房地產估價師考點:不同類型房地產估價

房地產估價師考點：不同類型房地產估價

2016房地產估價師考點：不同類型房地產估價

居住房地產估價

1.居住房地產及其估價的特點：

居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保

有量最大的一類房地產。從估價角度看，居住房地產的特點具有以下

四個特點：

(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味著比較容

易找到足夠數量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

(2)不同類型的住房內涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、

房改房、集資房、經濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分

為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是

非社會保障住房，經濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權屬角度

看，商品房是完全產權房，房改房、集資房、經濟適用住房是限制產

權房(部分產權房)，廉租房的產權屬于政府，使用者只擁有使用權而沒

有產權。

(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產權房屋可

先按完全產權估價，然后按房屋產權人的權屬比例確定其最終市場價

值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值或承租****益價值沒有意

義。

(4)我國現在大力推進城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性

住房的租金以及經濟適用住房實行政府定價。

商業房地產估價

1.商業房地產及其估價的特點：

商業房地產是指用于商業目的的房地產，如商場、購物中心、商

業店鋪、超級市場、批發市場等。單純的餐飲、商務辦公、旅館房地

情形。

商業房地產及其估價特點：①經營內容多，對不同的經營內容(或

者說不同的用途)的各部分房地產要采用不同的報酬率;②出租、轉租經

營多，要搞清房地產的產權狀況，對其權益因素進行認真分析;③一般

都有裝修，而且裝修檔次較高且較復雜。在進行現場勘察時要弄清原

始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產權人的裝修價值要進行單獨計算，

通常情況下這部分價值不計入房地產總價中;④垂直空間價值衰減性明

顯。

2.影響商業房地產價格的因素：

影響商業房地產價格的主要區位因素有：①所處地段的商業繁華

程度，有市級商業中心區，區級商業中心區，小區級商業中心區，此

外還有專業的商業市場區;②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通

達度和停車方便程度以及經營者進貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀

況，要注意考慮有效消費人流的問題;④樓層差異。

影響商業房地產價格的主要實物因素有：建筑品質、內部格局、

面積、凈高、裝修。

值得說明的是，商業房地產價值中的無形價值所占比重越來越大，

在估價時要予以充分考慮。

商務辦公房地產估價

物業管理及服務水平。

3.商務辦公房地產估價的常用方法：

首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發或再開發潛

力的(如重新裝修改造)商務辦公房地產，還可選用假設開發法。

4.商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理精析：

商務辦公房地產一般是以出租為主的，估價時應注意：①租約問

題，在租約內以租約租金作為計算基數，租約外以市場租金作為計算

基數;②租金內涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計

算出的結果是不同的;④地下車庫租金問題。

旅館房地產估價

1.旅館房地產及其估價的特點：

旅館房地產是指主要以提供住宿為目的的商業房地產。如旅店、

度假村、招待所等。

旅館房地產估價的特點：①轉讓時一般都是整體轉讓，所以單獨

估算旅館大堂等部分房地產的價值是沒有意義的，而且這樣單獨估算

的結果必然導致價值的重復計算;②價值體現在接待能力上，在估價中

常用房間數表示。

2.影響旅館房地產價格的因素：

影響旅館房地產價格的主要區位因素：①交通條件;②周圍環境。

對于以度假為主要目的的旅館，環境是第一位的，交通條件相比是較

為次要的因素了。

影響旅館房地產價格的主要實物因素有：設備設施和用具(更新速

度很快)。其他非房地產本身影響因素：如經營者的經營管理水平。