2

2、高度智能化（超三甲標準）的康復醫院一座約4萬m,設置病床550

2

張，日接診量在1000人次以上；

3、一個配備有直升飛機的具有高機動性能、服務范圍覆蓋達500公里

的急救中心；

4、溫泉酒店、休閑娛樂中心設施5萬m；

2

5、與基地配套的道路、橋梁、供排水、供電、供氣、環保、園林綠化、

通信信息網絡等設施。

（三）項目總投資、資金籌措

“某某溫泉養老基地”項目總投資20億元。

“某某溫泉養老基地” 項目所需資金由企業與某投資公司合作解決。

三、項目建設條件及公用配套設施情況

（一）項目已經具備的條件

1、項目用地資源條件

“某某溫泉養老基地” 項目的前身是“溫泉度假村”項目，已經取得

項目用地99.06畝，其中公寓區占地約54.26畝，洗浴中心占地約35.57

畝，酒店占地約9.22畝。

規劃建設溫泉度假公寓78500㎡；別墅844㎡；酒店19034㎡；室內

溫泉娛樂中心12800㎡；室外溫泉娛樂中心16000㎡。

8

項目配套用地100畝已經列入政府的建設規劃當中，等項目資金到位

之后，由國土部門辦理完招拍掛、公示手續即可征用。

2、天然資源條件

某市某某溫泉養老基地有限公司的“某某溫泉養老基地”項目位于某

市溫泉鎮，這里自古以來就是天然溫泉洗浴中心，金代就以溫泉命名并設

溫泉鎮，是中國礦業聯合會評定“中國溫泉之鄉”（全國僅19個）。

“某某溫泉養老基地”項目所在地——溫泉村坐落在溫泉鎮旅游度假

區的中心地帶，該處溫泉井出水溫度達到攝氏53℃ ，出水量大，礦化度極

高，含有非常豐富的有益身體健康的微量元素，是難得的療養、保健，養

生的天然資源。經過改造后的養老公寓可以戶戶通溫泉，為老人療養，度

假、保健、娛樂的首選之地。

溫泉旅游度假區內規劃有濕地公園、溫泉博物館，生態園，采摘園，

垂釣區。可以方便游客參觀、學習和休閑、放松身心。

“某某溫泉養老基地” 項目已經取得溫泉《采礦許可證》和《取水許

可證》。

9

3、公共資源條件

“某某溫泉養老基地” 項目所需的用水、用電、用油、用氣都是按照

項目要求設計、安排的，并且已經布置到位。

10

4、項目選址及公共設施配套情況

“某某溫泉養老基地” 項目所在地——溫泉鎮，地處某市未來城市發

展的中心地帶及交通樞紐，距離機場、火車站、汽車站僅20分鐘車程，是

至榮成、文登、乳山、青島的必經之地。“某某溫泉養老基地”項目周邊的

道路通暢，街道整潔，公交公司已經開通班車到達基地內的溫泉酒店。某

市四座高爾夫球場就近在咫尺。

四、項目建設基本情況

“某某溫泉養老基地” 項目是利用原有的休閑度假項目再經過改造、

擴建而成，原項目選址就充分考慮了當地環境的承載能力，既有利于資源

利用，又符合城市規劃要求，優勢十分明顯。

項目的功能轉變其容量并沒有改變，城市規劃也沒有改變，沒有增加

11

環境的負擔。因此，讓休閑度假村轉變成“某某溫泉養老基地” 是科學的

合理的。不僅可以大大縮短建設期，降低建設成本，還可以大幅提高運營

效率。

（一）原項目已經完成建設的工程

1、度假別墅2套、公寓540套計34000㎡，戶型以55㎡、60㎡、75

㎡為主力戶型。溫泉進戶，戶內設大面積洗浴間，在戶型設計上突出溫泉

療養功能。目前度假公寓及別墅已竣工，具備交付入住條件。

2、公寓式酒店規劃總建筑面積19304㎡，其中地下7622㎡，地上11682

㎡。地上12層，地下2層，共有酒店公寓約180套，每套面積約55㎡，

溫泉進戶、可分戶出售。一層、二層設餐廳、會議等設施，地下一層、二

層設輔助用房和停車庫。一層設餐飲包間10個，二層設500㎡宴會大廳，

105㎡大會議室1個，80㎡中型會議室1個，42㎡小型會議室4個。

