個人住房轉讓稅收相關政策及操作流程

個人住房轉讓稅收相關政策及操作流程

一、稅收政策

（一）個人將購買(de)住房對外銷售

1、營業稅：

（1）不足5年(de)按轉讓價格（房地產交易所(de)評估價）全額計征.

（2）超過5年（含）(de)普通住房免征營業稅.普通住房按東地稅發[2005]

125號文規定(de)標準界定.

（3）超過5年（含）(de)非普通住房按差額計征營業稅.

轉讓價格指市房地產交易所出具(de)東莞市房地產交易登記證明書上注明

(de)價格,屬于拍賣(de)按拍賣成交確認書上注明(de)價格.

“按差額計征”是指以轉讓價格減去購買價格(de)差額為計稅金額,購買價

格指購房發票價格,不包括其他相關稅費.

“按差額計征”必須憑發票或法院文書進行抵減.法院文書是指：法院判決

書、裁定書、調解書,以及可由人民法院執行(de)仲裁裁決書、公證債權文書.

2、個人所得稅：

（1）個人轉讓自用達五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

個人所得稅.

（2）若能提供購置發票原件(de),必須按稅法規定計算征收個人所得稅,即：

個人所得稅=（轉讓價格－財產原值－合理費用）20%.財產原值是指購置該房屋

時實際支付(de)房價款及交納(de)相關稅費（契稅、印花稅等）,必須憑發票、

稅票、財政票據減除；合理費用是指：納稅人按照規定實際支付(de)住房裝修

費用、住房貸款利息、手續費（中介費）、公證費、評估費等費用.以上費用必

須憑稅務發票或財政票據按規定扣除.裝修費發票不僅要求發票上所列付款人

姓名與轉讓房屋產權人相一致,且發票上必須列明(de)裝修房號(de)詳細地址,

經稅務機關審核后,才可按規定比例扣除.

（3）不能提供購置發票原件(de),按轉讓價格全額帶征個人所得稅,即：個

人所得稅=轉讓價格帶征率（目前為2%）.

3、土地增值稅：

（1）當購置原值大于等于轉讓價格時,不征收土地增值稅.否則,可計征或

按%預征.購置原值必須憑發票確認.

（2）個人銷售普通住房,免征土地增值稅.普通住房按東地稅發[2005]125

號文規定(de)標準界定.

（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向地方稅務機關

申報核準,凡居住滿五年或五年以上(de),免征土地增值稅；居住滿三年未滿五

年(de)減半征收土地增值稅.不滿三年(de)全額征收土地增值稅.征收方式為計

征或按%預征.

4、印花稅：按轉讓價格(de)%分別對交易雙方征收.

（二）個人自建自用住房首次銷售

“首次銷售”是指：第一次銷售.也就是說個人將自建住房繼承、贈與或夫

妻財產分割給他人后,擁有人再銷售,也是首次銷售,也可享受自建自用住房銷

售(de)優惠政策.

1、營業稅：

市區（包括莞城、東城、南城、萬江）(de)每戶按占地面積減免50平方米,

其它各鎮每戶按占地面積減免60平方米.超出部分征收營業稅.

2、個人所得稅：

（1）個人轉讓自用達五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

個人所得稅.

（2）若能提供自建發票原件(de),必須按稅法規定計算征收個人所得稅,即：

個人所得稅=（轉讓價格－財產原值－合理費用）20%.財產原值是指實際發生(d

e)建造費用及建造和取得產權時實際交納(de)稅費（契稅、印花稅等）,必須憑

合法票據（發票、稅票、財政票據）減除；合理費用是指：納稅人按照規定實

際支付(de)住房裝修費用、住房貸款利息、手續費（中介費）、公證費、評估費

等費用.以上費用必須憑稅務發票或財政票據按規定扣除.裝修費發票不僅要求

發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人相一致,且發票上必須列明(de)裝修

房號(de)詳細地址,經稅務機關審核后,才可按規定比例扣除.

（3）不能提供自建發票原件(de),按全額帶征個人所得稅,即：個人所得稅=

轉讓價格帶征率（目前為2%）.

3、土地增值稅：

（1）當房屋原值大于等于轉讓價格時,不征收土地增值稅.否則,可計征或

按%預征.房屋原值必須憑發票確認.

（2）個人銷售普通住房,免征土地增值稅.普通住房：按東地稅發[2005]12

5號文規定(de)標準界定.

（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向地方稅務機關

申報核準,凡居住滿五年或五年以上(de),免征土地增值稅；居住滿三年未滿五

年(de)減半征收土地增值稅.不滿三年(de)全額征收土地增值稅.征收方式為計

征或按%預征.

4、印花稅：按轉讓價格(de)%分別對交易雙方征收.

（三）個人首次轉讓房改房

“首次轉讓”是指：第一次銷售.也就是說擁有房改房(de)個人將房改房繼

承、贈與或夫妻財產分割給他人后,擁有人再銷售,也是首次轉讓,也可享受房改

房轉讓(de)優惠政策.

