世界各國的現行物業管理的立法模式

世界各國的現行物業管理的立

法模式

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Onourcountry'spropertymanagement

legislationpresentsituationandits

developmentdirection

Abstract:

TheprofessionalpropertymanagementinChinasincetheintroductionofthe

mainlandinthe1980s,r,we

presentthepropertymanagementlawsandregulationsaredifficulttomeetthe

needsofthedevelopmentofpropertymanagement,propertymanagement,itis

eststhatChineseadopt

independentpropertyadministrationmode,withChinesecharacteristicsfora

modernpropertymanagement

Keywords:propertymanagement,legislation,mode

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引言：

物業管理隨著我國的發展在逐漸成長，而伴隨其成長的物業管理法卻跟不

上其腳步，各種因立法不完善而引起的糾紛頻繁出現，完善物業管理法就顯得

尤為重要！本篇文章根據現在世界各國已有的物業管理相關法律結合一些法律

糾紛，提出一些自己的意見。

第一章、世界各國的現行物業管理的立法模式

由于建筑物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體

現在區分所有權的立法當中。有關國家和地區物業管理法的體例主要有：

1.1民法模式

此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管

理中的法律關系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建

筑物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；

共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；

天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；

建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代

表權；關于分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之

外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的權限，分層住宅所

有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人

間之規約，共同所有法之準用。

1.2、單行法模式

此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區分所有權

權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有

關建筑物區分所有權法》的第一章第四節為“管理人”，內容包括：管理人的權

限、管理人的選任與解任、管理所有委托規定的準用及區分所有權人的責任等；

第五節為“規約及集會”，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依

公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關于集會的如今、決議事項的限制、表

決權等等；第六節為“管理團體法人”。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、

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管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。

1.3英美法系

物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區分

所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統

一建筑物區分所有權法》（uniformcondominiumact），供各州立法時進行參

考。另外，我國臺灣地區的“公寓大廈管理條例”以及香港的《建筑物管理條

例》也是對區分所有建筑物物業管理的單行立法。

對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在于以民事基本法形式確

立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更

加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，

而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者

認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。

第二章、我國物業管理的立法現狀

我國的立法現狀主要可以從憲法、法律、行政法規、地發行法規、行政

規章等幾種情況來分析，不過其完整性都不夠，主題思想有，但是具化之后會

有很多漏洞，下面一條條的來分析：

2.1憲法

憲法中關于住宅、城市管理、公民權利等方面的規定和原則，例如原憲法

第39條“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”等條文，既是公民的基本權

利，也是物業管理立法的根本依據和指導思想，是物業管理法律規范的最重要

組成部分。

2.2法律

我國有多部法律直接或間接涉及物業管理，例如，私法方面，《民法通則》

的相鄰關系制度，即將出臺的《物權法》的區分所有權制度，《合同法》的委托

合同制度均是物業管理立法的基礎；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產管

理法》、《城市規劃法》等法律則包括一些物業管理應該遵循的強制性規范。

2.3行政法規

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行政法規是國務院根據憲法和法律制定和發布的地區性文件。物業管理的

行政法規，例如，改革開放初期在1983年國務院頒布的《城市私有房屋管理規

定》等，以及2003年頒布的《物業管理條例》。

2.4地方性法規

地方法規是省、自治區、直轄市或全國人大常委會特別授權的城市的人民

代表大會及其人常委會制定和發布的，實施于本地區的規范性文件。地方性法

規在我國物業管理發展初期發揮了重要作用，一些物業管理先行地區物業管

理的地方性法規。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、

廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業管理條例，例如，1994年《深圳經濟

特區住宅物業管理條例》，1997年《上海市居住物業管理條例》，1998年《廣東

省物業管理條例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等

十多個省市則出臺了物業管理辦法，例如《北京市居住小區物業管理辦法》

2.5行政規章

行政規章是國務院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規定的權限

制定和頒布的規范性文件。其中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險

房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、1991年《房屋接管驗

收標準》、19991年《城市房屋修繕管理規定》、1992年《公有住宅出售后維修

養護管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區竣工綜合驗收辦法》、1994年《城

市新建住宅小區管理辦法》、1996年《城市小區物業管理服務收費暫行辦法》、

1999年《物業管理企業資質管理試行辦法》等。

總的來說，我國物業管理立法現狀有以下幾個特點：①立法層次低。國家

制定的物業管理政策在建設部頒發的有關法規中，主要有《城市新建小區管理

辦法（試行）》、《全國城市文明住宅小區管理標準》、《城市住宅小區物業管理服

務收費暫行辦法》等等。目前還沒有物業管理的法律和國務院行政法規。②地

方立法活躍。自從1994年六月《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》出臺之后，

全國相繼有青島、大連、常州、合肥、北京、海南、武漢、上海等一大批省市

制定了物業管理的地方性法規。有些省、市正在醞釀立法。③立法不平衡、不

統一、由于各地的物業管理發展不平衡。目前尚有一部分省市現有的地方性法

規在一些重大問題上的規定不統一，甚至相差較大。

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第三章、完善物業管理立法的必要性

近年隨著我國房地產業的迅速發展，公民對物業管理服務的需求也隨之膨

脹。但由于開發商選擇委托的物業管理企業良莠不齊，而常常與業主發生矛盾，

想尋求法律途徑解決卻發現物業管理的立法相對滯后，有很多法律覆蓋不到的

地方，所以完善物業管理就顯得尤為重要！

3.1必要性

我國的立法相對滯后，傳統的房屋管理局限于房屋修繕，管理對象于公有房

屋。我國的物業管理立法近年才開始，而物業管理的實踐則早在80年代中后期

就有了一定的發展，立法顯然落后于實踐。而且現行的物業管理法規體系不協

調、不配套。

第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲

法第十三條“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有

權。國家依照法律規定保護公民的私有財產的繼承權。修改為“公民的合法的

私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家

為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用

并給予補償。”