3、溫泉娛樂中心分為室外及室內兩部分。

A、室內溫泉娛樂中心總面積12800㎡，有以下幾個功能分區：

（1）男、女更衣區。

（2）男、女獨立高、中低泡池。

（3）公共鹽霧浴、超音波、沖擊泉、按摩浴、漩渦池、干蒸、濕蒸、

桑拿、火龍浴的特色洗浴。

（4）健身、練歌房、網吧、茶吧等娛樂服務區

（5）螺旋滑梯、游泳戲水區、游藝室等娛樂區。

（6）理療、推拿、健身房、VIP客房、休息廳等健身服務區：

（7）餐飲、客房等服務區。

12

B、室外露天溫泉娛樂中心總面積約16000㎡，有以下功能分區。

（1）水上動感區：該區域包含漂流谷、海浪池、滑梯、兒童娛樂池。

（2）泡池：包含大眾泡池、菊花池、玫瑰與百合池、茉莉池、魚療池、

中藥泡池、牛奶浴等。

（3）桑拿中心：包含布草間、水晶房、土氣房、瑪瑙房、麥飯石房等。

C、功能服務區：VIP木屋、咖啡屋、休閑廣場等服務項目。

（二）項目改造計劃

1、根據養老公寓的標準對已經建好的3.4萬m公寓進行改造，包括：

2

a、針對老年人居住的要求設計、改造室內裝飾，增加無障礙設施，鋪

設適宜老年人使用的道路、地板、走廊、衛生間等；

b、配備老年人專用空調系統、電梯；

c、配備老年人使用的床鋪、用具、用品、衛生潔具、門窗等；

d、配備針對老年人的管理服務設備；

e、配備針對老年人的信息管理系統；

2、根據老年人的特點對1.9萬m溫泉酒店、2.88萬m洗浴、娛樂設

22

施進行改造，確保老年人使用安全。

（三）項目擴建計劃

新增建設用地100畝，用于建設：

1、養老公寓10萬m，新增床位3500張，使總數達到5000張；

2

2、醫療康復（三甲醫院）設施4萬m，設病床550張，日接診量達到

2

1000人以上；

3、一個有通用航空機場并且配備直升飛機的具有高機動性、服務范圍

13

覆蓋達500公里的急救中心；

4、配套相應的道路、供排水、供氣、供電、園林綠化、通訊等設施；

5、配套相應的管理、運輸、醫療、急救裝備、設備；

6、配套相應的智能化、信息化管理系統。

五、項目投資預算

（一）改造、建設設計方案

“某某溫泉養老基地”項目的改造、建設設計方案執行標準：

《老年人居住建筑設計標準》GB/T50340

《老年人建筑設計規范》JGJ122

《老年養護院建設標準》和《城市道路和建筑物無障礙設計規范》JGJ50

MZ008-2001《老年人社會福利機構基本規范》。

（二）投資預算

1、股權轉讓費用

并購魯能海源置業有限公司的股權（含項目）費用3億元。

2、購置土地費

為養老基地配套建設康復醫院所需的土地100畝，需1億元。

3、項目裝修改造 5億元。

（1）外墻裝修工程 3000萬元

酒店部分外墻整體采用美觀使用的高檔玻璃幕墻，結合歐式風格裝飾，

古典穩重中不失現代氣息。營業點采用一體化霓虹設計，醒目、大氣，辨

識度高。酒店樓頂安裝大型電子屏幕廣告牌，進一步加強智能商務氣息。

14

（2）內部土建裝修工程 5000萬元

包括度假公寓34000平方米及酒店19304平方米的室內裝修改造。

度假公寓裝修主要包括大面積溫泉洗浴間，基礎地面及墻面裝修；

酒店包括住宿間隔斷及裝修，衛生洗浴設施及給排水設施安裝，墻面

裝飾，餐飲包間隔斷及裝飾，宴會大廳裝飾，會議中心各會議室裝修及設

備設施安裝等。

（3）溫泉管道供水工程及設備 5000萬元

為保證溫泉洗浴給、排水的通暢，需獨立供水管道及相應所需的設備，

并使用專業設備與室內給、排水接口對接。

（4）配電工程 3000萬元

包括供電線路工程和地下室備用電源機房建設。機房建筑采用低噪音

裝修，安裝柴油發電機組，參數要求：常用1000KW，備用1100KW/1375KVA。

