房改房物權(quán)價(jià)值的重塑——基于高校房改房視點(diǎn)

第９卷第４期

２０１１年４月

西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）

Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓ０ｃｉａｉ Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｅｄｉｔｉｏｎ）

Ｖｏ１．９，Ｎｏ．４

Ａｐｒ．２０１１

房改房物權(quán)價(jià)值的重塑

——

基于高校房改房視點(diǎn)

尹勇

（重慶大學(xué)資產(chǎn)與后勤管理處，重慶４０００３０）

摘要：作為經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)軌時(shí)期特殊產(chǎn)物的房改房在理論方面的研究比較薄弱，特別鮮見(jiàn)對(duì)高校存在的房改房在物權(quán)方面的研

究。與教學(xué)區(qū)域不能明顯分開(kāi)的房改房不能上市再交易，這樣就給售后取得產(chǎn)權(quán)的房改房在物權(quán)方面產(chǎn)生了限制 在自物權(quán)方

面，房改房所有權(quán)在法律上應(yīng)具有的權(quán)能出現(xiàn)了缺陷；在他物權(quán)方面，房改房缺失用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在目前市場(chǎng)化進(jìn)程不斷

深入，房改房法律地位日趨完善的環(huán)境下，應(yīng)以完全物權(quán)的價(jià)值取向?qū)Ω咝７扛姆恐匦逻M(jìn)行法律定位，補(bǔ)齊所有權(quán)應(yīng)具有的占有、

使用、收益、處分的法律權(quán)能，注重其完整性和統(tǒng)一性，并著力完善其排他性和對(duì)世性。

關(guān)鍵詞：高校；房改房；所有權(quán)；物權(quán)

中圖分類號(hào)：Ｆ２９３．３ｌ 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ 文章編號(hào)：１６７２—５３７９Ｉ ２０１１）Ｏ４—００３２—０５

住房體制改革至今，居民住房由單一的國(guó)家統(tǒng)

一

住房，房改房的叫法是一種俗稱，并無(wú)法律上的明確

定義。從法律性質(zhì)上講，房改房實(shí)際上是代表國(guó)家

行使國(guó)有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購(gòu)房職工間的特

建設(shè)單位組織計(jì)劃調(diào)配模式逐步變化為以住房市

場(chǎng)商品化取得為主的多元化發(fā)展方式。在此進(jìn)程期

間，理論界從法律、經(jīng)濟(jì)、行政管理、稅收等方面對(duì)于 殊共有關(guān)系上的產(chǎn)物。考慮到廣大普通職工的經(jīng)濟(jì)

居民住房出現(xiàn)的一系列問(wèn)題給予了較為深入的討 承受能力等因素，在政府確定的“房改房”成本價(jià)和

論，主要包括：住房體制改革的作用和發(fā)展思路，房 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)中，都沒(méi)有包含土地的使用價(jià)格。因此從實(shí)

改房的性質(zhì)，港澳地區(qū)及國(guó)外住房調(diào)配制度的借鑒，

質(zhì)上說(shuō)，房改房的土地使用權(quán)仍在國(guó)家手中。特別

是高校房改房，由于高校用地屬于劃撥土地，國(guó)家擁 房改房出售管理辦法（產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，二手房交易程

有絕對(duì)的所有權(quán)，教職工房改房的處置權(quán)是受限制

的。但作為國(guó)有土地的主人，每一職工家庭又理應(yīng)

享有合理使用安居用地的權(quán)利。所以，按房改政策

購(gòu)買規(guī)定面積“房改房”的教職工家庭，無(wú)須繳交土 過(guò)商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的導(dǎo)向調(diào)控

序），房改房財(cái)產(chǎn)分割的有關(guān)訴訟判決，房改房納人

社會(huì)物業(yè)管理方式等等方面 Ｊ。可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)近２Ｏ

年的探索和發(fā)展，我國(guó)的住房體制改革日趨完善，通

方式，已經(jīng)走向了中國(guó)特色社會(huì)主義的居民房屋社

地使用費(fèi)用，就自動(dòng)地享有了規(guī)定范圍內(nèi)的住房土

地使用權(quán)。

以往在對(duì)居民住房體制改革中包含的關(guān)于高校 見(jiàn)對(duì)高校的房改房出售后的產(chǎn)權(quán)屬性及再交易有關(guān)

