房地產價格的影響因素

2024年1月9日發(作者：春的故事)

房地產價格的影響因素

房地產價格的影響因素（掌握）

影響房地產價格的因素一般可以分為一般因素、區域因素、個別因素

一般因素是影響一定區域內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素，包括經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素

區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素。

個別因素分為土地個別因素與建筑物個別因素，是宗地或具體房產的特征對價格產生影響的因素。

經濟因素

社會因素

(1）經濟發展因素 （2）財政金融因素 (3)產業結構因素

(1）人口因素（人口數量、人口密度、人口素質） （2)家庭規模因素

(3)房地產投機因素（即可能促進上漲和下跌，也可能抑制上漲和下跌）

一般因素

行政因素

（4）教育科研水平和治安因素 （5)社會福利因素

（1)土地使用制度與住房制度、地價政策 (2)城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略

（3）稅收制度、投資傾斜、優惠政策 （4)行政隸屬關系變更 (5）交通管制

心理因素

區域因素

人們的偏好

區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素。

1

這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系.如果商服繁華度較高，該商服繁華因素

地區的房地產價格水平也會較高.

這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區的房地產價格道路通達因素

水平也較高。

這是指交通的便捷程度,包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價交通便捷因素

格水平也較高。

(1)基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。

城市設施狀況因素 （2)生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。

（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。

若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、環境狀況因素

水污染較嚴重，則房地產價格水平較低

土地的個別因素

建筑物的個別因素

面積因素、寬度因素、深度因素

形狀因素 土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便于利用，從而降低地價.一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。

區位因素 區位是影響地價的一個非常主要的因素，區位也叫宗地位置.區位有自然地理區位與社會經濟區位之別.當區位由劣變優時,地價會上升;相反，則地價下跌.

一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。

2

地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素

容積率因素

用途因素

土地使用年期因素。

面積、結構、材料等

地形是指地面的起伏形狀，一般來說,土地平坦,地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系.

一般來說，對于同一宗土地而言,商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的

在年地租不變的前提下,土地使用年期越長,地價越高

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

設計、設備等是否良好 建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。

施工質量 建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本,更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建筑物的價格亦有很大影響.

法律限制

建筑物是否與周圍環境協調

有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建筑法規。如高度限制、消防管制等。

建筑物應當與其周圍環境相協調,否則就不是最有效使用狀態。建筑物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低.

分析動態表

3