城市軌道站點周邊存量用地的開發與利用——以寧波壓大軌道區間為例_百

2024年3月24日發(作者：月兒彎彎像什么)

城市軌道站點周邊存量用地的開發與利用——以寧波壓大軌道區間為例

發布時間：2022-04-15T08:34:29.016Z 來源：《新型城鎮化》2022年7期 作者： 吳磊

[導讀] 近年來，為了解決城市擁堵的問題，國家修建了地鐵、輕軌，希望通過軌道交通的方式，來減輕機動車的快速增長給城市交通帶來

的壓力，消除城市交通擁堵的現象。軌道交通站點的周邊土地的綜合開發與利用極需解決，如何實現一體化規劃，從而推動城市可持續發

展是一個很重要的問題。

浙江意城空間規劃設計咨詢有限公司 浙江省寧波市 315200

摘要：近年來，為了解決城市擁堵的問題，國家修建了地鐵、輕軌，希望通過軌道交通的方式，來減輕機動車的快速增長給城市交通

帶來的壓力，消除城市交通擁堵的現象。軌道交通站點的周邊土地的綜合開發與利用極需解決，如何實現一體化規劃，從而推動城市可持

續發展是一個很重要的問題。

關鍵詞：城市軌道站點；周邊用地；開發與利用

引言

軌道交通的優點是運輸客流量大，安全保證性高等優勢，是城市交通網絡的重要組成部分，軌道交通一定程度上可以緩解城市交通擁

堵的問題，符合國家綠色低碳發展的要求。為了更好地彰顯軌道交通的優點，使軌道交通站點更加可通達，必須要強力推動周邊土地的綜

合開發與利用，這對于引導產業結構轉型與合理布局有著重要的意義。如果周邊土地不能得到合理和充分地綜合開發利用，城市空間將無

法得到可持續發展，軌道交通綜合利用率低，資源浪費的現象，達不到軌道建設的預期目的和收益。必須結合實際，周邊土地要和軌道站

點共同開發利用，這樣才能提高資源的可利用化程度，使土地資源集約化，降低基礎設施的建設投資壓力。

1研究背景

1.1中國城市發展趨勢

（1）存量時代?！蛾P于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》中要求，各地要加快健全節約集約用地資源，盤活建設用地

