房地產價格計算

2024年1月9日發(作者：魯濱遜漂流記介紹)

房地產價格計算

〖差不多思路〗

本價格運算方法的差不多動身點是盡量保證每套房屋的性價比一致。

性價比中的價格是指單位銷售面積的價格。而性價比中的性能，那么應該是多方面的指標綜合加權評判而成。

應該選擇多個重要的性能指標來評判某套房屋的綜合性能，例如：

1〕樓層〔樓層高低〕

2〕海景/江景/河景/湖景等水景

3〕山景/園景等其他景觀

4〕寧靜〔所處位置的寧靜程度〕

5〕戶型〔該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度〕

6〕朝向〔該房屋方位朝向的優劣〕

7〕視野〔視線是否受阻及視野開闊程度〕

8〕私密性

以上8項指標中，第1項指標〝樓層〞可看作是縱向指標，能夠通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標那么是橫向指標，通過分別評判并加權匯總來運算其橫向的綜合性能;各個因素的權重那么要緊靠體會和價格試算確定。

〖運算流程〗

〖運算步驟〗

一、 確定均價

均價通常依照項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：

1． 成本加成法

即通過核算項目開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。

2． 市場比較法

以市場情形、專門是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評判分析相關于競爭項目的競爭優勢〔劣勢〕和所處的競爭地位。

3． 消費者心理價格法

通過調查了解消費者的心理承擔價格而制定銷售價格。實際應用中，消費者實際購買的價格往往高于其參加調查時所提出的心理承擔價格。

在制定目標均價時，通常需要將以上3種方法綜合運用。

二、 確定樓層價差

確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差?？v向樓層價差依照地域和形狀的不同而不同。在一些都市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2，3、4樓的價格通常最高〔也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情形〕。

另一種方法是樓層分段價差，這種方法要緊針對高層住宅使用。立即樓棟各樓層分為假設干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。采納樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。

三、 確定橫向房屋價格系數

運算房屋價格系數的差不多思路是分項評分、加權運算。

前文差不多提到，運算橫向的房屋價格系數時，考察了7個關鍵指標：水景、山景、寧靜、戶型、朝向、視野與私密性。

為了簡化運算，選擇某一一般樓層〔本運算方法中選擇中間樓層〕為基準樓層進行評分，并以此為基礎搭建價格框架。假設有部分樓層有專門變化，那么在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。

具體運算時分為以下四個步驟：建立評分標準——權重設置——分項評分——加權運算。

四、 搭建價格框架

通過Excel軟件能夠實現價格框架的搭建和運算。

以中間樓層為基礎，依照基準價格和各房屋價格系數運算中間樓層各房屋的價格，然后代入樓層價差數據，運算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是運算的初始價格，其差不多與前面所確定的均價一致。運算表中最后得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。

搭建的價格框架如下表〔略〕所示。

五、 局部微調

搭建了差不多的價格框架后，需要依照樓棟的實際情形進行局部調整。有可能存在局部調整的情形包括：

1． 戶型變化

在同一樓棟里面，隨著樓層的不同，可能會有一些變異戶型，例如躍層、合并大戶型等。這時，需要調整相應部分的價格框架，以與實際情形相一致。同時，假設有必要，還應該提高〔或降低〕相應的單價。

2． 景觀階躍

景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高〔或降低〕，顯現視野豁然開闊〔或突然受阻〕、景觀資源陡然豐富〔或急劇減少〕等情形。這時，應該相應提高〔或降低〕該房屋的銷售單價。提高〔或降低〕的幅度依照實際情形而定，通常在20~100元/m2之間。

景觀階躍的情形還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露臺、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該依照情形賦以相應的景觀階躍價差，提高〔或降低〕銷售單價。

3． 專門樓層

在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象征，其價格能夠適當提高。

此外，某些都市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更情愿買帶〝8〞的樓層，而不情愿買帶〝4〞的樓層和第13層。這種情形下，能夠給相應的樓層適當提高〔或降低〕銷售價格。

六、 價格試算與調整

對初步價格框架進行了局部調整后，就能夠進行價格試罷了。對試算出的價格，需要從以下方面，結合體會判定進行校驗：

1． 最低價和最高價〔包括單價和總價〕

2． 同樓層各房屋之間的價格差距〔單價和總價〕

3． 整個樓棟各房屋之間的價格差距〔單價和總價〕

假設以上結果不甚滿足要求，那么能夠從以下方面進行調整〔在調整時，需要注意隨時更換基準價格以使運算表中的銷售均價與確定的目標均價一致〕：

1． 調整橫向指標的權重

2． 直截了當調整價格系數

3． 調整樓層價差

4． 調整局部微調價差

通過反復試算與調整后的價格體系為最終能夠使用的價格體系。因此，此價格體系仍可能并非最正確的價格體系，在后期應用中應該依照銷售走勢隨時做出局部調整。