最具有標(biāo)志性的十大物業(yè)管理項目

2023年12月27日發(fā)(作者：我現(xiàn)在唱的這首歌)

最具有標(biāo)志性的十大物業(yè)管理項目

臺北101大樓

推崇理由： 世界第二高樓，世界最高綠建筑 項目概況： 臺北101大樓是臺灣第一個民間BOT（建造-運(yùn)營-轉(zhuǎn)換）項目，土地使用權(quán)70年，2004年12月正式開幕。大樓總高度為508米，2004年時被世界高樓協(xié)會認(rèn)證為世界最高建筑（508米）、世界最高使用樓層（438米）和世界最高屋頂（448米）。大樓內(nèi)裝備被2004年吉尼斯紀(jì)錄認(rèn)證的世界最快速電梯（1,010米/分鐘），以及世界最大、最重的風(fēng)阻尼器（直徑5.5米、重660噸）。 臺北101大樓采用的雙層帷幕玻璃總面積達(dá)到了116,000平方米，每面帷幕玻璃可承受8噸的重量，具有隔熱和隔紫外線功能。全樓層都設(shè)置了完備的智能消防系統(tǒng)，34層以上每8個樓層設(shè)有安全避難空間。 臺北101大樓在2009年6月向美國綠色建筑協(xié)會申請LEED-EBOM“白金級”認(rèn)證。2009年11月召開新聞發(fā)布會正式向外界宣布申請計劃，2010年2-10月進(jìn)行更新工程，2010年11月至2011年1月為執(zhí)行期，2011年4月送件評審，最終于2011年7月獲得認(rèn)證。 臺北101大樓由臺北金融大樓股份有限公司進(jìn)行管理。

項目重點： 根據(jù)LEED-EBOM“白金級”認(rèn)證各項目得分要求制訂實施措施：

永續(xù)基地：1、所有停車空間位于有遮蔽的地下室；2、84%大樓使用者以公共交通方式通勤。 能源及大氣：1、預(yù)估每年能耗超過一般大樓30%；2、控管記錄40%的耗能。燈管全部使用節(jié)能型燈管，貨梯廳安裝手動開關(guān)控制光源。機(jī)械層避難室照明控制增加紅外感應(yīng)開關(guān)，走道燈增加手動開關(guān)。大樓室內(nèi)手扶梯，一般都是感應(yīng)式的，沒有人完全停止，踏上去才會開始運(yùn)作。全部選用雙層的隔熱帷幕玻璃。 水效率：1、節(jié)省至少30%的生活用水；2、約189坪的景觀植栽100%使用收集后的雨水進(jìn)行灌溉（4,508公頃）；用水年省28,000噸。洗手間水龍頭的出水方式改為花灑式，依靠感應(yīng)啟動；馬桶換成省水型沖水開關(guān)，男洗手間的小便斗加裝節(jié)流閥。 市內(nèi)環(huán)境品質(zhì)：1、使用美國地毯協(xié)會認(rèn)證的吸塵器提升清潔效能和環(huán)境品質(zhì)。清潔成效評分總平均1.61“整潔且一塵不染”的保準(zhǔn)；2、65%租戶使用空間享受景觀視野；3、全面禁煙；4、空調(diào)系統(tǒng)引進(jìn)大量外氣并經(jīng)過縝密地過濾。 物料及資源：1、資源回收至少61%的日常廢棄物（年回收總量1,261噸）；2、全面采用無汞和低含汞量的照明設(shè)備，總含汞量58.5皮克（標(biāo)準(zhǔn)為不高于90皮克，一皮克為一兆分之一克）。衛(wèi)生間紙張全部使用再生紙。回收紙張時壓縮打包。低溫保存廚余垃圾。

麗江束河古鎮(zhèn)

推崇理由： 物業(yè)經(jīng)營同原生態(tài)旅游開發(fā)結(jié)合 項目概況： 麗江束河古鎮(zhèn)由云南鼎業(yè)集團(tuán)投資于2003年開發(fā)，下屬麗江鼎業(yè)束河古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司進(jìn)行經(jīng)營與管理。在其一攬子開發(fā)計劃中束河古鎮(zhèn)占500萬平方米，2008年已開發(fā)10萬平方米。前期投入資金為5億元，業(yè)態(tài)主要有酒吧、餐飲、客棧、零售及配套公共設(shè)施。束河古鎮(zhèn)的老區(qū)（保護(hù)區(qū)）占地1.5平方公里，核心區(qū)有9個村，住戶600多戶，共2,000余人。

