財務管理
◎文/牛?允
摘?要：隨著市場經濟的發展壯大以及國家政策的改革和實施，房地產企業在面臨越來越多市場競爭的同時，經濟利潤也開始持續降低。在這樣的時代背景和行業競爭面前，房地產企業想要實現持續發展和經濟利潤的穩步提升，就要做好財務管理工作。其中，稅收籌劃是財務管理工作的重要組成部分，兩者聯系緊密。文章主要就房地產企業財務管理及稅收籌劃相關內容進行研究，分析了兩者在房地產企業中存在的現狀問題，并提出相應的策略。
關鍵詞：房地產企業；財務管理；稅收籌劃
0?引言
近年來，隨著國家調控政策的不斷深入實施，房地產行業在經歷了快速發展后也逐漸進入了相對平穩的發展階段，房地產行業的發展也在很大程度上趨于市場管理正規化。目前，房地產行業仍然是我國經濟發展的支柱型行業，對國家經濟發展起著至關重要的作用，但是房地產企業因為存在投資資金數量大、回收慢、外界因素影響大、風險大等特點，加之市場競爭越來越激烈，近些年出現了經濟利潤下滑的趨
勢。在這種情況下，科學合理的財務風險管理可以有效規避或者降低企業發展風險。稅收作為房地產企業的重要資金管理項目，合法、科學、合理的稅收籌劃也會在很大程度上促進房地產企業財務管理工作的提升［1］。房地產企業為了實現自身持續發展和經濟效益穩步提升，就必須要重視企業財務管理以及稅收籌劃工作，通過分析社會及行業現狀查找自身存在的問題，并且制定相應的解決對策。
1?房地產企業財務管理及稅收籌劃相關概述
1.1?房地產企業的財務管理特點及風險類型
房地產企業的財務管理特點主要有三方面：（1）房地產企業屬于資金密集型行業，其工程項目的開展實施需要巨大的資金鏈條進行支撐，即資金投入大；（2）房地產行業工程項目投資周期長、資金回收周期長、工程項目開展過程中風險因素多，造成財務管理工作難度大；（3）房地產企業在開展工程項目過程中，項目的籌劃、投標、建設、交付等環節需要大量資金作為基礎，因而需要與銀行有大量的業務往來，這就使得房地產企業的財務管理工作相比于其他行業要更加專業和嚴格。
房地產企業財務管理風險因素較多且復雜性較強，對其影響較大的風險類型主要有三種。（1）國家宏觀調控因素。基于我國國情，國家對于房地產行業的宏觀調控政策較多，且隨市場經濟發展不斷改變，使得房地產行業受到國家宏觀調控帶來的風險因素增大。（2）資金管理因素。房地產企業資金流動性大，資金投入量大，在企業發展過程中資金管理困難，可能出現的資金風險不可預知性大。（3）
工程項目因素。房地產企業的工程項目規模大、涉及范圍廣，項目的計劃、實施、交付等環節存在的不確定風險多。
1.2?房地產企業稅收籌劃的含義及內容
稅收對于國家的發展有著至關重要的作用，是國家
經濟發展的產物，同時也是公民以及企業應盡的義務。我
國稅收制度隨著國家經濟的發展和社會結構的改變也在
不斷調整，目前逐漸形成了比較完善合理的稅收體制［2］。稅收籌劃也可稱為合理避稅，其前提是必須要符合我國
相關法律以及稅收政策法規的規定，其方向是必須符合
相關稅收政策的導向，其發生行為必須是在企業進行生
產經營以及相關投資工作之前，其目的是實現納稅人或
者企業稅收利益最大化。稅收利益最大化主要包括稅負
最輕、稅后的利潤最大、企業的價值最大化等，并不能簡
單理解為稅負最輕。
房地產企業的稅收籌劃內容主要包括：合法避稅、合理節稅、轉嫁籌劃以及實現涉稅零風險，其具體內容如下。（1）合法避稅指的是納稅人使用非違法方法，從方法
上來看符合國家稅法規定，但是其行為實質上與立法精
神相背離，簡單來說，就是利用國家稅法規定中的相關漏
洞來進行稅收利益籌劃。這樣的避稅方法不會違法但是
同樣也不合法，但是又與納稅人不尊重和不遵守國際法
律進行偷稅漏稅不同且有本質區別。對于這樣的行為，
國家只能依靠不斷完善相關法律制度來進行管制。（2）合
理節稅指的是納稅人在不違反國家相關法律規定的前提下，充分利用國家稅法中的減免稅等相關政策，對企業經
營生產活動進行合理籌資、投資規劃，巧妙設計，實現少
繳稅或者不繳稅的目的［3］，這樣的合理節稅方式是國家