具備自動、手動兩種啟動模式，能夠保證按設定程序發電機組自動啟動，

并向負載供電，并能夠自動根據負荷情況加載或減載。

（5）溫泉洗浴設備 5000萬元

溫泉娛樂中心分為室外及室內兩部分——

A、室內溫泉娛樂中心總面積12800平方米，主要包括：男、女更衣區；

男、女獨立高、中、低泡池；公共鹽霧浴、超音波、沖擊泉、按摩浴、漩

渦池、干蒸、濕蒸、桑拿、火龍浴的特色洗浴；健身、練歌房、網吧、茶

吧等娛樂服務區；螺旋滑梯、游泳戲水區、游藝室等娛樂區；理療、推拿、

健身房、VIP客房、休息廳等健身服務區；餐飲、客房等服務區。

B、露天溫泉娛樂中心總面積約16000平方米，主要包括：漂流谷、海

15

浪池、滑梯、兒童娛樂池；大眾泡池、菊花池、玫瑰與百合池、茉莉池、

魚療池、中藥泡池、牛奶浴等；桑拿中心的布草間、水晶房、土氣房、瑪

瑙房、麥飯石房等；以及VIP木屋、咖啡屋、休閑廣場等服務項目。

（6）智能化工程 1億元

A、弱電智能化系統工程 5000萬元

酒都各服務點及包間、住宿房間等均配備智能化物聯網系統，能實現

遠程監控、遠程遙控、聲音識別及聲控設備、自動點餐、智能空調、智能

感應燈光、自動窗簾、臉孔自動識別門禁等特色服務。

系統包括樓宇自控系統、數字程控交換機系統、視訊綜合服務系統、

電視監控系統、電子巡更系統、區域110報警聯網分系統、背景音響及緊

急廣播系統、燈光控制系統、會議系統、酒都管理軟件系統、智能車輛管

理系統、局域網絡（LAN）工程、衛星電視系統、綜合布線系統、系統集成

（IBMS）等。

B、無線集群通信調度系統 5000萬元

包括主機系統和便攜式終端機6000部，員工工作時每人配備便攜機一

部。另外為滿足團隊旅游和商務會議便于人員管理的需求，可向顧客提供

無線集群通訊調度服務，免費提供便攜機。

（7）地下冷庫工程 3000萬元

采用新型模塊化組合式冷庫系統，建設周期短，安裝快捷，結構耐久，

符合食品衛生要求。冷庫規格為5×10×3，約150立方，其中高溫冷庫約

80立方，用于存儲蔬菜、鮮果、牛奶等保鮮食品；低溫冷庫約70立方，用

于存儲羊肉、海鮮等冷凍食品，其中包含一個約20立方的速凍庫。

16

（8）自動停車系統及相關設施安裝 3000萬元

地下停車場自動停車管理，包括感應式卡讀寫系統、發卡系統、監控

系統、智能管理及收費電腦等設備以及VIP車庫等設施安裝。

（9）電梯安裝工程 2000萬元

公寓、醫院、酒店安裝高速客用、貨、醫用等電梯30部。

（10）中央空調工程 5000萬元

采用地源熱泵式中央空調冷暖機組，綠色、環保、節能。

（11）廚房、餐廳設備及家具 2000萬元

灶具、炊具、廚具、餐具；餐臺、餐椅、餐車、吧臺等。

（12）賓館住宿設備及家具 3000萬元

床具、家具、電視、電腦；床上用品，衛生潔具。

（13）宴會大廳及會議中心多媒體系統1000萬元。

（四）新建項目投資11億元

1、養老公寓2000套，共10萬㎡，包含土建工程、道路、橋梁、排水，

管線、園林綠化等需要3億元；

2、養老公寓內床具、用具、衛生潔具、電器設備、供電、供水、供氣、

通訊設備、網絡設備、運輸設備、管理設備等需要2億元；

3、三甲醫院4萬㎡，包含土建工程、道路、橋梁、排水，管線、園林

綠化等需要2億元；

4、醫院內床具、用具、衛生潔具、電器設備、供電、供水、供氣、醫

療設備、通訊設備、網絡設備、運輸設備、管理設備等需要2億元；

5、急救中心的裝備1億元。

17

6、通用航空機場1億元。

共計：20億元人民幣。

六、資源開發利用與環境評價

（一）溫泉資源的開發利用

“某某溫泉養老基地” 項目地處某市設立的溫泉度假區內，溫泉的開

發利用已經列入城市資源利用計劃，無需項目公司再行申請。盡管如此，