項目重點： 項目開發(fā)理念：把束河古鎮(zhèn)建成休閑度假區(qū)，在規(guī)劃上則將束河古鎮(zhèn)分為老區(qū)和新區(qū)，以老區(qū)（老村落）為核心，保留原生態(tài)，保留村民生活，再現(xiàn)最自然的農(nóng)耕文明；新區(qū)則建成整個區(qū)域的購物、休閑娛樂中心及配套設(shè)施。

麗江鼎業(yè)束河古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司下設(shè)兩個部門，一個是負(fù)責(zé)旅游接待的旅游

管理中心；另一個則是類似于物業(yè)管理公司的景區(qū)服務(wù)中心，下設(shè)保安、綠化、工程維修、客戶服務(wù)等，是整個公司最大的部門，設(shè)4個主管，分別負(fù)責(zé)安保、工程維修、客戶服務(wù)、綠化保潔。 公司自己還持有數(shù)量可觀的經(jīng)營性物業(yè)，收入來源主要有物業(yè)管理費(fèi)、門票、持有物業(yè)的經(jīng)營收益（主要是租金）和業(yè)主委托受理租賃服務(wù)的中介費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)和門票收入在公司總收入中所占比例較小，收取后由公司留用；主要收入是公司持有物業(yè)的經(jīng)營收益及為業(yè)主提供租賃服務(wù)所收取的中介費(fèi)，在這部分收入總額中，景區(qū)服務(wù)中心可以獲得其中的4%，另外的96%先上交上級開發(fā)公司。 對老區(qū)“原生態(tài)”保護(hù)的具體措施是，農(nóng)戶被征用后獲得征地費(fèi)，但是這塊菜地的使用權(quán)仍屬農(nóng)戶，仍然與從前一樣歸本人種植，所有收成也歸其所有，征地的條件是要求他保證繼續(xù)種菜。 政府、企業(yè)合作整體對外宣傳進(jìn)行招商引資，針對具體事務(wù)則成立了專門機(jī)構(gòu)“束河古鎮(zhèn)管理委員會”，由企業(yè)出資，隸屬束河古鎮(zhèn)街道辦事處，同時負(fù)責(zé)對核心區(qū)域的保護(hù)，以及整個景區(qū)的公共事務(wù)管理，包括馬匹、交通、環(huán)境衛(wèi)生等，工作人員以辦事處人員為主加一部分公司人員配置。在招商引資和促銷辦法中，公司亦采用一些方法如對商戶提供購房優(yōu)惠、通過旅行社促銷、節(jié)慶日開展公關(guān)活動等，盡量吸引游客，促進(jìn)商家生意。

廣州大學(xué)城

推崇理由： 大學(xué)城管理結(jié)合城中村改造 項目概況： 廣州大學(xué)城位于廣州市番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍島及其南岸地區(qū)，是國家一流的大學(xué)園區(qū)，華南地區(qū)高級人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和交流的中心，學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的城市新區(qū)。規(guī)劃范圍約43.3平方公里，可容納學(xué)生18萬- 20萬人，總?cè)丝谶_(dá)35萬- 40萬人（包括村鎮(zhèn)人口）。首期已建成的小谷圍島約17.9平方公里，目前已進(jìn)駐十所高校。廣州大學(xué)城十所高校均為開放式校園設(shè)計，校園沒有圍墻，彼此相鄰。三條環(huán)路統(tǒng)一將所有高校校園分割為不同的功能區(qū)，外環(huán)路和中環(huán)路之間是各高校的教學(xué)區(qū)，中環(huán)路和內(nèi)環(huán)路之間是各高校的生活區(qū)。沿著環(huán)路可達(dá)任何一個高校。 廣州大學(xué)城（北區(qū)）行屬番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍島，總面積20.15平方公里，分布有南亭村、北亭村、穗石村、貝崗村、郭朗村、練溪村6個行政村，總?cè)丝?2,899人，從事非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)人口4,420人（未包括流動人口）。因廣州大學(xué)城建設(shè)需要，現(xiàn)郭朗村、練溪村被全部拆除，北亭村保留2/3，遷出1/3。即原小谷圍島6個行政村大部分“村民”已遷往島外谷圍新安置區(qū)，現(xiàn)島內(nèi)有南亭、北亭、穗石、貝崗4個保留區(qū)，面積1.127平方公里，人口1,802戶、5,954名村民。 項目重點：

