我國物業管理制度存在的問題及法律完善

我國物業管理制度存在的問題及法律完善

物業管理興起流行于國際,成為現代化城市的朝陽產業,具有兩方面因素:其一,

城市化的發展,多層建筑與居住小區的出現使物業管理成為必要;其二,社會分工,

所有權與管理權的分離加速物業管理的發展。改革開放后,尤其是進入20世紀90

年代,各地的物業管理事業如雨后春筍般蓬勃發展,到1998年底,北京、上海、廣

東、江蘇、山東、遼寧等省市物業管理的覆蓋面已達50%,深圳市則90%。實踐證

明,物業業主的自治管理以及受托物業管理機構的專業管理有助于建立多層建筑和

住宅小區物業所有人之間的和諧秩序。但與此同時,我國傳統的房屋管理體制和

物權法律結構阻礙了市場化物業管理的推行。一個完善的物業管理法律制度將有

助于規范物業管理行業,維護業主權益,推動房地產市場,促進城市社區建設。

一、我國物業管理發展中存在的問題

(一專業人才明顯不足。物業管理企業中人才不足現象越來越突出,主要表現

為傳統的繼承型房產管理人才多,新的創新型物業管理人才少;高級管理人才少,特

別是能擔任管理主任或部門經理以上職務的人才。物管從業人員中大都是其他行

業下崗職工的再就業者,對物業管理專業技術知識缺乏,不知如何管理物業工作。

(二業主的物業知識缺乏。一方面,輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一

方面,某些媒體為了吸引觀眾、讀者,缺乏職業精神與職業道德,肆意擴大物業管理

中的矛盾報道,或者受

企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作,而缺乏對社會、對企業、

對業主的理性引導和宣傳,甚至缺乏公正而深刻的思考。

(三多數的物業管理企業科技化程度低、服務質量差。由于客觀條件的限制,

我國的物業管理科技化程度與西方發達國家水平相距甚遠。科學技術在物業管理

過程中的推廣應用率極低,勞動密集型依然是物業管理的主導模式,不但耗費極大的

人力、物力和財力,而且難以達到規范化的管理效果。

(四業主委員會難以發揮正常作用。業主委員會是由業主大會選舉產生,并經

房地產行政主管部門登記,在物業管理活動中維護業主合法權益的代表性組織。有

些城市住宅小區業主委員會組建不及時,有的未按規定程序通過民主選舉產生,還

有的委員會不能代表產權人、使用人的意志,作用發揮得不好。比如目前大多數小

區選舉樓長等職務都是直接口頭任命的方式,并沒采取民主形式,業主遇到問題時也

無從知道該向何人反映。

二、原因分析

(一物業管理服務收費思想難統一。

一是從物業產權人、使用人的角度,主要是收費標準過高。對于物業產權人來

說,主要是針對房租而言,現階段的低水平房租,使產權人交費額與房租相差很小;