項目建設和運營管理當中，仍然需要注意節約資源，防止造成對資源的破

壞和浪費。

“某某溫泉養老基地” 項目所倚靠的資源不僅僅是某市的溫泉資源，

還有獨特的海洋氣候資源和陽光資源。項目建成之后，要主動的保護環境，

珍惜當地干凈的海岸、陽光、淡水資源。

（三）生態環境影響分析

1、生態環境的現狀

某市的生態現狀是什么？海岸干凈，海水湛藍，是藍天白云，是山清

水秀，是空氣新鮮（“某市的空氣可以原裝出口”）。是最適宜居住的城

市，生態環境非常好！

某市市委市政府2010年立志打造“藍色休閑之都、世界宜居城市”的

城市名片，如今被人們譽為：中國最著名的海濱度假旅游之城是威海，三

面臨海，卻并不潮濕，這在全國海濱城市中是少有的。“紅瓦綠樹，碧海

藍天”，威海是一副秀美的山水畫，四季都如此寧靜。看繁花似錦，樹影

婆娑，海闊天空，瓊樓玉宇。分不清海在城中，城在山中，還是樓在林中，

人在綠中。

18

2、項目對生態環境的影響

某市溫泉鎮的溫泉資源是獨一無二的，溫泉鎮因此被中國礦業聯合會

評定“中國溫泉之鄉”（全國僅19個）。設立“溫泉旅游度假區”是市政府

的決定，列入了城市發展的總體規劃。而“某某溫泉養老基地”項目的前

身是“溫泉度假村”項目，用地規劃、建設規劃、環境評價全部按照政府

規定完成審批手續的。建設施工也是完全執行相關規程的，確保項目施工

不出問題。

“某某溫泉養老基地”項目將充分考慮資源的容量、利用和返補，要

在客源安排、洗浴方式要統籌協調，杜絕資源的浪費。項目所產生的生活

污水要先處理合格之后再排放，防止資源被破壞。

環保部門的評價是：項目選址合理，年計劃開采溫泉地熱水5萬噸的

方案可行，建設用地為適宜，礦山建設為基本適宜。

“某某溫泉養老基地”項目中的三甲醫院建設將遵守國家規定，做好

選址、規劃、環境評價等工作，經營當中會妥善處理噪音、醫療垃圾問題，

保護好周邊環境。因此，項目對生態環境的安全的。

七、企業組織、勞動定員、人員培訓

（一）企業組織架構圖

19

股東會

監事會

總經理辦

董事會

副總經理 總經濟師 總工程師 總會計師

工程技術 資產管理 信息中心 物資配送 投資部

財務結算

部

溫泉洗浴 養老公寓 溫泉酒店 三甲醫院 急救中心 旅游休閑

（二）勞動定員

據估算，基地共大約需要員工2000名，由各個單位根據勞動崗位確定

聘用員工數量。

（三）人員培訓

所有員工都要經過2～4周的專業培訓，經過考核合格才能聘任上崗；

每個季度進行一次在崗任職考核，實行末位淘汰制，首次考核不合格的，

轉入后備人員培訓斑，第二次考核不合格，必須換崗或者辭退。

八、經濟、社會效益分析

（一）經濟效益分析

1、“某某溫泉養老基地”項目總投資20億元，二年建設期，項目全部

工程完工后，共建成：

1、養老公寓15萬m,單位面積60m的養老公寓1500套，可安排床位

2 2

5000張，可安排5000名老人入住；

2、公寓式酒店300間19304㎡，每天可接待500多人入住；

3、室內溫泉娛樂中心12800㎡，日接待游客500多人；

4、室外露天溫泉娛樂中心總面積約16000㎡，日接待游客500多人；

5、總面積4萬㎡醫療康復（三甲）醫院一座，日接診量1000人以上。

20

6、一個配備有直升飛機的通用機場，高機動性能、覆蓋范圍達500公

里急救中心。

經濟效益預測表

每年數據 客人數 人均消費 銷售收入 利稅 備注

（人） （元） （萬元） （萬元）

養老公寓 5000 60000 30000 15000 按300天計

溫泉酒店 150000 1000 15000 7500 按300天計

洗浴養生 150000 200 3000 1500 按300天計