各高校的教學(xué)區(qū)和生活區(qū)相分離，在物業(yè)使用方面教學(xué)區(qū)具有白天使用頻率高，夜間使用頻率低的特點。白天教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理要求是能使得各種多媒體教學(xué)設(shè)施和各種教學(xué)科研專業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。并且為了不影響教學(xué)活動進(jìn)程，對于設(shè)施設(shè)備的臨時突發(fā)機(jī)械故障的處理有較高的時效性要求。教學(xué)區(qū)是各種教學(xué)科研設(shè)施設(shè)備密集分布區(qū)，夜間教學(xué)區(qū)的安全管理工作是重點。 廣州大學(xué)城管理委員會作為番禺區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu)，與小圍谷街道辦事處合署辦公，兩個牌子、一個班子，開始全面承擔(dān)大學(xué)城各項事務(wù)的綜合協(xié)調(diào)和管理，包括興建教師公寓、大學(xué)城的治安、學(xué)校的產(chǎn)學(xué)研合作等。在大學(xué)城4個“城中村”的管理方面，主要由大學(xué)城管委會在4個村委中進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通、推動舊村改造工作有實質(zhì)性進(jìn)展、為各村增加村集體的經(jīng)濟(jì)收入、建村街小巷道路及臨時市場周邊硬底化等建設(shè)、調(diào)解糾紛等等。居委會參與配合管理。 在大學(xué)城舉辦第八屆全國大學(xué)生運(yùn)動會和第八屆少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運(yùn)動會，以及廣州大規(guī)模的“創(chuàng)衛(wèi)”活動中，政府給予政策上的導(dǎo)向，村集體在政府的支持下，自主規(guī)劃城中村發(fā)展。村集體開始整頓

不規(guī)范用地，收回所有被占用的集體用地，統(tǒng)一規(guī)劃；并與清潔公司合作，將清潔衛(wèi)生服務(wù)承包出去；又與開發(fā)商合作開辟商業(yè)街、美食廣場和商貿(mào)中心等項目。由于有了政府跟村集體的牽頭和支持，具有雄厚經(jīng)濟(jì)實力與經(jīng)驗的開發(fā)商開始介入貝崗村的發(fā)展，村集體出方案，開發(fā)商操盤工程建設(shè)，共同完成貝崗村的城建規(guī)劃和商業(yè)布局。

永旺北京國際商城購物中心

推崇理由： 日本最大商業(yè)物業(yè)管理公司首個在華項目，商業(yè)物業(yè)管理防損概念，“FMS綜合管理服務(wù)”概念 項目概況： 2008年11月7日正式開業(yè)，位于北京市昌平區(qū)北部郊區(qū)，購物中心建筑面積15.6萬平方米、營業(yè)面積9.6萬平方米，配備了主力店JUSCO（佳世客）超市，擬設(shè)專賣店104家，成為包含購物、兒童游樂、餐飲、美容美發(fā)、寵物美容、電影院等全行業(yè)的現(xiàn)代大型購物娛樂場所，僅佳世客超市部分，每天的人流量為15,000-18,000人次。商城二樓為賣場，三樓是電影院，地上和地下配有可停放3,000輛汽車的停車場/庫。購物中心還提供萬家購物廣場、體育大學(xué)、溫泉天客隆、昌平南大街至購物中心往返和龍澤城鐵、龍躍苑、新龍城小區(qū)等至購物中心共9條環(huán)形線路的免費(fèi)購物班車。 自2008年11月7日起，由日資企業(yè)永旺永樂（北京）物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)全部的物業(yè)管理項目，目前商場共配備安保（含車場）人員90人左右。