提倡和扶持的。（3）轉嫁籌劃指的是在企業生產和經營過
程中，通過調整產品價格將稅負合法轉嫁給他人，這樣的
方式可以有效降低自身企業的稅負。（4）涉稅零風險是指
納稅人和企業在進行生產經營活動過程中可以做到賬目
清晰，所申報的納稅流程及項目等齊全，符合國家法律
規定，數額準確充足，不會有任何違反國家法律規定的行為，在稅收執行方面不會出現任何風險或者出現的風險
極小的一種狀態。這樣的方法不會使納稅人獲得直接的
稅收方面的經濟利益，但是對企業的持續發展有利。
2?房地產企業財務管理及稅收籌劃存在的問題
2.1?房地產企業財務管理現狀問題分析
2.1.1?缺乏財務管理重視性
目前，房地產企業在財務管理工作方面缺乏應有的
重視，管理制度形式化，主要表現為財務管理工作對項目
工程中的收支審核批復流程管理不規范，資金流動管理
手續不完整，資金用途管理缺乏相應的管理制度，等等。
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財務管理
對財務管理缺乏重視造成房地產企業資金管理混亂和使用不節制，進而降低了企業經濟利潤，有時還會導致企業資金資源開發利用不足，造成資源浪費，從而制約企業的持續發展。
2.1.2?缺乏完善的企業資金管理制度
房地產企業的財務管理工作是需要系統化的管理流程和相應的管理制度的，房地產企業的工程項目存在投資資金量大、周期長、風險因素復雜等缺點。然而，目前很多房地產企業缺乏具體項目的財務資金管理制度，在項目開展實施過程中缺少相應的資金過程管理，對于資金在投入和使用過程中的具體使用情況以及存在的風險不
明確，進而造成了隱患［4］
。同時，很多工程項目在實施過程中資金浪費情況嚴重，出現了嚴重超出計劃規定的情況，影響工程項目的施工進度，嚴重情況下甚至造成企業資金鏈條斷裂，給企業帶來不可預知的風險。2.1.3?缺乏財務管理工作的主動性
房地產企業是我國傳統的經濟型企業，其整體管理模式較傳統，相對而言，其財務管理工作方式也仍以傳統模式為主，缺乏相應的創新性和主動性。目前，很多房地產企業的財務管理仍然處于被動管理工作狀態，缺乏應有的風險預判和干預意識及措施。特別是近年來因為國家政策的不斷調控，房地產行業市場競爭增大，人們對建筑工程質量的要求不斷提升，不確定因素不斷增多，與此同時產生的財務風險因素也在增加，但是房地產企業的財務管理卻缺乏相應的主動管理行為，增加了企業不可預測的風險。2.2?房地產企業稅收籌劃現狀問題分析2.2.1?忽視了增值稅的籌劃
很多房地產企業對于國家稅收政策的變化缺乏靈活掌握和運用的能力，尤其是國家實施了增值稅制度之后，房地產企業未對其進行相應的籌劃工作，特別是土地增值稅涉及稅費金額較大，企業缺乏相應的稅收籌劃，加大了房地產企業的稅收負擔。2.2.2?合理節稅實施欠缺
房地產企業進行稅收籌劃工作時將自身企業劃為一般企業，沒有認識到房地產企業與其他一般企業的區別和差異，沒有發揮合理節稅的籌劃作用。2.2.3?缺少納稅籌劃意識
房地產企業因對財務管理工作缺乏應有的重視，造成財務工作滯后，對于納稅籌劃工作，房地產企業自身以及財務管理部門均未認識到其工作開展的重要性，缺乏對國家稅收政策的研究和運用。
3?房地產企業財務管理及稅收籌劃策略研究3.1?房地產企業財務管理現狀問題的解決策略3.1.1?建立健全財務管理制度
房地產企業應認識到完善健全財務管理制度能夠提升企業財務管理質量，促進企業發展。財務管理必須依靠先進科學的管理制度，才能更加規范地實施管理工作，企
業建立健全各項財務管理制度，同時進行財務管理人員
的業務培訓，不斷提高財務管理人員的業務水平和職業素質，通過這些措施提高員工對財務管理的重視度，更加突出財務管理的核心作用。除了健全相關管理制度和進行財務人員培訓外，還要設立相應的財務管理機構，以更好地指導和規范財務管理各項工作的開展及實施。通過更加規范的財務風險管理及資金管理提高房地產企業財務管理水平，通過建立健全完善的企業內部財務審計制度確保企業資金的使用安全，同時加強對企業資金的動向和使用情況過程把控，對預知風險進行管控，可以極大程度地降低企業資金管理風險。3.1.2?完善企業資金管理體系
