房改房上市的幾點注意事項

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ＣＨＩＮＡ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ

房改房上市的幾點注意事項

＿ ｌ —－Ｉ！ 請教—個房改房＝Ｉ她，ｆｊ途的問題。

！ｒ＝ １９８６年通過的《土地管理法》已經明確土地

我任研究ｆＢ售公有住房的可售范圍和集資迪

—■ 用途管制了＇但在十年后的房改文件里卻沒有

提及。現在有些房改房的業主所持有的房產證指向工業

房的合法范舊，自罔矧 《關于深化城鎮住房制度改革

的決定》（因發［１９９４］４３號）開始規范ｉｉｉ場，國務院《關

于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［１９９８］

２３號）強調繼續發展，建沒部《關于進一步推進現仃

公有住房改革的通知》（建住房［１９９９］２０９號）明確

可售范 ，但均術提及土地用途。請 ：１．公有住房是

否必須建在住宅用地上才可以出售？２．如現任業主持

用地／教育用地上甚至建筑是在宗地里面無法單獨分割，

該棟建筑上的房產證就被孤懸起來沒法辦證了。

以前辦過的要尊重歷史。

譬

有房產證，土地系工業用地／教育用地，呵否辦理不動

按共用宗處理比較妥當。如果是樓外一米五，

那是不是還要考慮共用通行消防通道的問

題呢？

產權訂Ｅ書？３．是否有相關允許改變房改房土地用途的

文件予以支持？

既然是房改，住戶完全可以享受房改政策。當

住戶符合條件出售房改房的時候再說土地性

質的問題。

本地一向是做土地分攤的，還有個證叫“土地

■■分割證”。

房證都發了，不登記土地使用權？不能成空中

１．土地用途按出讓或劃拔文件上的用途登記．

房屋按規劃手續上的用途登記。登記的證據合

法、真實有效。２．不管什么房，出讓土地上的可以自由轉 主要是涉及計算土地出讓金、評估不動產價值

樓閣吧？！

讓，劃撥土地上的需要縣級以上政府批了才可以轉讓。 等計算金額問題．不然這土地的分攤面積都是

個象征性的數字，只要在證書上記載總宗地的宗地面積

樓主的意思是首次房改的時候土地就解決了＇

但實際中首次房改的時候土地問題都是擱置

的，房改戶再次過戶的時候才會說土地問題。 『 。 土地出讓金才是最重要的。

就行了ｃ

－

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房改房的土地必須辦理出讓手續嗎？

房改房需要繳納土地出讓金，計算公式為：當

年成本價×建筑面積Ｘ ｌ％。房改房在上市出

噶。 出售的時候就要了Ｉ按說劃撥土地上的房屋出

售并且繳納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品

房產權了。

－ 售時都要繳納土地出讓金，現實里很多地方改

為收取一成的劃撥收益。

土地用途不一致的按照實際用途為準，用于商

可以保留劃撥收益金。 業的另外核算。

，…Ｐ ｌ

占

根據國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發［１９９４］

４３號）規定，“加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級人民政府

的重要職責”“城鎮公有住房，除市（縣）以上人民政府認為不宜出售

的外，均可向城鎮職工出售”。結合房改房出售的實際流程，可以推定

已售公有住房均經地方人民政府審批。

根據國土資源部《關于進一步加快城鎮住房用地登記發證工作的

通知》（國土資發［２００２］３１號）規定，“職工購買住房，都要由房產管

理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續，同時要辦理相應的土地使

用權變更登記手續”“在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按

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規定交納有關稅費后，收入歸個人所有”。可以推定，即使房改所涉房

屋土地使用權取得方式原為出讓，在職工以成本價購買時，政府其實

收回了土地使用權，并以劃撥的方式重新向買受人供地了。因此，已

鎮江市不動產登記局

售公有住房上市出售的，應按照規定繳納土地收益。

實踐中，土地使用權登記滯后于房屋所有權登記。但對于房改售

房的土地使用權確權及登記，宜根據上述兩個推定“簡化登記手續，

提高辦事效率，加快辦證速度”。

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