項目重點： 依靠集團(tuán)公司“FMS綜合管理服務(wù)”的支撐，永旺永樂為商場提供了自動售貨機(jī)、貨架、標(biāo)示、標(biāo)識牌、購物袋、垃圾箱、傘套機(jī)等物品。從業(yè)務(wù)角度上物管公司可為客戶提供必需服務(wù)、可有可無服務(wù)和提升檔次服務(wù)這三方面的服務(wù)配置建議。 購物中心的清潔工作采用類似機(jī)場的高層次衛(wèi)生環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)來要求。衛(wèi)生間清潔包括鏡面、洗手池和便池等，要求空間內(nèi)不能有異味，地面不能有垃圾。具體操作時，對不同的清潔部位使用不同的藥劑和不同顏色的抹布，白色抹布擦鏡面，綠色抹布擦不銹鋼部分，棕色抹布擦墻面和洗手盆，粉紅色抹布擦便池。 永旺永樂作為業(yè)務(wù)承接方需要接受購物中心和超市方的監(jiān)督，并以日報、月報的形式定期向其報告，形成了購物中心內(nèi)以防災(zāi)防盜為主的互相監(jiān)督型的物管體系。保安員保管整個購物中心以及佳世客超市（永旺集團(tuán)成員）包括辦公室在內(nèi)的所有鑰匙。永旺永樂負(fù)責(zé)報告購物中心和超市防災(zāi)、防盜情況，如具體一年發(fā)生災(zāi)害事件的數(shù)量，其中火災(zāi)、自然災(zāi)害、人為因素造成的災(zāi)害數(shù)量各有多少，以及因物管公司服務(wù)不周到導(dǎo)致的災(zāi)害數(shù)量等。 設(shè)有專門的防損通道管理商場貨物，當(dāng)送貨車卸貨時，送貨車旁會有防損人員（保安員）進(jìn)行監(jiān)督，卸下貨物清點數(shù)目后直接放入預(yù)設(shè)的“籠子”里，“籠子”通向貨車的部分和商場的部分各設(shè)有一門，當(dāng)需要提貨時，提貨人員需憑提貨清單才能提貨成功。“籠子”的使用既解決了貨物在未進(jìn)入倉庫時候丟失情況的發(fā)生，也避免了貨物進(jìn)入倉庫后的丟失。 員工每天上下班都需要經(jīng)過專設(shè)的員工通道，在通道入口處設(shè)有存包處，每天員工上班時都需要在此存包，下班時若有攜帶提包或物品者，必須接受永旺永樂保安員的檢查，無論永旺集團(tuán)的公司最高層還是購物中心及超市的領(lǐng)導(dǎo)乃至每個員工全部都需要遵守此規(guī)定。 對于防損的專業(yè)培訓(xùn)，公司制度規(guī)定，凡是受聘的保安（防損）人員必須接受崗前36小時（4天）以及在職半年一次16小時（2天）的專業(yè)培訓(xùn)。

奧運(yùn)場館

推崇理由： 中國物業(yè)管理首次參與世界級項目 項目概況： 奧運(yùn)場館中的代表項目有： 國家體育場，俗稱“鳥巢”，位于北京奧林匹克公園中心區(qū)南部，為2008年第29屆奧林匹克運(yùn)動會的主體育場。工程總占地面積21公頃，建筑面

258,000平方米。場內(nèi)觀眾坐席約為91,000個，其中臨時坐席約11,000個。 國家游泳中心(“水立方”)規(guī)劃建設(shè)用地62,950平方米，總建筑面積65,000-80,000平方米，其中地下部分的建筑面積不少于15,000平方米。可容納觀眾坐席17,000座，其中永久觀眾坐席為6,000座，奧運(yùn)會期間增設(shè)臨時性座位11,000個。 北京射擊館位于北京西五環(huán)路邊，南鄰香山南路，北靠翠微山脈，總用地面積約6.45公頃，建筑面積4.7萬多平方米（含臨時看臺）。 五棵松體育館是五棵松文化體育中心重點建設(shè)項目，其建筑規(guī)模6.3萬平方米，可容納觀眾約1.8萬人。

項目重點： 基本理念：“以場館為基礎(chǔ)，以競賽為核心，以屬地為保障”。 業(yè)主主導(dǎo)。有效貫徹基本理念，需要業(yè)主充分發(fā)揮優(yōu)勢，因此場館運(yùn)行管理團(tuán)隊的組建初期，便在團(tuán)隊中設(shè)有后勤副主任一職，其人選來源一般為業(yè)主單位。后勤副主任所分管的業(yè)務(wù)口中，還設(shè)有場館設(shè)施經(jīng)理、場館環(huán)境經(jīng)理、場館形象景觀經(jīng)理等職務(wù)，這些業(yè)務(wù)口的人員也大多來自場館業(yè)主單位。 遵守慣例。奧運(yùn)場館的特殊性在于它需要服務(wù)于奧運(yùn)會的各類客戶群，如參賽運(yùn)動員及隨隊官員、技術(shù)官員、媒體及觀眾等，因此也必然需要遵守這項賽事的通行慣例。落實到場館層面，即對場館提出了一系列國際化的服務(wù)需求。例如對各個場館無障礙衛(wèi)生間門進(jìn)行改建，加大門寬。 標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。奧運(yùn)會通常都要求各場館必須在休息區(qū)配備成套的沙發(fā)、茶幾和花插，同時還需要根據(jù)房屋面積鋪設(shè)地毯，并配備立式衣架，還要配備餐臺、雙門透明電冰箱、圓桌、休息椅等等。標(biāo)示和LOGO必須規(guī)范使用。 尊重個性。反映在場館物業(yè)管理層面，即要將個性化需求予以考慮并納入到整個賽事的統(tǒng)籌管理之中。老山自行車館在施工設(shè)計上，根據(jù)一般酒店標(biāo)準(zhǔn)間的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，房間內(nèi)設(shè)置有衛(wèi)生間，地板為木質(zhì)地板，同時在水、電等方面也都留有線路和管道。奧運(yùn)會結(jié)束后，此類房間稍加裝修，就可以作為住宿房間使用。 注重細(xì)節(jié)。由于許多觀眾看臺采用了鋼結(jié)構(gòu)，地面一旦遇水就非常濕滑，同時觀眾如在比賽期間行走時產(chǎn)生的噪聲也較大，將影響到比賽和觀眾觀賽，于是業(yè)主單位在地面鋪設(shè)了地膠。場館中的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備管理間對房間的環(huán)境特別是溫度和濕度要求很高，在這個房間各個場館都配有功率較大的空調(diào)，給網(wǎng)絡(luò)設(shè)備機(jī)房提供良好的硬件設(shè)施保障，保證房間內(nèi)的溫度和濕度達(dá)到電腦設(shè)備正常工作的要求。