房地產企業在財務管理方面缺少相應的資金管理體系，增加了很多資金風險因素，為了減少和規避資金風險，需要建立一套完整的資金管理體系，以有效提升企業財務管理水平。一方面，房地產企業要立足于自身發展情況，結合國家政策及行業發展趨勢，對行業的市場發展前景進行相關的預算編制，按照企業自身發展計劃合理分配和管理資金。同時，對企業工程項目的投入、實施、資金回收等進行有效的過程管理，做到所有資金的流動都有相應的管理、審核、批復計劃。為了保證資金使用過程中的靈活性，要求財務管理人員依據項目具體情況實時跟蹤資金，視情況進行過程調控。此外，對企業各項資金均要建立相應的臺賬，并定期總結進行過程匯報，通過分析預判風險，進而做好應對措施。
另一方面，房地產企業在激烈的市場競爭下想要實現經濟利潤最大化，還要科學、合理地使用資金，避免工程項目在實施過程中出現過度浪費情況，以免加大工程項目成本、降低企業經濟效益。可以通過建立相應的資金獎勵以及考核機制對各個部門進行管控，對于合理使用資金的部門進行相應獎勵，對于無故浪費超出計劃的部門進行相應的管理及考核。
3.1.3?實現企業財務管理科學化和信息化
目前，房地產企業財務管理在管理方式和技術方面存在一定的缺陷，這是造成財務管理工作被動的主要原因，如缺乏風險預判、缺乏對國家政策的靈活運用、缺乏行業信息的收集等問題，均與財務管理模式傳統落后有關。現在信息科技發展迅速，通過先進的科技手段可以更好地提升房地產企業的財務管理水平，房地產企業可以通過在財務管理方面運用先進的數據信息平臺技術，實現財務信息的采集、梳理、分析、預判等工作目標。但目前很多房地產企業對這一先進科技手段的利用認識還不夠成熟，所以企業想要增強自身行業競爭力，就要具備更加先進的管理理念。在企業內部建立財務管理信息平臺，可以有效解決企業不同項目間資金信息管理缺乏互通的問題，并且通過統一的平臺采集信息，可以確保信息的完整性、實時性、準確性。現代科技的先進分析預判能力也可以更好地彌補財
財務管理
務管理人員自身業務水平受限帶來的缺陷。可見，房地產企業在財務管理工作中具備與時俱進的先進
管理理念和技術應用，是取得發展先機的有效途徑。
3.2?房地產企業稅收籌劃現狀問題的解決策略
3.2.1?重視增值稅政策的運用
土地增值稅是房地產企業的重要稅種，所涉金額較大，房地產企業要緊密結合國家正在實施的增值稅政策，將土地增值稅作為稅收籌劃的重點工作內容，可以在很大程度上減輕房地產企業的稅收負擔，有效提高工程項目和企業的經濟效益。例如，國家稅收法律制度關于房地產企業土地增值稅的相關規定為：納稅人經營普通住宅的過程中，如果其住宅的增值額度超過其扣除部分的20%，則需按超額累進稅率進行增值稅的繳納，若住宅的增值部分未超過其扣除部分的20%，即可按規定不用繳納增值稅［5］。這需要房地產企業在經營銷售住宅房屋時重點研究稅收籌劃，即銷售住宅房屋增值額所產生的經濟效益與企業所需繳納的增值稅之間的經濟關系方面，從而做到合理選擇。
3.2.2?合理規劃工程項目，開展合理節稅籌劃
房地產企業在進行稅收籌劃時，必須認真研究國家相關法律和稅法規定新政策的實施標準，才可以更好地結合企業自身情況進行稅收籌劃。房地產企業和一般企業相比具有很大程度的特殊性，這就要求在進行企業稅收籌劃時必須研究并結合其特殊性進行有效的、有針對的籌劃工作。例如，在現在的建
筑工程行業中，很多房地產企業更加注重自產自銷的方式，但是這種項目工程開展模式在很大程度上限制了稅收籌劃的空間。如果房地產企業改變經營模式，通過委托其他房地產企業為其建設工程項目，那么此時房地產企業就變為了“受委托方”。代替客戶進行房屋建設，工程項目完結之后收取相應的代建報酬，那這一部分收入實則為勞動報酬收入，是不需要繳納土地增值稅的，因此實現了房地產企業合理節稅的目的。所以房地產企業在經營生產過程中，可以通過轉變相應的工程項目開展模式，達到合理避稅的目的，以提高工程項目和企業的經濟收益。
