物業管理業主自治存在的問題及對策【精編版】

2023年12月27日發(作者：粘住的拼音)

物業管理業主自治存在的問題及對策

摘要:物業管理自治是我國物業管理未來的發展方向，在我國由于物業管理體系的不規范和相關法律制度的不健全，政府和物業公司沒有及時履行其職責，以及廣大業主參與決策意識和維權途徑的缺失，導致業主自治制度在推行過程十分艱難。文章針對上述業主自治制度中的問題，提出應對的決策包括:健全法律制度，擴充業主維權的渠道，重新構建業主自治組織，明確政府和物業公司在自治過程中的責任與義務，加強對業主參與自主決策和維護合法權益的意識。

關鍵詞:物業管理;業主自治;業主維權

所謂業主自治，一般是指在相關法律法規的界定下，居住在一定范圍內的廣大業主，依據本人對于私有房產的所有權以及自由、平等的規則建立的自我管理、自我約束此范圍內的物業管理模式。業主一方面可以對自有財產獨立支配，一方面與業主管理團體即業主大會和業主委員會對涉及到公共利益的部分進行共同管理。

1業主自治實踐中的問題

1.1法律不完善導致業主不能有效維權

現行《物業管理條例》的根本目的是“推行物管企業的專業管理制度”，并按照“業主自治”的核心所設計，忽略了“業主自治”是其實質，導致業主自治制度出現了以下問題:首先，至今沒有對業主自治基礎的建筑物區分所有權進行更高分量的法律界定與規范，產權界定的不清晰是業主自治成敗的關鍵因素，相關法律對于產權界定的缺失以及房地產開發商的利益手段導致業主在早期容易失去民主自治的意識。其次，在實際生活中，業主委員會更像是一個被引進的單純的概念，其中所涉及的產生、權限、義務、運作、法律責任等沒有作任何具體規范，導致“業主委員會”缺少資金、場所、專職人員，與“三無”機構別無區別。只具有一個框架如何運作又如何通過履行自身職責來保障業主的合法權益。我們看到的是廣大業主在對抗開發商和物業公司時的弱小，沒有法律作為其堅固的靠山，猶如一盤散沙。當其受到侵害時，業主委員會無法發揮其功用維護業主權益。再次，相關法律法規不能保障業主的合法權益，不能為其提供法律救濟的渠道。由于物業管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導致各地法院在審理有關物業管理民事法律糾紛時存在“無法可依”的現狀。由于沒有統一的法律規定，在審理相似的案件時，各地出現了審理結果不同的情況，不利于維護公民公平

的權力。因此，加強立法是當務之急。

1.2業委會未被法律授權，自治組織難以推行

目前，關于物業管理的糾紛與日俱增，而業主自治制度是緩解其矛盾的關鍵。具有法律意義的管理主體是自治活動進行下去的首要前提。目前我國法律沒有賦予業主委員會民事主體資格。業主委員會制度是物業管理體制的前提及重要組成部分，而其在法律中并沒有相應的界定范圍。在合同簽訂中，沒有確立其定位。在各地的相關法律法規中提到業主委員會具有代替業主和物業公司簽訂合同的權力，此做法與物業管理理論中的代表理論相悖。物業管理理論中提到，代表機關以業主和物業公司的代表名義進行一系列的行為，而不是以業主委員會的名義進行活動。因為法律沒有界定業主委員會為獨立個體，所以在實際管理中業主委員會沒有民事行為資格，故簽訂的合同也成為沒有任何法律效力的一紙空談。對物業管理中的合同合法性構成了挑戰，同時也為今后諸多的民事糾紛埋下了隱患。

1.3業主自治中，管理主體角色定位不準

業主對其所有的建筑物具有支配權及所有權，這種所有

權具有排他性。站在物權的角度來看，物業管理制度維護了屬于業主所有的財產等，彰顯了物權的價值。對物業管理的必要性，以及用什么方法來進行管理，管理的主體是誰，完全取決于廣大業主。因此，廣大業主才是物業管理活動的主體。物業公司在物業管理活動扮演一個授權對象的角色，通過業主的委托，才能具有物業管理的權力。據此可以認為物業管理公司屬于一個以服務為中心的個體，因此其首要的任務就是對廣大業主負責，為其提供服務。然而，實際生活中，物業公司充當著一個“管理者”的身份，凌駕于業主之上，沒有優先考慮廣大業主的合法權益。濫用職權，不及時履行職責義務，極大地損害了業主的合法權益。對于業主自治，其認為會對廣大業主有消極的影響，認為業主沒有進行過專業的物業管理知識的學習，不具有管理能力。廣大業主和物業公司站在了對立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業公司在物業管理活動中的角色界定失誤外，另一個社區自治管理組織居委會和業主委員會的關系不利于自治制度推行。居委會和業主委員會都是社區管理主體，但是其職責并不相同。居委會和業主委員會變為了領導關系，這使得業主委員會不能發揮其應有的作用。

