關(guān)于遺產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記被認(rèn)定違法的案例及剖析

獲獎(jiǎng)案例剖析選登

關(guān)于遺產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記

被認(rèn)定違法的案例及剖析

●案例

１９９８年，劉某通過(guò)房改取得了某市中心區(qū) 政府法制辦申請(qǐng)行政復(fù)議，要求撤銷(xiāo)李先生的房

的房屋一套，房改計(jì)算工齡時(shí)計(jì)算了劉某已故前 產(chǎn)證，法制辦在復(fù)議過(guò)程中了解該房產(chǎn)繼承糾紛

妻王某的工齡（其前妻王某于１９９３年去世，按該 已進(jìn)入法院二審程序，８月２６日中止審理。

市房改的相關(guān)政策規(guī)定，遺屬工齡加去世職工工 ２００７年１２月，中級(jí)人民法院駁回胡女士的

齡之和計(jì)算工齡折扣）。２００２年５月，劉某與胡

女士再婚。２００４年７月５日，劉某立遺囑，并于 ２００７年ｌ２月１８日，市政府法制辦恢復(fù)行

同日進(jìn)行了遺囑公證，明確表示該房屋的全部產(chǎn)

權(quán)由其妻子胡女士一人繼承，該市公證處出具了

公證書(shū)。２００５年２月１ｌ曰劉某去世。胡女士于 于公證處出具了有瑕疵的公證書(shū)，造成房產(chǎn)局為

２００５年３月２日向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移

登記，并提交了規(guī)定的資料，同年３月１６日，房 限定房產(chǎn)局在６０日內(nèi)重新做出具體的行政行

屋權(quán)屬登記部門(mén)為胡女士頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。 為?；谏鲜鍪聦?shí)，房產(chǎn)局根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登

２００５年８月，已故劉某的兩個(gè)繼子女王甲、

王乙姐弟與胡女士因該房產(chǎn)繼承糾紛向某市區(qū)

級(jí)人民法院起訴，稱(chēng)該房屋是其繼父劉某與其母 決定后，向法院提出行政訴訟，法院維持了房產(chǎn)

王某的遺產(chǎn)，胡女士無(wú)權(quán)處置該房產(chǎn)。２００７年１

月區(qū)級(jí)人民法院作出判決，認(rèn)定：王甲、王乙擁有

該房產(chǎn)一半的繼承權(quán)，另一半由王甲、王乙、胡女

士各享有３３．３３％的繼承權(quán)，同時(shí)法院認(rèn)定遺囑

公證有瑕疵，不具有證明力。胡女士不服提起上

訴。

２００７年５月１８日，胡女士將該房產(chǎn)賣(mài)給李

先生，并在房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記

＿］辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，未收到任

該房產(chǎn)的限制文件，也不知該

５日，登記部門(mén)為李先生核發(fā) 其后劉某與胡女士的婚姻關(guān)系；三是王甲、王乙

２００７年８月１４日，王甲、王乙向該市人民

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與劉某的繼承與被繼承關(guān)系；五是胡女士與李先

生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；六是房產(chǎn)局對(duì)行政相對(duì)

人胡女士和李先生兩次登記申請(qǐng)所作出的具體

產(chǎn)局為李先生核發(fā)房產(chǎn)證并無(wú)不妥。

問(wèn)題出在胡女士申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)的要

件“公證書(shū)”上，經(jīng)過(guò)法院終審認(rèn)定胡女士所提供

行政行為。這六個(gè)主要的法律關(guān)系存在前因后果 的“遺囑公證有瑕疵，不具有證明力”，行政復(fù)議

的關(guān)聯(lián)。本案訴爭(zhēng)焦點(diǎn)有兩個(gè)：一是繼承權(quán)訴訟

中王某是否擁有房改房產(chǎn)權(quán)；二是行政訴訟中李 登記時(shí)申報(bào)不實(shí)。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理

決定也認(rèn)為該公證書(shū)有瑕疵，造成胡女士在申請(qǐng)

先生是否為善意第三人。要理清它們，必須從第

一

個(gè)法律關(guān)系談起，也即問(wèn)題一：劉某房改時(shí)，其

已故前妻是否對(duì)房改房擁有產(chǎn)權(quán)？

婚姻關(guān)系是一種身份關(guān)系，隨著王某的去

世，劉某與王某的婚姻關(guān)系終止，劉某與王某的

共同財(cái)產(chǎn)也以王某去世時(shí)為準(zhǔn)。因?yàn)楦鶕?jù)《婚姻

法》的法理，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間實(shí)際取得或

者已經(jīng)明確可以取得的財(cái)產(chǎn)性收益，為夫妻共有

財(cái)產(chǎn)（約定為一‘方所有的除外）。劉某所購(gòu)房產(chǎn)在 那么，在李先生對(duì)房產(chǎn)局的注銷(xiāo)決定提出行

