98年房改

98年房改

一、1998年城鎮住房制度改革的進展

（一）停止住房實物分配，加快推進住房商品化

全國房改與住宅建設工作會議之后，各級黨委、政府按照會議精神和《通知》要求，結

合各地實際情況，抓緊制訂深化房改的實施方案，并積極組織實施。截至1998年底，上海、

河北、安徽、山西、吉林、山東、江蘇、內蒙古、廣西等21個省（區）出臺了深化住房制

度改革的方案。總的看，各省（區、市）制定的實施方案是積極穩妥的，基本體現了《通知》

的有關精神。各省、自治區、直轄市也已陸續停止了住房實物分配。

按照國務院領導關于中央國家機關房改方案要為全國作出榜樣，起示范作用的指示。建

設部、國家計委、財政部、中國人民銀行、國管局、中直管理局、北京市房改辦起草的《中

央在京黨政機關進一步深化住房制度改革實施方案（代擬稿）》，已經國務院原則通過。并分

別向全國人大機關、全國政協機關、中共中央和國務院有關部門通報了情況，大家對《方案

（代擬稿）》的總體反映較好，認為國務院從年初提出年內停止住房實物分配，到下發《通

知》，廣大干部職工對停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化已經有了比較明確的認

識和心理準備，《方案（代擬稿）》體現了《通知》精神，思路清晰，基本符合國家機關的實

際情況。

（二）建立職工住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化

《通知》規定停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米

的經濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）超過4倍以上的地區，應建立職工

住房補貼制度。這是現階段實行住房分配貨幣化的一個主要措施。

從各地情況看，住房補貼的發放采取了一次性補貼和按月補貼的方式，個別城市采取了

基本補貼加一次性補貼的方式。為更好地處理老人和新人的關系，把現實情況與長遠的貨幣

工資分配結合起來，絕大多數省、市采取了一次性補貼和按月補貼相結合的方式，在"老房

老辦法、新房新辦法"的基礎上，采取"老人一次性補貼，新人按月補貼"。即對房改方案實

施前參加工作的職工（簡稱"老人"），采取一次性補貼，可以比較靈活、公平地處理各種不

同情況。中央在京黨政機關房改初步方案是：老職工申請購買住房得到單位批準后，單位直

接將補貼資金劃入售房單位，職工住房補貼額計算公式為：（每平方米建筑面積的基準補貼

額+年度工齡補貼額×職工工齡）×職工住房補貼面積標準。凡房改方案實施后參加工作的

職工（簡稱"新人"），直接進入貨幣工資分配的新體制，采取提高單位住房公積金繳交率的

辦法，將過去住房分配體制中實行的二次分配直接變為一次分配，提高職工工資中的住房消

費含量，納入工資動態調整管理。這樣做，有利于建立規范的住房分配貨幣化的制度，也有

利于工資制度改革。

（三）完善住房公積金制度，加強住房公積金管理

住房公積金是指與國家機關、企業、事業單位、社會團體和其他組織建立勞動關系的，

具有城鎮常住戶口的在職職工及其所在單位，按照職工工資收入總額一定比例繳存的具有保

障性、互助性、義務性的一種長期住房儲蓄金。職工個人及單位為職工繳存的住房公積金屬

于職工個人所有。公積金管理按照"房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督"的原則進

行。住房公積金主要用于職工購買、建造、翻建、大修自住住宅，任何單位和個人不得截留

或者挪作他用。住房公積金存、貸款利率，由中國人民銀行會同國務院建設行政主管部門提

出方案，報國務院批準后執行。

經過幾年來的努力，全國各地已經普遍建立了住房公積金制度，并積累了一些經驗。截

止1998年底，全國住房公積金累計歸集額已超過1200億元。為管好、用好這筆基金，保障

其在使用、運行中的安全，保護人民群眾的切身利益，國務院有關部門正抓緊起草《住房公

積金管理條例》，以進一步規范住房公積金的管理。

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（四）調整住房金融政策，支持居民住房消費

為支持城鎮居民購買用住房公積金建造的自用普通住宅，中國人民銀行頒布了《個人住

房擔保貸款管理試行辦法》。個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有

所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。

銀行發放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，并符合有關貸款條件。銀行發放貸

款的數額，原則上不高于房地產評估機構評估的住房價值。如申請使用住房公積金貸款購買

普通住房的個人，在借款申請得到批準后，將由貸款銀行用轉帳方式將資金劃轉到售房單位。