臺北“交九案”

推崇理由： 臺北著名超大型城市綜合體，集合交通樞紐、觀光、購物、休閑娛樂、辦公及住宅之罕見多功能復(fù)合式建筑物；業(yè)態(tài)多樣化、用途特殊復(fù)雜，堪稱是引領(lǐng)臺灣物業(yè)管理進(jìn)入新時代的里程碑。 項目概況： “臺北車站特定專用區(qū)交九用地開發(fā)案”（簡稱“交九案”）為臺灣首件公路客運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)站與辦公大樓、住宅大樓、購物中心、旅店、影城及俱樂部的民間機(jī)構(gòu)參與官方主導(dǎo)基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)案。交九案位在臺北車站旁的市民大道與承德路口，基地總面積21,374平方米，是一棟地下6層、地上18層的復(fù)合大樓，包括有50席月臺的長途公路客運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)站、時尚購物中心、高檔酒店、影城、俱樂部、公共停車場及臺北市交通行控中心，以及辦公樓與住宅等特殊復(fù)雜物業(yè)，總建筑面積258,667.30 平方米。臺北市政府在2001年12月招商，2004年12月27日與優(yōu)先議約人日勝生活科技股份有限公司簽約，設(shè)定以地上權(quán)BOT方式辦理，特許年限50年，至2055年1月26日止，投資金額為109億元新臺幣。 項目重點： 區(qū)分所有權(quán)區(qū)域類型眾多，各區(qū)分所有權(quán)人組成全區(qū)聯(lián)合會，全區(qū)聯(lián)合會主席代表全區(qū)聯(lián)合會，就本開發(fā)案管理維護(hù)相關(guān)事項，對管理負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)與聯(lián)系工作。全區(qū)聯(lián)合會下設(shè)分區(qū)管理小組，各小組設(shè)主席或管理代表。 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算采事前、事中

及事后三階段控制模式，依據(jù)實際執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行修正調(diào)整。 各使用途徑風(fēng)險系數(shù)不同，管理負(fù)責(zé)人須投保公共意外責(zé)任保險及財產(chǎn)綜合保險，分別由住宅、辦公、俱樂部、影城、旅館、商場、轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)施編列管理預(yù)算支應(yīng)，其保險金額應(yīng)依相關(guān)法規(guī)辦理。 交九案各不同使用途徑物業(yè)組合（旅館、住宅、商場等），其管理費(fèi)分擔(dān)原則，屬全區(qū)或跨物業(yè)共享（受益）者，應(yīng)由全區(qū)或該等物業(yè)按所占體量面積比例共同分擔(dān)；各物業(yè)獨特之費(fèi)用（如各物業(yè)專用電梯、商場扶梯等設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、各物業(yè)專屬服務(wù)人力費(fèi)用等），其費(fèi)用成本明確歸屬某物業(yè)所產(chǎn)生的，應(yīng)由該物業(yè)全額負(fù)擔(dān)。 交九案的防災(zāi)中心位于地下一層，所有訊號皆連接到防災(zāi)中心，并由其進(jìn)行整合，主要負(fù)責(zé)整棟建筑物（主要為商場、旅館部、辦公部、住宅及各公共空間）的災(zāi)害監(jiān)視，匯整各監(jiān)視單位情報，針對全區(qū)下達(dá)正確救災(zāi)指令，并接防災(zāi)中心發(fā)布指示進(jìn)行避難及救災(zāi)指揮工作。

上海“8號橋”創(chuàng)意園區(qū)