教職工住房出售的研究中，更多關(guān)注的是住房補(bǔ)貼

發(fā)放機(jī)制和售后二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)搭建的方面。李同憲 ２００９年，全國(guó)共有普通高校和成人高校２ ６８９所 Ｊ，

認(rèn)為，教職工住房出售后的一個(gè)重要特點(diǎn)是取消實(shí) 普通高校教職工２１１．１５萬(wàn)人）、涉及類型多、隸屬部

物性分房，實(shí)行住房分配貨幣化，這是實(shí)現(xiàn)住房制 門(mén)交叉，而就高校教職工房改房出售后的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍

度改革的一項(xiàng)根本性措施。。Ｊ。改革以前，以單位為

主實(shí)行福利分房，那時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，人們居住

會(huì)調(diào)配的發(fā)展之路。但在眾多的房改房討論中卻鮮

問(wèn)題的研究。高校住房固定資產(chǎn)涉及面廣（截至

變動(dòng)的政策導(dǎo)向和法律權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行的研究是滯后

的，成為房改房管理的盲點(diǎn)。房改房指職工根據(jù)國(guó)

家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革 面積和環(huán)境不平等程度較高（單位好的分好房子）；

政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有 改革以后，取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配，人們住

收稿日期：２０１０—１１—２４

作者簡(jiǎn)介：尹勇（１９７３一），男，上海市人，重慶大學(xué)主任科員，碩士，研究方向：高校國(guó)有資產(chǎn)管理。

第９卷第３期 尹 勇：房改房物權(quán)價(jià)值的重塑——基于高校房改房視點(diǎn)

房的途徑和機(jī)會(huì)均等。后來(lái)，學(xué)者又探討了市場(chǎng)化 下討論高校房改房產(chǎn)權(quán)存在的物權(quán)上的缺陷 ，并

改革的過(guò)程中，房改房出售后中介平臺(tái)在再交易市 提出應(yīng)對(duì)的建議。

場(chǎng)中的作用。市場(chǎng)融合論認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使機(jī)會(huì)變

得平等了，高校房改房應(yīng)獲得相同機(jī)會(huì)參與市場(chǎng)交

換并由此獲利。而權(quán)力維續(xù)論認(rèn)為，行政權(quán)利在轉(zhuǎn)

型經(jīng)濟(jì)中仍是產(chǎn)權(quán)共有的必要條件，不應(yīng)將單位分

房機(jī)會(huì)（指在國(guó)家事業(yè)單位擁有的分房福利）通過(guò)再

交易使國(guó)有資產(chǎn)變相地固化予私人。社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

的過(guò)程決定了居民住房統(tǒng)籌機(jī)制的復(fù)雜性，因此，

影響房改房上市的因素也相應(yīng)是多元化的。黃英鋒

在《高校房改房產(chǎn)權(quán)交易問(wèn)題芻議》中就提出了以現(xiàn)

階段房改房交易的制約共性分類為基礎(chǔ)，以高校現(xiàn)

實(shí)利益、特殊性政策、管理和服務(wù)、交易稅費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)

來(lái)劃分影響交易的制約因素 。后來(lái)也有學(xué)者探討

了這些因素之間的相互影響和相互轉(zhuǎn)化，并且認(rèn)為

建立高校內(nèi)部相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)是解決

高校住房體制改革如何與社會(huì)市場(chǎng)接軌問(wèn)題的決定

性因素。筆者曾經(jīng)撰文 分析了在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期建

立校內(nèi)住房二級(jí)交易市場(chǎng)是對(duì)于高校新進(jìn)成員以及

產(chǎn)權(quán)置換意向人產(chǎn)權(quán)資源獲得的重要途徑。筆者認(rèn)

為，建立學(xué)校內(nèi)部的住房交易二級(jí)市場(chǎng)不失為突破

政策性局限（１９９８年教育部、建設(shè)部為了保證高校

教學(xué)環(huán)境和秩序發(fā)布文件《關(guān)于進(jìn)一步深化學(xué)校住

房制度改革、加快解決職工住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》

（教發(fā)［１９９８］２３號(hào)）明確規(guī)定：“采取有效措施，確保 屬關(guān)系甚至學(xué)歷等難以控制的因素，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)主體

