購房流程和詳細(xì)步驟

購房流程：

1、簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款。

2、簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價(jià)款。

3、辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》。

4、買賣雙方到市房屋土地管理局辦理登記備案。

5、購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù)。

6、購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司

簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件。

7、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

購房步驟：

一、買房詳細(xì)流程

看樓

首先，購房者應(yīng)該去現(xiàn)場看房，核心關(guān)注樓盤有無預(yù)售資格。在檢查

樓盤有無預(yù)售資格的流程里，核心是查商品房預(yù)售證，如樓盤是否沒

有預(yù)售證就公開進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購、是否把預(yù)售證掛在售樓部顯眼處、預(yù)

售證是否過期等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏

水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

其次，購房者應(yīng)該上網(wǎng)查發(fā)展商資質(zhì)，查驗(yàn)所選購的住房是否已被抵

押、查封。如果選購的住房是由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解

該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。

買樓

首先，購房者應(yīng)慎簽認(rèn)購書。認(rèn)購書是商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)

立合同。簽認(rèn)購書時(shí)常會(huì)引發(fā)一系列糾紛，具體表現(xiàn)在購房者要收回

定金，而發(fā)展商卻不一定會(huì)退還。因此，為避免過多的麻煩，購房者

在決定買房，可以向發(fā)展商提出看正式合同樣本，在覺得正式合同可

以接受的情況下，再簽署認(rèn)購書，以免被套牢。

其次，購房者要看認(rèn)購書是否能保證公平。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：

雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情

況）；價(jià)格計(jì)算；簽署契約的時(shí)限規(guī)定。大家要看清楚其中內(nèi)容是否

有違反平等、公平的原則。

較后，房款必須支付到監(jiān)控賬戶。購房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)

售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商或者中介。

房款可以采取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約

定。比如購買者可以留15%的房款，其中10%可以在出賣人交付使用

之前支付，5%的房款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。

房屋總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)

房子總價(jià)格：簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。一般來說，總

價(jià)不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房子單位價(jià)格：簡稱單價(jià)，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地

價(jià)、房價(jià)或房地價(jià)格。單價(jià)可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房子樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，簡稱樓面價(jià)，是平均到每單

位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià) ＝土地總價(jià)格÷建筑總面積；

樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率。

房子的簽訂認(rèn)購書

在商品房正式銷售工作開始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本

項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地

向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法

律文件交給購房人。

其實(shí)簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書

的主要內(nèi)容包括：

（1）房屋開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；

認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。

（2）客戶認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。

（3）購房房價(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。

（4）買房付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）房屋認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；

付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決

方式。

在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清

楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：

（1）本項(xiàng)目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。

（2）房屋購買人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房

批文等。

（3）購房房款支付方式。

（4）買房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登

記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。

正式簽約

標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費(fèi)者在簽購

房合同時(shí)有權(quán)利仔細(xì)琢磨合同的條款細(xì)節(jié)，對其中不滿意處提出改動(dòng)

要求。同時(shí)，購房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許

多保障自己權(quán)益的細(xì)節(jié)填上，并規(guī)定達(dá)不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

二、買房注意事項(xiàng)

1、買房子盡量買一期開發(fā)的，一般說來價(jià)格便宜而且質(zhì)量好。

2、買房前試驗(yàn)隔音情況，否則會(huì)很痛苦。

3、不要買二層，一般廚房下水道是二層往上一條，一層獨(dú)立一條。

這樣二層是最容易發(fā)生堵塞的，如發(fā)生堵塞倒灌，其狀慘不忍睹。

4、買房子要注意不要買臨街的，噪音太大，即使是一條小路，也有

發(fā)展成菜市場的潛力。

5、窗子外側(cè)一定要是往外傾斜，否則窗子上的密封膠老化了就會(huì)水

淹七軍。

6、窗戶的紗窗一定要買內(nèi)置的，否則掉在地上還好，掉在人上就難

辦了。

7、窗戶較好是推拉式，在中間關(guān)的，密封性好。

8、注意你所買的房子的位置，小心你的樓下空地成為停車場。

9、不要買頂層，頂層容易出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，雖然能修理但耗時(shí)耗力，

