《民法典》物業(yè)服務(wù)合同最新規(guī)定及條文解讀大全

《民法典》物業(yè)服務(wù)合同最新規(guī)定及條文解讀大全

物業(yè)服務(wù)人有哪些義務(wù)？

小區(qū)衛(wèi)生沒(méi)人搞，煩心！電梯壞了沒(méi)人修，扎心！垃圾堆成山?jīng)]人清理，鬧心……

物業(yè)公司究竟有哪些職責(zé)？

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和

物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主

共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)

安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人

應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

條文解讀：

1.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)電梯的正常運(yùn)行，及時(shí)清掃小區(qū)內(nèi)的垃圾，保持良好的小

區(qū)環(huán)境。

2.物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)維護(hù)好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主

的人身、財(cái)產(chǎn)安全。例如加強(qiáng)巡邏、安裝監(jiān)控等。

3.如果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)公

司應(yīng)當(dāng)采取合理措施制止，并向有關(guān)主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

前期物業(yè)服務(wù)是否需要交納物業(yè)費(fèi)？

《前期物業(yè)服務(wù)合同》111開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，合同雖然約定有物業(yè)收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司也為小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，因業(yè)主沒(méi)有委托開發(fā)商簽訂合同,還

需要交物業(yè)費(fèi)嗎？

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人

訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立

的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

條文解讀：

1.業(yè)主雖未與物業(yè)公司簽訂正式物業(yè)合同，但建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立

的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

2.物業(yè)公司按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物

業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。

房子沒(méi)人住，能否不交物業(yè)費(fèi)?

買了房子后一直沒(méi)居住，并沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司怎么還來(lái)催交物業(yè)

費(fèi)？小區(qū)私家車亂停亂放，環(huán)境亂七八糟，這樣的服務(wù)也需要交物業(yè)費(fèi)嗎？

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服

務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未

接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物

業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物

業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、

供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

條文解讀：

1.《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)

費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需

接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司提供的是小區(qū)公共事務(wù)管理服務(wù)，

即對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、安全等方面的日常維護(hù)。因此，即便沒(méi)有實(shí)際居住也應(yīng)當(dāng)

交納物業(yè)費(fèi)。目前也有一些物業(yè)公司為沒(méi)有實(shí)際居住的業(yè)主辦理“房屋空置”，可

以減免一定比例的物業(yè)費(fèi)。

2.如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直接

與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)，業(yè)主們

應(yīng)當(dāng)注意保留或固定證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。

3.《中華人民共和國(guó)民法典》中還明確規(guī)定，物業(yè)公司不能采取斷水、斷電等

方式催交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)充分保障居民的正常生活。

對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，能否要求更換物業(yè)公司？

對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)實(shí)在不滿意，乂不想委曲求全，業(yè)主能否要求更換物業(yè)公司

呢？

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂

立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)

人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第九白四十六條規(guī)定：業(yè)

主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，

應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)

前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)

賠償損失。

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百五十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主

或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)

人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

條文解讀:

L如果對(duì)小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司不滿意，是有權(quán)更換物業(yè)公司的。對(duì)

更換后的物業(yè)公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)公司、解除物業(yè)

服務(wù)合同等事項(xiàng)。

2.在物業(yè)公司交替期間，原來(lái)的物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可

以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。