重慶時光項目企劃方案

2024年1月4日發(作者：珍惜糧食的名言)

目錄

一、 IDEA POWER 唐都觀念生產力

二、 洪崖洞—重慶時光項目企劃方案

（一） 項目綜合分析

（二） 項目定位策略

（三） 項目市場推廣策略

（四） 項目VI系統構思

（五） 項目廣告設計樣稿

三、 企劃方案效度分析

四、 唐都代理團隊

五、 唐都代理優勢

六、 代理工作內容

七、 代理服務費用

一、 IDEA POWER 唐都觀念生產力

唐都——奔流到海的沖動

時間是一種物質，或許我們看不到它。當它是財富，是金錢以及成就時，它的物質特性也就顯現出來。唐都是時間的產物而非其他。總有一種奔流到海的的沖動和使命感，這就是唐都。還有一種自由飛翔的本能和渴望，這也是唐都。1994——2003——未來，唐都一直努力領悟著時間的道理，在時間里存在，與時間為伍，更屬于時間的未來。

TD品牌基因：idea-power觀念生產力

TD企業理念：育德育人，創造傳播

TD團隊建設標準：信賴與和諧

TD的經營信條：以客為尊 創新并持續改進start over

唐都競爭原則：

不與同行競爭，而與顧客和市場競爭。

從事品牌與營銷進化的專門研究和實踐，獲取共贏。

唐都客戶群簡介

自九四年以來，唐都服務了國內多個品牌型客戶，行業涉及電子、地產、電器、日用、日化、IT、醫藥、政府等，提供由品牌研究到品牌整合營銷傳播與行銷渠道建設和終端人員培訓等全套服務。

我司服務的家電品牌有TCL、海信、創維、春蘭、科龍、大顯等，房地產品牌有廣州星河灣、北京新城國際、重慶鳳凰城、重慶人和天地、重慶科而士等。洪崖洞—重慶時光項目企劃方案

（一）項目綜合分析

1、項目背景分析

1）項目概況

? 項目位置：渝中區中軸干線主要路段滄白路北側石巖下，項目東臨棉花街開發片區，西臨奎星樓舊城改造片區，南至滄白路城墻，北至嘉陵江濱江路下河岸。（見區位圖）

? 項目地塊：東西長460米，平均寬度50余米，地形平均高差40余米，總用地面積31453平方米。

? 文化背景：洪崖洞，具有兩千余年的歷史，是現代重慶的城市起源地，更是重慶作為全國歷史文化名城的發展見證。洪崖洞的人文歷史，最早可追溯到東周末期。自公元前316年重慶建城以來，地處長江、嘉陵江交匯處的洪崖洞就以其無二的地理優勢成為重慶歷史文化的命脈。悠悠歷史中無法抹去的時光印象：繁華的過往、久遠的歷史沿革、豐厚的文化遺產、掉腳樓等巴渝傳統建筑、火鍋的起源地、集中的市民生態、巴渝十二景之一洪崖滴翠……