對于物業使用人來說,與以往相比,除了交納房租外,還必須承擔住戶個人交費項目

的費用這筆難以承受的開支。價格水平與服務質量也不相符。違規收費時有發

生。比如擅自增設收費項目、擅自提高收費標準、擅自處長收費期限、只收費不

服務、多收費少服務、不按規定明碼標

價收費等等。

二是從物業管理單位的角度,主要是收費標準太低、項目不全。有資料顯示,

對于物業管理項目進行成本核算,發現除了個別項目外,大多數收費標準低于成本

價。同時收費責任不清,承擔風險過大。現階段各物業管理企業承擔了大多數公用

部門的收費任務,不僅物業管理企業要投入人力代收費用,而且由于拒繳、欠繳現

象普遍存在,物業管理企業還不得不為住戶暫付大量費用,承擔了很大的經濟風險。

(二法制建設跟不上物業管理發展的主要原因。

一是效力層次低、權威性不高,體系殘缺不全。現行物業管理立法大多是建

設所公布的各種部門規章,政策及規范性文件,這些規章的權威性、普遍適用性較低,

不利于物業管理職權的行使。在我國現行的物業管理法律法規中,缺乏一部能統率

物業管理所涉及的所有領域的基本法,一旦某一單行法規出現立法漏洞,無法可依的

現象便不可避免。

二是內容不完全、法律漏洞多。現行物業管理法規的適用范圍過窄。物業管

理法的調整對象應該是所有的物業管理關系,而現行法規主要涉及住宅小區的物業

管理,至于工業廠房、商業物業、辦公大樓、倉庫等眾多領域的物業管理還是無

法可依。同時,尚未建立完善、科學的物業管理市場準入制度。準入制度是主管

機關對物管企業進行監督和管理的首要環節,是建立競爭有序的市場體系的基礎。

物業管理市場的監督管理體制尚未理順。目前物業管理市場存在著多頭監管而又

監管不力的現象,不僅增大了物業管理企業的工作難度,也給物業管理的有序運行埋

下了隱

患。法律責任制度不健全也是原因之一。

三、解決辦法

(一走專業化發展之路。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場,在

管理上要有專業化水準。全國70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生

的,物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊

病,擯棄落后的用人觀念,建立科學的人力資源管理機制,加大專業人才培訓力度,

吸引和留住人才,發揮和調動他們的積極主動性和創造精神,做好服務集成,通過高

標準服務來激發消費者的自覺繳費意識,從根本上解決物業管理收費難的問題,向

知識型管理過渡,走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。(二推進

物業管理科技化、科學化。首先在管理手段上要多采用現代科技。主要是計算機

及其相關技術,如三表計收、用戶檔案管理、用戶投訴處理、小區管理信息的發

布、收費情況公布等都可以通過、電子公布欄實現。其次是管理機制科

學化。管理過程的規范化與程序化能確保物業管理服務按照既定的程序和標準高

質量地穩定運行;管理內容的簡約化可簡化公司的內部管理事務,實現人力和物力

資源的優化配置,有效降低管理成本;機構設置的合理化可使職能部門與管理處之

間相互配合與相互協調,有效避免資源浪費。

(三完善物業管理法律法規。

一是提升物業管理法規的層次和效力,建立健全物業管理法規體系。就物業管

理的目的、基本原則、物業管理法律關系(含主體的權利義務、物業管理企業及業

務范圍、監管體制和物業

管理法的適用范圍等原則性內容加以明確規定。各有關部門要加強政策法規

的協調,盡量摒棄狹隘的部門利益,以實現法規的體系化,促進法與社會需求之間的

和諧。二是完善物業管理法規內容,做到內容與體系的協調。應當擴展物業管理

法規的適用范圍,除了繼續完善城市住宅小區物業管理法規外,還要將工業廠房、商

業物業、辦公大樓、倉庫等的物業管理也納入物業管理法規的調整范圍。同時建

立完善科學的物業管理市場準入制度,凈化市場競爭環境。物管企業應做到產權清

晰且獨立、組織機構和內部管理制度科學合理、不斷提高管理水平和服務質量、

創造好的業績。促使那些由房管所、公房管理單位轉制而來的物管企業盡快適應

市場需求,并放寬企業參與市場競爭的條件。再者,應當理順物業管理市場的監管體

制,細化各職能部門的職權及行使職權的程序,完善監管、制約手段。最后,完善法

律責任制度。明確規定罪錯與應承擔的責任形式,構建涵蓋民事責任、行政責任

和刑事責任的責任體系,使各主體明確知道如果違反了物業管理的有關規定應受到

何種懲罰,這將有力地督促各主體正確行使權利和積極履行義務,盡可能減少和避免

糾紛,違法行為的發生。明確界定依法追究各種法律責任的組織積程序,使各類組

織依法定程序切實履行監管義務,保障物業管理法規的貫徹實施,也便于保護各個

主體的合法權益。