淺析特征價(jià)格法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)勢(shì)

2023年12月22日發(fā)(作者：通告模板)

大眾商務(wù)淺析特征價(jià)格法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)勢(shì)張心揚(yáng)?楊雙粹（四川大學(xué)錦城學(xué)院，四川?成都?611731）摘?要：房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究也在不斷與時(shí)俱進(jìn)，不同評(píng)估方法所產(chǎn)生結(jié)果的差異，引起了業(yè)界人士的廣泛關(guān)注。在研讀了相關(guān)理論研究之后，本文從特征價(jià)格法入手，與傳統(tǒng)評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法三大傳統(tǒng)方法相比較，得出特征價(jià)格法在房地產(chǎn)評(píng)估中的適用性與優(yōu)勢(shì)，以期為房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)務(wù)工作提供些許思路。關(guān)鍵詞：特征價(jià)格法；房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估；傳統(tǒng)評(píng)估方法在全球未來之大變局下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制呈現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)內(nèi)需，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也隨之日新月異，向好發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估作為資產(chǎn)評(píng)估體系中不可或缺的一環(huán)，是一項(xiàng)具有極強(qiáng)實(shí)操性的專業(yè)活動(dòng)，對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)、交易、課稅及投資等服務(wù)行為具有指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化，正是印證了房地產(chǎn)評(píng)估的重要性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估中常見評(píng)估方法的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，建立符合我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的評(píng)估體系，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展。當(dāng)然，只有在正確地把握各種評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，加以綜合運(yùn)用，才能適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的要求。對(duì)于特征價(jià)格法，該方法的起步研究時(shí)間較晚，于1996年由中國(guó)人民大學(xué)蔣一軍等率先將特征價(jià)格法應(yīng)用于異質(zhì)性的產(chǎn)品研究中，并將該法逐步引向房地產(chǎn)行業(yè)，在獲得廣泛認(rèn)可后才將該方法應(yīng)用在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中。隨后，經(jīng)過不斷改進(jìn)及實(shí)踐，特征價(jià)格法成為房地產(chǎn)評(píng)估中舉足輕重的評(píng)估方法之一。房地產(chǎn)價(jià)值的方法。在實(shí)踐中，雖然市場(chǎng)法在公開市場(chǎng)及存在可比參照物的情況下具有一定的合理性，但在單獨(dú)的估價(jià)評(píng)估時(shí)也有其固有的局限性。首先，根據(jù)《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，參照物的選取數(shù)量上至少應(yīng)滿足3個(gè)，質(zhì)量上應(yīng)與被估房地產(chǎn)條件相似。然而在實(shí)際的評(píng)估工作中，例如文物遺跡建筑物，根本無法找到其可比的類似資產(chǎn)。其次，公開市場(chǎng)的信息存在不對(duì)稱性。我國(guó)房地產(chǎn)管理工作還處于待完善狀態(tài)，沒有建立專門的公開信息系統(tǒng)，所以在搜尋相似案例的過程中，不能對(duì)信息進(jìn)行深層次的分析處理。這樣長(zhǎng)此以往，會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果精確度的降低。（二）?收益法收益法（Income Method）在房地產(chǎn)評(píng)估中，其本質(zhì)是一種通過對(duì)房地產(chǎn)未來預(yù)期的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)并且利用合理的折現(xiàn)率或資本化率將其計(jì)算為現(xiàn)值的方法。收益法以預(yù)期收益原理作為理論依據(jù)，房地產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的強(qiáng)弱直接影響資產(chǎn)的評(píng)估值。這樣一來，若收益法從預(yù)期收益的多少和預(yù)期獲利能力的大小角度出發(fā)，其局限性就比較明顯，如果搜集的信息資料不夠全面、選取的細(xì)分評(píng)估方法不夠科學(xué)，那么都會(huì)對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，從而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，收益法公式的應(yīng)用過程其原理較為抽象，從業(yè)人員較難理解，很難實(shí)現(xiàn)約束條件的完全滿足。一、特征價(jià)格法概要分析特征價(jià)格法（Hedonic Pricing Method， HPM）是一種用特征價(jià)格來反映商品或者服務(wù)的價(jià)格的方法。特征價(jià)格的核心思想是同類差異產(chǎn)品的價(jià)格是由產(chǎn)品內(nèi)包含的各個(gè)特征所對(duì)應(yīng)的效用組成的，在保持產(chǎn)品特征不變的情況下，通過將產(chǎn)品內(nèi)所包含的各個(gè)特征對(duì)應(yīng)的價(jià)格從總價(jià)格中分離出來即能判斷出各個(gè)特征對(duì)產(chǎn)品價(jià)格做出的貢獻(xiàn)。特征價(jià)格法是一種綜合性的評(píng)估方法，在房地產(chǎn)評(píng)估中，它將房地產(chǎn)看作包含著眾多不同因素的評(píng)估對(duì)象，以內(nèi)在的特殊屬性和自身性質(zhì)的差異為切入點(diǎn)，再以消費(fèi)者效用及偏好基本理論為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行細(xì)分評(píng)估。在這種評(píng)估方式下，房屋的價(jià)格通常是包含著一定的主觀因素，是以人們所創(chuàng)造的價(jià)值決定的。使用特征價(jià)格法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)會(huì)考慮到更多變量、更多樣本，雖說其難度也相應(yīng)更大，但這樣可以得到大多數(shù)特征變量背后的隱含信息，以便更精確地對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估分析。（三）?成本法成本法（Cost Method）在房地產(chǎn)評(píng)估中是指以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，先計(jì)算待估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格及折舊，再在重新構(gòu)建價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除房地產(chǎn)的各項(xiàng)貶值因素——實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，從而最終得到待估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。成本法是以資產(chǎn)負(fù)債表為標(biāo)準(zhǔn)的一種評(píng)估方法，雖然在有歷史數(shù)據(jù)資料的情況下較容易進(jìn)行評(píng)估，但還是有易見的局限性。如忽略效用價(jià)值，在使用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，從會(huì)計(jì)的角度而言，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價(jià)格是由生產(chǎn)過程中必要的支出決定的。在實(shí)際的評(píng)估過程中，很容易忽略掉房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價(jià)值，只考慮成本。二、傳統(tǒng)評(píng)估方法的局限性（一）?市場(chǎng)法市場(chǎng)法（Market Comparison Method）在房地產(chǎn)評(píng)估中是指在實(shí)際的公開交易市場(chǎng)上尋找相同或者類似的多個(gè)房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格，在得到參照物價(jià)格的基礎(chǔ)上，通過直接比較或者類比分析的方式，經(jīng)過一系列的可比因素調(diào)整及修正，最終來確定作者簡(jiǎn)介：張心揚(yáng)男，漢族，重慶人。主要研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)。（1999—