溫泉娛樂 150000 500 7500 4500 按300天計

醫院收入 165000 1000 11650 5500 按300天計

合計 67150 34000 320000人次

以上經濟效益預測基于客人100%入住率，住滿300天來計算的，根據

調查得到的數據表明，對養老基地的認可程度情況是空前的，山東省濟南

市、淄博市、棗莊市等污染較嚴重的城市客戶的反映更加熱烈，表示一定

會申請入住。

隨著醫院投入使用，患有老年病、特慢病的老人入住的人數會大幅度

增加，同時也將會帶動親屬、朋友來加入溫泉旅游度假客源，預計酒店的

入住率會大幅提升。

（二）經營成本分析

經營成本預測表

項目名稱 數量（人） 人均開支（元） 累計（萬元） 說明

21

原材料 6500 20035.55 13023.1 食物等

80000 16000 員工工資福利 2000

0.6元/kwh 1200 電費 2000萬度

3.2元/噸 58.40 水費 18.25萬噸

3.4元/M408 天然氣 12萬立方

3

9000元/噸 328.5 車用燃料油 365噸

1% 2000 維護維修費 投資額度

每月1萬元 12 衛生清潔費 生活醫療

每月10萬元 120 應急公關 不可預見費用

33150 合計

不含急救中

心的費用

（三）經營策略分析

1、養老基地經營的對象：既有政府安置的享受低保的老年人、無子女

老人、殘障老人、榮譽，給予這部分老人提供基本養老保障，讓他們

能夠安度晚年；還有安置自愿入住的老人，保險機構委托照顧的加入房子

養老計劃、保險養老計劃的老人，親屬委托照顧的老人，療養度假的老人。

2、養老基地的經營原則：經營為主，安置為輔，采取差異性費率，提

供差異化服務，根據客人的要求和消費能力提供服務。

3、基地經營目標：以養老帶動消費，以消費支撐養老安置和基地維護，

實現收大于支的盈余預算，略有結余，自負盈虧，平穩發展。

4、經營策略：做好基地優勢的宣傳推廣，吸引國內國外的老年人前來

入住；不斷提高軟硬件水平和服務質量，樹立海源溫泉養老的品牌，千方

百計保證客源飽滿，這是基地長久興旺發達的根本保證。

22

以上預估成本費用開支都是必須的、合理的。因此印證了養老基地項

目屬社會保障性行業，其特點就是投資大，見效慢，收益穩定，回收期長

的行業。需要政府給予稅收的優惠政策。

（四）社會效益分析

“某某溫泉養老基地” 項目的經濟效益雖然沒有其他行業顯著，其社

會效益卻是十分巨大的。

1、很好解決老年人老有所養，老有所醫，安度晚年的社會問題。山東

省為例，某市的“某某溫泉養老基地” 項目可以安排5000人養老，如果

每一個城市舉辦幾個這樣規模的基地，那么全省25%的老人養老安置問題就

解決了，這恰好是需要社會托管養老老人所占的比例。

2、養老基地所提供的養老公寓，全部設施、設備都是根據老年人特點

進行設置配置的，讓老年人不僅使用方便，而且減少事故風險；養老基地

配備的服務人員都是經過職業教育的專業人員，素質都很高。

3、安排就業接近2000人，給當地大量勞動力提供就業機會。

4、帶動消費，按照5000個床位，每個床位每天采購消費150元計算，

每年可以拉動當地消費22500萬元。

5、通過“某某溫泉養老基地” 項目的宣傳推廣，讓更多的人被某市

“最適宜居住的城市”的城市名片所吸引，將會有更多的國外老人尤其是

歐洲、中東、東南亞地區的老人愿意到這個安全、寧靜、清潔、優美的城

市來養老、度假。

（五）養老方式正悄然發生改變

據山東省老齡辦提供的信息，某市及周邊城市的養老系統還是停留在

23

敬老院的層次，托管養老、醫療養老、保險養老等新型養老方式還沒有形

成氣候。隨著國家政策的調整，享受低保養老的人群逐步減少了，新型養