存量，提高土地利用率，這說明大范圍的舊城改造已是現實所趨。

（2）高質量發展。新時代，新使命。在城鎮化率超過60%之后，中國城鎮化將由快速發展階段轉向深化發展階段。當前，中國正在構

建高質量發展的區域經濟布局，而城市是推動高質量發展的主戰場。推動城市高質量發展，要加快以人為核心的新型城鎮化，實施城市更

新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和

小城鎮協調發展

1.2寧波城市發展特征

（1）軌道交通帶動周邊城市區塊更新發展

軌道交通利于塑造緊湊的城市空間形態，支撐城市的高強度開發;同時優化整合土地的使用功能;開發沿線土地的效益業利于軌道交通的

運營。

（2）壓賽堰、大通橋站周邊閑置空地較多，軌道引領價值尚未凸顯

軌道2號線、3號線在大通橋站形成換乘空間，兩站之間的地下通道業已建成，為將來兩站一區間的建設打下基礎。

壓賽堰、大通橋站周邊多為廢棄廠房、拆遷空地，且客流量低于同線路的其它站點，軌道交通帶來的土地開發效益有限，亟需進行土

地資源的盤活利用、城市功能的轉型升級。

1.3江北區發展重點

未來將通過“147專項行動”優化用地布局，建立規劃布局一張圖：“1”——以數字化改革為總抓手，傳承發揚江北改革基因，重點推進

“縣鄉一體、條抓塊統”省級試點，努力探索“江北樣板”、“江北方案”；“4”——四大攻堅行動：項目提速、招商提質、征拆提效、產業提級

；“7”——文創港、老外灘等七大開發建設指揮部。基地屬于甬江北岸地區，為江北區重點發展區塊，具體規劃圖見圖1所示。

圖1 江北區發展重點規劃圖

2現狀分析

2.1靠近城市雙中心、區域重點發展板塊及重要城市發展軸線交匯處

（1）靠近新、舊城市雙中“心”和區域重點發展板塊；（2）與東部新城核心區、三江口CBD相距5km上下；（3）西鄰灣頭RBD，南鄰

文創港，距離科創大走廊CCD約5km，與鎮海新城、姚江新城等重點發展板塊相距10km內 ?? 靠近三大城市發展軸線交匯處；（4）與東部

發展軸、商業商務發展軸、世界級濱水活力帶的兩兩交匯處相近。（5）與鐵路莊橋站、南站相隔4-6km

2.2對外交通空間不平衡

東西向依托場地南部環城北路和軌道對外交通便利，南北向受機場、鐵路阻隔（見圖2）。

圖2 對外交通空間布局現狀

2.3土地利用雜亂低效

現狀用地主要呈現工業、農田和城中村交織的特征：（1）現狀用地共涉及16個地類，其中建設用地與非建設用地的比例約為7：3；

（2） 工業倉儲用地占比最高，超過總用地的兩成，面積為57.10公頃；（3）農林用地和居住用地其次，占比分別為17.35%和14.24%；

（4）存在大量集中連片的閑置地，約達總用地的10%；（5）鐵路用地和軍事用地構成片區的獨特風貌，分別占比7.27%和7.21%。

2.4土地權屬復雜混亂

現狀國有宗地占主導，局部宗地屬性不明。以壓賽村為例，其現有國有土地為121.94公頃，占總用地面積的五成，其中軌道收儲地塊面

積為24.10公頃；現狀集體土地為19.01公頃，權利人多為壓賽村經濟合作社；以村為單位的居住用地中，存在國有、集體屬性混雜、宅基地

權利人較多、部分宅基地僅有不動產證而無產權證等情況。

2.5低端低效的功能業態

現狀企業多呈低小散分布，技術含量相對較低。研究范圍內企業約65家，涵蓋20種產業門類，以批發業、零售業、商業服務業、金屬

制品業、道路運輸業、機動車修理業為主導；沿環城北路現已形成以貨物批發運輸為主和以汽車為中心的銷售、維修服務、零配件供應為

主的兩大產業鏈，但技術含量不高；現狀多數商業零售地塊為臨時用地，局部廠房由于企業搬遷、注銷而空置，如國通物資等已拆除，寧

波道順汽車服務有限公司已注銷。

3發展策略

3.1整體謀劃、揚長避短

（1）整體謀劃：從大區位整體考慮本地塊發展，銜接莊橋片區未來城市的居住功能與文創港的科創功能。確認本地塊以配套居住與商

業商務功能為主。

（2）揚長避短：充分利用區位優勢，承接周邊重點發展區塊外溢功能，對限制地塊發展的不利因素適當隔離、轉化。提升城市發展洼

地形象

3.2遠近結合、側重近期

（1）遠近結合：充分考慮影響本地塊發展的不利因素，提出近中遠期的發展階段，根據外部因素靈活調整地塊發展。

（2）側重近期：近期通過示范區建設、基礎設施建設、景觀綠化提升等手段提升本地塊利用價值。

3.3交通優先、軌道為主

（1）交通優先：綜合拆遷難度、可開發性、交通便利性等因素考慮，對上位規劃路網進行優化調整，并以交通通達為優先考量。在近

中期開發前期首先考慮形成骨架路網。

（2）軌道為主：依托軌道2號線與軌道3號線形成的兩站一區間的綜合優勢，利用軌道所帶來的大量人流，運用TOD開發模式重點考慮

站點周邊區域。

3.4環境先行、永臨結合

（1）環境先行：改善本地塊城市面貌洼地的不利現狀，對主要臨街界面優先開發，先行對環境風貌進行提升改造。

（2）永臨結合：遴選前期出讓土地，保障資金平衡，對受限制地塊采用臨時開發方式，并以廠房改造與臨建開發集聚產業與人氣，預

留高價值土地空間，尤其站點周邊土地。

4總結

綜上所述，隨著城市軌道交通的快速發展，其周邊土地的綜合開發與利用，也會得到推進和深化，土地資源能夠得到合理開發與利

用，將使軌道交通和城市建設能夠協調統一發展，使城市生活更加和諧美好，從而能夠推動城市建設向著又好又快的方向發展。

參考文獻

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[2]何兵.城市邊緣地區軌道交通站點周邊用地開發研究——以長沙望城區烏山城際站為例[J].中外建筑,2020(11):128-130.

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