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賽跑產ｓ法律

口陳紹方 暨南大學法學院

房改房與普通商品房產杈辨新

兼論房改房產權人的權

房改房是中國內地城鎮住房制度改革的產物，是在改革開放背景下，實

現住房商品化的重要舉措。這一過程始于２０世紀８０年代末，并于２０世紀

９０年代末完成。在這十余年中，中國內地城鎮的絕大部分公有住房被私人購

買，從而在中國內地的物權領域產生了房改房產權這一頗具特色的形態。其

特色概而言之即：它不同于其他物權包括普通商品房產權那樣，是按通常的

商業、民事習慣，經平等協商，以購買、交換、受贈等方式形成，而是在特定的

歷史條件下，根據國家特定的政策，由公有住房產權單位的職工向本單位購

買而形成。因此，房改房產權在形成上有鮮明的“政策 “單位’色彩。也正

是因為這個特色的存在，自房改房產生以來，人們一直對房改房產權的真實

含義，對房改房產權的行使，存在種種疑惑、分歧甚至糾紛（嚴重的發展到訴

訟）。其中最為突出的爭議是房改房原產權單位是否有權制定購房者須為本

單位服務若干年限的政策，限制購房者的流動，也即是否有權變相限制購房

者產權的行使。對此已成為城鎮社會關注的熱點問題進行深入探討，有重要

的現實意義。

一

、

房改房產權與普通商品房產權的異同

由于房改房是在特定歷史條件下的產物，其產權與普通商品房產權確

實存在諸多的不同，這主要表現在：

ｌ、產生的依據不盡相同。普通商品房產權是依據國家有關房地產買賣、

交易、交換的法律而產生。房改房產權除了依據這些法律外，還依據國家的

房改政策而產生，并且這些政策是適用法律的前提、基礎，也即首先必須符合

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