項目成本動態管理知識

2024年3月16日發(作者：就從現在開始)

項目成本動態管理辦法

一、目的 規范子公司房地產項目開發過程中成本的管理過程，

明 確開發成本控制目標，加強成本控制，建立成本預警機制，

降低經營風險。

二、范圍 適用于子公司房地產開發項目的成本動態的管理、

預算 控制、項目成本費用評價分析工作。

三、成本費用項目管理涉及范圍

3.1

土地征用及拆遷補償費

.

項目前期費

3.2

工程前期費

3.3

工程直接管理費

3.4

墻體材料及散水專項基金費用

3.5

三通一平及臨設等建設前期費

3.6

用

建筑安裝工程費

3.7

基礎設施及配套費

3.8

裝飾裝修工程費用

3.9

開發間接費

3.10

物業維修基金

3.11

3.12

資金成本

四、控制目標

確定合理的預算（目標）成本，控制成本發生和項目后 評

價（指在項目運行一段時間后， 對項目的目的、 執行過程、

效益、作用及影響進行系統的、客觀的分析和總結的一種經 濟

活動）分析。

五、主要涉及部門

5.1

流程所有者：成本控制中心（財務部） ；

5.2

相關部門：董事長、總經理、副總、總會計師

/

管

理層、項目發展部、成本合約部、項目部（工程技術部） 、 營

銷部、成本控制中心（財務部） ；

六、主要控制點

6.1

成本控制中心 （財務部） 負責組織開發項目成本

費 用預算編制的參與部門；編制預算（目標）成本，將成本

目 標責任分解落實到各相關業務部門；

6.2

成本控制中心 （財務部） 負責檢查預算 （目標）

成 本的控制執行過程，根據各部門責任成本的動態反饋信息，

編制項目成本動態變化表，向公司管理層及各業務部門報告 成

本動態及成本運行情況。

6.3

項目后評價階段成本控制中心 （財務部） 客觀評

價 項目整體的成本運營情況，并對各業務部門的成本控制工

作 提出考核意見及成本控制改進措施。

七、管理控制流程

7.1

確定預算（目標）成本

7.1.1

成本控制中心 （財務部） 根據項目成本管理要求

發送內部電子郵件，通知相關業務部門提交項目成本費用

預 算。

7.1.2

相關業務部門按照 《項目成本費用預算表》 確認

的內容編制各業務部門的項目成本費用預算，各業務部門預 算

（目標）成本管理內容劃分原則是以部門管理職能為基礎， 以

部門管理權限為界限劃分核定其管理內容。各業務部門預 算

編制完成后提交成本控制中心（財務部） 。

7.1.2.1

項目發展部。負責提交項目立項階段的可行性

分析；提供制定目標成本需要的項目規劃指標和數據；負責 編

制土地出讓金及出讓稅費、項目前期費用、勘察、規劃設 計、

施工圖審查等工程前期成本費用的預算。

7.1.2.2

成本合約部。負責編制提交項目標底制作費 用、

招標交易服務費、三通一平及臨設等建設前期費用、建 筑安

裝工程費、基礎設施及配套費用、商業配套內的運動場 館、

幼兒園、小學及單體公共場所裝飾裝修等工程成本費用 的預

算。

7.1.2.3

項目部（工程技術部） 。負責提供現場的施工 順

序及大型施工方案和特殊地貌條件；負責編制白蟻防治 費、

垃圾清運費、防雷檢測費、工程直接管理費、墻體材料 專項

費用、散水專項資金、開發間接成本及物業維修基金等 工程

成本費用的預算。

7.1.2.4

營銷部。負責項目品質及市場定位；負責編制 售

樓部、樣板間、會所及戶內硬軟裝飾裝修工程、房屋預實

面積測量費等成本費用的預算。

7.1.2.5

財務部。履行成本管理辦公室職責；負責編制 資

金成本費用預算。

7.1.3

成本控制中心（財務部） 根據各業務部門提交《項

目成本費用預算表》 （附件一） 及預算編制說明，編制匯總

項目成本費用預算，并上報公司管理層辦公會審批。

7.1.4

成本控制中心（財務部）根據匯總《項目成本費 用

預算表》及各業務部門的成本管理范圍，明確成本控制責 任。

7.2

7.2.1

編制預算成本依據

公司審議通過的項目可行性研究報告及產品定 位

書為項目預算成本編制的基礎依據。

7.2.2

項目規劃圖紙和施工圖為項目預算成本編制的 工

程量計算依據。

7.2.3

結合項目定位， 項目預算成本按以下依據進行編

制：

7.2.3.1.