住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍；

貸款期限最長不超過20年，借款人在貸款期限內，按月歸還貸款本息。

1998年，大多數城市調整了住房公積金的貸款方向，加大了支持個人買房的力度，個

人住房擔保貸款業務在部分地區已得到了較快發展。如上海市自92年開始已經累計向14.57

萬戶家庭發放個人住房貸款98.4億元。其中98年新增貸款50.71億元,支持購房面積達468.83

萬平方米；天津市向4.08萬戶購房家庭發放住房公積金貸款19.62億元，利用住房公積金貸

款購房面積占商品房銷售面積的50%。許多城市利用住房公積金發放的個人購房貸款量與住

房公積金的歸集量基本持平。各國有商業銀行也普遍加大了住房信貸力度，擴大了貸款規模，

并適當放寬了貸款條件。截至到98年底，工、農、中、建四家國有商業銀行發放的個人住

房貸款余額為710億元，其中利用住房公積金發放的委托貸款余額為220億元，自營性貸

款余額為490億元。住房公積金貸款和商業銀行的組合貸款業務也在很多城市有了較大發

展。住房消費信貸的擴大，有力地支持了居民住房消費的提前實現。

（五）改革住房供應方式，加大經濟適用住房建設，并逐步過渡到住房供應社會化

過去各單位大多自建住宅，建好后以實物形式分配給職工，在這種體制下，各自為政，

自成系統，往往與城市總體規劃相矛盾，不僅多占用土地，增加投資成本，也不便于進行集

中物業管理。90年代以后，一批按照城市總體規劃布局，功能完善的住宅小區相繼建成。

這些住宅小區在基礎設施配套、居住環境和物業管理等方面都為住宅建設起到了很好的示范

作用。

改革住房供應方式，可以改變過去分散建房的弊端，統一按照城市總體規劃和功能分區，

分片開發，集中配套，有利于在住宅建設中引入競爭機制，降低開發建設成本，提高住宅產

業化水平。

為將住宅業培育成為國民經濟新的增長點，不斷滿足廣大中低收入家庭日益增長的住房

需求，國家在實施安居工程的基礎上，將發展經濟適用住房作為住房供應的主體。在建設經

濟適用住房時由政府采取行政劃撥土地，給予一定稅費優惠政策，規范成本價格構成，開發

利潤控制在3%以下，作為普通微利商品住宅銷售，實行政府指導價。

1998年國家分三批下達了經濟適用住房建設投資計劃，共下達施工面積2.1億平方米，

年度建設總投資1703億元，其中銀行貸款711億元。為加快計劃落實，適當調整了住房信

貸條件；并允許近期機關、企事業單位在符合土地利用總體規劃和城市規劃的前提下，經有

關部門批準，利用本單位取得合法使用權的建設用地，自建或職工集資建設經濟適用住房。

（六）穩步開放存量住房市場

1998年，在上海市對已購公有住房進行上市出售試點工作取得成功經驗的基礎上，一

些地區也根據本地實際積極穩妥地開展了存量住房上市交易的試點工作，相應出臺了已購公

有住房和經濟適用住房上市交易的辦法，按照嚴格準入控制、先試點后推開、合理調節收益、

規范操作程序的原則，穩步開放已購公有住房和經濟適用住房再交易市場。目前，開放已購

公有住房和經濟適用住房再交易市場的有浙江、山東、安徽、貴州以及上海、天津、重慶、

成都、沈陽、大連、福州、長沙等30多個省、市。在開放房改住房上市交易市場的同時，

天津、上海、武漢等城市還積極開展公有住房使用權上市流通的探索，從而使整個存量住房

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有了上市流通的渠道。

隨著存量住房市場的開放，將擴大房地產市場的規模，促進房地產市場的均衡發展，刺

激住房消費，帶動了商品房市場的進一步繁榮。

（七）住房制度改革中存在的幾個主要問題

黨中央、國務院對深化城鎮住房制度改革非常關心，各省、區、市黨委、政府也十分重

視，大部分地方已出臺了本地區城鎮住房制度改革實施方案，但工作中還存在一些亟待解決

的問題。如一些地方在實施細則和停止住房實物分配出臺時間上，存在觀望和逆向攀比傾向，

有意提高經濟適用住房基準價格，擴大住房補貼面積標準，擴大測算住房補貼的基礎面積標

準等。

二、1999年房改工作中的幾項主要任務

住房制度改革涉及到廣大職工的切身利益，政策性強而又十分敏感，必須按照"中央放

心、人民安心、有利穩定、促進發展"的方針，加強組織領導，嚴肅紀律，扎扎實實把工作

做好。1999年，城鎮住房制度改革的中心任務是全面貫徹落實《通知》精神。在停止住房

實物分配的基礎上，加快建立適應各地實際情況的住房分配貨幣化制度；加快現有公有住房

出售，做好新老政策銜接；規范房改住房交易行為，推動住房二、三級市場的發展；繼續采

取措施，解決目前一些城市高房價、低租金之間的矛盾，鼓勵職工購房；制止和糾正房改中

的違規違紀行為，建立職工住房檔案。

（一）全面出臺住房分配貨幣化方案，建立規范化的住房分配貨幣化制度

1999年是建立規范化的住房貨幣化分配制度的關鍵一年。去年，各省、自治區、直轄

市根據《通知》要求以貫徹《通知》的方式或單項文件的方式，已明確了停止住房實物分配