推崇理由： 中國內(nèi)地“活化工廈”代表作品 項目概況： 位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路8-10號，占地7,000多平方米，總建筑面積12,000平方米。園區(qū)由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動器廠的老廠房改造而成，園區(qū)80%以上物業(yè)都是用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公。由上海時尚生活中心集團(tuán)投資開發(fā)并運(yùn)營管理。

項目重點： 產(chǎn)權(quán)人仍然是上海汽車制動器廠，運(yùn)營商和企業(yè)簽訂20年廠房使用包租合同，每年付給企業(yè)固定的租金，回報率平均每年20%。 將園區(qū)定位為“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群”，加入生態(tài)的辦公園區(qū)的概念，含有局部商業(yè)配套。 項目設(shè)計出發(fā)點需滿足各主體的需求。滿足政府城市發(fā)展的訴求，按照城市的發(fā)展節(jié)奏，保持一定的土地供應(yīng)量，活化一些沒有計劃拆除的老舊工業(yè)廠房也是儲備土地的一種手段。企業(yè)只有土地的使用權(quán)，沒有所有權(quán)，但有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。出售廠房回報不多，還要安置大量的下崗職工，如果把房子出租，物業(yè)還是工廠的資產(chǎn)，工人還可以得到固定的收入；通過運(yùn)營商的活化，舊物業(yè)亦可實現(xiàn)增值；運(yùn)營商通過承包工廠物業(yè)活化并轉(zhuǎn)租獲得盈利；租戶可以享受自由的辦公空間同時降低租金成本。 需要政府部門的參與。沒有政府的支持就沒有辦法了解實際情況，廠房的改造還是要牽扯到大概十幾個部門，包括（硬件方面）從規(guī)劃、建設(shè)、交通、消防、衛(wèi)生防疫到環(huán)保，以及在軟件方面有工商、財政、稅務(wù)這些部門，還有街道、市容等。 改造最重要是強(qiáng)調(diào)廠房的結(jié)構(gòu)，只要是可以繼續(xù)使用的，一般都不動，最起碼在格局、形態(tài)方面盡量不動，包括屋頂?shù)募軜?gòu)、梁柱等都盡量保存原有的風(fēng)格。改造費(fèi)用比新蓋還要貴。供電、給排水方面的改造將投入巨大。 物業(yè)管理使用“外資五大行”。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作不定時，園區(qū)需要24小時開放，亦需要物業(yè)管理人員作出靈活調(diào)整。

深圳天安數(shù)碼城

推崇理由： 中國首家“國家級民營科技園” 項目概況： 深圳天安數(shù)碼城位于深圳市中心，由天安數(shù)碼時代大廈、創(chuàng)新科技廣場1、2期及高爾夫海景花園等組成，園區(qū)附近建有地鐵樞紐站。整個園區(qū)占地30萬平方米，總建筑面積89萬平方米，其中科技產(chǎn)業(yè)基地49萬平方米，高級住宅22萬平方米，公寓6萬平方米，辦公場地9萬平方米，商業(yè)及配套設(shè)施3萬多平方米。園區(qū)天安工業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)，始建于1999年，竣工于2005年。2002年2月，天安數(shù)碼城被建設(shè)部授予“國家級民營科技園”稱號，成為全國首家民營科技園區(qū)。

項目重點： 深圳天安數(shù)碼城的管理被稱作“E時代的物業(yè)管理模式”，簡而言之，該模式由“社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)”和“辦公自動系統(tǒng)”兩部分所組成。“社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)”