3.2.3?增強企業對稅收籌劃的重視度
合法科學的稅收籌劃需要房地產企業相關人員的積極
配合和重視，才能得到開展。首先，要求房地產企業上層管理者給予一定的重視，通過企業管理及相應的知識宣傳等方式，強化企業內部其他管理人員的稅收籌劃意識。房地產企業財務管理人員自身的稅收籌劃意識以及自身業務能力都對稅收籌劃的具體實施起著重要作用。上面內容中也提及了房地產企業對財務管理缺乏一定的重視度，從而對稅收籌劃工作也缺少應有的關注，文章對于此問題的相關策略已經做出了相應的分析研究。為了提高房地產企業對稅收籌劃的重視度，企業管理人員要分析研究國家政策給企業帶來的機遇和風險，看到房地產企業自身特點與國家政策之間的緊密關系，并明晰稅收籌劃給企業帶來的經濟效益。4?結束語
財務管理及稅收籌劃對房地產企業的管理及發展具有重要作用。通過分析研究財務管理風險特點及稅收籌劃作用，可以知道房地產企業具有資金投入量巨大、資金管理過程漫長、環節眾多、受國家宏觀調控政策影響大等風險特點，同時，也可看到合法的稅收籌劃可以給房地產企業帶來經濟效益和企業持續發展動力。通過分析研究房地產企業財務管理現狀，可發現重視財務管理、進行資金管控、創新財務管理模式等可以有效實現房地產企業的規范化管理，有效規避或者減少資金風險，進而提高企業風險預判能力。通過分析研究房地產企業稅收籌劃現狀，可以了解到忽視對國家稅收政策的研究給企業帶來的經濟損失，進而更加深刻地體會到房地產企業重視財務管理及稅收籌劃給企業帶來的經濟利潤和持續發展的作用。
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作者單位：山東永邦稅務師事務所有限公司
Financial?Management?and?Tax?Planning?of?Real?Estate?Enterpris
NIU Yun
Abstract: With the development of the market economy and the reform and implementation of national policies, real estate companies are facing more and more market competition, and at the same time economic pro?ts also continue to decline. In the face of such an era background and in competition,if real estate companies want to achieve sustainable development and steady increa of economic pro?ts, they must be good at ?nancial management. Among them, tax planning is an important part of ?nancial management, and they are cloly related. The article mainly analyzes and rearches the related contents of the ?nancial management and tax planning of real estate enterpris, analyzes the status quo of both in real estate enterpris, and propos corresponding strategies.
Keywords: Real Estate Enterpri; Financial Management; Tax Planning
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