的時間和步驟。今年，對尚未出臺貫徹《通知》意見的省、自治區、直轄市要盡快出臺貫徹

《通知》實施意見；在此基礎上抓緊完善和出臺各市、縣進一步深化住房制度改革方案，重

點是住房分配貨幣化實施方案，爭取在今年上半年基本建立起適應各地區實際情況的住房分

配貨幣化制度。

住房分配貨幣化的制定要著眼于新制度的建立；要考慮當前國民經濟結構調整時期國有

企業的暫時困難，注意處理好黨政機關與國有企業職工之間的平衡；要注意研究和發現不同

類型企業實行住房分配貨幣化的好的經驗，并加以總結和推廣；要繼續做好方案實施的宣傳、

引導工作，保證住房制度改革積極穩妥地向前推進。

（二）加快現有公有住房出售，做好新老房改政策銜接工作

要按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》的規定，繼續推進租金改革，租金

改革既要充分考慮居民的經濟承受能力，也要考慮住房維修管理的實際需要以及與購房職工

的平衡，同時應結合建立廉租住房供應體系做好對最低收入居民和特殊群體的租金減免工

作。現有公房的出售，重點是售房價格調整和優惠政策的清理，今后公房出售原則上要實行

成本價，并逐步向經濟適用住房價格過渡，現行的優惠政策要按照決定進行清理，凡不符合

決定的政策一律取消。各省在近期應對本轄區內的公房出售政策進行一次檢查清理，各地要

認真加以落實。

（三）規范房改住房交易行為，推動住房二、三級市場的發展

為促進住房流通，滿足不同層次居民的消費需求，要穩步開放房改住房二、三級市場。

要規范交易行為，盡快建立房改房上市交易準入制度。房改房上市出售應具備當地城市政府

提出的基本條件。首先，要取得房屋所有權證，共有的房屋要提供共有人同意出售的證明，

上市出售后不造成職工家庭新的住房困難。其次，職工出售以標準價購買的住房，應出示原

售房單位是否優先購買的證明，設定抵押權的住房，應提供抵押權人同意出售的證明；職工

出售按成本價購買的住房，如與原售房單位就調離單位（含辭職）有處置住房的約定的，應

提供原售房單位同意出售的證明。第三，如有特殊要求的房改住房，單位可制定上市規定。

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關于房改房上市交易后的收益分配問題，由于現有公房地段不同，級差地租差別較大，

而職工在購買房改房時，沒有考慮地價因素，因此上市收益差別較大，因此，一定要制定收

益分配調節政策，解決收入分配中的矛盾。

（四）繼續采取措施，解決目前一些城市高房價、低租金、低工資之間的矛盾，鼓勵職

工購房

我國長期實行低工資、低房租的政策，隨著城鎮住房制度的改革，職工住房消費的心態

也發生了變化。為加快現有公有住房的出售，要進一步緩解租售比差價過大的矛盾，逐步提

高公有住房租金標準。

由于我國現階段經濟發展水平不平衡，不同地區、不同行業之間職工收入水平存在差異，

特別是一些國有企業效益較差，下崗職工生活還比較困難，在提高職工工資收入和住房租金

方面，各地要結合實際情況，著力于建立新機制。當地城市人民政府要確定本地區收入線標

準，鼓勵職工購買現有公房和經濟適用住房。各地要結合實際情況，根據財力的可能，制定

切實可行的廉租住房的供應和管理辦法。城鎮廉租住房的供應，原則上從騰退的舊住房中籌

集解決，新建廉租住房的建設標準必須控制，要確保廉租住房的供應對象為最低收入居民，

并建立居民收入提高后的遷出機制。

目前，在一些大城市和特大城市，房地產市場管理不規范，商品房質次價高，虛假廣告

誤導消費者的現象普遍存在。1999年要加強房地產市場和價格的監管，引導房地產市場健

康發展。對經濟適用住房要嚴格按照建房[1998]154號和計投資[1998]1474號兩個文件的要

求，做好住宅建設管理工作。

（五）制止和糾正房改中的違規違紀行為，建立職工住房檔案。

建立職工個人住房檔案，是房改和住房管理中的一項基礎性工作，也是保證職工已購公

房和經濟適用住房交易市場健康發展的重要措施，必須認真抓好。

由于歷史的原因，過去在住房實物分配中存在的一些問題會隨著住房制度改革而顯現。

對職工購買現有公有住房，各單位應制定一個面積控制標準，控制標準可有一定幅度，達到

下限即為達標，超過上限即為超標。對住房未達標職工的補差問題，可視情況采取多種辦法

解決，如采取出售公房時減收房價款的辦法，也可采取面積差補償的辦法，或者由各部門以

面積為基礎加一定的地段調節系數作為現住房的計算依據進行補償等。對超標住房的處理，

可以在規定的標準基礎上上浮一個檔次執行，超過上限的原則應分割退回原產權單位，確實

無法分割退回，超標面積按照經濟適用住房基準價格處理，對房價低于經濟適用住房基準價

格地區按實際價格確定。

要在繼續貫徹執行《國務院辦公廳關于制止違反規定突擊分房和低價出售公有住房問題

的緊急通知》和《監察部、建設部、財政部關于制止和糾正城鎮住房制度改革中違規違紀行

為的通知》規定，對房改中的違規違紀行為進行清查糾正。