1.4業主傳統思想嚴重，缺乏自治意識

廣大業主是業主自治活動的主人，廣大業主缺少應有的民主參與和維權意識是導致自治制度無法向前推行的重要因素。受歷史影響我國政府出資興建的企事業單位以及相關的國家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認為只要有關于房地產的事情必須通過政府來解決。當我們遠離福利住房分配模式轉向市場經濟模式時，居民原有的意識依舊會成為業主自治發展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內容，居民很少會去主動參與民主自治過程中，沒有將自身的利益與業主自治結合，缺少主動維護合法權益的意識。這樣的行為只會對業主自治制度發展起到消極影響。從目前各種問題不難看出，我國城市物業管理業主自治制度還不夠成熟完善，業主自治制度與西方發達國家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問題是當前重要課題。

2應對業主自治制度問題的對策

2.1健全立法，擴展維權的渠道

完善物業管理立法。我國物業管理處在相關法律制度不健全的狀態:一方面國家制定的相關法律制度不全面存在漏洞不能對實際管理中相關物業管理活動中的問題進行法律解釋;另一方面，各地出臺的規章制度與國務院《物業管理條

例》出現相悖的情況，這種情況會導致無法通過法律法規來解決糾紛。因此統一立法是當務之急。物業管理法律中對業主大會組建的各方面條件進行了具體詳細的闡述，涵蓋其組建的準備工作、工作流程、監督機制、獎勵等方面。這樣有利于對業主自治制度的推進產生積極作用，符合其機制的原則，保障了業主的合法權益，為我國物業管理制度的發展奠定了良好的開端。此外，需要由最高法院針對廣大業主在實際生活中遇到的物業糾紛進行司法解釋以及司法救濟。

2.2完善健全業主自治組織制度

(1)保障業主委員會的法律權利。對于業主委員會性質的界定很大程度上決定了其在法律中應盡的義務應承擔責任對于業主委員會的發展有著非常重要的意義。在目前法律的界定中，業主委員會不具有法人團體性質，在相應的范圍之內具有民事行為責任和民事行為能力，可以通過民事訴訟來解決糾紛。業主大會通過選舉并經過行政部門的批準產生形成業主委員會，具有相應的法律地位，有運營財務行為的能力，屬于相關法律界定中的“其他組織”的范圍。業主委員會具有合法的權力，在法律糾紛中可以行使獨立的訴訟權利，承擔相應的民事責任。(2)明確業主委員會委員的責、權、利。業主委員會在實際生活中并沒有履行相應的職責，主要原因

在于相關法律中沒有對其權、責、利進行明確具體的解釋和規定。業主委員會應該為廣大業主負責，業主委員會應被賦予的權力有:在物業管理事務中有參與活動的權力，同時可以行使選舉權、表決權、被選舉權，參與整個管理過程的決策權，以及反饋中的評價權。在物業管理工作中，業主委員會委員付出了更多的時間和精力，因此會得到相應適當的經濟補貼。業主委員會應盡的義務有:做好分內工作，如嚴禁利用職權進行索賄受賄行為、嚴禁占有他人或公有財產與非法所得、挪用包括維修基金和管理費用在內的財產、利用業主共有財產進行擔保活動、從事與職務無關的業務活動等。為了提高業主自治制度中的嚴密性與規范性，明確界定業主的民事責任與刑事責任是重要的舉措。

2.3做好政府、物業公司角色定位

在業主自治制度中，弱化了政府的行政職能，中介組織承擔了政府與業主自治委員會之間的橋梁，政府利用中介組織對業主自治委員會進行主導、引導、監督以及扶助的活動。總體來說政府在業主自治中的應盡的職責有:①制定規則。物業管理的復雜性在于需要將政府與業主自治結合起來，發揮政府的主導地位。為了達到預期管理目標，政府需要發揮其行政職能，在市場中利用宏觀調控的手段制定一套規則，

用來規范物業管理活動中的幾個主體，包括開發商、業主、物業公司，平衡幾個主體之間的關系。②住房商品化推行的時間較短造成業主沒有形成自治意識，業主自治組織難以實施工作是目前存在的問題。對此，政府要通過組建業主委員會來達到形成自治機制的目標。物業公司要了解自身角色定位，提升自身的服務意識。為業主提供優質的服務。強化市場意識，力爭擴展自身的業務。樹立品牌意識，擴大市場占有率形成上規模經營。最終在市場經濟中走出一條具有個體獨立色彩、獨立發展、獨立生存的道路。

2.4提高業主自治參與意識

通過各種宣傳普及的手段提高業主對物業管理體系的了解程度，幫助業主形成自主參與意識，幫助認識業主個體承擔的責任、具有的權利、應盡的義務。不斷地向業主傳輸自我維權的法律意識，司法訴訟是維權的最重要途徑，司法是正義作的最后一道保障線又是人民與政府之間的橋梁，需要拓寬業主參與法律救濟的渠道。伴隨著業主法律意識的提升，物業管理將逐步過渡到業主自治的新局面。

作者:旦增阿旺 單位:長江師范學院

參考文獻:

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