按優(yōu)惠政策建購(gòu)的住房供教工居住。向教職工出售

３４ 西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版） 投稿網(wǎng)址ｈｔｔｐ：／／ｘｂｇｊｘｔ．ＳＷＵ．ｃｎ ２０１１年３月

基礎(chǔ)上對(duì)更換產(chǎn)權(quán)所有權(quán)持有人的交易和對(duì)產(chǎn)權(quán)處

分過(guò)程受到的限制，房改房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出

改房權(quán)證注冊(cè)程序雖然同其他財(cái)產(chǎn)權(quán)相同，作為不

動(dòng)產(chǎn)由學(xué)校房管部門(mén)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理行政主

管部門(mén)提出申請(qǐng)，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)辦理相關(guān)的 售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈(zèng)予權(quán)益時(shí)附加了許多限制條

件，在上市時(shí)間、交易對(duì)象和合理收益等方面嚴(yán)格限

制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如，房改房出售單位

具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；依標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得的房改房不得出售； 殊注記印章，其目的就是迎合教育部文件的精神，相

教職工出售房改房只能出售給學(xué)校；以成本價(jià)購(gòu)買

房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明，但是不同的是，在高校房改房產(chǎn)

權(quán)證上由發(fā)證機(jī)關(guān)特別地加蓋了“校內(nèi)產(chǎn)權(quán)房”的特

應(yīng)地這也給高校房改房所有權(quán)權(quán)能的排他性、支配

的房改房需使用一定年限后方可進(jìn)人市場(chǎng)；在補(bǔ)交 性等對(duì)世權(quán)套上了枷鎖，使其所具有的權(quán)能不能如

土地使用權(quán)出讓金及所含土地收益和按規(guī)定交納有

關(guān)稅費(fèi)后，才能由個(gè)人自由交易。 限制，相應(yīng)地以他物權(quán)為基礎(chǔ)建立的擔(dān)保物權(quán)和用

（三）對(duì)所有權(quán)享有的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)收益

加以限制

這主要是指產(chǎn)權(quán)人在支配、處分住房所有權(quán)，享

有所有權(quán)收益過(guò)程中受到的約束。例如，產(chǎn)權(quán)交易 關(guān)行政法規(guī)沒(méi)有明確房改房產(chǎn)權(quán)的合理定位造成

的增值部分全部或部分交歸學(xué)校；禁止房改房租賃、 的。由于行政管理對(duì)法律權(quán)證的干預(yù)，使得房改房

經(jīng)營(yíng)、抵押；學(xué)校單職工對(duì)住房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割時(shí)，本

單位職工享有住房?jī)?yōu)先占有登記權(quán)。不管是通過(guò)合

同方式對(duì)住房債權(quán)附加條件，還是在交易時(shí)對(duì)住房

物權(quán)加以限制，都導(dǎo)致了法律賦予的住房所有權(quán)權(quán) 高校房改房產(chǎn)權(quán)內(nèi)部缺陷的怪圈。

能產(chǎn)生內(nèi)部缺陷，主要體現(xiàn)在所有權(quán)收益和處分權(quán)

的剝離。

從分析看來(lái)，以上對(duì)高校房改房物權(quán)法律效力

的３個(gè)方面的限制是共通的，只是實(shí)施的途徑和角

度不同而已。產(chǎn)權(quán)一次交易的限制主要從債權(quán)角度

加以分析，著眼于交易人之間的相互關(guān)系，強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)

權(quán)過(guò)渡過(guò)程中買受人置換的限制；產(chǎn)權(quán)二次交易限

制主要從所有權(quán)處分角度加以限制，著眼于產(chǎn)權(quán)處

分的相互關(guān)系，強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)權(quán)過(guò)渡置換過(guò)程的限制；產(chǎn)

權(quán)收益限制則立足于對(duì)產(chǎn)權(quán)人管領(lǐng)、支配中的限制，

著眼于產(chǎn)權(quán)對(duì)世權(quán)的相互關(guān)系，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)產(chǎn)權(quán)人