1、營業稅：免征.

2、個人所得稅：

（1）個人轉讓自用達五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

個人所得稅.

（2）若能提供購置發票原件(de),必須按稅法規定計算征收個人所得稅,即：

個人所得稅=（轉讓價格－財產原值－合理費用）20%.財產原值是指：原購房改

房標準面積部分房價（標準面積部分房價=標準面積2000元/每平方米）,加上

原購房改房超標準面積實際支付(de)房價款以及向財政部門（或原產權單位）

交納(de)所得收益及相關稅費（契稅、印花稅等）,必須憑財政票據、稅票減除；

合理費用是指：納稅人按照規定實際支付(de)住房裝修費用、住房貸款利息、

手續費（中介費）、公證費、評估費等費用.以上費用必須憑稅務發票或財政票

據按規定扣除.裝修費發票不僅要求發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人

相一致,且發票上必須列明(de)裝修房號(de)詳細地址,經稅務機關審核后,才

可按規定比例扣除.

（3）不能提供購置發票原件(de),按全額帶征個人所得稅,即：個人所得稅=

轉讓價格帶征率（目前為2%）.

3、土地增值稅：免征.

4、印花稅：按轉讓價格(de)%分別對交易雙方征收.

（四）個人將住房贈與政府社會福利單位

營業稅：不征.

個人所得稅：不征.

土地增值稅：不征.

印花稅：免征.

（五）個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得(de)住房對

外銷售

這種情況下,購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割前(de)購房時間確

定.購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割前(de)購房原價確定.根據上述

規定,明確如下：

1、各稅種按照第（一）點(de)規定征收（個人將購買(de)住房對外銷售）.

2、計算其購買（居住）是否滿五年,按發生受贈、繼承、離婚財產分割前

(de)購房時間確定其購買（或自用(de)起始）時間.

3、對超過5年（含）(de)非普通住房按差額計征營業稅,其購房價格按發

生受贈、繼承、離婚財產分割前(de)購房原價確定.東地稅發[2005]125號文中

第七點(de)第（四）小點(de)“個人將受贈或繼承等非購置(de)住房在銷售時,

應全額征收營業稅”(de)規定停止執行.

4、計征個人所得稅時,房屋原值按發生受贈、繼承、離婚財產分割前(de)

購房原價及交納(de)相關稅費確定.

（六）注意事項：

1、“個人”(de)類型包括：國內個人、外籍個人（含港澳臺）、個體工商戶

（國內）、個體工商戶（涉外）.

2、營業稅時間(de)界定：（一）、購買時間：個人購買住房以取得(de)房地

產權證或契稅完稅證明上注明(de)時間作為其購買房屋(de)時間,房地產權證

與契稅完稅證明上注明(de)時間不一致時,按照孰先(de)原則處理.房地產權證

上注明(de)時間是指：房地產權證核準登記日期；契稅完稅證明上注明(de)時

間是指：契稅完稅證填發時間.（二）、轉讓時間：以房地產交易機構受理該住

房轉讓申請之日作為其轉讓住房(de)時間.具體指東莞市房地產交易所出具(de)

東莞市房地產交易登記證明書上注明(de)日期.

3、個人所得稅（土地增值稅）自用（居住）時間(de)界定：(一)房屋自用(d

e)起始時間：以個人取得(de)房地產權證、契稅完稅證明或地稅部門監制(de)

發票上注明(de)日期為準；對下列情況可出具相關資料確定房屋自用時間：（1）

對購買房改房(de),可按東莞市職工購買公有住房申請審批書上注明(de)審批

日期為準；（2）對自建住房(de),可按房屋檔案記載(de)竣工驗收時間為準；（3）

對通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得(de)住房,按發生受贈、繼

承、離婚財產分割行為前房地產權證、契稅完稅證明或地稅部門監制(de)發票

上注明(de)日期為準.若上述證明文件上所注明(de)時間不一致(de),按照孰先

(de)原則處理.房地產權證上注明(de)日期是指：房地產權證核準登記日期；契

稅完稅證明上注明(de)日期是指：契稅完稅證明上注明(de)填發日期；發票上

注明(de)日期是指：發票(de)開具日期.（二）房屋自用(de)終止時間：以房地

產交易機構受理該住房轉讓申請之日作為其轉讓住房(de)時間.具體指東莞市

房地產交易所出具(de)東莞市房地產交易登記證明書上注明(de)日期.

二、操作流程

1、納稅人提出申請,并填寫東莞市個體工商戶、個人住房申報表,提供相

關資料,報分局經辦人員審核.

2、分局經辦人員對納稅人提供(de)資料進行審核,審核無誤后將數據錄

入電腦并打印審核表.

3、如有涉及減免稅情況時,需經分局長審核并加具意見.

4、納稅人完稅后,分局經辦人員為其開具稅務機關代開統一發票和辦證

證明.并將稅票號碼和辦證證明號碼填寫在申報表上.

5、分局經辦人員需將已辦理(de)資料整理好并存檔備查.