），（CPA）三、特征價(jià)格法的優(yōu)勢(shì)（一）?評(píng)估結(jié)果更加客觀、準(zhǔn)確通過評(píng)估方法的比較，特征價(jià)格法在運(yùn)用時(shí)考慮了房地產(chǎn)下轉(zhuǎn)第171頁169

大眾商務(wù)上接第169頁自身存在的異質(zhì)性。該方法以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論為支撐，運(yùn)用特定的方法，將房地產(chǎn)價(jià)格與其特征價(jià)格聯(lián)系起來，從而能夠得到精確的評(píng)估結(jié)果。并且特征價(jià)格法能排除評(píng)估人員的一些主觀干擾，使其評(píng)估值更加客觀準(zhǔn)確。等方面的問題。總之，希望本文能起到一個(gè)拋磚引玉的作用，能讓特征價(jià)格法在實(shí)踐中更多地發(fā)揮作用，使房地產(chǎn)評(píng)估方法體系更加完善和進(jìn)步，最終促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]劉降斌，朱婷婷.特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的適用性分析[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào)，202061-63.（11）：[2]王金奎.房地產(chǎn)評(píng)估存在的常態(tài)問題簡(jiǎn)析[J].財(cái)富時(shí)代，2020213+215.（07）：[3]張旭東.收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019207.（21）：[4]黃鳴強(qiáng).房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的分析與研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，201496-97+123.（9）：[5]溫海珍，曾輝，張凌.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].杭州：浙江大學(xué)出版社，2014：23.[6]姜松.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法前沿動(dòng)態(tài)及其應(yīng)用研究[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)2015147-156.（社會(huì)科學(xué)版），（5）：[7]洪開榮，楊晨.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)特征價(jià)格方法研究述評(píng)[J].山東工商學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，279-13.（4）：其他作者簡(jiǎn)介：楊雙粹女，漢族，四川綿陽人，在讀本科生。主要研究方（1996—

），向：會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)。（二）?在各環(huán)境下適應(yīng)性更強(qiáng)價(jià)格法采用的是綜合性的分析方法，相對(duì)于單一的傳統(tǒng)方法而言，在融合了各要素的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)后其適應(yīng)性更強(qiáng)。另外，在通過大量的模型估計(jì)與檢驗(yàn)之后，與可比案例建立回歸方程，從而使房地產(chǎn)在各領(lǐng)域中都能進(jìn)行評(píng)估。（三）?操作更便捷，效率更高在當(dāng)今時(shí)代，特征價(jià)格法順應(yīng)時(shí)代潮流，結(jié)合大數(shù)據(jù)活躍的脈沖，大大減少了評(píng)估過程中煩瑣的信息采集過程，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受大數(shù)據(jù)的變革性影響，正逐步走上數(shù)據(jù)化、智能化和信息化的道路，這給特征價(jià)格法提供了強(qiáng)有力的背景支撐，使其在公開市場(chǎng)上隨時(shí)保持靈活多變的狀態(tài)。四、結(jié)語綜上所述，本文主要從對(duì)比特征價(jià)格法與傳統(tǒng)三大評(píng)估方法的角度出發(fā)，突出了對(duì)比特征法的實(shí)踐優(yōu)勢(shì)與現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估仍然處于初級(jí)階段，全社會(huì)共同營(yíng)造公平、公正、公開、透明的評(píng)估環(huán)境至關(guān)重要。特征價(jià)格法的合理科學(xué)使用能夠有效地彌補(bǔ)市場(chǎng)法中數(shù)據(jù)資料收集完整性不足，收益法評(píng)估人員主觀性，成本法未充分考慮相關(guān)影響因素171