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發(fā)展和規(guī)范我國住房二級市場_房地產論文

內容提要

本文研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，

即房改房上市與低租金公有住房的使用權交易問題。

我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉租

及公房使用權交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場價

出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產權。這就是

房改房部分產權的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方

式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形

成的增量市場價格的邊際調節(jié)與示范效應，形成了一個與舊住房

體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量

住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開

據(jù)抽樣調查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的

1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發(fā)育嚴重不

均衡；法規(guī)政策不完善，市場準入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴格；

收益分配缺乏標準和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；

住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配；等等。

理清住房二級市場的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場

的關鍵之一。

――公房使用權價格評估應采用收益還原法，房租和地租分

開評估。

――如果承認既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和

居民的一種隱蔽性權利，那么，公房上市或使用權交易的土地收

益就應歸轉讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須

包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權。

――對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土

地開發(fā)成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之

間的土地增值，應比照土地增值稅處理。

一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級市場的界定

從住房參與流通的時序結構來劃分，住房市場可以分為一級

市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。

一級市場指新建住房流量的權屬首次讓渡的市場，如新建商品住

宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權

屬的轉讓或再轉讓的市場。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場上，

二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。

有必要區(qū)分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一

特定時點上有形的住房實物資產的數(shù)量。因為有形的建筑物在其

有效使用期內是相對固定的，故稱為存量。短期內住房的存量供

給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房

#0；

#0；住房服務流量，即每一段時期內住房的所有特征所提供

的無形的消費效用的總和。住房服務可以看成是從住房存量在其

壽命期內源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構

成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場

上買賣的則是住房服務，其價格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產市場之分。一種分

類法是：一級市場指增量房產的買賣與租賃，即新建商品房市場；

二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權的轉

租與轉讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。

上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務院1992

年11月4日頒發(fā)的《關于發(fā)展房地產業(yè)若干問題的通知》中即

規(guī)定“一級市場即土地使用權出讓”），二級市場指增量房地產市

場，三級市場指存量房地產市場。本文則將住房市場分為一級市

場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。

如果存量住房的產權是清晰的，其交易并無多大可討論的價

值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價

格（租金）獲得的住房如何再進入市場，具體包括以非市場價格

購買的公有住房（即按房改政策購買的住房，亦稱為房改房）與

非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市

場，后者屬于租賃市場（住房服務市場）。

2、雙軌制下公房轉租及公房使用權市場的逐漸發(fā)展

公房的轉租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經濟

體制下，低租金導致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過當時個

人承租的公有住房轉租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其

是公有商業(yè)用房的高價轉租。

房租改革開始后，公房轉租的范圍擴大到公有住宅。當時公

房轉租屬違法行為，為各地房地產管理部門所重點打擊、查處。

但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉租屢禁

于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產管理部門成立

了換房站，舉辦換房大會。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差

異，因此在實物換房的基礎上發(fā)展為貨幣補償?shù)牟顑r換房，此后

一直存在。

1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權的買賣市

場。天津市河西區(qū)房地產管理局下屬的龍都房地產經營發(fā)展公司

率先成為一個公房使用權有償轉讓的中介者、經營者，當時引起

業(yè)內人士的關注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權交易一直受到嚴厲禁止，如北京1987

年《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確

規(guī)定“嚴禁出賣公房使用權”；1991年

《北京市人民政府關于查處非法買賣公有房屋使用權的規(guī)

定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽，80年代末就開始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出

讓房屋使用權活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房

使用權有償轉讓的試點。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差

價換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市

不可售公有住房差價交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售

公有住房按市場交換價值轉讓使用權，或換購商品房，或互換使

用。

1997年5月，武漢市發(fā)布了《直管公有住房使用權有償轉

讓管理實行規(guī)定》，在全國首次公開允許直管公房承租人將使用

權轉讓。

目前，公有住房使用權的交易（出租、轉讓、交換）在全國

許多城市興起。

3、公有住房出售的價格序列及產權結構

（1）公有住房出售過程中的價格序列

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收入。政府在一級市場上的各種非住房工資補貼、優(yōu)惠或免

費可以通過二級市場回收。目前，不少地方政府對二級市場房地

產交易征收下列稅費：賣方繳納5%的綜合稅率（含營業(yè)稅、城

市建設維護稅、教育費附加、土地增殖稅、個人所得稅）、1%的

土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、

10/00~2%0的產權登記費；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)