修理時(shí)間極可能被無限延長不要買帶廚房下水道的地下室，否則崩潰

是早晚的事情。

10、衛(wèi)生間的防水很重要一定要鼓動(dòng)你的樓上和你一起在交房時(shí)做

足48小時(shí)的閉水試驗(yàn)，確定其防水性能，否則一旦漏水后果會(huì)非常

痛苦。

11、要注意小區(qū)里的車位數(shù)量，也許近期你不買車但不帶表以后不會(huì)。

12、家里的水管，暖氣管道都要打壓試一下，尤其是暖氣。個(gè)別暖氣

片，會(huì)直接影響室溫，如果安反了，想要改過來極其困難，全安反了

還可以在外面改，但如果安錯(cuò)了一兩片，則要砸地面。

13、如果你的房子是帶單元對講的，那別買一層，關(guān)門聲能讓你瘋掉，

報(bào)警聲威力更是驚人。

14、房子里的對講系統(tǒng)一定要問明性能和使用方法，并且仔細(xì)試驗(yàn)，

否則那些宣傳中優(yōu)越的性能可能只是宣傳而已。

15、廚房一定要有地漏，這樣有個(gè)萬一水管爆裂，還有個(gè)地方漏水，

不至于讓家里成了太平洋。

16、千萬不要相信那些售樓小說的什么外國進(jìn)口門窗，越是如此，

門窗配件越難買，后期物業(yè)根本弄不了。

17、家里的入戶門帶貓眼的是防盜門，不帶貓眼的是防火門，如果發(fā)

生火災(zāi)貓眼會(huì)爆炸，但如果有陌生人，貓眼看得見。看你需要。

18、裝修時(shí)不要?jiǎng)有l(wèi)生間的地磚，不要自己重新做防水—除非你有錢

沒地方花，要知道開發(fā)商并不是心甘情愿的為你保修防水的，他們正

愁不到理由呢。

附：購房合同常見的六種“不公平條款”

根據(jù)《商品房買賣合同》格式文本，下面將合同中經(jīng)常出現(xiàn)的六種“不

公平條款”之處一一列出，對照此程序，消費(fèi)者見招拆招，可做到明

明白白簽約。

1、列明商品房情況

“買受人所購商品房的基本情況”是標(biāo)準(zhǔn)合同第三條的內(nèi)容，消費(fèi)者應(yīng)

留心其中填空處所填的條款，其中特別注意列明自然層數(shù)和層高幾米。

2、房屋面積計(jì)價(jià)方式

房屋的合同價(jià)款一般按實(shí)際建筑面積或使用面積計(jì)算，合同中應(yīng)列明

面積出現(xiàn)變化時(shí)，樓價(jià)的變更及退房的條件。

3、交房日期條款

因建設(shè)資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商為逃避自己的責(zé)任，

常常在交房上大做文章。一是只注明竣工日期，沒有交付使用日期；

二是交房日期極其含糊；三是既沒有竣工日期，也沒有交房日期。購

房者在簽訂購房合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“×年×

月×日”，同時(shí)，還要注明開發(fā)商不能按時(shí)交房需承擔(dān)的責(zé)任。

4、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套的承諾

現(xiàn)在有不少房地產(chǎn)糾紛都是由于貨不對板而引起的。首先把交樓標(biāo)準(zhǔn)

詳細(xì)寫進(jìn)合同。雙方應(yīng)在合同中用明確的條款來加以規(guī)范交樓的標(biāo)準(zhǔn)，

如贈(zèng)送裝修、家電、櫥柜等，應(yīng)注明贈(zèng)送的品牌和數(shù)量或加“不能低

于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)”的字樣，避免使用某些開發(fā)商在售樓廣告中所用的

高檔、豪華、進(jìn)口等詞語。

其次，將規(guī)劃寫進(jìn)合同。如游泳池和會(huì)所不得向外營業(yè)、泳池的面積

等都要寫清楚，尤其是要求發(fā)展商不得主動(dòng)提出把原規(guī)劃的花園改變

用途，其他承諾的配套也應(yīng)列明。

5、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記

取得房產(chǎn)證是買家最關(guān)注的事情。在簽訂合同時(shí)，建議買家勿接受發(fā)

展商“若不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，不退房，只支付××違約金”的

類似約定。購房者較好在合同中約定：如因開發(fā)商的原因造成購房者

不能在雙方約定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，購房者有權(quán)提出退房，

開發(fā)商應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)退還房款，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

6、保修責(zé)任

說到保修責(zé)任，購房者較好在合同中注明“保修期限不能少于法律規(guī)

定的期限”。