王某去世時(shí)是公產(chǎn)，二人只是租住，有使用權(quán)，并

無(wú)房產(chǎn)所有權(quán)。王某去世在先，劉某參加房改取

得房屋所有權(quán)是在王某去世幾年之后，不是在二 待該案例的角度也應(yīng)有所不同。房產(chǎn)局權(quán)屬登記

登記的公信力，在該交易中李先生并無(wú)過(guò)錯(cuò)。如

前所述，該登記中的主要問(wèn)題在于胡女士向登記

機(jī)關(guān)提供了有瑕疵的公證書(shū)。作為登記機(jī)關(guān)，有

理由相信該公證書(shū)的公信力，因此，在核準(zhǔn)胡女

士的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)行政行為中，房產(chǎn)局也無(wú)過(guò)

●專(zhuān)家點(diǎn)評(píng) 、

本案例中要理清的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是該房

屋所有權(quán)屬劉某和已故前妻王某共有，還是屬劉

某單獨(dú)所有。其本質(zhì)是在房改售房過(guò)程中，配偶

方去世，另一方因享受了按照去世方的相關(guān)條

件計(jì)算的折扣，所購(gòu)的房屋去世方是否擁有所有

權(quán)問(wèn)題。二是行政機(jī)關(guān)做出行政復(fù)議決定、人民 該行政復(fù)議決定和行政訴訟發(fā)生在２００７年１０

一

錯(cuò)，但是依據(jù)申報(bào)不實(shí)的材料作出了錯(cuò)誤登記。

月１日之后，根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“當(dāng)

事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害

的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”?！耙虻怯涘e(cuò)誤，給他人造

成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī) 明確，該房屋應(yīng)屬于劉某單獨(dú)所有。這一觀點(diǎn)雖

構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！币?

此，李先生應(yīng)當(dāng)要求胡女士承擔(dān)賠償責(zé)任，也可

以要求登記機(jī)構(gòu)賠償。、登記機(jī)構(gòu)先行賠償后，應(yīng)

向胡女士追償。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得保護(hù)如何體現(xiàn)？在房地產(chǎn)交 才有助于真正通過(guò)案件，明法、知行。

易十分活躍的情況下，維護(hù)交易安全和社會(huì)主義

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物

權(quán)，顯得尤為重要。不僅在繼承的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

時(shí)，其他產(chǎn)權(quán)如夫妻共有產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，也非常容易

出現(xiàn)類(lèi)似的糾紛。如房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，

單方進(jìn)行了房產(chǎn)處分，另一方確實(shí)不知或明知該

處分都有可能引起糾紛。確實(shí)不知會(huì)引起糾紛；

明知產(chǎn)權(quán)處分，在反悔交易時(shí)另～方也會(huì)以不知

情為由要求撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)移登記。尤其在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大

時(shí)，這種糾紛更容易出現(xiàn)。因此，法院在審理這類(lèi)

案件時(shí)，應(yīng)要求案件的利害關(guān)系人（相關(guān)的行政

相對(duì)人）提交受讓方非善意取得的證據(jù)。在證據(jù)

不確定時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》第一百零六條的

規(guī)定，判決已登記的受讓方取得房屋產(chǎn)權(quán)，維持

登記機(jī)關(guān)對(duì)受讓方的權(quán)屬登記行政行為。登記機(jī)

關(guān)應(yīng)將判決情況記載于該產(chǎn)權(quán)的登記簿。

對(duì)該案例的補(bǔ)充分析：

１．該案例之所以出現(xiàn)后面的行政復(fù)議和行

政訴訟，在于王甲、王乙在提起繼承權(quán)訴訟時(shí)未

房地產(chǎn)市場(chǎng)

遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之長(zhǎng)效機(jī)制研究

樓江李靜同濟(jì)大學(xué)

一

、

近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的原因 不跌的預(yù)期，這種消費(fèi)心理也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上

１．城市化進(jìn)程加快，房屋需求量不斷擴(kuò)大

漲。

據(jù)估計(jì)，未來(lái)１０年，我國(guó)城市化率將以每年

４．住房擁有型消費(fèi)觀念推高房?jī)r(jià)

少１．５％的速度增長(zhǎng)，即每年將新增城市人口 據(jù)資料顯示，加拿大房屋私有率為６７％，美

近２０００萬(wàn)人。若以人均需求住房面積３０平方米

國(guó)房屋私有率為６９％，歐洲… 些國(guó)家的住房私有

計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求約為６億平

率維持在４０％左右，但是在中國(guó)，這個(gè)比率己赫

方米，這是房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺的主要?jiǎng)恿Α?/span>

然飆升至７２．８％。造成中國(guó)住房高私有率的一個(gè)

２．舊城改造加速，被動(dòng)需求增加

重要原因就是“住宅擁有型消費(fèi)”的傳統(tǒng)觀念。

大規(guī)模舊城拆遷及改造所帶來(lái)的大量住宅 這是助推房?jī)r(jià)上漲的無(wú)形動(dòng)力。

需求，成了房?jī)r(jià)上漲的直接推手。這是由于政府

５．成本逐步攀升使房?jī)r(jià)居高難下

給居民的補(bǔ)償大多是位于市郊的大面積住房，而

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括土地成本、建安成

事實(shí)上，絕大部分居民更愿意選擇在基礎(chǔ)設(shè)施完