本身占用使用的限制。三者的處理方式不盡相同，

但內(nèi)容上卻有很大的交叉、重合部分，而且其目的性

是一致的。

二、內(nèi)部潛在的缺陷

房改房產(chǎn)權(quán)的潛在限制主要是指房改房產(chǎn)權(quán)內(nèi) 如何分割，再如產(chǎn)權(quán)人去世后的繼承或贈(zèng)予問(wèn)題；高

部各權(quán)能之間的沖突和矛盾，具體來(lái)說(shuō)就是占有、使

用、收益和處分各權(quán)能之間缺乏統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性而導(dǎo) 變換中不可回避的問(wèn)題，這樣會(huì)形成管理上的真空。

致的內(nèi)部缺陷。這一提法的意義在于認(rèn)識(shí)高校房改 馬克思說(shuō)：“私有財(cái)產(chǎn)的真正基礎(chǔ)，即占有，是一

房產(chǎn)權(quán)物權(quán)的絕對(duì)性和相對(duì)性。在實(shí)踐中，高校房

法律規(guī)定整體發(fā)揮效能。可想而知，所有權(quán)受到了

益物權(quán)也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。筆者認(rèn)為，房改房產(chǎn)權(quán)的

第９卷第３期 尹 勇：房改房物權(quán)價(jià)值的重塑一—基于高校房改房視點(diǎn)

社會(huì)賦予實(shí)際占有以法律的規(guī)定，實(shí)際占有才具有

合法占有的性質(zhì)，才具有私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。” 住房 向，強(qiáng)化物權(quán)觀念，建立完善的所有權(quán)制度。正如前

物權(quán)的對(duì)世效力必須通過(guò)法律給予確認(rèn)和保護(hù)，高 文所述，在我們現(xiàn)有的管理體系之中，法律體系已經(jīng)

校房改房的所有權(quán)確認(rèn)不能僅靠行政規(guī)章調(diào)整，必 有了比較完善的規(guī)定和參照物，我國(guó)的民法從根本

須通過(guò)相關(guān)法律加以固定。其中，占有、使用的權(quán)能

是無(wú)可爭(zhēng)辯的，但對(duì)于收益和處分的權(quán)能，不管是承 內(nèi)法學(xué)理論研究也沒(méi)有突破傳統(tǒng)德國(guó)經(jīng)典法學(xué)理論

認(rèn)，還是否定，都必須從法律方面明確規(guī)定或補(bǔ)充 的范疇，比如法律行為理論、物權(quán)理論，強(qiáng)調(diào)成文法

重塑。

協(xié)調(diào)兩種法律關(guān)系的交叉，調(diào)整行政管理關(guān)系 權(quán)法》，可以說(shuō)，有關(guān)房屋的物權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)權(quán)利、物

之間的沖突，使之趨向統(tǒng)一協(xié)調(diào)。產(chǎn)權(quán)交易屬于平

等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)遵守民事法律規(guī)則， 法制完備的統(tǒng)一，使房改房所涉及的所有權(quán)占有、使

這是一種橫向關(guān)系；但其中又交叉著經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)督， 用、收益、處分權(quán)能等都有法可依。問(wèn)題是行政管理

其交易規(guī)程和管理必須執(zhí)行相應(yīng)的法規(guī)和相關(guān)行政 體系十分零散，不成體系，各自為政，尤其是房改房

規(guī)章制度，接受管理，這是一種縱向關(guān)系。這一交叉

體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控的方針，發(fā)揮了國(guó)家機(jī)關(guān)的行

政服務(wù)職能，具有高度的單向性、權(quán)威性、嚴(yán)肅性和

強(qiáng)制性。實(shí)踐中，應(yīng)該特別注意調(diào)整行政管理關(guān)系

之間和規(guī)章制度方面的沖突。例如，《經(jīng)濟(jì)適用住房

管理辦法》把集資房、合作建房定位為經(jīng)濟(jì)適用住

房，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的

審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，集資合

作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管

理 ，但繼“教發(fā)［１９９８１２３號(hào)”文件對(duì)高校房改房交 域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作，屬于塊塊管理；而

