物業管理交接糾紛的法律分析

物業管理交接糾紛的法律分析

最近，一項調查報告顯示，隨著我國物

業管理公開招投標制度的逐步推進，物業管

理交接糾紛頻發正成為社會關注的焦點。被

辭退的物業管理公司與新選聘的物業管理

公司、原物業管理公司與業主委員會之間就

物業管理交接事項頻繁發生糾紛，不僅影響

物業區域內全體業主的正常生活秩序，也對

物業管理公司的企業形象產生很大負面效

應，并在一定程度上阻礙著我國物業管理行

業的持續、快速、健康發展。本文將從法律

層面對物業管理交接糾紛產生的原因和性

質進行分析，并在此基礎上提出解決物業管

理交接糾紛的方法和規范物業管理交接程

序的建議。

一、物業管理交接糾紛頻發的原因

物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有

很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理

市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、

物業管理公司和業主委員會在溝通方面存

在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健

全……從法律層面上分析，產生物業管理交

接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業主大會以物業管理公司提供的服

務不到位為由提前解除物業服務合同，而物

業管理公司以種種理由不同意解除合同，也

不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業

主大會公開選聘物業管理公司負責對本物

業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多

數的物業區域都由開發商確定的物業管理

公司負責管理，業主只能被動接受，很多物

業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服

務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方

缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦

予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的

權利后，很多小區的業主大會積極行使這一

權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公

司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬

于這一類，如去年12月8日，杭州最早的

高層住宅小區-中山花園業主大會就以“收

費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原

物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司

入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交

而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真

空”。

2、物業服務合同期限屆滿或者前期物

業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公

司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，

繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行

交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣

州市中級人民法院終審判決原物業管理公

司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接

糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后

業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是

開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物

業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖

突，致使小區遭受重大經濟損失。

二、物業管理交接糾紛的法律性質

根據《物業管理條例》的規定，移交物

業管理用房和資料是物業管理公司在物業

服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同

法》所規定的“附隨合同義務”，因此，物

業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附

隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理

交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不

移交物業管理用房、資料，但本質上是物業

管理公司不移交物業管理權。具體可以分為

兩種情況：

1、建設單位與前期物業管理公司、業

主委員會與所聘物業管理公司之間簽訂有

物業服務合同，并且明確約定了合同期限。

我國《物業管理條例》第二十六條規定：“前

期物業服務合同可以約定期限；但是，期限

未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物

業服務合同生效的，前期物業服務合同終

止。”第三十五條第二款規定：“物業服務

合同應當對物業管理事項……合同期限、違

約責任等內容進行約定。”由此我們可以看

出，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業

管理合同必須明確約定服務期限，而前期物

業服務合同雖然可以約定期限也可以不約

定期限，但是實際上《物業管理條例》已經

明確規定了其最長有效日期-業主委員會與

物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之

日。

對于這類有明確期限的合同，我國《合

同法》規定當事人雙方都不得隨意解除合同，

以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時

可能發生變化的實際情況，保護當事人的利

益，《合同法》規定如果出現以下情況，當

事人可以單方面解除合同：

因不可抗力致使不能實現合同目的；

在履行期限屆滿之前，當事人一方明確

表示或者以自己的行為表明不履行主要債

務的；

當事人一方遲延履行主要債務，經催告

后在合理期限內仍未履行；

當事人一方遲延履行債務或者有其他

違約行為致使不能實現合同目的；

法律規定的其他情形。

業主與物業管理公司簽訂物業服務合

同的目的是為了享受方便、及時并且與物業

管理費相當的物業服務，如果物業管理公司

沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相

應的服務，致使業主不能實現其合同目的，

或者出現其他可以解除合同的法定情形，則

業主委員會可以根據《合同法》的以上規定

提前解除合同。《合同法》第九十七條規定：