淺談機關事業單位公有住房出售后日常維修管理

●房地產業 《經濟￣）２０１３年第１２期

淺談機關事業單位公有住房出售后日常維修管理

●董志勇

摘要：為保障公房出售后的有效使用性能，提高公房售后

服務水平，構建良好的居住條件，努力解決機關事業單位職工的 改變而改變，所以房屋管理與原產權單位有著千絲萬縷、無法割

居住之憂，因而切實完善機關事業單位公有住房出售后的維修 舍的聯系，Ｅｌ常維護仍由單位服務中心管理，而單位服務中心苦

管理，是一個亟待研究的課題。文章分析研究房改的發展現狀及

單位專戶上，尤其是職工的工作隸屬關系也沒有因住房的產權

于沒有日常的維修管理資金來源，目前處于待修項目越積越多、

存在的問題，探討住房維修管理的改革方向和模式，提出具體的

對策措施建議。

關鍵詞：公有住房維修管理模式

中圈分類號：Ｆ２９３．３ 文獻標識碼：Ａ

文章編號：１００４－４９１４（２０１３）１２—２８４—０２

從上世紀９０年代初國家開始住房制度改革至今，已走過探

索而曲折的２０多年。房改因涉及面廣、難度大，是一項政策性 標準低，那時候主要是為了達到盡快解決、改善廣大人民群眾居

強、群眾性非常廣泛的工作，關系到千家萬戶的切身利益。 住面積緊張的單一目的，致使目前這些存量房屋存在結構缺陷及

按照國家政策的設計，房改的指導思想是按照社會主義市

場經濟體制的要求，由轉換機制、建立住房新制度人手，從根本 工宿舍樓地下室常年積水，原因一是原設計的院內地勢低于院外

上改變我國傳統的由政府和單位統包職：［住房的舊體制，以建

立住房公積金為重點，出售公有住房，面向社會、面向行業，建

設、維修、管理向社會化、專業化的方向轉變。 人防有關表示此情況他們也知道，但人防工程積水情況較普

按照房改政策向職工住戶出售公有住房，售后房屋的管理

主要集中體現在維修養護管理方面，包括共用部位、共用設施的 由于維修經費沒有正常而持續的來源，維修工作難以正常

大修，還有就是日常維護維修。住房制度改革的不斷運行發展，

遇到的問題隨著時間的推移日益突出，既給住戶帶來許多麻煩 盡量縮小維修規模的無奈之舉，職工住戶對此意見很大，以至于

和困擾，也使原產權單位在日常管理工作中遇到許多問題難以 影響和干擾到機關職工的正常工作。在此情況之下日常維修基

很好地化解，居住、維修矛盾越集越多。為保障公房出售后的有 本處于向上級打報告申請、以經費定項目的狀況。雖然嘗試過向

效使用性能，提高公房售后服務水平，構建良好的居住條件，努 居民收取物業管理費，但因所收取的費用與需管理的內容嚴重

力解決機關事業單位職工的居住之憂，因而完善機關事業單位 不匹配等原因，而未能進行下去。

公有住房出售后的維修管理，是一個亟待解決的問題。現結合一 雖然國家房改政策設計了公共維修基金制度，規定“房屋共

些單位公房出售后的實際情況，就政策執行中存在的問題及解 用部位和共用設施由房屋管理機構負責維修，維修費用從維修

決思路進行探討。

一

、

房改的發展現狀及存在的問題

１．房改的發展、沿革。按照國家住房制度改革的要求，以住房 地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率卻不足

制度改革的為契機，轉變政府職能，改變過去政府直接管理方式， ｌ％。使用公共維修基金的項目必須要涉及小區２／３以上的人數。

面向社會、面向行業，把各單位建設、維修、管理住房的體制向社 除此之外，想要動公共維修金這塊蛋糕還必須跨過至少兩道門

會化、專業化的方向轉變．首當其沖和最主要的是切實做好公房 檻。首先就是，小區必須要有業主委員會。其次就是通過小區２／３

售后維修養護管理的實施工作。房改后住戶身份變為業主，經由

民主推薦出業主代表成立業主委員會，行使管理之責。按照這一 區不足２０％，也就是說將近八成的小區即使有公共維修基金也

思路，房改一路探索向前、磕磕絆絆走過了坎坷的２０多個年頭。 難以使用。維修基金當初收得痛快，用起來卻有些痛苦。近年來，

２．存在的問題。美好的設想和嚴峻的現實往往會產生意想

不到的落差。由于房改實質上采取的是“重售輕管”指導思想和

工作方式，必然導致產生了一系列后續管理不到位的問題，如業 現。”我們在日常的維修中也對此深有感觸，辦理一次手續齊備

主委員會成立率低，業主委員會運行效果差、維修管理矛盾日益

突出等等。因此，應結合房改２Ｏ多年中遇到的共性問題，總結經 窺一豹而知全貌，試想如果遇到突發搶修項目如何能夠實現。

驗教訓，研究修訂完善相應的管理配套政策，及早制定行之有

效、針對性強、操作性強的公房售后維修養護管理機制，這是面

臨著的一個緊迫而現實的問題。以某單位為例，在上世紀９０年 遍存在“未老先衰”的狀況，面對住房在維修管理方面普遍存在

代職工購買公有住房產權后，產權單位對宿舍的Ｆｔ常管理和維

護基本都不直接管了，這也是大多數單位機構采取的現實而普

遍的做法。但是因為出售的公有住房的大修維修基金在原產權

一

２８４一

維修經費缺口巨大、難以為繼的尷尬境地，無法對宿舍實施有效

的維護維修管理。為此也曾多方尋求政策依據，也向行政主管房

地部門領導、專家進行過請教，結合實際工作中遇到的難題后綜

合認為，這些問題既有政策設計的缺陷，也有政策執行不到位的

問題，但主要還是政策配套性、可操作性差的原因而導致的。

３．日常維護維修任務艱巨且前景堪憂。房改房大多集中建于

上世紀８０年代或９０年代，由于當時的建設理念落后、設計建造

設施設備嚴重老化、問題頻出、不堪重負的狀況。如某單位一處職

道路，排污始終不暢；二是緊鄰樓前有一條廢棄的人防工程，常年

積水很深。就此問題多次與市政及人防部門反映情況期待解決，

遍，一時難以解決，只能期待下一步城市改造中一并解決。

進行，而只好采取能不修就不修、能小修不大修、只能小修小補

基金中列支”，但是使用之難也是不爭的事實。據２０１３年９月ｌ７

日央廣網中國之聲《新聞縱橫》報道，“有統計數據顯示，全國各

業主需要簽字同意方能使用。然而目前在我國成立業委會的小

各地曝光的房屋質量問題越來越多，為房屋治病的公共維修資

金儲備也還豐富，但真正支取出來使用，卻手續繁多，難以實

的公共維修資金使用前后得長達幾個月，令人十分頭痛和畏懼。

二、住房維修管理的改革方向和模式

福利分房、公房出售是個歷史階段的產物，售后房屋目前普

的社會性問題，政府應該不回避、不拖沓，從構建和諧社會的高

度出發，維護職工住戶的切實利益，解決職工的后顧之憂，積極

找出切實可行的應對解決之策。為搞好公房出（下轉第２８６頁）