易加以限制的行政規(guī)章出臺(tái)后卻再未有文件明確高

校房改房是否也按照經(jīng)濟(jì)適用房的上市方式或參照 定，國(guó)土資源管理部門(mén)主管全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工

３６ 西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版） 投稿網(wǎng)址ｈｔｔｐ：／／ｘｂｇｊｘｔ．ＳＷＵ．ｃｒｌ ２０１１年３月

性，不能完全按照《城市房地產(chǎn)管理法》和地方房地 所有，不再與原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成）。因此，在

產(chǎn)交易管理辦法套用，只能根據(jù)高校房改房的特點(diǎn)，

未得到肯定的答案以前，只能強(qiáng)化高校房改房所有

權(quán)的收益權(quán)能，以現(xiàn)在法學(xué)物權(quán)觀為指導(dǎo)，以確認(rèn)房

屋所有權(quán)的明晰度和房屋用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)流轉(zhuǎn) 交易平臺(tái)再積極地向房地產(chǎn)市場(chǎng)靠攏，通過(guò)成熟的

暢通度為雙向的二元價(jià)值取向，既確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人

的財(cái)產(chǎn)利益，又設(shè)定所有權(quán)人與他物權(quán)人之間的利

益關(guān)系，肯定所有權(quán)權(quán)能的分離或再分離。通過(guò)交 新進(jìn)人員、引進(jìn)人才和產(chǎn)權(quán)互換的討論較多，研究交

站在引導(dǎo)高校各項(xiàng)工作加快發(fā)展的角度建立自己的

房屋交易市場(chǎng)來(lái)得到彌補(bǔ)。需要關(guān)注的是，近幾年

理論界對(duì)關(guān)于在學(xué)校內(nèi)部建立房改房交易平臺(tái)解決

易程序的較多，而注重高校房改房所有權(quán)的物權(quán)性

易將其存在的物權(quán)限制以一定的方法加以消除，從

質(zhì)的剖析較少。筆者認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)交易應(yīng)從交易

主體、產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)、交易條件、交易程序幾個(gè)方

面考慮，特別要注重高校房改房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)的確立。

傳統(tǒng)的法學(xué)理論中將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)，將

自物權(quán)界定為完全物權(quán)，將他物權(quán)界定為限制物權(quán)。

而在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，利用他人的財(cái)產(chǎn)組織取

得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的做法普遍存

在，在產(chǎn)權(quán)上同時(shí)設(shè)置自物權(quán)和他物權(quán)，形成交叉結(jié)

合，使所有權(quán)的權(quán)能與產(chǎn)權(quán)人分離的做法也得到有

關(guān)法律的支持。然而，任何權(quán)利都是有限制的，自由

的條件性又是確定無(wú)疑的，離開(kāi)了限制，這一自由所

期待的利益就不會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。住房所有權(quán)也不例

外，而高校的建房土地屬于劃撥土地，所以在進(jìn)行產(chǎn)

權(quán)的交易時(shí)必須取得國(guó)家對(duì)于土地處置的認(rèn)可。對(duì)

此，到底如何規(guī)范，是以交納土地出讓金的方式變化

土地的存在方式，還是從產(chǎn)權(quán)人手中扣除相應(yīng)比例

的收益彌補(bǔ)福利房建設(shè)時(shí)的投入？這應(yīng)該是高校建

立住房交易平臺(tái)通過(guò)實(shí)證加以證明和研究的重點(diǎn)。

在此問(wèn)題上，“央產(chǎn)房”的解禁提供了很好的參照

（２００３年發(fā)布的《中央在京單位已購(gòu)公有住房上市

出售管理辦法》明確了對(duì)與高校房改房類似性質(zhì)的

“央產(chǎn)房”解禁，可以上市交易，并規(guī)定由產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交

土地出讓金，已購(gòu)公房上市收益全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人

而使房改房產(chǎn)權(quán)通過(guò)上市交易完成市場(chǎng)性轉(zhuǎn)換。目

前，部分高校住房交易平臺(tái)的啟動(dòng)和運(yùn)作正是這一

方面有益的嘗試。

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