對公民合法私有財產的最大保護是保障公民實現其財產的利益最大化。我

國改革開放以來，隨著經濟發展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財產普

遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產和生活資料，

眾對用法律保護自己的財產有了更加迫切的要求。為了保護公民最重要的私有

財產之一—房產，就必須加強物業管理的法治化。物業管理法律關系最主要依

據建筑物區分所有權制度產生，建筑物區分所有權是現代物權的一項重要內容，

加強物業管理體現了對物權的保護，完善的物業管理才能在最大程度上實現物

業的使用價值，才能使公民的利益最大化。物業管理涵概了物業區域的治安、

供水、供氣、衛生以及公用設施的維護，與公民的日常生活息息相關。在這一

領域的非法治化將導致行政權力的膨脹甚至濫用，導致私權利的不必要沖突，

導致日常生活秩序的混亂，給公民實現利用其最主要的財產—房產的目的設置

障礙。

完善的物業管理法律制度不但會排除他人對所有權人支配財產的非法干涉，

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還會給人們帶來優美舒適的生活環境、和諧的人際關系以及讓人羨慕的工作效

率，真正實現物業的價值。所以完善物業管理法制顯的尤為重要！

3.2物業管理是否需要中央立法

這個問題，目前至少有以下三種觀點：第一種觀點認為，當前出現物業管

理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方

面。特別是法治建設嚴重滯后于物業管理行業的發展，致使物業管理市場不規

范，物業管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政

府的監督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現在：物業管

理的體制問題；物業管理服務價格問題；物業管理相關主體之間的法律責任問

題；物業管理企業經營活動不規范問題。已經出臺的法規政策層次不高，沒有

涵蓋物業管理的全部內容，整體性、連續性、實踐性較差，可操作性不強，立

法部門應盡快建立和完善物業管理法律法規體系，并將《物業管理條例》上升

為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。第二種觀點認為，應

以法規的形式對物業管理在體制、收費等原則性問題做一個統一的規范，但不

宜太具體。因為各地房地產及物業管理狀況差異較大，有立法權的省區市可以

根據實際情況對國務院的法規進行細化，可出臺具體的細則或實施辦法。第三

種觀點認為，中央沒有必要對物業管理問題進行立法，可由地方立法后交給行

業協會管理。

其實，三種觀點各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點提出

的問題在《物業管理條例》出臺以后已經在一定程度上得到緩解，由于《物業

管理條例》的效果還沒有完全表現出來，所以目前并不應急于將《物業管理條

例》上升為法律。第二種觀點比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤

其是容易出現中央與地方、地區與地區之間立法的沖突的問題。第三種觀點提

出建立行業協會進行管理具有創造性、新穎性。但是對物業管理進行立法的問

題已經有很多學者進行過探討，并認為立法是必要的。

第四章、淺談我國未來的物業管理立法的發展方向（個人見解）

首先，完善我國的物業管理立法應遵循以下幾點原則：①符合社會主義市

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場經濟要求的原則。②同社會主義法治相一致的原則。③實事求是，從事實出

發的原則。④借鑒國外成功經驗的原則。

在遵循以上原則的基礎上，淺談一下個人對物業管理立法的構想：

第一章：總則。主要規定物業管理立法的目的。物業、物業管理、業主等

的定義。物業管理適用的范圍和基本規范，物業管理行政主管部門及職責。

第二章：物業管理組織和職責。主要規定業主大會的產生條件，業主大會

的職責，業主大會的召集和決議方式、業主委員會的產生方式及程序、業主委

員會的權利和義務、如何對業主委員會進行監督和管理等。

第三章：業主、使用人及使用人。主要規定業主和使用人的權利和義務及

業主公約的性質、業主公約的內容、業主公約的效力、修改補充和廢止。

第四章：物業管理人。主要規定物業管理人的定義、物業管理人員的理性、

物業管理人的選任何解任、物業管理人的權利和義務、如何進行監督等。

第五章：物業管理委托合同。這個現行的法律有相關規定，只要稍作修改

即可。而且要對物業管理的收費明確指出，以免發生矛盾糾紛。

第六章：法律責任。主要規定違反物業管理法規應負的行事及民事責任，

且一定要嚴格執行。

第七章：附則。主要規定有權解釋的國家機關，與其他法律沖突的解決，

授權制定實施辦法，生效日期。

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結論

我國的物業管理行業目前還存在很大的潛力可以挖掘，作為新興行業，完

善的法律制度是其健康發展的先決條件，所以完善我過的物業管理法律制度閑

的尤為重要！

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致謝

感謝劉老師一個學期以來的教學，在您的悉心指導與幫助下，使自己能有機會

完成一篇完整的論文，如有不足之處，望老師予以指出。

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參考文獻：

[1]《物業管理》；主編宋建陽，華南理工大學

出版社

[2]夏善勝主編《物業管理法》，法律出版社，

2003年4月版

[3]《中華人民共和國城市房地產管理法》，1995

年1月1日實施

[4]《物業管理條例》，2003年9月1日施行

[5]《中華人民共和國憲法修正案》，2004年3

第二次會議通過，全國人民代表大會公布。

[6]中國法律思想網。

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月14日第十屆全國人民代表大會

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