洪崖洞，重慶僅存的歷史珍寶，集中體現了重慶的碼頭文化、火鍋文化，是2000多年來，重慶人心中不滅的印記。

2）項目的規劃現狀

? 規劃思路：依照地形條件，建筑臨嘉陵江峭崖依斜坡而建，主朝向為南北向。

? 項目規劃現狀：

總建筑面積：30000平方米

停車位：

嘉濱路靠江一側-停車場-大型旅行車10輛架空層180輛小型車，觀景平臺-20輛轎車。

交通電梯：滄白路與風貌區設一電梯（三部）、洪崖洞-天成項-自動扶梯、天成巷-內街-自動扶梯；

3）項目交通

? 外部交通：上為重慶渝中區解放碑地區主要路段之一滄白路，下為重慶渝中區朝天門至上清寺濱江路。

? 內部交通：三橫八縱的自然街道組織；

2、項目SWOT基礎分析

1） 項目優勢分析

? 項目具有深厚的歷史人文背景；

? 項目地段處于重慶渝中區核心位置，臨解放碑和朝天門，地段條件優越

? 項目具有超強的知名度，受到社會的廣泛關注；

? 項目受到政府的重視，并被列位民心工程；

? 項目具有良好的景觀資源，北臨望嘉陵江，無敵全江景；

? 企業具有良好的公共關系資源、行業地位、社會資源和融資能力。

2） W項目劣勢分析

? 項目總建筑面積僅為30000平方米，缺乏規模效應；

? 外部交通：僅有以行車為主要功能的高架橋（路）通過地塊；

? 內部交通：地塊位于陡峭的懸崖，交通動線較難組織，人流通過不順暢；

? 地塊位于山包的陰面，缺乏生氣，陽氣不足。

? 地塊縱深較窄，難以有空間營造休閑廣場，形成休閑氛圍。

? 項目建成后可售面積占總面積的比例不高，公建面積較大，再加上處理危崖、基礎等方面投入較大，導致可售面積建筑成本偏高，在銷售價格上壓力較大。

3）O項目機會分析

? 重慶市場目前的開發項目中缺乏同樣具備深厚文化背景的競爭項目；

? 項目深厚的巴渝文化背景對本地和外地的人都具有不同的吸引力；

? 重慶房地產投資市場正處于上升期；

? 項目臨江且地形層次豐富，項目建筑規劃可以充分體現重慶山水特色；

? 在項目開發過程中，可以盡可能借助政府支持，為項目開發和營銷節約成本；

? 滄白路上的太極集團之流星賓館的部分建筑面積閑置，有與本項目合

作的機會以增加本項目規模。

4）T 項目威脅分析

? 從目前來看，重慶市的經濟形勢不容樂觀。更重要的是從該項目開發銷售的近兩、三年來看，經濟上很難有明顯的轉機；

? 項目開發周期落后于預期進度；

? 由于地塊特殊位置及地質情況特殊，因此，危崖整治及地基處理、工程進度方面，較難按計劃推進并按時完成；

3、項目產品定位分析

1）項目產品定位描述

? 項目產品核心定位：具有體驗式消費特點的集商業、商務、旅游多種形態于一體的多功能商業區。

? 項目建筑形態定位：體現重慶山地特色和傳統民居特點多低層商業建筑。

? 項目產品形態定位：商鋪、商務別墅及產權式酒店。

? 項目產品檔次定位：酒店為三星級，其他形態的檔次與之相仿。

2）項目產品定位SWOT分析

? 定位S優勢分析：

A、 在有限的面積內實現效益最大化；

B、 充分利用文化背景；

C、 充分發揮臨解放碑的地段優勢；

D、 多種業態分散風險；

? 定位W劣勢分析：

A、 地塊位于陡峭的懸崖，交通較難組織，人流通過不順暢。

B、 該項目的建筑可使用面積，多位于不同的平面，這是作為商業項目比較忌諱的；

? 定位O機會分析：

A、 與解放碑商圈錯位經營，利用其人氣；

B、 利用項目文化品牌背景，超越現有商圈概念；

C、 體驗式消費（體驗式餐飲、體驗式旅游、體驗式購物等）正在成為一個消費發展的熱點和趨勢；

D、 解放碑商圈商業結構正面臨重組和調整，給項目的錯位商業概念增加了空間；

E、 市政府及社會各界非常重視這個項目，打算將其打造成一個重慶具有代表性的旅游資源；

F、 從垂直距離上說，該地塊距朝天門、解放碑較近，隨著政府打造渝中半島的戰略的推進及重慶市經濟、文化旅游業的發展，洪崖洞項目有其發展、繁榮的空間。

? 定位T威脅分析：

A、 解放碑商圈房地產項目開發過度，大量商業項目、商鋪閑置，銷售及租賃形勢都較差。而本項目處于解放碑的商圈的邊緣。

B、 作為今后該項目運營后的有效消費者的數量及質量堪憂。

C、 可能進駐該項目的業態利潤較薄，業主立鋪自用的可能性小。

D、 項目開發商有短時間回收資金的壓力，而該項目的商鋪短時間內套現能力較弱。

E、 香港瑞安集團已計劃投資100億在重慶打造“重慶新天地”。