費，能增加政府財政收入。

三、我國住房二級市場發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問題

1、已售公房上市意愿

購買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住

房有上市意愿？下面的一組調查數(shù)據(jù)給出了一個粗略的估計。

北京市曾對懷柔縣一個505戶的居住小區(qū)進行的一次典型

調查表明，已售公房的出租、出售市場容量約占已售公房總量的

30%左右1.上海市1996年在長寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對4300、

7700、4600多戶已購公房戶進行了問卷調查，結果表明：其中

想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9%

、33.1%、

33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調查結果也大體

在1/3

左右2.溫州市房地產交易中心去年的抽樣調查表明：40%的

家庭表示只要房改房上市并脫手，將購買力100~120M2的新房。

一項對秦皇島市1000份問卷調查的統(tǒng)計分析表明：對住房

條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有

27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占

51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場調查

表明：80%的人們對現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只

要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會在1~2年內通過賣

舊房來買商品房，或出租舊房買新房。

可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級市場上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二

級市場上的交易形式還有多種：

（1）“貼價換房”，指已購公房住戶與開發(fā)商之間“已舊換新、

差價補貼”。居民以舊有公房向開發(fā)商換取新建商品房，并支付

差價；開發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經

營。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權置換。居民將自己承租的未（不可）出售

公房按協(xié)定的價格可以以下列形式進行交易：

A

與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價，即所謂“差

價換房”。

B

將公房使用權作價換購商品房、私有住房、平價房、安居房

等；

房產權單位建立租賃關系。

公房使用權交易主導了天津住房二級市場，在上海亦頗為流

靈活多樣的交易形式活躍了二級市場，也反映了群眾的創(chuàng)造

性。

3、我國住房二級市場交易規(guī)模

從1996年開始，全國有35個大中城市開始了住房二級市場

試點工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級市場，

一些城市如上海、天津，住房二級市場已初具規(guī)模，但與香港二

級市場高達85%的轉手率相比，大陸的住房二級市場尚處于起步

階段，且存在嚴重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市

活躍的住房二級市場。

上海住房二級市場是全國最活躍的，下表列出了上海近年來

住房二級市場交易興旺的有關數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面

積16.63

萬平方米，其中轉讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97

億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。

天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，

建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購新房5433戶，占16%；

以小調大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南

通、江陰、常熟三市進行已購公房上市交易試點以來，三市共成

交了3252套，出售已購公房后又再購新房的有3049套，南通市

每戶新購住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常

熟為53平方米。

武漢市房地產交易互換中心從96年初開始試點，到97年

10月共辦理直管公房使用權有償轉讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級市場的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國許多

城市已經出臺了各自的政策和規(guī)定。

（1）

關于入市時間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房

改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產權房須住滿一年后才可入

市；廣東規(guī)定以標準價購買的公房須住用五年，以成本價購買的

住房須住用一年才可上市。

（2）

上市準備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展

稅費與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費率來刺

激二級市場。如天津自98年起將房改房上市交易稅費由13.3%

降至5%.上海對已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地

收益金，售后6個月內再購住房的，對售房收入中用于新購房款

的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對取得收入的一方

征收5%的綜合稅率；換購商品房、私房的，先對轉讓收入征收

5%的綜合稅率，以后6個月內再購房的則退還所征稅。福建的

稅制與上海市相似。柳州僅對賣方按成交價征收0.5%的土地收

益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個月內再購新房的，如果購

房價格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較

特殊，公房上市稅費與私房交易一樣對待，單軌制運行，稅率雖

高，但人們仍可以接受，操作起來也比較方便，且便于監(jiān)察、財

政部門監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4）

二級市場上的抵押貸款。一些城市為二級市場推出了購房抵

押貸款，如農業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款

年限為8年以內，最長不超過10年。建行福建省分行今年4月

推出了二級市場住房貸款，貸款最高額可為二手房評估價或成交

價的6成，最長期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最

高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長期限20年；二手房公

積金貸款額最高不超過二手房轉讓評估價的50%，組合貸款不超

過70%.最近北京農行也推出了期限可達15年、貸款額可達評估

價的七成的二手房按揭。