已簽訂合同的，按照合同價款或有確鑿理由的 預

估結算價執行；

7.2.3.2

有明確文件規定或行業指導性的收費項目， 須 參

照公司或其他公司同區項目的實際繳費標準進行編制，不 得

突破規定的或指導上限；

7.2.3.3

未簽訂合同或開口合同， 且無政府及行業明確

指導標準的，如建筑安裝費、配套設施費等等，根據項目定

位和市場行情，參照公司或其他公司同區域、定位相近的項 目

進行編制。

7.3

7.3.1

動態成本的管理

預算成本批準后，成本控制中心（財務部）按照 各

業務部門分管內容及預算成本分解情況， 下達預算 （目標）

成本控制責任范圍，各業務部門收到預算（目標）成本控制 責

任范圍后，應按照進度、責任人進行層層分解落實，并報 成

本控制中心（財務部）備案。

7.3.2

項目預算

（

目標

）

成本經預算成本決策機構批準

下 發后，原則上不得隨意變動。

7.3.3

預算（目標）成本在實施過程中實行限額控制， 合

同的簽訂、款項支付原則上不得突破預算（目標）成本限 額。

對于超出預算（目標）成本限額的合同或付款申請，在 辦妥

預算（目標）成本變更手續前成本控制中心（財務部） 不得

受理。

7.3.5

根據項目需要， 對于合理的、 單項成本調增的成

本變動，金額低于

10

萬元的作為正常的成本動態變化，在 《預

算成本工作情況表》 （附件四） 中反映，責任部門自行 消

化其中實際成本與預算（目標）成本的差異，使項目總成 本

控制在預算（目標）成本范圍內且各分項成本達成合理匹 配。

7.3.6

對于預計單項成本調增金額超過

10

萬元的成本

變動，除因市場變動引起項目定位發生變化、政策變動、規

劃條件變化、特殊地質情況處理、其他重大不可預見情況外 不

得隨意變更。

7.3.7

針對上述成本費用變動的原因， 由責任部門估算

調整引起的成本變動申報《 預算（目標）成本修訂審批表》（ 附

件五）。

7.3.8

責任部門須按照《 預算（目標） 成本修訂審批表》

要求，嚴格執行成本修訂會簽流程；在會簽手續未辦理完畢 之

前，財務部不得辦理付款手續。

7.3.9

責任部門收到經批準的《預算（目標）成本修訂 審

批表》后，根據調整項目及調整金額及時修訂《項目成本 費

用預算表》報成本控制中心（財務部） 。

7.3.10

各業務部門負責管理控制各自“項目預算成本費

用”支出，并登記《項目預算成本費用臺帳》 （附件二）。

各業 務部門的成本費用臺帳于每月

28

日前報送成本控制中心

（財 務部），并反饋成本費用執行信息。

7.3.11

成本控制中心（財務部）負責管理匯總項目成 本

費用，于次月

10

日前編制項目成本動態運行評價分析報 告，

向公司管理層報告。

7.4

評價、分析項目成本

7.4.1

成本控制中心 （財務部） 根據項目需要發送電子 郵

件，通知各業務部門提交“項目成本費用分析報告” 。

7.4.2

各部門編制“項目成本分析報告” ，對比預算成

本 費用和實際成本費用支出，分析控制預算（目標）成本過

程

中的執行情況，提供給成本控制中心（財務部）

7.4.3

成本控制中心（財務部）編制“項目綜合動態成 本

運行情況分析報告” 、《 項目成本變動執行情況表》 （附

件 三）， 負責成本的總體控制及成本預警提示，提出考核意

見 及成本控制改進措施報公司管理層，并向相關部門反饋綜

合 信息。

八、附件

8.1

附件一《項目成本費用預算表》 ；

8.2

附件二《項目成本費用臺帳》 ；

8.3

附件三《項目成本執行情況反饋表》 ；

8.4

附件四《預算（目標）成本工作情況表》 ；

8.5

附件五《預算（目標）成本修訂審批表》 。