4、項目目標客戶分析

客戶類別 客戶特征 購買要求及習慣 信息來源

商鋪自用 餐飲娛樂業人流及交通； 業內傳遞；

經營者； 市場特色； 傳播媒體；

品牌商家； 品質是否與自身要求符合； 房地產交易場地是否與自身經營符合； 會；

價格合理。

商務別墅自用 中小型智力交通； 傳播媒體；

密集型企業舒適性與實用性的統一； 業內傳遞；

（IT、律師、品質是否與自身要求符合；

傳播等行場地是否與自身經營符合；

業）； 價格合理。

商鋪投資投資客戶 中等資金量增值潛力； 招商會；

投資人或企出租率及租金回報； 傳播媒體；

業 投資安全性； 業內傳遞；

產權式酒店投資客戶 少量資金投投資安全性； 傳播媒體；

資人 資金匯報率； 房地產交易會；

5、項目競爭關系分析

1）直接競爭對手

解放碑商圈內商場、商鋪及寫字樓。

2）間接競爭對手

? 龍湖北城天街，重慶的SHOPPING MALL，江北商圈（重慶可能的新的商業中心圈）的代表，現已招商華聯及銀太百貨為其主力店。

? 南岸濱江路商務區，以浦輝第一大道為代表，依托現南濱路成熟的人氣發展，尋求整個南濱路商圈檔次的提升以及業態的豐富。

? 香港瑞安集團已計劃投資100億在重慶打造“重慶新天地”。

3）競爭高度提升的思考

通過項目基礎分析及定位分析，我們發現本項目現在具備重慶各類競爭項目均不具備的兩個特點：

A、 項目能代表重慶建筑文化、碼頭文化、火鍋文化的深厚巴渝文化背景；

B、 政府對項目的期望及支持。

因此，本項目不應僅僅做為一個單純的房地產項目來與考慮競爭，而應該提升項目的競爭高度，將項目定位為重慶的名片、重慶文化的代表（傳統巴渝文化與新的體驗式消費文化等的結合），起點更高，超越簡單的商圈概念的競爭。

（二）項目品牌定位策略

（三）項目市場推廣策略

（四）項目VI系統構思

（五）項目廣告設計樣稿

三、 企劃方案效度分析

四、 唐都代理團隊

姓名

唐都洪崖洞品牌小組成員表

職務/職責 電 話 手 機

唐都廣告總經理、唐都傳

(0)

播事業總裁，負責項目品牌服務全面事務

張立 唐都廣告創意總監，負責

唐都全中國項目整體創意執行和方向控制

谷雨 唐都公司媒介經理，負責

唐都全中國項目的媒介執行

黃煌 執行總經理，負責重慶地023-

區項目品牌策略執行的運營與管理

黃光 客戶總監，負責西南地區023- (0)

項目品牌營銷策略的系統管理

梁渝 ACD創意副總監，負責創023- (0)

意執行的流程管理

邱遠 資深美術指導，負責項目023- (0

美術指導與創意執行出品

馬曉明 資深平面設計師，負責平023- (0

面創意執行出品

譚令 品牌經理（兼項目聯絡官）023-

負責項目流程管理與日常聯絡，策略制定

丁浩華 客戶主任，負責項目信息023-

收集、廣告策略的制定與執行

肖俊輝 客戶主任，負責項目信息023-

收集廣告策略的制定與執行

(2)唐都(智業) 負責客戶投訴以及全國作業系統支持與服務

EMAIL: (唐都集團重慶公司)

吳揚文

五、 唐都代理優勢

1、觀念優勢：與時具進是廣告觀念思想的優勢所在，觀念文化對衡量廣告的解決之道，核心就在與唐都能夠貫徹START OVER的持續改進思想，并將其不斷的發展到實際廣告推廣中去。

2、品牌推廣優勢

3、全國資源與本土化整合優勢

唐都統合全國資源并展開本土化工作，使公司的效能與勢能發揮到最大，更能體現公司的專業性與符合客戶需求的周到服務。

六、 代理工作內容

（一） 服務時間

1、基本服務時間：自雙方開始合作至“上江城”項目完成銷售目標止；

2、延續服務時間：繼續為晉渝集團的企業品牌建立和新項目的展開做品牌推廣和廣告策略規劃。

（二）服務內容

1、市場定位與營銷策略深化

2、廣告創意及傳播策略

3、廣告管理（項目定位與廣告語深化、項目標識系統深化、樓書、各階段報紙廣告、戶外形象版、軟文稿件銷售現場展示看板、刀旗、橫幅、墻繪等創意設計與制作出品）

4、信息/調查

5、公關/促銷管理

6、創意表現/推廣宣傳物料設計(含正稿制作、不含輸出菲林、印刷制作)

7、TVCF創意（含創意策略、創意簡述、分鏡故事畫板、費用預算）

8、產品平面照片拍攝（含拍攝規劃，拍攝費用另計）

9、FLASH多媒體演示（含架構規劃、內容編撰，制作費用另計）

媒體運作（含媒體評估、傳播計劃、投放費用預算、媒體實施計劃、監控評測）

七、 代理服務費用