老方式被越來越多的人接受，這是政策紅利、經濟發展的紅利，有一定規

模、口碑良好的養老基地逐漸成為老年人信任的歸宿。

“某某溫泉養老基地” 項目將立足于某市，服務于某市、煙臺市、青

島市乃至山東全省。同時也歡迎國內外的老年人入住。

九、投資風險分析

（一）投資風險分析

項目投資風險主要有資金風險、政策風險、市場風險、經營風險。

1、某市某某溫泉養老基地有限公司對于投資“某某溫泉養老基地”項

目充滿信心，與某資本公司的資金合作已經確定，全部資金已經落實，雙

方本著“真誠合作，互利共贏”的原則，確保投資按時到位，項目按時開

工建設，按時完工，按時投入運營。

2、“某某溫泉養老基地”項目是在國家鼓勵民間資金投資養老的政策

公布之后上馬的，可以享受國家的政策紅利；利用原來的“海源溫泉養度

假村”項目進行改造、擴建而成，建設期短，手續簡單，成本比新建低，

投入運營的速度快。投資風險降低不少。

3、“某某溫泉養老基地”項目是以投資基礎設施、設備為主，受市場

價格波動供求影響的程度非常有限，風險不大。

4、盡管養老產業的投資回收期比較長，配合政府安置的特殊養老對象

基地來養老、消費，基地的運營就不會虧損，投資風險還是可控的。

（二）政策、行業競爭等因素導致的風險

1、我國已經放開養老產業的準入，并且鼓勵民間資金投資養老產業，

目的是充分利用各種資源來解決我國的養老難問題，現在平均需要七個半

勞動力供養一個老人，發達地區需要六個勞動力來供養一個老人。有將近

25%的孤寡老人或者身邊無子女的老人、殘障老人、榮譽需要社會托管。

隨著社會分工的細化和家庭獨立化，越來越多的老人愿意接受集體供養。

民辦養老公寓、敬老院養老已經成為發展趨勢。相信國家的政策會對養老

產業有更多的傾斜。

2、競爭是推動行業進步，不斷創新的推手，并還是壞事。行業內部競

爭首先是硬件的競爭，其次是軟件的競爭。“某某溫泉養老基地”項目占有

天時地利人和，有某市政府各部門的大力支持，某市的良好生態環境，有

得天獨厚的溫泉，得到強大的資金實力支持，有海源人的團結拼搏精神，

有充裕的客源。

3、海源人不懼怕競爭！某市某某溫泉養老基地有限公司決心在某市打

響養老產業的第一炮，以“某某溫泉養老基地”項目的建設、運營當中、

發現、選拔、培養人才，不斷增強企業的核心競爭力，爭當行業的排頭兵

和旗手！

十、結論

社會效益巨大，市場巨大，前景樂觀，投資風險可控。

十一、附件

1、項目單位營業執照掃描件；

2、并購企業營業執照、信用代碼證掃描件；

3、原項目的土地證；

4、用地規劃證；

5、建設規劃許可證；

6、建設施工許可證；

7、原項目的環境評價報告；

8、股權轉讓協議 ；

9、項目效果圖；

10、項目現場照片。

1、經營企業：某市某某溫泉養老基地有限公司執照

2、原項目單位執照

26

原項目單位信用代碼證

3、項目土地證111號、號、113號112

4、用地規劃證

5、建設規劃許可證

6、建筑許可證

7、項目環境影響評價報告表（部分）

、

30

8、原項目公司股權轉讓協議

9、項目設計效果圖

32

關于項目改建立項的說明：

2023年2月1日某市區發改局正式受理“某某溫泉養老基地”項目立

項申請，承諾在三個工作日內發放《某某溫泉養老基地》項目備案證。

2023年2月1日某市區民政局正式受理“某某溫泉養老基地”項目籌

辦申請，承諾在三工作日內發放《某某溫泉養老基地》項目籌辦準許文件。

10、項目現場照片

33

公寓大門

溫泉酒店外景

34

酒店大堂

酒店客房

溫泉休閑洗浴中心外景

溫泉洗浴中心內部

37

38

室內溫泉娛樂區

室外溫泉娛樂區

40

通往項目基地的道路已經鋪設完畢

41