主要針對天安數(shù)碼城的業(yè)主，主要有信息咨詢服務(wù)、網(wǎng)上購物超市、網(wǎng)上娛樂休閑和物業(yè)服務(wù)超市。業(yè)主和住戶可以上網(wǎng)查詢社區(qū)的所有信息，包括物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會發(fā)布的所有實時動態(tài)，以及相關(guān)法律法規(guī)政策等等。也可以通過網(wǎng)絡(luò)瀏覽商品信息并進(jìn)行訂購和網(wǎng)上電子支付；同時，在網(wǎng)上的娛樂超市里，業(yè)主可以預(yù)訂網(wǎng)球場、乒乓球場等各項服務(wù)，也可以瀏覽當(dāng)天各類報刊雜志。在網(wǎng)上的服務(wù)超市里，包括家政服務(wù)、維修服務(wù)，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等各項費(fèi)用的支付等幾乎所有的物業(yè)管理服務(wù)只要輕輕點擊鼠標(biāo)，便可實現(xiàn)。而“辦公自動系統(tǒng)”則是針對物業(yè)管理內(nèi)部，分三大系統(tǒng)：作業(yè)流程系統(tǒng)、信息交流系統(tǒng)和遠(yuǎn)程管理監(jiān)控系統(tǒng)。通過這些系統(tǒng)，辦公完全實現(xiàn)自動化，各類公司內(nèi)部事務(wù)、物業(yè)管理專項服務(wù)都可以通過網(wǎng)上操作完成。 天安數(shù)碼城成功的原因有兩點，一是其精準(zhǔn)的定位；二是相關(guān)配套設(shè)施的成熟與完善。在定位上，明確要成為“民營高科技企業(yè)的搖籃”，因此，在客戶的吸引與選擇上，民營高科技企業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)先地位，不僅吸引個人創(chuàng)業(yè)者來此打拼創(chuàng)業(yè)，也吸引一些久負(fù)盛名的民營高科技企業(yè)來此發(fā)展，同時為他們創(chuàng)造一個公平的企業(yè)競爭環(huán)境和構(gòu)筑一個創(chuàng)新的企業(yè)生存體系。在配套設(shè)施上，優(yōu)勢不僅僅體現(xiàn)在完全信息化的服務(wù)，讓業(yè)主、住戶享受全新的數(shù)碼生活，還極力吸引相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐天安數(shù)碼城，如引進(jìn)一些知名的咖啡廳、健身房等。更重要的是，高爾夫海景花園成為天安數(shù)碼城諸多創(chuàng)業(yè)者一個休憩的港灣。

重慶民心佳園公租房小區(qū)

推崇理由： 最早投入使用并聘請專業(yè)物業(yè)管理公司管理的公租房項目之一、重慶市公租房試點項目 項目概況： 民心佳園是重慶首個公租房項目，位于渝北區(qū)鴛鴦鎮(zhèn)民心路555號，于2010年2月28日開工，總占地面積425.7畝，容積率3.52，綠地率35%，總建面108萬平方米，20層-33層的電梯房54幢，分8個組團(tuán)，從30余平方米的單間配套到80平方米的三室一廳房共1.8萬套，車位3,300個。有小學(xué)1所，幼兒園2所及配套的文化體育設(shè)施、配電房、商業(yè)用房、社區(qū)管理用房等；在小區(qū)有中心廣場，廣場和組團(tuán)均有胸徑十余厘米至四十余厘米樹木為主的綠化帶及坐凳、垃圾箱、宣傳欄、殘疾人無障礙通道、盲人通道、小型運(yùn)動場、帶塑膠的兒童游樂設(shè)施、消防水泵結(jié)合器等；寬帶、閉路、通訊、消防、水電氣、監(jiān)控等設(shè)施齊全。 該項目由重慶公共住房建設(shè)投資有限公司出資，重慶建工集團(tuán)承建，已于2011年4月-2012年2月陸續(xù)交付80余萬平方米投入使用。現(xiàn)由北部新區(qū)管委會牽頭，會同市地產(chǎn)集團(tuán)、房屋管理中心、街道辦事處、物管公司、警務(wù)室、住戶代表等組成社區(qū)管理委員會進(jìn)行管理。 為民心佳園小區(qū)服務(wù)的重慶洪泉物業(yè)管理有限公司具有國家一級資質(zhì)。

項目重點： 由于新建公租房租賃5年后才可以租轉(zhuǎn)售，5年以后也只有部分住（用）戶可能成為準(zhǔn)業(yè)主，但永遠(yuǎn)不會全部租戶都成為業(yè)主，因為政府要求公租房小區(qū)永遠(yuǎn)姓“公”，理論上講不會賣掉超過一半的房屋。近幾年公租房小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人是政府指定的多家機(jī)構(gòu)，因此，可以認(rèn)為只有一個業(yè)主，不應(yīng)當(dāng)用業(yè)主大會制度來匹配公租房小區(qū)的物業(yè)管理。 管理注意事項有：1、由于建設(shè)工期短而造成的質(zhì)量問題；2、建設(shè)方圖紙、相關(guān)資料檔案的移交；3、注意廣場人行道上的飲食游攤亂擺；4、4萬人的小區(qū)只規(guī)劃了3,000個車位，不到普通商品住宅按規(guī)定配置數(shù)的三分之一，停車管理任務(wù)艱巨；5、小區(qū)未考慮垃圾站，垃圾清理工作繁重，同時需要應(yīng)付由于垃圾問題導(dǎo)致的客戶投訴；6、因政治需要，共接待本市和各省市領(lǐng)導(dǎo)、中央領(lǐng)導(dǎo)、外賓參觀考察400余批次，接待市民參觀8萬余人次，針對參觀人員多的情況，物管在現(xiàn)場設(shè)置了安全警戒線，每天投入近

