土地使用權轉讓的稅收籌劃有哪些

?地使?權轉讓的稅收籌劃有哪些

?地使?權轉讓的稅收籌劃隨著房地產市場的快速發展，房地產交易活動?漸頻繁，采取何種?地使?權轉讓?案能

夠做到最?限度的節省稅費?是實踐中的?個難題，那么?地使?權轉讓的稅收籌劃有哪些?案?店鋪?編為您總結

了相關知識，供您參考，希望可以幫助到您。

?地使?權轉讓的稅收籌劃有哪些

(?)?案?——?地使?權直接轉讓

該?案的基本操作流程較為簡單，即由丙公司直接將??擁有的?地使?權轉讓給?公司，其中涉及的稅費由雙

?分別繳納。?地使?權轉讓受《?地管理法》、《城市房地產管理法》、《?地管理法實施條例》等?系列與?地

使?權轉讓有關的法律法規調整。其中，《城市房地產管理法》第三??、三?九條就?地使?權的轉讓進?了?些

限制性規定，因此，在采取?案?進??地使?權轉讓時必須滿?上述法律強制性規定條件，特別是?前仍存在的完

成開發投資總額25%的限制。關于?案?在實施過程中要繳納的稅費，主要涉及到營業稅、城市維護建設稅和教育費

附加、?地增值稅、企業所得稅、契稅和印花稅，其中營業稅、?地增值稅、企業所得稅和契稅繳納負擔較重，如按

照規定繳納將??加重企業的財務負擔。綜上，?案?優勢在于轉讓程序簡單，但缺點在于?地使?權轉讓的稅費成

本較?，除交易?續費和印花稅等外，受讓?要繳納較?的契稅，?轉讓?需繳納較?的營業稅、?地增值稅，這樣

?來就??增加了企業的開發成本，加重了雙?企業的負擔。

(?)?案?——股權轉讓

1、?地出資設??公司階段稅務籌劃。⑴?地增值稅。法律依據:(1)現?有效的《財政部國家稅務總局關于?地

增值稅?些具體問題規定的通知》(1995年5?25?財稅字[1995]48號)第?條:對于以房地產進?投資?聯營的,投資?聯

營的??以?地(房地產)作價?股進?投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資?聯營的企業中時,暫免征收?地增

值稅?對投資?聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收?地增值稅?(2)現?有效的《財政部?國家稅務總局關于?地增

值稅若?問題的通知》(財稅[2006]21號2006年3?2?)第五條:對于以?地(房地產)作價?股進?投資或聯營的,凡所投

資?聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進?投資和聯營的,均不適?《財政部?國家

稅務總局關于?地增值稅?些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第?條暫免征收?地增值稅的規定?分析：

以?地使?權出資,?般可以免交?地增值稅?但存在例外,即以?地使?權出資,所投資的企業從事房地產開發的,須交

?地增值稅?⑵營業稅。法律依據：《財政部?國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)

規定:以?形資產?不動產投資?股,參與接受投資?利潤分配,共同承擔投資風險的?為,不征收營業稅?分析：?公司丁

為丙公司的全資?公司,也是有限責任公司，丙公司應承擔投資風險,因此符合上述規定，不?繳納營業稅?⑶其他如企

業所得稅、印花稅、契稅則應按照法律規定依法繳納。

2、股權收購階段稅務籌劃。⑴契稅。法律分析：關于丙公司公司與甲公司協議收購丁公司股權以獲得?地的?

案，由于這??為在法律上不能被視為發??地使?權轉讓，故甲公司可以免交契稅。⑵營業稅。法律分析：根據

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)的規定，?2003年1?1?起，對

股權轉讓不征收營業稅。⑶?地增值稅。法律分析：根據國家稅務總局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產?為征收?

地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)的規定，對?次性轉讓股權，且這些以股權形式表現的資產主要是?

地使?權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按?地增值稅的規定征稅。

(三)?案三——公司分?

1、公司分?階段法律依據。

⑴《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若?契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依

照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派??、新設?承受原企業?地、房屋權屬

的，不征收契稅。分析：戊公司股東仍為甲公司和?公司，與原被分?公司投資主體相同，符合上述法律規定，對戊

公司承受丙公司?地，不征收契稅。

⑵《公司法》第27條第3款規定，全體股東的貨幣出資?額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三?。分

析：戊公司貨幣出資?額占30%，符合該規定?例。

⑶2001年《關于外商投資企業合并與分?的規定》第14條規定，外商投資企業分?后“各?投資者在分?后的公

司中的股權?例，由投資者在分?后的公司合同、章程中確定，但外國投資者的股權?例不得低于分?后公司注冊資

本的百分之??五。”分析：戊公司股東持股?例與丙公司不?致，因上述法律規定，各股東可?由約定持股?例，

故符合法律規定。

2、公司分?階段稅務籌劃。

⑴所得稅。分?公司從被分?企業中派?出來，在?商登記時是按新設公司處理的(但稅法不作為新設公司處

理)，應當按照資產、負債的公允價(評估價)?賬。但在計算所得稅時如果符合特殊重組(免稅改組)的條件，應以原歷

史成本為原則確定計稅基礎。被分?企業的股東取得新股的計稅成本，應以被分?企業分離出去的凈資產占被分?企

業全部凈資產的?例先調整減低原持有的“舊股”的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到“新股”上。將來轉讓或清

算股權時，按照計稅成本扣除。

⑵營業稅及?地增值稅。《?地增值稅暫?條例》第?條及《?地增值稅暫?條例實施細則》第?條規定，?地

增值稅的征稅范圍是轉讓國有?地使?權、地上的建筑物及其附著物。其中，轉讓國有?地使?權、地上的建筑物及

其附著物并取得收?，是指以出售或者其他?式有償轉讓房地產的?為。公司分?是資產、負債、股權、勞動?等要

素的同時轉移(??“轉讓”)，其涉及的不動產和?形資產的轉移，不屬于《營業稅暫?條例》規定的銷售不動產、轉讓

?形資產的征稅范圍，也不屬于《?地增值稅暫?條例》規定的有償轉讓房地產的?為，不征營業稅和?地增值稅。

⑶契稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于企業改制重組若?契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企

業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派??、新設?承受原企業?地、房屋權

屬，不征收契稅。

⑷印花稅。分?后的兩家公司實收資本和資本公積之和與原被分?企業的實收資本與資本公積之和相?，新增?

額由新設企業貼花，適?稅率為萬分之五。

店鋪?編提醒您，除以上三種?案以外，在房地產開發過程中，還存在如合作開發、委托經營、?地使?權贈與

等轉讓?地使?權的?式，以上就是為您總結的相關資料，希望可以幫助到您，本?站致?于打造優秀的法律咨詢平

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