100人維護(hù)秩序，安排來人引入和護(hù)出，有序組織參觀；7、注意物管費(fèi)撥付的及時性，以免入不敷出。

深圳天景花園小區(qū)

推崇理由： 萬科開發(fā)的首個項目，全國第一個“成立”業(yè)主委員會的小區(qū)，深圳市首個商品房老區(qū)改造工程，維修資金不足情況下協(xié)商實現(xiàn)多方籌資 項目概況： 天景花園位于深圳市黃貝路西北側(cè)，占地面積12,240平方米，建筑面積20,500平方米，是萬科房地產(chǎn)公司開發(fā)的第一個商品房住宅小區(qū)，1990年8月竣工投入使用。隨著使用年限的增加，小區(qū)內(nèi)的房屋同樣出現(xiàn)了屋面、外墻滲水和公用設(shè)施老化等現(xiàn)象，并且由于歷史的原因，房屋本體維修基金從1997年才開始收取，歷年的本體維修基金已用于日常的修繕和養(yǎng)護(hù)，房屋價格也隨著市場的調(diào)節(jié)呈下降趨勢。業(yè)主和管理處要在本體維修基金不夠的情況下，使房屋能夠得以及時的修繕，使物業(yè)能夠正常使用及實現(xiàn)“保值、增值”。

項目重點： 對小區(qū)內(nèi)房屋本體及重要的硬件設(shè)施進(jìn)行更新改造。 改良小區(qū)內(nèi)原管理系統(tǒng)，引進(jìn)新型管理體系，以適應(yīng)業(yè)主們新的要求。 此次改造費(fèi)用采取了由業(yè)主按照各自房屋的建筑面積共同進(jìn)行分?jǐn)偟男问匠鲑Y，發(fā)展商協(xié)資，萬科物業(yè)作為本次改造的總協(xié)調(diào)方，業(yè)委會作為主監(jiān)督方。萬科物業(yè)作為受業(yè)主委托的協(xié)調(diào)方與業(yè)主委員會簽訂《委托改造協(xié)議書》，與業(yè)委會聯(lián)名將要進(jìn)行的工程的總造價、每戶應(yīng)交納的款項、各分項工程項目、造價、期限、采用的材料、施工工序等信息以溫馨提示的形式告知每一位業(yè)主。根據(jù)工程實際完成情況，由各施工方提出付款申請，經(jīng)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控小組、業(yè)委會全體成員審核后，予以支付施工款項，并在小區(qū)內(nèi)予以公布。維修資金運(yùn)作透明化。 在確定了改造項目后，萬科物業(yè)與現(xiàn)場各施工方簽訂了《施工現(xiàn)場管理協(xié)議》，對施工現(xiàn)場人員的進(jìn)出、施工時間、施工防護(hù)、人員現(xiàn)場管理等方面作了詳細(xì)約定；制訂《施工方工程進(jìn)度一覽表》，張貼在施工現(xiàn)場，要求每日施工完畢后由各施工負(fù)責(zé)人對每日工程進(jìn)度進(jìn)行匯總，及時填寫。此措施將改造工程給業(yè)主帶來的影響降低到最小的程度。 業(yè)委會主任、物業(yè)公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、各施工方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場監(jiān)理人員組成質(zhì)量監(jiān)控小組，對于工程進(jìn)行過程中的施工防護(hù)、工程協(xié)調(diào)、項目變更及施工過程中遇到的問題，及時通過會議的形式達(dá)成共識，落實解決辦法；對于現(xiàn)場施工質(zhì)量的監(jiān)控，制訂了《工程分項、分步驗收表》，每完成一道工序后由現(xiàn)場監(jiān)理人員初驗合格、簽字，由質(zhì)量監(jiān)控小組全體成員進(jìn)行現(xiàn)場驗收、簽字確認(rèn)后，方可進(jìn)行下道工序的施工，此表作為工程款項結(jié)算的重要依據(jù)。 嚴(yán)格按照國家有關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程驗收，成立由現(xiàn)場監(jiān)理人員、業(yè)主委員會成員、施工單位負(fù)責(zé)人、施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、專業(yè)人員組成工程驗收小組對工程項目進(jìn)行初步、綜合驗收，對于在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題要求各施工單位在限定的時間內(nèi)及時進(jìn)行整改。整改完畢后由驗收小組統(tǒng)一組織驗收，合格后方予以通過。